01 Le parc de logements
Le parc comprend 227 logements dont 131 résidences principales, 60 résidences secondaires et 35 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 131 | 57,7 % |
| Résidences secondaires | 60 | 26,4 % |
| Logements vacants | 35 | 15,4 % |
Sur les 227 logements recensés, 58 % sont occupés à l'année, 26 % servent de résidence secondaire et 15 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 32 | 24,6 % |
| 1919-1945 | 9 | 6,9 % |
| 1946-1970 | 15 | 11,5 % |
| 1971-1990 | 33 | 25,4 % |
| 1991-2005 | 28 | 21,5 % |
| 2006-2019 | 13 | 10,0 % |
Structure du bâti par époque: 25 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (25 %), 10 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,8 % |
| 2 pièces | 5 | 3,8 % |
| 3 pièces | 36 | 27,7 % |
| 4 pièces | 36 | 27,7 % |
| 5 pièces ou plus | 52 | 40,0 % |
Taille moyenne: 4,3 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 40 %, les T1-T2 5 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 225 | 224 | 227 |
| Rés. principales | 119 | 118 | 131 |
| Rés. secondaires | 81 | 80 | 60 |
| Vacants | 24 | 26 | 35 |
En regard, Les Plans (à 14 km, 315 hab.) affiche 54,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 99 | 75,6 % |
| Locataires (privé) | 25 | 19,1 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 7 | 5,3 % |
Occupation des résidences principales — 75,9 % appartiennent à leurs occupants, 19,1 % sont louées, avec 0 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,8 % |
| Fioul | 34 | 26,2 % |
| Électricité | 56 | 43,1 % |
| Gaz bouteille | 5 | 3,8 % |
| Autre (bois…) | 34 | 26,2 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (43 %), suivi par fioul (26 %) et autres sources (bois notamment) (26 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 23 |
| 2 à 4 ans | 22 |
| 5 à 9 ans | 23 |
| 10 ans ou plus | 62 |
| Total ménages | 131 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 11 |
| Sous-occupation modérée | 31 |
| Sous-occupation accentuée | 27 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 25 | 19,1 % |
| 1 voiture | 58 | 44,3 % |
| 2 voitures ou plus | 49 | 37,4 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 19 % sans voiture, 44 % à une voiture et 37 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 52,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 194 | 136 | 43 | 15 |
| 1975 | 197 | 127 | 40 | 30 |
| 1982 | 199 | 111 | 35 | 53 |
| 1990 | 187 | 110 | 43 | 34 |
| 1999 | 198 | 94 | 72 | 32 |
| 2006 | 209 | 111 | 78 | 20 |
| 2011 | 225 | 119 | 81 | 24 |
| 2016 | 224 | 118 | 80 | 26 |
| 2022 | 227 | 131 | 60 | 35 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 194 logements à l'origine, 227 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 27 | 30 | 29 | 28 | 31 | 30 |
| Dont vacants > 2 ans | 16 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 3,3 % |
| Classe B | 3 | 10,0 % |
| Classe C | 6 | 20,0 % |
| Classe D | 4 | 13,3 % |
| Classe E | 8 | 26,7 % |
| Classe F | 6 | 20,0 % |
| Classe G | 2 | 6,7 % |
Le graphique décompose les 30 diagnostics par étiquette énergétique: 27 % en E, 33 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 30,0 % |
| Classe B | 6 | 20,0 % |
| Classe C | 9 | 30,0 % |
| Classe D | 3 | 10,0 % |
| Classe E | 1 | 3,3 % |
| Classe F | 1 | 3,3 % |
| Classe G | 1 | 3,3 % |
Répartition climat du parc: A concentre 30 % des diagnostics et 80 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 261 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 115 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 255 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 137 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 214 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 42 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 261 kWh/m²/an, contre 42 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 219 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 3 | 0 |
| Classe C | 5 | 1 |
| Classe D | 4 | 0 |
| Classe E | 8 | 0 |
| Classe F | 6 | 0 |
| Classe G | 2 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe E (236 kWh/m²/an) et appartements en classe C (160).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Camplong (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Les données INSEE 2022 montrent 60 résidences secondaires dans le parc de Camplong, soit 26,4 % du total. Une typologie quasi monomorphe — 89,0 % de maisons, le collectif y est très marginal. Camplong est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol, en contexte de collines, à une altitude moyenne de 373 m.
L'accession à la propriété est la norme à Camplong, avec 75,9 % de propriétaires occupants.
Le parc mêle bâti ancien (24,6 % avant 1919) et constructions récentes (10,0 % après 2006). Côté DPE, de Camplong, le parc fait moins bien que le repère national: E et 234 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 26,7 %. Mode de chauffage dominant: électricité (43,1 %).
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements varie peu (+1,3 %). La motorisation des ménages est classique: 19,1 % sans voiture et 37,4 % avec deux voitures ou plus.
Le profil régional — Camplong est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol — éclaire les choix d'habitat localement. L'environnement physique — en contexte de collines, à une altitude moyenne de 373 m — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Camplong en 2026 ?
Perché à 513 mètres d'altitude dans l'arrière-pays héraultais, Camplong est un petit village de 212 habitants en déclin démographique. Son marché immobilier, porté par la pression touristique, affiche des prix encore accessibles mais en forte hausse. Faut-il y investir en 2026 ?
Camplong se situe dans le top quart des communes de l'Hérault pour la pression touristique immobilière, un atout pour les investisseurs en location saisonnière.
Verdict
➤ Opportunité de niche en location saisonnière, à condition de sélectionner un bien bien placé et de maîtriser les coûts.
Points clés
- ✓ Prix médian inférieur de 20% aux voisines
- ✓ Rendement locatif brut correct de 4,9%
- ✓ Pression touristique très élevée (IPTI 7,9/10)
- ⚠ Fragilité économique très élevée (IFE 9/10)
- ⚠ Déclin démographique marqué (-11,7% en 10 ans)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Moins chère que 85% des communes françaises
- Inférieure de 44% à la moyenne départementale de l'Hérault
- Rendement locatif brut supérieur aux grandes métropoles
Analyse du marché immobilier à Camplong
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Camplong : opportunités et risques
Investir à Camplong exige une stratégie spécifique, calibrée sur la location saisonnière. Le rendement brut des maisons (4,9%) est correct, mais il faut immédiatement le pondérer par la charge de la taxe foncière, à 43,29%, et par le taux important de passoires thermiques (28,6% en classes F/G). La future interdiction de louer ces logements à énergie dégradée représente un risque de travaux obligatoires et coûteux.
Les données DVF indiquent que le profil d'investisseur le plus adapté est le primo-accédant local, bénéficiant d'une accessibilité élevée (IAI à 6,7/10). En revanche, l'investisseur locatif classique trouvera une demande annuelle modérée (IOL 4,8/10), tandis que la stratégie de plus-value à long terme est compromise par le déclin démographique et l'absence de dynamique de construction neuve.
Un point d'attention crucial est l'état du parc. Près d'un logement sur trois date d'avant 1945, ce qui implique des diagnostics souvent défavorables et des coûts de rénovation élevés pour atteindre les normes. Sélectionner un bien déjà rénové ou bien exposé pour la saison estivale devient une condition sine qua non de la rentabilité.
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Données du marché immobilier à Camplong
DVF, loyers, permis, analyse expertSelon les données DVF 2024, le marché immobilier de Camplong est structuré par une contradiction majeure. D'un côté, l'indice de pression touristique immobilière (IPTI) très élevé (7,9/10) et une part de résidences secondaires supérieure à 26% indiquent un attrait réel pour les estivants et les retraités en quête de calme. De l'autre, le taux de chômage local de 28,4% et un déclin démographique continu fragilisent la demande résidentielle annuelle.
Cette dualité se lit dans les prix : avec un mâ² médian à 1 232 €, Camplong reste une porte d'entrée abordable dans l'arrière-pays, notamment comparée aux communes voisines comme Rosis ou Olmet-et-Villecun. Toutefois, la très faible connectivité fibre (1,8% des logements) et le parc vieillissant (31,5% construits avant 1945) constituent des freins structurels pour une clientèle plus large, notamment les télétravailleurs.
Le caractère du marché, étroit et peu liquide, est confirmé par le faible volume de transactions (7 en 2024) et le niveau élevé de logements vacants (15,4%). Néanmoins, cette rareté de l'offre soutient les prix, qui ont bondi de plus de 50% depuis 2021 selon la DGFiP, bien que à partir d'une base très basse.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Camplong Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2021 et 2024, le prix médian au mètre carré à Camplong a progressé de 53%, passant de 1 086 € à 1 232 €. Cette hausse soutenue (+13,6% en 2024) s'explique par un marché étroit (seulement 7 transactions en 2024) et une pression touristique forte. Comparé aux communes voisines, Camplong reste moins chère, avec un écart de prix allant jusqu'à -53% par rapport à Olmet-et-Villecun. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique haussière récente incite à la prudence : le marché pourrait être arrivé à un palier, d'autant que les indicateurs économiques locaux sont fragiles.
Évolution du marché immobilier de Camplong
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 040 €/m² à 1 232 €/m² (+18,5 %), pour 7 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Le simulateur financier, basé sur les données DVF 2024 et la carte des loyers, estime le prix d'une maison type à 163 366 € pour 98 m². Avec un loyer médian de 6,9 €/m²/mois, le rendement brut atteint 4,9%. Après déduction des charges (taxe foncière à 43,29%, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 2,9%. L'effort mensuel net (mensualité de crédit moins loyer perçu) s'élève à environ 85 € dans les conditions de taux actuelles. Cette faible rentabilité nette rend l'investissement peu attractif sans apport conséquent ou sans perspective de plus-value.
Acheter vs Louer — maison 46 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 7 | 7 |
| Prix médian/m² | 1 232 € | 1 232 € |
| Prix moyen/m² | 1 294 € | |
| Surface médiane | – | 46 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 17 | 1 040 € |
| 2022 | 10 | 1 031 € |
| 2023 | 7 | 1 431 € |
| 2024 | 6 | 1 395 € |
| 2025 | 7 | 1 232 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Camplong est au point mort : aucun permis de construire n'a été délivré en 2024, une tendance en baisse de 100% par rapport aux cinq années précédentes. Ce gel de l'offre nouvelle s'explique par le déclin démographique (-11,7% en 10 ans) et la faible attractivité économique. Pour l'investisseur, cela signifie un parc immobilier vieillissant (31,5% des logements construits avant 1945) et un risque de vétusté accru. À court terme, l'absence de construction neuve limite la pression à la baisse sur les prix de l'ancien, mais à long terme, elle pourrait accentuer le décalage entre l'offre et les attentes modernes (performance énergétique, connectivité).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 4 logements ont été autorisés et 0 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de — %.
Construction neuve à Camplong (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Camplong totalise 0 logements sur 5 ans, soit -100 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Camplong
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Camplong
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,29 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net intègre des charges incontournables. À Camplong, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,29 %, un taux élevé qui grève directement la rentabilité. Pour une maison, le passage d'un rendement brut de 4,9 % à environ 2,9 % net s'explique aussi par les frais de gestion, d'assurance et les provisions pour travaux. Le parc vieillissant (31,5 % antérieur à 1945) induit des coûts d'entretien supérieurs à la moyenne.
Performance énergétique du parc à Camplong
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 30 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Camplong est E, avec 26,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La performance énergétique du parc est un point de vigilance majeur. La classe dominante E et la part de 28,6 % de passoires thermiques (F/G) signifient qu'un bien sur trois est très énergivore. La future réglementation (interdiction de location des passoires d'ici 2028) constitue un risque pour les investisseurs et une contrainte financière pour les acquéreurs. Tout projet d'achat doit intégrer un budget conséquent pour des travaux de rénovation énergétique.
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Erreurs à éviter quand on investit à Camplong
- Négliger la taxe foncière élevée de 43,29 %.
- Oublier de provisionner pour des travaux de rénovation énergétique.
- Tabler sur une augmentation continue des prix à court terme.
- Sous-estimer le risque de vacance locative (15,4 %).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Camplong, avec 26,4 % de résidences secondaires, connaît une certaine saisonnalité. L'activité reprend souvent au printemps, pour des visites estivales. Vendre entre avril et juillet peut capter l'attention des acquéreurs souhaitant une installation avant l'été. La période de la taxe foncière (septembre) peut inciter certains propriétaires à vendre. L'hiver, avec seulement 212 habitants, le marché est très calme, ce qui peut jouer en faveur d'un acheteur négociateur.
Le saviez-vous ?
- Camplong compte 1 seul commerce pour 212 habitants.
- L'indice de vieillissement est de 535 % (5 seniors pour 1 jeune).
- Le village dispose de 12 équipements de proximité, dont 3 pour les sports et loisirs.
S'installer à Camplong : cadre de vie et logement
S'installer à Camplong, c'est choisir un cadre de vie rural et tranquille, à plus de 500 mètres d'altitude, avec une température moyenne fraîche (13,7 °C). La commune bénéficie de la proximité de la gare du Bousquet-d'Orb (4,6 km) et se trouve à moins de 40 km du TGV de Béziers, un atout pour la mobilité. Toutefois, l'offre de services quotidiens est limitée à une douzaine d'équipements, nécessitant souvent de se déplacer pour les courses ou la santé.
Le profil démographique est fortement marqué par le vieillissement, avec un âge médian de 60 ans et près de la moitié des habitants ayant plus de 60 ans. Cette caractéristique explique à la fois la faible demande locative annuelle et la présence d'un tissu associatif souvent orienté vers les retraités. Les nouveaux arrivants devront donc compter sur leur propre réseau et accepter une certaine forme d'isolement, accentuée par un très faible débit internet.
Carte du marché immobilier à Camplong
Camplong et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Camplong
Avec une température moyenne de 13,7°C et des précipitations annuelles de 982 mm, Camplong offre un climat de moyenne montagne à 513 m d'altitude. Les étés sont moins caniculaires que sur le littoral héraultais, mais les hivers peuvent être frais. Ce profil convient aux acheteurs en quête d'un rythme de vie apaisé, loin des fortes chaleurs estivales du bord de mer. L'ensoleillement reste généreux, typique de l'arrière-pays méditerranéen.
Composition du parc immobilier à Camplong
227 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Camplong est composé très majoritairement de maisons (89,4 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier de Camplong est ultra-dominé par les maisons individuelles (89,4 %), reflétant un cadre de vie villageois très prisé. La part élevée de propriétaires (75,9 %) indique une certaine stabilité, mais le taux de résidences secondaires (26,4 %) et de logements vacants (15,4 %) suggère un marché avec une forte dimension résidentielle et saisonnière. L'acheteur typique est souvent un acquéreur extérieur, recherchant une maison de caractère pour y habiter à l'année ou comme résidence secondaire.
Ancienneté du parc à Camplong
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 130 logements).
- Avant 1919 24,6 % 32 logts
- 1919-1945 6,9 % 9 logts
- 1946-1970 11,5 % 15 logts
- 1971-1990 25,4 % 33 logts
- 1991-2005 21,5 % 28 logts
- 2006-2019 10,0 % 13 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Camplong
12 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Camplong
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Camplong est exposé à 8 risques naturels recensés et a connu 6 arrêtés de catastrophe naturelle. La présence d'un radon significatif nécessite une vigilance particulière lors des diagnostics. La sismicité est très faible, ce qui est rassurant. Un acquéreur doit systématiquement consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) de la commune et exiger les diagnostics réglementaires pour mesurer d'éventuelles contraintes constructives ou assurances spécifiques.
Erreurs à éviter quand on achète à Camplong
- Oublier de vérifier le DPE et le risque radon.
- Ne pas consulter le PPR pour les risques naturels.
- Surévaluer les perspectives de revente rapide.
- Négliger l'état réel des réseaux (eau, assainissement).
Points clés à retenir à Camplong
- Prix médian des maisons à 1 232 €/m² en 2024.
- Rendement brut maison à 4,9 %, net à ~2,9 %.
- Climat de moyenne montagne à 513 m d'altitude.
- Marché étroit et volatile, peu de transactions.
- Très forte hausse annuelle de +13,6 % sur un an.
- Taxe foncière élevée à 43,29 % sur le bâti.
- Population vieillissante (âge médian 59,6 ans).
- La performance énergétique (DPE) pèse lourd sur la valeur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Camplong
Pour une maison de 46 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
56 672 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation par un professionnel local est cruciale à Camplong. Elle seule peut intégrer la valeur réelle d'un bien ancien, son potentiel de rénovation et son exposition aux risques. Le marché, composé à 89,4 % de maisons uniques, ne se compare pas simplement au m² médian. Un agent connaît la demande spécifique, souvent extérieure, et la valeur ajoutée d'une proximité avec la gare du Bousquet-d'Orb (4,6 km). Son expertise permet de fixer un prix de vente réaliste qui attirera des acheteurs sérieux et sécurisera la transaction.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Oublier de déduire la décote pour une passoire thermique.
- Négliger l'impact de la vue et de l'exposition.
- Comparer avec des biens neufs, inexistants sur place.
Investir à Camplong : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices composites dessine un paysage contrasté. Pour transformer cette analyse en décision d'investissement éclairée, une expertise locale fine est indispensable pour identifier les biens à potentiel et négocier au juste prix.
Les données révèlent un marché à double visage : opportunité touristique réelle, mais fragilité économique prononcée.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Camplong grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Camplong
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Camplong
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Camplong
Quel est le prix immobilier moyen à Camplong ?
Le prix médian au mâ² à Camplong est de 1 232 € en 2024. Pour une maison type de 98 m², le prix total s'élève à environ 163 000 €. Ce prix est en hausse de 13,6% sur un an.
Est-ce le bon moment pour investir à Camplong ?
Le marché, porté par le tourisme, offre une opportunité pour la location saisonnière. Néanmoins, la fragilité économique locale et le déclin démographique imposent une grande prudence et une sélection rigoureuse du bien.
Camplong est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Camplong est nettement moins chère que ses voisines. Son prix au mâ² est inférieur de 20% à celui de Rosis et de 53% à celui d'Olmet-et-Villecun, selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif espérer à Camplong ?
Le rendement locatif brut pour une maison est estimé à 4,9%. Après déduction des charges, le rendement net tombe autour de 2,9%, selon la carte des loyers du Ministère et la fiscalité locale.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Camplong ?
Les principaux risques sont économiques (taux de chômage de 28,4%), démographiques (population en baisse) et liés au parc vieillissant (31,5% des logements antérieurs à 1945). La présence de radon et de risques naturels est également à prendre en compte.
Marché immobilier des communes voisines
Camplong affiche un prix au m² inférieur de 20% à celui de Rosis et de 53% à celui d'Olmet-et-Villecun, offrant un effet de levier significatif pour un investisseur visant la plus-value.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Camplong.
Communes limitrophes de Camplong
Camplong est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût du m² à Camplong est contenu: 1 232 € en médiane sur 7 transactions, un niveau -50,2 % comparé à la médiane nationale. Sur 339 communes classées dans l'Hérault, Camplong figure parmi les 9 % les moins chères au m².
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Camplong a enregistré une hausse de +18,5 % du prix médian au m². 47 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -11,7 % du prix médian.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Camplong à un niveau significatif — 1 232 €/m² en médiane. Le bien médian (46 m² à 56 672 €) équivaut à 2,8 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Camplong avoisinent 9,3 €/m² pour les appartements et 6,9 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (6,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Avec 26,4 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Camplong est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. Camplong est en contexte de collines, à une altitude moyenne de 373 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.