En 2024, le prix médian de l'immobilier à Cachan s'établit à 5 000 €/m², d'après les données DVF du ministère des Finances. Cette valeur place la commune au-dessus de plusieurs voisines comme Yerres (4 034 €/m²) ou Palaiseau (4 527 €/m²). La tendance annuelle est cependant négative, avec une baisse de 12,2 %. Cette page décrypte la valeur de votre bien et la lisibilité du marché local.
Comment se porte le marché immobilier à Cachan
Le marché de Cachan a enregistré 253 transactions en 2024, un volume significatif pour une commune de 3 km². La baisse des prix de 12,2 % sur un an traduit un réajustement après les fortes hausses, dans un contexte de remontée des taux. Les appartements, majoritaires (206 ventes sur 253), se négocient à 4 946 €/m² pour une surface médiane de 50 m². Les maisons, plus rares (47 ventes), atteignent 5 299 €/m². La fourchette interquartile (4 259 – 5 714 €/m²) montre une dispersion modérée des valeurs.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 12,2 % sur un an du prix au m² reflète une correction du marché après des années de forte hausse, amplifiée par la remontée des taux. Le prix médian actuel de 5 000 €/m² se repositionne ainsi. Pour un vendeur, c'est le signe qu'il faut ajuster ses expectations à la nouvelle donne financière. Pour un acheteur, cela peut représenter une opportunité d'accéder à la propriété dans une ville bien équipée, à condition de viser un bien économe en énergie pour sécuriser son investissement à long terme.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Cachan
Le parc de Cachan est dominé par les appartements, qui représentent 81 % des transactions récentes, contre seulement 19 % pour les maisons. Ceci reflète un tissu urbain dense (10 368 hab./km²) et un taux de propriétaires de 38 %, inférieur à la moyenne nationale. Les acquéreurs sont majoritairement des primo-accédants et des investisseurs locatifs, attirés par la proximité de Paris et les transports. Le taux de logements sociaux (38 %) et de résidences secondaires (2 %) influe sur la structure du marché.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec 5,4 % de logements vacants et un volume de transactions soutenu, le marché n'est pas sous tension extrême. Il penche actuellement en faveur de l'acheteur, qui dispose d'un certain pouvoir de négociation face à la baisse des prix. Toutefois, la rareté des maisons (17,3 % du parc) maintient une valorisation spécifique pour ce segment. La construction neuve, en baisse de 31 % sur cinq ans, pourrait à terme limiter l'offre. La vente reste possible sous réserve d'un prix conforme aux références récentes du quartier.
Vacance longue durée à Cachan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Cachan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Cachan: 503 logements autorisés sur 5 ans, 278 pour la dernière année (-31 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les cinq dernières années, 503 logements neufs ont été autorisés, dont plus de la moitié (278) en 2024. Cette dynamique de construction, bien que ralentie (-31 % par rapport à la période précédente), confirme l'attractivité de Cachan pour les promoteurs. Elle répond à une demande soutenue, dans une commune où seulement 12,9 % du parc est postérieur à 2006. Cette offre neuve limite la pression à la hausse sur l'ancien, tout en modernisant le paysage urbain.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Cachan suit le rythme francilien : une reprise en février-mars et une forte activité jusqu'en juillet. La rentrée de septembre est aussi un moment clé, mais coïncide avec l'échéance de la taxe foncière, ce qui peut refroidir certains acheteurs. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en novembre-décembre peut permettre de négocier, les vendeurs en fin de mandat étant plus pressés.
Le saviez-vous ?
- Cachan compte 5 monuments historiques protégés.
- La commune est traversée par l'aqueduc de la Vanne.
- 100 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Cachan
- Prix médian à 5 000 €/m², en baisse de 12,2 % sur un an.
- Écart maison/appartement réduit : 5 299 € vs 4 946 €/m².
- Prix total type : 247 300 € pour un appartement.
- La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,27 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Cachan
Quel est le prix au m² à Cachan en 2024 ?
Le prix médian à Cachan est de 5 000 €/m² selon les données DVF 2024. Les appartements se vendent en moyenne 4 946 €/m² et les maisons 5 299 €/m².
Le prix immobilier à Cachan est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 12,2 % sur un an à Cachan. Ce reploi s'inscrit dans un mouvement de correction après une période de forte croissance, observé dans de nombreuses communes franciliennes.
Combien de temps pour vendre un bien à Cachan ?
Le délai de vente dépend du prix et de la typologie. Dans un marché qui devient acheteur, une maison typique de 85 m² peut trouver preneur en quelques mois si son prix est aligné sur la médiane locale de 5 299 €/m².
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