01 Le parc de logements
Le parc comprend 914 logements dont 651 résidences principales, 190 résidences secondaires et 73 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 651 | 71,2 % |
| Résidences secondaires | 190 | 20,8 % |
| Logements vacants | 73 | 8,0 % |
Visualisation des trois usages du parc: 71 % d'habitat permanent, 21 % de résidences secondaires et 8 % de logements inoccupés sur un total de 914.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 100 | 15,6 % |
| 1919-1945 | 53 | 8,3 % |
| 1946-1970 | 60 | 9,4 % |
| 1971-1990 | 176 | 27,5 % |
| 1991-2005 | 122 | 19,0 % |
| 2006-2019 | 130 | 20,3 % |
Structure du bâti par époque: 16 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (27 %), 20 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 0,6 % |
| 2 pièces | 26 | 4,0 % |
| 3 pièces | 101 | 15,5 % |
| 4 pièces | 206 | 31,6 % |
| 5 pièces ou plus | 314 | 48,2 % |
Le parc compte 4,5 pièces en moyenne par logement, avec 48 % de logements de cinq pièces ou plus et 5 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 824 | 861 | 914 |
| Rés. principales | 558 | 585 | 651 |
| Rés. secondaires | 194 | 218 | 190 |
| Vacants | 72 | 58 | 73 |
51,9 % de part de propriétaires à Neffiès, commune de population comparable à 20 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 527 | 81,0 % |
| Locataires (privé) | 92 | 14,1 % |
| Locataires HLM | 10 | 1,5 % |
| Logés gratuitement | 22 | 3,4 % |
Visualisation des quatre statuts — 81,0 % de propriétaires occupants, 15,7 % de locataires et 2 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 | 0,6 % |
| Fioul | 66 | 10,1 % |
| Électricité | 326 | 50,1 % |
| Gaz bouteille | 27 | 4,1 % |
| Autre (bois…) | 228 | 35,0 % |
Le électricité équipe 50 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (35 %) et fioul (10 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 53 |
| 2 à 4 ans | 113 |
| 5 à 9 ans | 114 |
| 10 ans ou plus | 371 |
| Total ménages | 651 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 97 |
| Sous-occupation modérée | 147 |
| Sous-occupation accentuée | 137 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 37 | 5,7 % |
| 1 voiture | 276 | 42,4 % |
| 2 voitures ou plus | 338 | 51,9 % |
Ventilation par équipement automobile: 6 % sans véhicule, 42 % mono-motorisés, 52 % multi-motorisés. Par ailleurs, 71,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 399 | 271 | 63 | 65 |
| 1975 | 456 | 303 | 76 | 77 |
| 1982 | 566 | 386 | 95 | 85 |
| 1990 | 619 | 415 | 147 | 57 |
| 1999 | 629 | 441 | 149 | 39 |
| 2006 | 744 | 506 | 194 | 44 |
| 2011 | 824 | 558 | 194 | 72 |
| 2016 | 861 | 585 | 218 | 58 |
| 2022 | 914 | 651 | 190 | 73 |
Trajectoire de long terme: 399 logements en 1968, 914 en 2022 (+129 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 79 | 79 | 78 | 84 | 81 | 64 |
| Dont vacants > 2 ans | 35 | 31 | 36 | 36 | 34 | 45 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 9,0 % |
| Classe B | 24 | 15,4 % |
| Classe C | 44 | 28,2 % |
| Classe D | 36 | 23,1 % |
| Classe E | 21 | 13,5 % |
| Classe F | 12 | 7,7 % |
| Classe G | 5 | 3,2 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 28 % des logements et 53 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 73 | 46,8 % |
| Classe B | 46 | 29,5 % |
| Classe C | 25 | 16,0 % |
| Classe D | 6 | 3,8 % |
| Classe E | 4 | 2,6 % |
| Classe F | 2 | 1,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 47 % des logements relèvent de la classe A, 92 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 232 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 201 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 182 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 140 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 112 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 47 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 47 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 232 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 0 |
| Classe B | 23 | 1 |
| Classe C | 33 | 11 |
| Classe D | 31 | 5 |
| Classe E | 19 | 2 |
| Classe F | 11 | 1 |
| Classe G | 5 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 186 kWh/m²/an côté maisons, C à 172 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 6 |
| T4 | 7 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de la Tour-sur-Orb (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
La Tour-sur-Orb dispose d'un parc de 914 logements mêlant résidences principales (71,2 %), secondaires (20,8 %) et vacants (8,0 %). Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 91,0 % de maisons. L'environnement communal: une commune du Languedoc méditerranéen, en contexte de collines, à une altitude moyenne de 373 m.
La propriété occupante domine très nettement le parc — 81,0 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire.
Le bâti de la Tour-sur-Orb s'étend d'un noyau historique (15,6 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (20,3 % après 2006). Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 184 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). 10,9 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). 50,1 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de la Tour-sur-Orb a augmenté de +6,2 %. 51,9 % des ménages de la Tour-sur-Orb disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le profil régional — La Tour-sur-Orb est une commune du Languedoc méditerranéen — éclaire les choix d'habitat localement. Le cadre géographique en contexte de collines, à une altitude moyenne de 373 m nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Tour-sur-Orb en 2026 ?
Niché dans l'arrière-pays biterrois à 340 m d'altitude, La Tour-sur-Orb présente un profil de village résidentiel et touristique, avec une démographie vieillissante et une économie locale modérée. Après un pic de valorisation en 2022, le marché immobilier local affiche une correction nette en 2024, interrogeant sur son attractivité pour l'investisseur. Voici le verdict étayé par les dernières données.
Avec une correction de 9,4 % en 2024, le marché offre un point d'entrée plus accessible que ses voisines surévaluées.
Verdict
➤ Marché de correction, pertinent uniquement pour l'investisseur locatif patient en stratégie moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction récente : opportunité de prix
- ✓ Rendement brut maisons à 5,4 %
- ✓ Pression touristique élevée (IPTI 6,2/10)
- ⚠ Volume de transactions en forte baisse
- ⚠ Fragilité économique et vieillissement marqué
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Moins chère que 85 % des communes françaises avec un prix médian de 1 811 €/m².
- Inférieure de 44 % à la moyenne du département de l'Hérault.
- Rendement locatif brut des maisons (5,4 %) supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Tour-sur-Orb
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,7/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de la Tour-sur-Orb
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,7
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée : les prix sont adaptés au revenu médian local, facilitant l'achat résidentiel.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée : les prix sont adaptés au revenu médian local, facilitant l'achat résidentiel.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Demande locative modérée : le marché locatif n'est pas très dynamique, attention à la vacance.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréDemande locative modérée : le marché locatif n'est pas très dynamique, attention à la vacance.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique élevée : potentiel pour la location saisonnière ou les résidences secondaires.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique élevée : potentiel pour la location saisonnière ou les résidences secondaires.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2002,0 — Percentile dept : 25/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,5 — Percentile dept : 21/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 20,8 — Percentile dept : 62/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 5,4 — Percentile dept : 57/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 43,5 — Percentile dept : 38/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,5 — Percentile dept : 79/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 57,7 — Percentile dept : 58/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 49/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 19,0 — Percentile dept : 11/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 20,8 — Percentile dept : 62/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,4 — Percentile dept : 57/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 59/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2002,0 — Percentile dept : 75/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 20,8 — Percentile dept : 62/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 59/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,0 — Percentile dept : 62/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 43,5 — Percentile dept : 63/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Tour-sur-Orb : opportunités et risques
Investir à La Tour-sur-Orb en 2026 se conçoit principalement sous l'angle du rendement locatif en maison, avec un taux brut de 5,4 %. Toutefois, le rendement net estimé à 3,2 % est rogné par une taxe foncière élevée (43,73 %) et un risque de vacance non négligeable dans un territoire où la demande locative annuelle est modérée (IOL 4,9/10). L'investisseur doit viser un horizon moyen terme, patientant pour une revalorisation du bien après la phase de correction actuelle.
La stratégie de location saisonnière peut être un complément pertinent, compte tenu des 61 emplacements touristiques et d'un IPTI élevé. Cependant, la faible connectivité numérique (score de 4/100) et l'offre limitée de services (ICS 2,5/10) limitent l'attrait pour une clientèle de télétravailleurs ou de longue durée. Il est crucial de sélectionner un bien bien situé, si possible rénové ou à fort potentiel de valorisation, pour compenser la fragilité économique locale.
Enfin, la baisse récente des prix ouvre une fenêtre de négociation. Avec un écart de valorisation allant jusqu'à -60 % par rapport à Neffiès, des opportunités d'achat en dessous du marché existent. Attention cependant au parc énergétique : avec près de 146 diagnostics réalisés, la part de logements classes F ou G (10,3 %) représente un risque réglementaire (interdiction de location) et un poste de dépense incontournable à budgétiser.
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Données du marché immobilier à Tour-sur-Orb
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de La Tour-sur-Orb, analysé via les données DVF 2024, révèle une phase de correction après une période de forte valorisation. Le prix médian global a reculé de 9,4 % en un an pour s'établir à 1 811 €/m², un niveau inférieur à celui de 2021. Cette baisse s'accompagne d'un effondrement du volume des transactions, qui passe de 45 en 2022 à seulement 16 en 2024, signe d'un marché en attente.
Cette correction doit être replacée dans le contexte territorial. La commune, membre de Grand Orb, affiche un indice de vieillissement de 271 et un taux de chômage de 13,1 %, des indicateurs qui pèsent sur la dynamique de demande locale. Le marché est donc principalement porté par des acheteurs extérieurs, attirés par le cadre de vie et la proximité relative de Béziers (36 km), ce qui le rend plus sensible aux cycles économiques nationaux.
Néanmoins, la structure du parc offre une certaine résilience : 92 % de maisons individuelles et 20,8 % de résidences secondaires indiquent un profil de destination résidentielle et de loisirs. La pression touristique, notée 6,2/10, constitue un filet de sécurité pour la location saisonnière, mais le parc ancien (23,9 % d'avant 1945) implique des coûts de rénovation à anticiper, d'autant que 10,3 % des logements sont des passoires thermiques.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de la Tour-sur-Orb Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de la Tour-sur-Orb
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 721 €/m² à 1 811 €/m² (+5,2 %), pour 24 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 88 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 24 | 24 |
| Prix médian/m² | 1 811 € | 1 811 € |
| Prix moyen/m² | 2 026 € | |
| Surface médiane | – | 88 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 23 | 1 721 € |
| 2022 | 32 | 2 106 € |
| 2023 | 25 | 1 757 € |
| 2024 | 13 | 1 912 € |
| 2025 | 24 | 1 811 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à La Tour-sur-Orb est atone, avec seulement 26 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en baisse de 32 %. Seuls 5 logements ont été autorisés en 2024. Ce ralentissement marqué contraste avec une croissance démographique modérée (+5,4 % sur 5 ans) et suggère une faible pression pour étendre le parc, peut-être en raison de contraintes foncières ou d'un marché de la revente suffisant. Cela limite les risques de sur-offre mais indique aussi un territoire où l'attractivité nouvelle est faible, le développement se concentrant probablement sur la rénovation du bâti existant.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 6 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 144 autorisations pour 86 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Tour-sur-Orb
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Tour-sur-Orb (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Tour-sur-Orb totalise 27 logements sur 5 ans, soit -13 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Tour-sur-Orb
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Tour-sur-Orb
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,73 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net (environ 3,2 % pour les maisons) est inférieur au brut (5,4 %) à cause des charges réelles. À La Tour-sur-Orb, la taxe foncière sur le bâti (43,73 % en 2024) représente un prélèvement significatif. Il faut ajouter les frais de gestion locative (environ 8 % du loyer), les charges non récupérables, l'entretien et une provision pour vacance (le taux de vacance local est de 8 %). Pour un bien ancien (23,9 % du parc date d'avant 1945), prévoyez aussi un budget rénovation, surtout pour améliorer le DPE.
Performance énergétique du parc à Tour-sur-Orb
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 156 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Tour-sur-Orb est C, avec 10,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc local présente une performance énergétique correcte, avec une classe dominante C (182 kWh/m²/an) et seulement 10,3 % de passoires thermiques (F/G). C'est un atout pour les acquéreurs, car le risque réglementaire est modéré. Attention toutefois : la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G dès 2025, F en 2028 et E en 2034. Vérifier le DPE avant toute offre est donc impératif, surtout pour un investissement.
Calculateur de rendement à Tour-sur-Orb
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Tour-sur-Orb
Pour une maison type de 95 m² à La Tour-sur-Orb (prix médian 190 190 €), le loyer moyen attendu est d'environ 845 € par mois (8,9 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 4 % et 20 % d'apport, la mensualité s'élève à environ 900 €. Le rendement brut est de 5,4 %, mais après taxe foncière et charges, l'effort net mensuel peut être légèrement négatif, nécessitant une trésorerie de départ.
Erreurs à éviter quand on investit à Tour-sur-Orb
- Négliger la taxe foncière (43,73 % du revenu cadastral).
- Surestimer le loyer possible face au revenu médian local.
- Oublier de provisionner pour la vacance (8 % du parc).
- Acheter sans vérifier le DPE et les risques réglementaires.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à La Tour-sur-Orb, avec 20,8 % de résidences secondaires, connaît une saisonnalité marquée. Les transactions sont plus dynamiques au printemps et en début d'automne, lorsque les acquéreurs potentiels visitent. L'été peut être calme en raison des vacances. Pour les vendeurs, mettre en vente en février-mars permet de capter les acheteurs souhaitant s'installer avant l'été. Le calendrier fiscal (taxe foncière payable en septembre) peut inciter certains vendeurs à finaliser avant.
Le saviez-vous ?
- La Tour-sur-Orb compte 5 monuments historiques protégés pour 1 350 habitants.
- L'âge médian y est de 52 ans, contre 42 ans en France métropolitaine.
- Le taux de chômage local (13,1 %) est supérieur à la moyenne nationale.
S'installer à Tour-sur-Orb : cadre de vie et logement
S'installer à La Tour-sur-Orb, c'est opter pour un cadre de vie rural préservé dans la vallée de l'Orb, à une altitude moyenne de 339 mètres qui garantit des étés moins caniculaires que le littoral. La commune dispose de 38 équipements de proximité, dont 3 commerces et 2 structures de santé, un niveau minimal pour les besoins courants, mais une dépendance à Bédarieux ou Béziers est nécessaire pour plus de services. Le tissu associatif et les 6 équipements de sports et loisirs animent la vie locale.
Le profil démographique est marqué par le vieillissement (37,8 % de 60 ans et plus), ce qui se traduit par une atmosphère paisible mais peu dynamique pour les jeunes actifs. Les familles apprécieront la sécurité et les espaces, tandis que les télétravailleurs devront composer avec une connexion internet encore peu développée (15,4 % de couverture THD). La présence de 5 monuments historiques et de la rivière Orb offre un patrimoine naturel et culturel de qualité, renforçant l'attrait résidentiel de ce village de caractère.
Carte du marché immobilier à Tour-sur-Orb
La Tour-sur-Orb et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Tour-sur-Orb
À 339 m d'altitude, La Tour-sur-Orb bénéficie d'un climat tempéré avec une moyenne annuelle de 13,7 °C et 982 mm de précipitations. C'est un climat de piémont, moins chaud en été que le littoral et plus frais en hiver, avec des risques de gel. Il plaît aux acheteurs recherchant des saisons marquées et une végétation verdoyante, typique de la haute vallée de l'Orb. C'est un cadre privilégié pour ceux qui fuient les fortes chaleurs, mais qui acceptent une pluviométrie plus élevée.
Composition du parc immobilier à Tour-sur-Orb
914 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Tour-sur-Orb est composé très majoritairement de maisons (92,1 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est très homogène : 92,1 % de maisons individuelles. Cela indique un marché orienté vers l'accession à la propriété familiale, en milieu rural. La part élevée de propriétaires (81 %) et de résidences secondaires (20,8 %) indique une stabilité démographique et un attrait pour la villégiature. Le taux de vacance de 8 % et le faible nombre de logements sociaux (2 %) suggèrent un marché parfois figé, avec une offre locative limitée. L'acheteur typique est donc souvent un acquéreur voulant s'installer à l'année ou pour les weekends.
Ancienneté du parc à Tour-sur-Orb
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 641 logements).
- Avant 1919 15,6 % 100 logts
- 1919-1945 8,3 % 53 logts
- 1946-1970 9,4 % 60 logts
- 1971-1990 27,5 % 176 logts
- 1991-2005 19,0 % 122 logts
- 2006-2019 20,3 % 130 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Tour-sur-Orb
38 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Tour-sur-Orb
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est couverte par un PPR Inondation actif pour la Haute Vallée de l'Orb, avec 10 risques naturels recensés et un historique de 15 arrêtés catastrophes naturelles. Le radon, gaz radioactif naturel, y est également significatif. La sismicité est très faible. Ces contraintes impliquent de consulter systématiquement le zonage en mairie et de vérifier l'assurabilité du bien. Elles n'interdisent pas l'achat, mais peuvent influencer le prix et nécessiter des travaux de mise en conformité.
Erreurs à éviter quand on achète à Tour-sur-Orb
- Ne pas consulter le zonage du PPR Inondation en mairie.
- Ignorer la présence de radon dans le diagnostic.
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien (23,9 % avant 1945).
- Oublier de vérifier la desserte fibre (14,3 % des logements).
Points clés à retenir à Tour-sur-Orb
- Prix médian des maisons : 1 811 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut maison : 5,4 %, net environ 3,2 %.
- Parc immobilier : 92,1 % de maisons individuelles.
- Marché en correction : -9,4 % sur un an.
- Taxe foncière élevée : taux de 43,73 % en 2024.
- Climat : température moyenne annuelle de 13,7 °C.
- Facteur valeur clé : état du bien et DPE.
- Prix total médian pour une maison : environ 190 190 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Tour-sur-Orb ?
Le prix au m² (1 811 € en médiane) varie fortement selon l'état, l'exposition et la localisation précise. Un bien rénové avec un bon DPE se vendra nettement mieux, surtout avec la réglementation qui se durcit. La proximité des 3 commerces, de la gare du Bousquet-d'Orb (4,2 km) ou des monuments historiques peut valoriser. Un terrain annexe constructible est un atout dans une commune où la construction neuve est en baisse (-32 %). À l'inverse, une maison en zone inondable, nécessitant des travaux ou avec un DPE faible (F/G) verra sa valeur diminuée de 10 à 20 %.
Estimation indicative d'une maison à Tour-sur-Orb
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
159 368 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local connaît les micro-marchés : la valeur d'une rue, l'impact d'une vue sur l'Orb, la qualité des constructions en pierre locale. Il peut ajuster le prix en fonction de l'état réel, crucial dans un parc où 23,9 % des logements sont antérieurs à 1945. Il intègre aussi des éléments invisibles sur les bases de données : exposition au radon, contraintes du PPR, demande pour les résidences secondaires (20,8 % du parc). Enfin, il peut cibler les acheteurs sérieux, notamment via le réseau de la CC Grand Orb, et négocier en connaissance de cause.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Négliger l'impact d'un mauvais DPE sur la valeur.
- Oublier la saisonnalité du marché des résidences secondaires.
- Surévaluer un bien en zone à risque sans en tenir compte.
Investir à Tour-sur-Orb : passer à l'action
L'analyse des chiffres ne suffit pas. Transformer cette correction en opportunité réelle nécessite une expertise fine du terrain, des secteurs et du parc souvent ancien de la commune. Un professionnel local peut vous guider pour identifier le bien au juste prix et structurer un montage viable.
Les données révèlent un marché en correction. L'enjeu est de saisir le bon bien au bon moment.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à La Tour-sur-Orb grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à La Tour-sur-Orb
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Tour-sur-Orb
Quel est le prix moyen de l'immobilier à La Tour-sur-Orb ?
En 2024, le prix médian au mètre carré est de 1 811 €, avec une fourchette centrale comprise entre 1 603 € et 2 548 €. Le prix moyen global est légèrement supérieur, à 1 973 €/m². Ces prix sont en nette baisse par rapport au pic de 2022.
La Tour-sur-Orb est-elle une commune chère par rapport à ses voisines ?
Non, La Tour-sur-Orb est moins chère que plusieurs communes comparables. Son prix au m² est inférieur de 26 % à celui du Bosc (2 456 €/m²) et de 33 % à celui de Laurens (2 583 €/m²), selon les données DVF 2024.
Est-ce un bon moment pour investir en location à La Tour-sur-Orb ?
Le rendement brut des maisons est correct (5,4 %), mais le marché locatif annuel est modéré. La correction des prix offre des opportunités d'achat, mais il faut privilégier un horizon d'investissement à moyen terme et bien sélectionner le bien.
Quel type de bien immobilier trouve-t-on à La Tour-sur-Orb ?
Le parc est très majoritairement composé de maisons individuelles (92,1 %). Les appartements sont rares. La surface médiane des maisons vendues en 2024 était de 95 m², souvent issues d'un parc ancien (23,9 % construits avant 1945).
Quels sont les risques naturels à connaître à La Tour-sur-Orb ?
La commune est soumise à un PPR Inondation pour la Haute Vallée de l'Orb et a connu 15 arrêtés de catastrophe naturelle. Un risque radon significatif est aussi recensé. Ces éléments doivent être vérifiés lors de l'acquisition.
Marché immobilier des communes voisines
La Tour-sur-Orb affiche un prix au m² inférieur de 26 % à celui de Le Bosc et de 33 % à Laurens, pour des indicateurs similaires, offrant un effet de levier intéressant.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Tour-sur-Orb.
Communes limitrophes de la Tour-sur-Orb
La Tour-sur-Orb est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Tour-sur-Orb s'établit à 1 811 € sur 24 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Hérault (3 454 €/m²).
Le marché immobilier de la Tour-sur-Orb est en hausse progressive: +5,2 % entre 2021 et 2025. 117 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -5,3 % — un retournement à surveiller.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Tour-sur-Orb à un niveau significatif — 1 811 €/m² en médiane. Le bien médian (88 m² à 159 368 €) équivaut à 7,4 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de la Tour-sur-Orb avoisinent 11,0 €/m² pour les appartements et 8,9 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (5,9 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 20,8 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 27 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 5 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que La Tour-sur-Orb est une commune du Languedoc méditerranéen. Sur le plan physique, la commune est en contexte de collines, à une altitude moyenne de 373 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.