4 angles pour comprendre le marché immobilier à Cachan
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Faut-il investir à Cachan en 2026 ?
Cachan, ville de la proche couronne parisienne d'une densité remarquable, affiche un marché immobilier historiquement élevé. La brutale correction des prix enregistrée en 2024 par la DGFiP (-12,2 %) interroge la solidité des indicateurs locaux et ouvre une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs avertis. Notre verdict décrypte cette profil mixte.
Avec une chute de prix de 12 % enregistrée en 2024, Cachan offre un point d'entrée inhabituellement bas dans le sud parisien, mais sur un marché local fragilisé.
Verdict
➤ Investir ici demande de privilégier le rendement locatif sur le moyen terme, en acceptant une moindre liquidité et un risque économique local.
Points clés
- ✓ Correction de -12,2 % : fenêtre d'entrée
- ✓ Rendement locatif brut correct (5,7 %)
- ✓ Proximité immédiate de la capitale
- ⚠ Solvabilité locale limitée (taux chômage 12,6 %)
- ⚠ Parc ancien : 13 % d'avant 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Plus cher que 95 % des communes françaises avec 5 000 €/m² médian.
- Se positionne au-dessus de la moyenne du Val-de-Marne, notamment face à des communes comparables comme Yerres (-19 %).
- Rendement locatif supérieur aux grandes métropoles régionales, pour un prix au m² aligné.
Analyse du marché immobilier à Cachan
Le marché immobilier de Cachan affiche une pression notable (IPI 5,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Cachan
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (5,9/10) : la demande dépasse l'offre, mais la correction des prix tempère cette tension.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (5,9/10) : la demande dépasse l'offre, mais la correction des prix tempère cette tension.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (3,5/10) : les prix restent élevés pour le revenu médian local (25 800 €), le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (3,5/10) : les prix restent élevés pour le revenu médian local (25 800 €), le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,3/10) : une demande locative existe, soutenue par la jeunesse de la population, mais les loyers plafonnent.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,3/10) : une demande locative existe, soutenue par la jeunesse de la population, mais les loyers plafonnent.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (4,6/10) : peu d'hébergements touristiques, l'investissement reste axé sur la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (4,6/10) : peu d'hébergements touristiques, l'investissement reste axé sur la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 5011,6 — Percentile dept : 61/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 13,6 — Percentile dept : 63/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 61/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 35/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 10367,7 — Percentile dept : 74/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 13,6 — Percentile dept : 37/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 35,2 — Percentile dept : 30/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 25,5 — Percentile dept : 39/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 62,0 — Percentile dept : 72/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 61/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 35/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 23/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 5011,6 — Percentile dept : 39/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 61/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 23/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,4 — Percentile dept : 46/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 10367,7 — Percentile dept : 26/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Cachan : cadre de vie et logement
Acheter à Cachan, c'est opter pour une ville dense de la proche banlieue parisienne, où le prix médian du mètre carré s'élève à 5 000 €. La commune, peuplée de 31 103 habitants, affiche un profil jeune (âge médian de 35,4 ans) et actif (taux d'emploi de 62,5 %). Son principal atout est sa connectivité, avec un accès rapide à Paris. Toutefois, le marché est en phase de correction (-12,2 % en un an), ce qui ouvre des opportunités de négociation pour les acheteurs prudents et bien financés.
Tout savoir pour acheter et vivre à CachanInvestir à Cachan : passer à l'action
Une analyse statique ne suffit pas pour saisir une opportunité dans un marché en transition comme celui de Cachan. Transformer ces données en acquisition réussie requiert une expertise fine des micro-secteurs et une négociation ajustée à la nouvelle réalité des prix.
Les données posent un diagnostic contrasté. L'opportunité réelle se niche dans le choix précis du bien et du secteur.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cachan
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Cachan ?
Le prix médian global à Cachan est de 5 000 €/m² en 2024. Un appartement type de 50 m² coûte environ 247 000 €, tandis qu'une maison de 85 m² avoisine les 450 000 €.
Les prix baissent-ils vraiment à Cachan ?
Oui, les données DVF montrent une baisse annuelle de 12,2 % du prix médian en 2024, après plusieurs années de stabilité. Ce repli est l'un des plus marqués de la région Île-de-France.
Cachan est-elle une bonne commune pour investir en locatif ?
Le rendement locatif brut est correct (5,7 %), mais le rendement net est modeste (environ 3,4 %) après charges. L'investissement est envisageable pour du moyen terme, en ciblant les petits appartements proches des transports.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Cachan ?
Outre la correction récente des prix, il faut vérifier les risques d'anciennes carrières (PPRMT), le Diagnostic de Performance Énergétique (8,9 % de passoires) et le niveau de taxe foncière (43,27 % en 2024).
Cachan est-elle plus chère que ses villes voisines ?
Oui, Cachan est significativement plus chère. Son prix au m² est ainsi 19 % plus élevé qu'à Yerres et 31 % supérieur à celui de Vigneux-sur-Seine, selon les transactions 2024.
Marché immobilier des communes voisines
Cachan affiche un prix au m² 20 % à 45 % plus élevé que des communes comparables comme Montgeron ou Vigneux-sur-Seine, sans pour autant offrir des rendements locatifs significativement supérieurs, ce qui questionne son effet de levier à court terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cachan.
Communes limitrophes de Cachan
Cachan est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Cachan s'établit à 5 072 €, +100,0 % au regard de la médiane nationale — une commune du haut du spectre.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Cachan a enregistré une baisse de -10,4 % du prix médian. Au total, 1 468 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Marché à dominante collective à Cachan: 81,0 % d'appartements dans les transactions, à 4 976 €/m² en médiane. Le bien médian (84 m² à 473 256 €) équivaut à 18,3 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 23,3 €/m² pour un appartement et 22,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 2,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue à Cachan: 995 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 199 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (75 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Cachan est caractéristique du tissu urbain parisien. La géographie joue son rôle: la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 62 m).
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.