01 Le parc de logements
Le parc comprend 14 820 logements dont 13 721 résidences principales, 295 résidences secondaires et 804 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 13 721 | 92,6 % |
| Résidences secondaires | 295 | 2,0 % |
| Logements vacants | 804 | 5,4 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 93 % de résidences principales, 2 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 14 820 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 295 | 2,2 % |
| 1919-1945 | 1 484 | 10,8 % |
| 1946-1970 | 4 047 | 29,5 % |
| 1971-1990 | 3 022 | 22,1 % |
| 1991-2005 | 3 085 | 22,5 % |
| 2006-2019 | 1 764 | 12,9 % |
Structure du bâti par époque: 2 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (30 %), 13 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 300 | 16,8 % |
| 2 pièces | 2 604 | 19,0 % |
| 3 pièces | 3 955 | 28,8 % |
| 4 pièces | 2 770 | 20,2 % |
| 5 pièces ou plus | 2 093 | 15,3 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,1 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (15 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 12 750 | 13 788 | 14 820 |
| Rés. principales | 12 024 | 12 943 | 13 721 |
| Rés. secondaires | 105 | 127 | 295 |
| Vacants | 621 | 718 | 804 |
À 14 km, Montgeron (24 022 hab.) enregistre 56,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 212 | 38,0 % |
| Locataires (privé) | 4 473 | 32,6 % |
| Locataires HLM | 3 784 | 27,6 % |
| Logés gratuitement | 252 | 1,8 % |
Visualisation des quatre statuts — 38,0 % de propriétaires occupants, 60,2 % de locataires et 28 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 8 609 | 62,7 % |
| Fioul | 520 | 3,8 % |
| Électricité | 2 927 | 21,3 % |
| Gaz bouteille | 37 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 1 628 | 11,9 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (63 %), 21 % pour électricité et 12 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 637 |
| 2 à 4 ans | 3 480 |
| 5 à 9 ans | 2 387 |
| 10 ans ou plus | 6 217 |
| Total ménages | 13 721 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 268 |
| Sous-occupation modérée | 2 941 |
| Sous-occupation accentuée | 1 739 |
| Suroccupation modérée | 3 360 |
| Suroccupation accentuée | 305 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 314 | 38,7 % |
| 1 voiture | 6 646 | 48,4 % |
| 2 voitures ou plus | 1 761 | 12,8 % |
Motorisation des ménages: 39 % n'ont aucune voiture, 48 % en ont une et 13 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 53,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 9 197 | 8 612 | 113 | 472 |
| 1975 | 9 724 | 9 207 | 105 | 412 |
| 1982 | 9 662 | 9 171 | 129 | 362 |
| 1990 | 10 420 | 9 668 | 221 | 531 |
| 1999 | 10 882 | 9 817 | 206 | 859 |
| 2006 | 11 672 | 10 828 | 164 | 681 |
| 2011 | 12 750 | 12 024 | 105 | 621 |
| 2016 | 13 788 | 12 943 | 127 | 718 |
| 2022 | 14 820 | 13 721 | 295 | 804 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 9 197 à 14 820 logements, soit +61 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 175 | 1 124 | 1 104 | 1 377 | 1 416 | 658 |
| Dont vacants > 2 ans | 118 | 183 | 118 | 119 | 331 | 269 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 20 | 0,2 % |
| Classe B | 711 | 7,9 % |
| Classe C | 3 550 | 39,5 % |
| Classe D | 2 798 | 31,1 % |
| Classe E | 1 087 | 12,1 % |
| Classe F | 511 | 5,7 % |
| Classe G | 308 | 3,4 % |
Le graphique décompose les 8 985 diagnostics par étiquette énergétique: 40 % en C, 48 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 303 | 3,4 % |
| Classe B | 2 277 | 25,3 % |
| Classe C | 4 004 | 44,6 % |
| Classe D | 1 423 | 15,8 % |
| Classe E | 440 | 4,9 % |
| Classe F | 409 | 4,6 % |
| Classe G | 129 | 1,4 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (45 %), et 73 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 329 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 201 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 178 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 176 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 142 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 124 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 329 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 124 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 14 |
| Classe B | 12 | 699 |
| Classe C | 48 | 3 502 |
| Classe D | 116 | 2 682 |
| Classe E | 154 | 933 |
| Classe F | 101 | 410 |
| Classe G | 102 | 206 |
Performance comparée: maisons classées E (301), appartements classés C (195), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 415 |
| T2 | 1 025 |
| T3 | 1 429 |
| T4 | 1 087 |
| T5+ | 202 |
Faut-il investir à Cachan en 2026 ?
Cachan, ville de la proche couronne parisienne d'une densité remarquable, affiche un marché immobilier historiquement élevé. La brutale correction des prix enregistrée en 2024 par la DGFiP (-12,2 %) interroge la solidité des indicateurs locaux et ouvre une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs avertis. Notre verdict décrypte cette profil mixte.
Avec une chute de prix de 12 % enregistrée en 2024, Cachan offre un point d'entrée inhabituellement bas dans le sud parisien, mais sur un marché local fragilisé.
Verdict
➤ Investir ici demande de privilégier le rendement locatif sur le moyen terme, en acceptant une moindre liquidité et un risque économique local.
Points clés
- ✓ Correction de -12,2 % : fenêtre d'entrée
- ✓ Rendement locatif brut correct (5,7 %)
- ✓ Proximité immédiate de la capitale
- ⚠ Solvabilité locale limitée (taux chômage 12,6 %)
- ⚠ Parc ancien : 13 % d'avant 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Plus cher que 95 % des communes françaises avec 5 000 €/m² médian.
- Se positionne au-dessus de la moyenne du Val-de-Marne, notamment face à des communes comparables comme Yerres (-19 %).
- Rendement locatif supérieur aux grandes métropoles régionales, pour un prix au m² aligné.
Analyse du marché immobilier à Cachan
Le marché immobilier de Cachan affiche une pression notable (IPI 5,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Cachan
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (5,9/10) : la demande dépasse l'offre, mais la correction des prix tempère cette tension.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (5,9/10) : la demande dépasse l'offre, mais la correction des prix tempère cette tension.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (3,5/10) : les prix restent élevés pour le revenu médian local (25 800 €), le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (3,5/10) : les prix restent élevés pour le revenu médian local (25 800 €), le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,3/10) : une demande locative existe, soutenue par la jeunesse de la population, mais les loyers plafonnent.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,3/10) : une demande locative existe, soutenue par la jeunesse de la population, mais les loyers plafonnent.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (4,6/10) : peu d'hébergements touristiques, l'investissement reste axé sur la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (4,6/10) : peu d'hébergements touristiques, l'investissement reste axé sur la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 5011,6 — Percentile dept : 61/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 13,6 — Percentile dept : 63/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 61/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 35/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 10367,7 — Percentile dept : 74/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 13,6 — Percentile dept : 37/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 35,2 — Percentile dept : 30/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 25,5 — Percentile dept : 39/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 62,0 — Percentile dept : 72/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 61/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 35/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 23/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 5011,6 — Percentile dept : 39/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 61/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 23/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,4 — Percentile dept : 46/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 10367,7 — Percentile dept : 26/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Cachan : opportunités et risques
L’investissement locatif à Cachan présente un profil de rentabilité correct, avec un rendement brut de 5,7 % pour les appartements. Néanmoins, le rendement net estimé à 3,4 % est sérieusement rogné par une taxe foncière élevée (43,27 %) et par la structure du parc, où 13 % des logements datent d’avant 1945. La part modérée de passoires thermiques (8,9 % classées F/G) limite pour l’instant le risque de travaux obligatoires, mais elle nécessite une vigilance accrue sur le DPE lors de l’acquisition.
La demande locative est soutenue par une population jeune (43,1 % a moins de 30 ans) et une offre de services conséquente (854 équipements recensés par l’INSEE). Toutefois, l’offre locative est également dopée par une part significative de logements sociaux (38 %), ce qui peut créer une concurrence sur les segments de loyer intermédiaire. L’investisseur devra cibler des biens bien situés, idéalement à proximité des axes de transport, pour se différencier.
La stratégie de plus-value semble compromise à court terme après la chute des prix de 2024. L’horizon d’investissement doit donc être au minimum le moyen terme, le temps que le marché digère la correction et que la pression démographique (+5,6 % sur 10 ans) reprenne le dessus sur les prix. La rénovation de biens anciens bien localisés pourrait être le levier le plus pertinent pour dégager de la valeur.
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Données du marché immobilier à Cachan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global à Cachan s’établit à 5 000 €/m² selon les données DVF 2024, un niveau qui marque une correction sévère après plusieurs années de plateau. Cette baisse de 12,2 % en un an est l’un des signaux les plus forts de la région Île-de-France et interroge la résilience d’un marché traditionnellement porté par sa proximité avec Paris. La fourchette des prix resserrée (4 259 - 5 714 €/m² pour 50 % des transactions) montre cependant une certaine homogénéité, évitant les écarts extrêmes.
Comparée à ses voisines du sud-est francilien, Cachan conserve un important premium. Elle reste ainsi 9 % plus chère que Palaiseau et près de 40 % au-dessus de Vigneux-sur-Seine. Cet écart s’explique par une localisation stratégique, intégrée à la Métropole du Grand Paris et bien reliée par les transports, mais aussi par une offre en maisons individuelles très limitée (17,3 % du parc) qui tire les prix vers le haut.
Le contexte socio-économique local, avec un taux de chômage de 12,6 % et un revenu médian de 25 800 €, peine à soutenir seul ce niveau de prix. Le marché immobilier cachanais dépend donc fortement de l’apport d’acheteurs et d’investisseurs extérieurs, le rendant plus sensible aux cycles nationaux du crédit et à l’attractivité comparative d’autres quartiers parisiens.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cachan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Cachan révèle un cycle singulier. Après un pic en 2021 à 5 781 €/m², suivi d'une stabilisation en 2022-2023, l'année 2024 marque une rupture nette avec une chute du prix médian à 5 072 €/m². Cette correction de 12,2 % est bien plus marquée que dans de nombreuses communes voisines du Val-de-Marne. Elle suggère une surchauffe antérieure et un réajustement face à la montée des taux d'intérêt. Pour un acheteur en 2026, cette baisse récente peut représenter un point d'entrée plus favorable, mais elle impose de vérifier si cette tendance est consolidée ou simplement conjoncturelle. Le différentiel persistant entre maisons et appartements (+7 % pour les premières) confirme la rareté et l'attrait du segment individuel.
Évolution du marché immobilier de Cachan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 273 transactions en 2025 et affiche une évolution de -10,4 % sur 2021–2025 (prix médian à 5 072 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour Cachan illustrent un effort d'accession conséquent. Acquérir une maison type de 85 m² (450 k€) demande près de 17,5 années de revenu médian local. Pour un investisseur, l'appartement de 50 m² (247 k€) génère un loyer médian estimé à 1 165 €, soit un rendement brut de 5,7 %. Après déduction des charges (taxe foncière à 43,27 %, gestion, vacance), le rendement net approche 3,4 %. Le loyer couvre rarement l'intégralité de la mensualité d'emprunt, laissant un effort financier mensuel résiduel à la charge de l'investisseur. La viabilité du montage dépend donc crucialement des conditions de financement et d'un apport personnel significatif.
Acheter vs Louer — appartement 51 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 253 ventes en 2024, le volume des transactions à Cachan reste actif, bien qu'en retrait par rapport aux années record 2021-2022 (382 transactions). Le marché est très majoritairement porté par les appartements (221 ventes, soit 81 % du total), typiquement des biens de 50 m² médians, reflétant un parc et une demande orientés vers les célibataires et jeunes couples. Le nombre réduit de ventes de maisons (47) confirme la tension sur ce segment. Ce volume soutenu, couplé à la baisse des prix, indique un marché qui bascule en faveur de l'acheteur, offrant davantage de marges de négociation, notamment sur les biens présentant des défauts (étage élevé sans ascenseur, DPE faible).
Répartition des ventes
19,0 % de maisons et 81,0 % d'appartements parmi les 273 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 19,0 % de maisons et 81,0 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 273 | 52 | 221 |
| Prix médian/m² | 5 072 € | 5 634 € | 4 976 € |
| Prix moyen/m² | 5 366 € | ||
| Surface médiane | – | 84 m² | 51 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 358 | 5 658 € |
| 2022 | 363 | 5 618 € |
| 2023 | 231 | 5 559 € |
| 2024 | 243 | 5 000 € |
| 2025 | 273 | 5 072 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Cachan montre un net ralentissement. Selon les données SITADEL, 503 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, mais la tendance est à la baisse de 31 % par rapport à la période quinquennale précédente. La seule année 2024 concentre 278 autorisations, suggérant un projet majeur ponctuel plutôt qu'une accélération structurelle. Dans une commune déjà très dense (10 368 hab./km²) avec une croissance démographique modérée (+0,7 % sur 5 ans), ce ralentissement de l'offre neuve limite le risque de surproduction et peut soutenir les prix de l'ancien à moyen terme. L'urbanisation se fait principalement en renouvellement du parc existant.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
4 408 logements autorisés cumulés, 2 594 commencés: la dynamique récente affiche 1 178 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Cachan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Cachan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Cachan: 995 logements autorisés sur 5 ans, 589 pour la dernière année (+49 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Cachan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cachan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,27 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé ne tient pas compte des frais récurrents. À Cachan, la taxe foncière s'élève à 43,27 % du revenu cadastral, ce qui représente une charge substantielle. Il faut y ajouter les frais de gestion locative, les provisions pour travaux en copropriété (présente dans 82,7 % du parc) et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 5,4 %). Ces postes expliquent l'écart entre le rendement brut (5,7 %) et le rendement net estimé (3,4 %) pour un appartement.
Performance énergétique du parc à Cachan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 985 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Cachan: majorité classée C, part de passoires thermiques à 9,1 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est dominé par la classe C (200 kWh/m²/an), une performance honorable mais perfectible. Attention cependant aux 8,9 % de passoires thermiques (classes F/G). Ces biens sont visés par l'interdiction de location prévue par la loi Climat : les logements classés G seront interdits à la location en 2025, les F en 2028. Pour un acheteur, cela signifie soit un budget travaux conséquent, soit l'impossibilité de louer le bien à court terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, en particulier les T2 et T3 de 50 m² environ, sont les plus adaptés à la location. Ils correspondent à la demande majoritaire et offrent une meilleure liquidité. Le parc ancien (13 % d'avant 1945) peut présenter des risques de travaux (DPE). Seuls 8,9 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), mais la classe dominante C (200 kWh/m²/an) implique des rénovations énergétiques à anticiper. Le neuf, qui représente 12,9 % des constructions post-2006, est moins soumis à cette contrainte mais offre des rendements bruts souvent plus faibles.
Quelles zones cibler à Cachan ?
La centralité et la proximité des transports (gare, aéroport d'Issy-les-Moulineaux à 4,9 km) sont les critères déterminants pour la valorisation locative. Le centre-bourg, autour des commerces et services (854 équipements recensés), concentre la demande. Aucun quartier en pleine rénovation n'est signalé, mais la vigilance s'impose sur les zones soumises à des risques naturels (PPR inondation et mouvements de terrain) qui peuvent compliquer l'assurance et la revente.
Calculateur de rendement à Cachan
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Risques à connaître avant d'investir à Cachan
Le principal risque est la vacance locative, dans un parc où 5,4 % des logements sont déjà vacants. La baisse des prix peut aussi entraîner une moins-value à court terme. Les charges incluent une taxe foncière élevée (43,27 %) et les coûts de gestion. La dépendance à la conjoncture économique francilienne est forte, avec un taux de chômage local supérieur à la moyenne. Enfin, la réglementation énergétique (interdiction de louer les passoires) concerne près de 9 % du parc, exigeant des travaux de mise en conformité.
Cas pratique : un investissement type à Cachan
Pour un appartement type de 50 m² à Cachan (prix d'achat environ 247 300 €), le loyer moyen attendu est de 1 165 € par mois (23,3 €/m²). Cela génère un rendement brut annuel de 5,7 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provision vacance), le rendement net tombe autour de 3,4 %, soit un revenu net d'environ 700 € par an.
Erreurs à éviter quand on investit à Cachan
- Négliger la taxe foncière élevée (43,27 %).
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (5,4 %).
- Surestimer le loyer par rapport au marché (23,3 €/m²).
- Acheter une passoire thermique sans budget travaux.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Cachan suit le rythme francilien : une reprise en février-mars et une forte activité jusqu'en juillet. La rentrée de septembre est aussi un moment clé, mais coïncide avec l'échéance de la taxe foncière, ce qui peut refroidir certains acheteurs. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en novembre-décembre peut permettre de négocier, les vendeurs en fin de mandat étant plus pressés.
Le saviez-vous ?
- Cachan compte 5 monuments historiques protégés.
- La commune est traversée par l'aqueduc de la Vanne.
- 100 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Cachan : cadre de vie et logement
S’installer à Cachan, c’est choisir l’intensité urbaine de la proche couronne avec une densité de population dépassant les 10 000 habitants au km². La commune offre un cadre pratique, avec une couverture fibre totale et une multitude de services de proximité. La présence de cinq monuments historiques et d’espaces verts comme le parc de la Plaine offre des respirations dans un tissu très urbanisé.
Il faut cependant composer avec des réalités territoriales concrètes. Cachan est concernée par plusieurs plans de prévention des risques (PPR), dont un sur les anciennes carrières et un sur le ruissellement urbain, des éléments à vérifier lors de l’achat. Le profil des habitants est plutôt jeune et actif, mais la part des plus de 60 ans (20,6 %) indique aussi une forme d’ancrage résidentiel. La dépendance à la voiture peut être forte, malgré la proximité de Paris, les grandes gares TGV et aéroports restant à quelques kilomètres.
Carte du marché immobilier à Cachan
Cachan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cachan
Avec une température moyenne annuelle de 12,4°C et 668 mm de précipitations, Cachan bénéficie d'un climat de type océanique dégradé, similaire à l'agglomération parisienne. Les hivers sont modérés et les étés relativement doux, limitant les jours de gel sévère. Ce climat tempéré convient particulièrement aux personnes recherchant une variation saisonnière sans extrêmes, et favorise un cadre de vie agréable avec des espaces extérieurs utilisables une grande partie de l'année.
À qui s'adresse Cachan ?
Cachan s'adresse principalement aux jeunes actifs travaillant en Île-de-France, attirés par la mobilité et la vie de proximité. Les primo-accédants avec un bon apport peuvent y trouver une porte d'entrée dans la propriété en petite couronne. Les familles y trouvent des services (18 établissements scolaires) mais un environnement plutôt minéral. Les investisseurs visant une rentabilité modeste mais régulière sont aussi présents. La commune convient moins aux chercheurs de calme absolu ou aux budgets très serrés sans apport.
Avantages et limites à Cachan
✓ Points forts
- Densité de services et de commerces (854 équipements).
- Excellente connectivité (fibre, THD, 5G, proximité gare TGV).
- Démographie jeune et dynamique (âge médian 35,4 ans).
- Parc immobilier majoritairement en bon état énergétique (classe C dominante).
- Proximité de Paris (environ 5 km de la Porte d'Italie).
− À prendre en compte
- Marché en baisse (-12,2 %), risque de moins-value à court terme.
- Densité élevée (10 368 hab./km²) et cadre urbain très minéral.
- Exposition à certains risques naturels (inondation, mouvements de terrain).
Composition du parc immobilier à Cachan
14 820 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 82,7 % d'appartements, 17,3 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est majoritairement composé d'appartements (82,7 %), caractéristique d'une ville dense de la proche banlieue. Seuls 38 % des Cachanais sont propriétaires, un taux inférieur à la moyenne nationale, ce qui indique un marché locatif actif et une population plutôt mobile. La faible part de résidences secondaires (2 %) et un taux de vacance modéré (5,4 %) suggèrent une demande résidentielle stable, portée par les actifs travaillant dans le Grand Paris.
Ancienneté du parc à Cachan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 696 logements).
- Avant 1919 2,2 % 295 logts
- 1919-1945 10,8 % 1 484 logts
- 1946-1970 29,5 % 4 047 logts
- 1971-1990 22,1 % 3 022 logts
- 1991-2005 22,5 % 3 085 logts
- 2006-2019 12,9 % 1 764 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Cachan
854 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Cachan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Cachan est soumise à trois plans de prévention des risques : PPRMT pour les anciennes carrières, PPRMT pour le retrait-gonflement des argiles, et PPRi pour le ruissellement urbain. La commune a connu 13 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement liés à des inondations ou coulées de boue. Ces risques, bien que gérables, impliquent de vérifier systématiquement l'assurabilité du bien et d'anticiper d'éventuelles prescriptions dans un permis de construire (végétalisation, drainage).
Cas pratique : un achat type à Cachan
Pour acquérir une maison type de 85 m² à Cachan, comptez environ 450 415 €. Avec un apport de 10 % (45 040 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance avoisine 2 500 €. Cela représente environ 14 années de revenu médian local (25 800 €/an).
Erreurs à éviter quand on achète à Cachan
- Ne pas vérifier le DPE et son risque d'interdiction.
- Oublier de consulter les PPR (argiles, carrières).
- Négocier sans connaître la baisse récente des prix.
- Ignorer les charges de copropriété dans son budget.
Points clés à retenir à Cachan
- Prix médian à 5 000 €/m², en baisse de 12,2 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 5,7 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 12,4°C de moyenne et 668 mm de pluie.
- Écart maison/appartement réduit : 5 634 € vs 4 976 €/m².
- Rendement net estimé à 3,4 % après charges.
- Parc immobilier à 82,7 % d'appartements.
- 38 % de propriétaires occupants seulement.
- Prix total type : 247 300 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Cachan ?
À Cachan, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation dans ces 3 km². La proximité de la gare, des 18 établissements scolaires ou des 68 commerces peut justifier une surcote. L'état du bien est primordial : un DPE C vaut plus qu'un F, et une rénovation récente permet de valoriser jusqu'à 10 % du prix. Pour un appartement, un étage élevé avec vue dégagée et une exposition sud-ouest sont valorisés. Pour une maison, la taille du terrain et son intimité sont des atouts majeurs face à une densité urbaine élevée.
Estimation indicative d'une maison à Cachan
Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
426 048 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché devenu acheteur, une surévaluation de quelques pourcents peut bloquer la vente pendant des mois. À l'inverse, une sous-estimation signifie une perte financière directe. Avec 5,4 % de logements vacants, la concurrence est réelle. Une estimation professionnelle croise les données des 253 transactions récentes avec les caractéristiques uniques de votre bien (surface, DPE, vue, étage). Elle vous donne un prix de vente réaliste et un argumentaire solide face aux acquéreurs. Pour un appartement type de 50 m², une erreur de 5 % représente plus de 12 000 €.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique se base sur des moyennes, inefficaces sur un marché aussi micro-localisé que Cachan. Un professionnel connaît la différence de valeur entre un appartement rue de la Paix et un autre près du parc, ou l'impact d'une vue sur les anciennes carrières. Il évalue concrètement l'état de la copropriété et les travaux à prévoir, éléments invisibles dans les bases de données. Enfin, son réseau lui permet de jauger la demande réelle et d'attirer des acquéreurs sérieux, facilitant une négociation au juste prix.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m².
- Oublier l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation.
- Négliger l'état des parties communes en copropriété.
- Sous-estimer la valeur d'un terrain arboré.
Investir à Cachan : passer à l'action
Une analyse statique ne suffit pas pour saisir une opportunité dans un marché en transition comme celui de Cachan. Transformer ces données en acquisition réussie requiert une expertise fine des micro-secteurs et une négociation ajustée à la nouvelle réalité des prix.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cachan
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Cachan ?
Le prix médian global à Cachan est de 5 000 €/m² en 2024. Un appartement type de 50 m² coûte environ 247 000 €, tandis qu'une maison de 85 m² avoisine les 450 000 €.
Les prix baissent-ils vraiment à Cachan ?
Oui, les données DVF montrent une baisse annuelle de 12,2 % du prix médian en 2024, après plusieurs années de stabilité. Ce repli est l'un des plus marqués de la région Île-de-France.
Cachan est-elle une bonne commune pour investir en locatif ?
Le rendement locatif brut est correct (5,7 %), mais le rendement net est modeste (environ 3,4 %) après charges. L'investissement est envisageable pour du moyen terme, en ciblant les petits appartements proches des transports.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Cachan ?
Outre la correction récente des prix, il faut vérifier les risques d'anciennes carrières (PPRMT), le Diagnostic de Performance Énergétique (8,9 % de passoires) et le niveau de taxe foncière (43,27 % en 2024).
Cachan est-elle plus chère que ses villes voisines ?
Oui, Cachan est significativement plus chère. Son prix au m² est ainsi 19 % plus élevé qu'à Yerres et 31 % supérieur à celui de Vigneux-sur-Seine, selon les transactions 2024.
Marché immobilier des communes voisines
Cachan affiche un prix au m² 20 % à 45 % plus élevé que des communes comparables comme Montgeron ou Vigneux-sur-Seine, sans pour autant offrir des rendements locatifs significativement supérieurs, ce qui questionne son effet de levier à court terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cachan.
Communes limitrophes de Cachan
Cachan est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Cachan s'établit à 5 072 €, +100,0 % au regard de la médiane nationale — une commune du haut du spectre.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Cachan a enregistré une baisse de -10,4 % du prix médian. Au total, 1 468 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Marché à dominante collective à Cachan: 81,0 % d'appartements dans les transactions, à 4 976 €/m² en médiane. Le bien médian (84 m² à 473 256 €) équivaut à 18,3 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 23,3 €/m² pour un appartement et 22,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 2,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue à Cachan: 995 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 199 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (75 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Cachan est caractéristique du tissu urbain parisien. La géographie joue son rôle: la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 106 m).
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.