01 Le parc de logements
Le parc comprend 12 727 logements dont 11 754 résidences principales, 173 résidences secondaires et 800 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 11 754 | 92,4 % |
| Résidences secondaires | 173 | 1,4 % |
| Logements vacants | 800 | 6,3 % |
Visualisation des trois usages du parc: 92 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 6 % de logements inoccupés sur un total de 12 727.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 205 | 1,7 % |
| 1919-1945 | 1 006 | 8,6 % |
| 1946-1970 | 3 740 | 31,9 % |
| 1971-1990 | 2 590 | 22,1 % |
| 1991-2005 | 1 244 | 10,6 % |
| 2006-2019 | 2 934 | 25,0 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 32 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 2 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 513 | 4,4 % |
| 2 pièces | 1 480 | 12,6 % |
| 3 pièces | 3 758 | 32,0 % |
| 4 pièces | 3 247 | 27,6 % |
| 5 pièces ou plus | 2 756 | 23,4 % |
Distribution par taille: 17 % de petits logements (T1-T2), 23 % de grands (5p+), moyenne à 3,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 10 952 | 12 302 | 12 727 |
| Rés. principales | 10 453 | 11 628 | 11 754 |
| Rés. secondaires | 32 | 54 | 173 |
| Vacants | 466 | 620 | 800 |
Grigny, commune de taille similaire à 6 km, affiche 24,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 537 | 47,1 % |
| Locataires (privé) | 1 808 | 15,4 % |
| Locataires HLM | 4 233 | 36,0 % |
| Logés gratuitement | 176 | 1,5 % |
Structure d'occupation: propriétaires 47,1 %, locataires 51,4 % — la part HLM s'établit à 36 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 594 | 56,1 % |
| Fioul | 329 | 2,8 % |
| Électricité | 4 040 | 34,4 % |
| Gaz bouteille | 41 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 750 | 6,4 % |
Le gaz de ville équipe 56 % des résidences principales, devant électricité (34 %) et autres sources (bois notamment) (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 941 |
| 2 à 4 ans | 2 345 |
| 5 à 9 ans | 2 424 |
| 10 ans ou plus | 6 045 |
| Total ménages | 11 754 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 404 |
| Sous-occupation modérée | 3 171 |
| Sous-occupation accentuée | 1 877 |
| Suroccupation modérée | 1 588 |
| Suroccupation accentuée | 442 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 506 | 21,3 % |
| 1 voiture | 6 114 | 52,0 % |
| 2 voitures ou plus | 3 135 | 26,7 % |
Ventilation par équipement automobile: 21 % sans véhicule, 52 % mono-motorisés, 27 % multi-motorisés. Par ailleurs, 59,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 7 677 | 6 593 | 417 | 667 |
| 1975 | 8 656 | 7 987 | 203 | 466 |
| 1982 | 8 776 | 8 033 | 154 | 589 |
| 1990 | 9 323 | 8 760 | 173 | 390 |
| 1999 | 9 831 | 9 124 | 102 | 605 |
| 2006 | 10 182 | 9 565 | 114 | 502 |
| 2011 | 10 952 | 10 453 | 32 | 466 |
| 2016 | 12 302 | 11 628 | 54 | 620 |
| 2022 | 12 727 | 11 754 | 173 | 800 |
Trajectoire de long terme: 7 677 logements en 1968, 12 727 en 2022 (+66 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 910 | 824 | 856 | 856 | 1 047 | 449 |
| Dont vacants > 2 ans | 203 | 218 | 158 | 207 | 261 | 205 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 26 | 0,5 % |
| Classe B | 467 | 9,0 % |
| Classe C | 2 021 | 38,8 % |
| Classe D | 1 499 | 28,8 % |
| Classe E | 759 | 14,6 % |
| Classe F | 254 | 4,9 % |
| Classe G | 178 | 3,4 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (39 %), 48 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 205 | 23,2 % |
| Classe B | 1 561 | 30,0 % |
| Classe C | 1 483 | 28,5 % |
| Classe D | 421 | 8,1 % |
| Classe E | 247 | 4,7 % |
| Classe F | 187 | 3,6 % |
| Classe G | 100 | 1,9 % |
Répartition climat du parc: B concentre 30 % des diagnostics et 82 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 321 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 243 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 208 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 198 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 152 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 108 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 321 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 108 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 15 |
| Classe B | 28 | 439 |
| Classe C | 161 | 1 860 |
| Classe D | 293 | 1 206 |
| Classe E | 240 | 519 |
| Classe F | 169 | 85 |
| Classe G | 131 | 47 |
Performance comparée: maisons classées D (268), appartements classés C (183), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 103 |
| T2 | 592 |
| T3 | 1 733 |
| T4 | 1 529 |
| T5+ | 541 |
Faut-il investir à Vigneux-sur-Seine en 2026 ?
Positionnée en bord de Seine, à moins de 4 km de l'aéroport d'Orly, Vigneux-sur-Seine joue la carte de la proximité francilienne. Son marché immobilier, traditionnellement porté par cette accessibilité, affiche aujourd'hui des signes de correction et une fragilité économique marquée. L'analyse des données 2024 permet de trancher sur son attractivité investisseur.
Avec une correction de 10,2 % en 2024 et un rendement brut de 6,9 % pour les appartements, Vigneux-sur-Seine représente un point d'entrée à risques mesurés dans la première couronne francilienne.
Verdict
➤ Investir ici suppose une sélection rigoureuse du bien et une stratégie locative résiliente face à un contexte économique fragile.
Points clés
- ✓ Correction récente de 10,2 %
- ✓ Rendement locatif brut correct (6,9 %)
- ✓ Proximité immédiate de l'aéroport d'Orly (3,5 km)
- ⚠ Accessibilité financière très faible (IAI 0,5/10)
- ⚠ Fragilité économique élevée (IFE 7,2/10)
- ⚠ Taux de chômage local de 13,3 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian est inférieur de 15 % à la moyenne des communes comparables franciliennes.
- Dans l'Essonne, Vigneux-sur-Seine se situe dans la moitié inférieure des communes pour le revenu médian et le taux de pauvreté.
- Le rendement locatif brut des appartements (6,9 %) dépasse largement ceux de Paris et de la plupart des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Vigneux-sur-Seine
Le marché immobilier de Vigneux-sur-Seine affiche une pression notable (IPI 6,2/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Vigneux-sur-Seine
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,2
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,2/10) indique un marché actif, porté par la demande extérieure, avec une liquidité correcte.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,2/10) indique un marché actif, porté par la demande extérieure, avec une liquidité correcte.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité est très faible (0,5/10) : les prix dépassent la capacité d'achat du revenu médian local, indiquant un marché porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité est très faible (0,5/10) : les prix dépassent la capacité d'achat du revenu médian local, indiquant un marché porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunité locative modérée (5,2/10) suggère une demande locative soutenue mais confrontée au pouvoir d'achat limité des ménages locaux.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunité locative modérée (5,2/10) suggère une demande locative soutenue mais confrontée au pouvoir d'achat limité des ménages locaux.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La pression touristique immobilière faible (2,7/10) écarte toute stratégie de location saisonnière ou meublée touristique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa pression touristique immobilière faible (2,7/10) écarte toute stratégie de location saisonnière ou meublée touristique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3268,9 — Percentile dept : 61/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,7 — Percentile dept : 95/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 29/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 35/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 3496,2 — Percentile dept : 91/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,7 — Percentile dept : 6/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 43,5 — Percentile dept : 7/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 33,3 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 52,9 — Percentile dept : 93/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 29/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 35/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3268,9 — Percentile dept : 39/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 29/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 53/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 3496,2 — Percentile dept : 9/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Vigneux-sur-Seine : opportunités et risques
Le principal atout pour l'investisseur est le rendement locatif brut des appartements, évalué à 6,9 % d'après la carte des loyers. Ce chiffre, supérieur à la moyenne francilienne, doit toutefois être immédiatement nuancé. La taxe foncière s'élève à 39,36 %, et le taux de vacance (6,3 %) n'est pas négligeable, ce qui ramène le rendement net estimé aux alentours de 4,3 %.
Le risque majeur réside dans la fragilité économique du bassin de vie, avec un revenu médian modeste (21 390 €) et un chômage élevé. Cela limite la solvabilité des locataires et la résilience du marché en cas de nouvelle crise. Par ailleurs, 8,3 % du parc est classé passoire thermique (F/G), imposant des travaux de rénovation énergétique à moyen terme pour rester louable.
La stratégie pertinente est donc un investissement locatif annuel en appartement, en ciblant les biens récents (25 % du parc est post-2006) ou bien rénovés, à proximité immédiate de la gare. Il faut privilégier la qualité du bien et la garantie des revenus du locataire, quitte à accepter une rentabilité brute légèrement inférieure.
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Données du marché immobilier à Vigneux-sur-Seine
DVF, loyers, permis, analyse expertLa chute de 10,2 % du prix médian en 2024, d'après les données DVF, est le signal le plus fort du marché vigneusien. Elle intervient après une brève surchauffe en 2022 et traduit une sensibilité accrue au durcissement des conditions de crédit et aux fragilités économiques locales. Le taux de chômage de 13,3 % et un indice de fragilité territoriale élevé (7,2/10) pèsent sur la demande d'accession.
Comparativement, le marché résiste mieux pour les appartements, dont le prix médian (3 070 €/m²) a moins baissé que celui des maisons. Cette résistance relative s'explique par la demande locative, portée par la proximité de l'aéroport d'Orly et la gare SNCF, et par un parc composé à 38 % de logements sociaux qui structure le segment privé.
Le volume de transactions (235) reste honorable, signe que le marché n'est pas gelé. Néanmoins, la baisse conjointe des prix et du nombre de ventes par rapport à 2023 dessine un marché en phase de correction, où l'acheteur reprend temporairement l'avantage.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Vigneux-sur-Seine Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
D'après les données DVF, les prix médians à Vigneux-sur-Seine ont connu une nette progression entre 2020 et 2022, passant de 3 556 €/m² à 3 750 €/m². Le pic de 2022 a été suivi d'un léger recul en 2023 puis d'une correction marquée en 2024 (-10,2 %), ramenant le prix médian à 3 228 €/m², un niveau inférieur à celui de 2020. Cette trajectoire contraste avec la stabilité relative observée dans certaines communes voisines et reflète une sensibilité accrue aux tensions économiques. Pour un acheteur en 2026, cette correction récente peut représenter une fenêtre d'opportunité, mais elle indique aussi un marché plus volatil et moins résilient que ses voisins.
Évolution du marché immobilier de Vigneux-sur-Seine
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Vigneux-sur-Seine évolue de -7,7 %, passant de 3 498 à 3 228 €/m²; 258 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 258 transactions ont été enregistrées à Vigneux-sur-Seine, un volume en baisse par rapport aux années précédentes (318 en 2023). Le marché est équilibré entre maisons (149 ventes) et appartements (109 ventes). Les maisons, d'une surface médiane de 79 m², se vendent en moyenne 3 438 €/m², tandis que les appartements (50 m² médians) atteignent 3 070 €/m². Ce volume soutenu, malgré la baisse des prix, indique un marché liquide mais où le rapport de force penche désormais vers l'acheteur. Les biens vendus sont majoritairement de taille modeste, correspondant au profil de demande locative et aux capacités de financement.
Répartition des ventes
57,8 % de maisons et 42,2 % d'appartements parmi les 258 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (57,8 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 438 €/m² pour les maisons et 3 070 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 258 | 149 | 109 |
| Prix médian/m² | 3 228 € | 3 438 € | 3 070 € |
| Prix moyen/m² | 3 500 € | ||
| Surface médiane | – | 84 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 366 | 3 498 € |
| 2022 | 300 | 3 694 € |
| 2023 | 299 | 3 631 € |
| 2024 | 228 | 3 221 € |
| 2025 | 258 | 3 228 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Vigneux-sur-Seine est au point mort. Selon les données SITADEL, seulement 50 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en chute libre de -98 % par rapport à la période quinquennale précédente. Seulement 10 logements ont été autorisés en 2024. Ce net ralentissement reflète soit une saturation du foncier disponible, soit un désintérêt des promoteurs face aux indicateurs économiques locaux. Pour l'investisseur, cela signifie un risque de sur-offre très limité, mais aussi une absence de dynamique de renouvellement et de montée en gamme du parc.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 5 342 logements ont été autorisés et 2 954 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 55 %.
Vacance longue durée à Vigneux-sur-Seine
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Vigneux-sur-Seine (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 43 logements autorisés à à Vigneux-sur-Seine, dont 2 en 2025 (-97 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Vigneux-sur-Seine
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Vigneux-sur-Seine
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,36 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut annonce la performance théorique, mais la réalité se situe au net. À Vigneux-sur-Seine, la taxe foncière sur le bâti est de 39,36 %, un poste significatif. Il faut ensuite comptabiliser les frais de gestion locative (environ 5 à 8 % du loyer), la provision pour travaux, les charges de copropriété et une période de vacance locative, estimée à 2-3 % sur ce marché équilibré. Pour un appartement, ces frais abaissent le rendement brut de 6,9 % à un net d'environ 4,3 %. Une estimation rigoureuse est indispensable.
Performance énergétique du parc à Vigneux-sur-Seine
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 204 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Vigneux-sur-Seine: la classe C domine, 8,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc immobilier local affiche une performance énergétique médiane de classe C, soit 199 kWh/m²/an. Seulement 8,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Cette situation réduit le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Néanmoins, la loi Climat et Résilience impose des audits énergétiques dès 2025 pour les passoires et des interdictions de location progressives jusqu'en 2034. Vérifier le DPE reste donc une étape incontournable pour tout achat destiné à la location (source : ADEME).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite surface (studio, T2) pour maximiser le rendement brut (6,9 %). Le loyer estimé est de 17,8 €/m²/mois. Les maisons, avec un rendement brut de 5,2 % (loyer 14,8 €/m²/mois), s'adressent à des familles, mais le ticket d'entrée est plus élevé. Le parc ancien domine, avec 25 % des logements construits après 2006 seulement. Vérifier le DPE est impératif pour éviter les travaux de rénovation énergétique coûteux.
Quelles zones cibler à Vigneux-sur-Seine ?
Les secteurs les plus demandés sont naturellement les plus proches de la gare de Vigneux-sur-Seine et du centre-bourg, où se concentrent 935 équipements (commerces, services). La proximité immédiate de l'aéroport d'Orly (3,5 km) peut générer une demande de location de la part d'employés du secteur. Aucune zone en développement massif n'est signalée, limitant le risque de sur-offre nouvelle à moyen terme.
Calculateur de rendement à Vigneux-sur-Seine
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Vigneux-sur-Seine
Le risque principal est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. Le taux de logements vacants est de 6,3 %. La taxe foncière, à 39,36 %, grève significativement la rentabilité. Le risque inondation (PPRi Seine actif) peut influencer l'assurance et l'attractivité de certains quartiers. Enfin, la dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage à 13,3 %) expose à des impayés.
Cas pratique : un investissement type à Vigneux-sur-Seine
Pour un appartement type de 45 m² à Vigneux-sur-Seine, comptez un investissement d'environ 153 500 €. Il peut se louer aux alentours de 800 € par mois (17,8 €/m²), générant un rendement brut annuel de 6,3 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe aux environs de 4 %, soit un cash-flow potentiellement légèrement positif selon votre taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Vigneux-sur-Seine
- Négliger la taxe foncière, à 39,36 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative.
- Surévaluer le loyer possible par rapport au marché.
- Ne pas vérifier le classement DPE du bien acheté.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Vigneux-sur-Seine suit le rythme francilien, avec une activité accrue au printemps et à l'automne. La période estivale peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs plus motivés. À noter que l'échéance de la taxe foncière en septembre/octobre peut inciter certains propriétaires à vendre plus tôt dans l'année. Pour un achat, le début d'année permet de mieux planifier son financement.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 1 monument historique protégé.
- L'aéroport Paris-Orly n'est qu'à 3,5 km à vol d'oiseau.
- L'âge médian de la population est de 35,1 ans, bien en dessous de la moyenne nationale.
S'installer à Vigneux-sur-Seine : cadre de vie et logement
S'installer à Vigneux-sur-Seine, c'est opter pour une ville de taille moyenne bien connectée, à 30 minutes en train de Paris et à quelques minutes de l'aéroport d'Orly. La commune dispose d'une offre d'équipements solide pour sa catégorie, avec près de 935 commerces et services recensés par l'INSEE, notamment 139 établissements de santé. Le cadre de vie est marqué par la proximité de la Seine, mais aussi par le risque d'inondation (PPRi Seine actif), un facteur à vérifier systématiquement avant tout achat.
Le profil démographique est jeune (âge médian de 35,1 ans) et familial, avec une part importante de moins de 30 ans (43,2 %). La ville est très majoritairement composée de maisons individuelles (43,9 % du parc), ce qui lui confère un caractère pavillonnaire. La connectivité numérique est excellente (fibre à 90,4 %), un atout pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Vigneux-sur-Seine
Vigneux-sur-Seine et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Vigneux-sur-Seine
Un climat tempéré caractérise Vigneux-sur-Seine, avec une température moyenne annuelle de 12,1 °C et des précipitations modérées (622 mm/an). Ce profil, similaire à celui de l'Île-de-France, offre des hivers peu rigoureux et des étés supportables, sans excès. Il convient particulièrement aux familles et actifs recherchant un rythme de vie sans contraintes météorologiques marquées. La proximité immédiate de la Seine et de la forêt de Sénart adoucit légèrement les températures estivales, un atout pour le cadre de vie au quotidien.
À qui s'adresse Vigneux-sur-Seine ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes familles recherchant un accès rapide à Paris sans le budget de l'hyper-centre. La part importante de maisons (43,9 %) et la présence de nombreux équipements scolaires confortent ce profil. Les investisseurs recherchant un rendement locatif y trouvent aussi un terrain de chasse. En revanche, les acheteurs très sensibles à la valorisation patrimoniale à court terme pourraient être déçus par la tendance baissière actuelle.
Avantages et limites à Vigneux-sur-Seine
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur de 15 à 25 % aux communes voisines comme Athis-Mons.
- Desserte ferroviaire pratique (gare à moins d'1 km) et proximité de l'aéroport d'Orly.
- Grand nombre d'équipements et services de proximité (935 au total).
- Parc de logements plutôt performant énergétiquement (classe C dominante).
- Proportion élevée de maisons individuelles (43,9 %), pour un cadre de vie familial.
− À prendre en compte
- Marché en baisse de 10,2 %, peu porteur pour une revente rapide.
- Exposition au risque inondation (PPRi Seine actif) dans certains secteurs.
- Taux de chômage local élevé (13,3 %) pouvant impacter l'ambiance de quartier.
Composition du parc immobilier à Vigneux-sur-Seine
12 727 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (43,9 %) et collectif (56,1 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements de Vigneux-sur-Seine, composé à 43,9 % de maisons et 47,1 % de propriétaires, indique une commune ancrée dans une dynamique résidentielle de stabilité. Un taux de vacance de 6,3 % et seulement 1,4 % de résidences secondaires indiquent un marché dédié à l'habitat principal, avec une rotation modérée. La part importante de logements sociaux (38 %) reflète une politique locale volontariste. Pour l'acheteur, cela dessine un environnement mixte où la demande est diversifiée, portée par des primo-accédants et des familles en recherche de pied-à-terre.
Ancienneté du parc à Vigneux-sur-Seine
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 11 720 logements).
- Avant 1919 1,7 % 205 logts
- 1919-1945 8,6 % 1 006 logts
- 1946-1970 31,9 % 3 740 logts
- 1971-1990 22,1 % 2 590 logts
- 1991-2005 10,6 % 1 244 logts
- 2006-2019 25,0 % 2 934 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Vigneux-sur-Seine
935 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Vigneux-sur-Seine
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel identifié est lié aux inondations, avec un Plan de Prévention du Risque inondation (PPRi) Seine actif. La commune a connu 18 arrêtés de catastrophe naturelle. Le radon y est classé faible et la sismicité très faible. Pour tout achat, consulter le plan local d'urbanisme et le certificat d'urbanisme est impératif pour connaître les contraintes constructives et les zones réglementées. Ces éléments peuvent impacter l'assurabilité du bien et son potentiel de travaux (source : Géorisques).
Cas pratique : un achat type à Vigneux-sur-Seine
Pour une maison de 80 m², le budget moyen est de 271 839 €. Avec un apport de 10 %, soit 27 184 €, et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 360 €. Cette somme représente un effort important au regard du revenu médian local de 21 390 €, nécessitant souvent deux apporteurs.
Erreurs à éviter quand on achète à Vigneux-sur-Seine
- Oublier de consulter le PPRi Seine en mairie.
- Négocier sans connaître le DPE exact.
- Surestimer sa capacité d'emprunt.
- Ignorer les charges de copropriété.
Points clés à retenir à Vigneux-sur-Seine
- Prix médian à 3 280 €/m² en 2024.
- Rendement brut locatif de 6,9 % pour les appartements.
- Climat tempéré, avec 12,1 °C de moyenne annuelle.
- Marché en correction (-10,2 % sur un an).
- Taxe foncière élevée, à 39,36 % sur le bâti.
- 43,9 % de maisons dans le parc de logements.
- Facteur valeur clé : proximité de la gare.
- Les maisons (3 438 €/m²) sont 12 % plus chères que les appartements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Vigneux-sur-Seine ?
À Vigneux-sur-Seine, plusieurs facteurs creusent l'écart de prix par rapport à la moyenne au m². La proximité de la gare (à 0,9 km) et des commerces (107 équipements recensés) est valorisante. Pour les maisons, la surface du terrain et son exposition sont déterminantes. L'état du bien et son DPE pèsent lourd : un logement classé C vaut plus qu'un D ou E, et les passoires thermiques subissent une décote. Dans un parc où 25 % des logements sont post-2006, la modernité des installations est aussi un atout. Enfin, la vue et la tranquillité dans les secteurs proches de la forêt de Sénart sont des criteurs appréciés.
Estimation indicative d'une maison à Vigneux-sur-Seine
Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
271 152 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute dans un marché en baisse condamne à une vacance commerciale prolongée. À l'inverse, sous-estimer son bien engendre une perte sèche. La taxe foncière, élevée à 39,36 %, est intégrée par les acquéreurs dans leur calcul. La rénovation énergétique devient un enjeu majeur : un bien classé F ou G (8,3 % du parc) voit sa valorisation et sa capacité de financement affectées. Une estimation professionnelle, croisant données DGFiP et paramètres spécifiques (état, exposition aux risques), est indispensable pour se positionner au juste prix et vendre dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique ne peut saisir les nuances des micro-secteurs de Vigneux-sur-Seine, comme la différence entre un appartement rénové près de la gare et un autre dans une copropriété vieillissante. Un expert local connaît l'impact précis de la taxe foncière (39,36 %) sur le budget des acheteurs, évalue l'état réel et les travaux nécessaires, et anticipe les réactions du marché. Son réseau lui permet de cibler des acquéreurs sérieux. Son diagnostic intègre aussi les risques locaux (PPRi) et la composition du parc, pour une valorisation au plus juste, essentielle pour négocier.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix médian au m² seul.
- Oublier l'impact d'un DPE dégradé.
- Négliger l'état réel des parties communes.
- Surestimer la plus-value des travaux.
Investir à Vigneux-sur-Seine : passer à l'action
Identifier un bien au bon prix et dans le bon secteur à Vigneux-sur-Seine requiert une connaissance intime des micro-marchés et de la demande locative réelle. Notre réseau de professionnels locaux vous apporte cette expertise terrain pour convertir une analyse statistique en investissement rentable.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vigneux-sur-Seine
Quel est le prix moyen d'un appartement à Vigneux-sur-Seine ?
En 2024, le prix médian au mètre carré pour un appartement était de 3 070 €. Pour un appartement type de 50 m², le prix total s'élève donc à environ 153 500 €. Les prix ont cependant baissé de 10,2 % sur un an.
Est-ce rentable d'investir en location à Vigneux-sur-Seine ?
Le rendement locatif brut pour les appartements est de 6,9 %, ce qui est correct. Cependant, la taxe foncière élevée (39,36 %) et les charges ramènent le rendement net estimé autour de 4,3 %. L'investissement est rentable mais exige une sélection rigoureuse du bien.
Pourquoi les prix ont-ils baissé à Vigneux-sur-Seine en 2024 ?
La baisse de 10,2 % du prix médian en 2024 fait suite à un pic en 2022. Elle reflète à la fois la hausse des taux d'intérêt et les fragilités économiques locales, comme un taux de chômage de 13,3 %, qui pèsent sur la demande.
Vigneux-sur-Seine est-elle plus chère que Viry-Châtillon ?
Non, Vigneux-sur-Seine est significativement moins chère. En 2024, le prix médian y était de 3 280 €/m², contre 3 823 €/m² à Viry-Châtillon, soit un écart de -17 %.
Quels sont les risques naturels à Vigneux-sur-Seine ?
La commune est soumise à un Plan de Prévention du Risque d'Inondation (PPRi) de la Seine. Elle a fait l'objet de 18 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement pour des inondations. La vérification de la zone de risque est essentielle avant l'achat.
Marché immobilier des communes voisines
À 3 280 €/m², Vigneux-sur-Seine affiche un écart de valorisation significatif avec des voisines comme Athis-Mons (+28 %) ou Orly (+35 %), offrant un effet de levier intéressant pour l'investisseur prêt à assumer des indicateurs socio-économiques plus fragiles.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Vigneux-sur-Seine.
Communes limitrophes de Vigneux-sur-Seine
Vigneux-sur-Seine est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 228 €/m², Vigneux-sur-Seine se place parmi les communes chères de l'Essonne, au-dessus de la médiane départementale.
Le prix médian au m² à Vigneux-sur-Seine diminue de -7,7 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 1 451 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 438 €/m² (surface médiane 84 m²) et celui des appartements à 3 070 €/m² (54 m²). Un bien type de 84 m² revient à environ 288 792 €, soit 13,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,8 € (appartements) et 14,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,9 % pour un appartement (5,2 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 1,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve reste limitée: 43 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 60 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Vigneux-sur-Seine est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (86 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.