01 Le parc de logements
Le parc comprend 643 logements dont 333 résidences principales, 163 résidences secondaires et 148 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 333 | 51,8 % |
| Résidences secondaires | 163 | 25,3 % |
| Logements vacants | 148 | 23,0 % |
Sur les 643 logements recensés, 52 % sont occupés à l'année, 25 % servent de résidence secondaire et 23 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 151 | 45,3 % |
| 1919-1945 | 80 | 24,0 % |
| 1946-1970 | 52 | 15,6 % |
| 1971-1990 | 18 | 5,4 % |
| 1991-2005 | 12 | 3,6 % |
| 2006-2019 | 20 | 6,0 % |
La période avant 1919 concentre 45 % du parc, tandis que 45 % datent d'avant 1919 et 6 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 1,2 % |
| 2 pièces | 21 | 6,3 % |
| 3 pièces | 77 | 23,1 % |
| 4 pièces | 106 | 31,8 % |
| 5 pièces ou plus | 125 | 37,5 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 38 % du parc, contre 8 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 621 | 651 | 643 |
| Rés. principales | 362 | 342 | 333 |
| Rés. secondaires | 169 | 127 | 163 |
| Vacants | 90 | 182 | 148 |
Cabrerolles (343 hab., à 17 km) présente 38,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 227 | 68,2 % |
| Locataires (privé) | 85 | 25,5 % |
| Locataires HLM | 10 | 3,0 % |
| Logés gratuitement | 11 | 3,3 % |
Visualisation des quatre statuts — 68,1 % de propriétaires occupants, 28,5 % de locataires et 3 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 55 | 16,5 % |
| Électricité | 177 | 53,2 % |
| Gaz bouteille | 4 | 1,2 % |
| Autre (bois…) | 97 | 29,1 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (53 %), 29 % pour autres sources (bois notamment) et 17 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 48 |
| 2 à 4 ans | 57 |
| 5 à 9 ans | 46 |
| 10 ans ou plus | 182 |
| Total ménages | 333 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 29 |
| Sous-occupation modérée | 129 |
| Sous-occupation accentuée | 98 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 62 | 18,6 % |
| 1 voiture | 192 | 57,7 % |
| 2 voitures ou plus | 79 | 23,7 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 19 % sans, 58 % à une voiture, 24 % multi-motorisés. Par ailleurs, 34,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 760 | 565 | 72 | 123 |
| 1975 | 622 | 486 | 60 | 76 |
| 1982 | 670 | 438 | 151 | 81 |
| 1990 | 650 | 367 | 188 | 95 |
| 1999 | 582 | 326 | 146 | 110 |
| 2006 | 596 | 346 | 187 | 63 |
| 2011 | 621 | 362 | 169 | 90 |
| 2016 | 651 | 342 | 127 | 182 |
| 2022 | 643 | 333 | 163 | 148 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 760 à 643, soit -15 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 141 | 149 | 167 | 133 | 145 | 130 |
| Dont vacants > 2 ans | 100 | 99 | 99 | 78 | 73 | 86 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0,6 % |
| Classe B | 9 | 5,3 % |
| Classe C | 58 | 34,1 % |
| Classe D | 51 | 30,0 % |
| Classe E | 36 | 21,2 % |
| Classe F | 12 | 7,1 % |
| Classe G | 3 | 1,8 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 34 % des logements et 40 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 54 | 31,8 % |
| Classe B | 75 | 44,1 % |
| Classe C | 21 | 12,4 % |
| Classe D | 6 | 3,5 % |
| Classe E | 10 | 5,9 % |
| Classe F | 4 | 2,4 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (44 %), 88 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 221 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 170 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 183 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 108 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 152 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 116 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 221 kWh/m²/an, contre 108 pour ceux bâtis 1989-2000 — un écart de 113 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 5 | 4 |
| Classe C | 17 | 41 |
| Classe D | 25 | 26 |
| Classe E | 20 | 16 |
| Classe F | 6 | 6 |
| Classe G | 3 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 220 kWh/m²/an côté maisons, C à 194 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 3 |
| T4 | 12 |
| T5+ | 1 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Graissessac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au millésime 2022, la commune compte 163 résidences secondaires dans son parc, soit 25,3 % — un niveau élevé. Répartition relativement équilibrée entre maisons (56,0 %) et appartements (44,0 %). Côté cadre local, Graissessac est au cœur de la garrigue languedocienne, à 373 m d'altitude, dans un paysage de collines.
68,1 % des ménages de Graissessac possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE. Le parc social représente 3,0 % des résidences principales.
Le caractère patrimonial du bâti est marqué — 45,5 % du parc remonte à avant 1919. Côté DPE, le parc de Graissessac est dans la moyenne — classe C dominante, 206 kWh/m²/an. Au plan énergétique résidentiel, 53,2 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Le nombre de logements de Graissessac varie peu sur la période 2016–2022. 18,6 % des ménages de Graissessac n'ont pas de voiture, 23,7 % en possèdent au moins deux.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Graissessac est au cœur de la garrigue languedocienne. Graissessac est à 373 m d'altitude, dans un paysage de collines, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Graissessac en 2026 ?
Perché dans l'arrière-pays biterrois, Graissessac est un ancien bourg minier confronté à un déclin démographique marqué et à une fragilité économique aiguë. Pourtant, ses chiffres immobiliers révèlent des rendements locatifs parmi les plus élevés du département. Ce contraste pose une question cruciale pour 2026 : peut-on investir sur un territoire en difficulté pour son seul potentiel de rentabilité ?
Avec des rendements bruts dépassant les 17 % sur les appartements et un prix au mètre carré inférieur de 68 % à celui de Mons voisine, Graissessac est un marché de niche à fort effet de levier.
Verdict
➤ Opportunité locative de rendement court terme, à cibler avec une sélection stricte et une vision résiliente du territoire.
Points clés
- ✓ Rendement locatif exceptionnel sur appartements
- ✓ Prix d'entrée parmi les plus bas de l'Hérault
- ✓ Accessibilité financière très élevée pour investir
- ⚠ Fragilité économique et déclin démographique sévère
- ⚠ Parc immobilier ancien et part importante de logements vacants
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Graissessac est l'une des communes les moins chères de France, avec un prix médian global 75 % inférieur à la moyenne nationale.
- Dans l'Hérault, son prix au m² est inférieur de plus de 60 % à la médiane départementale, en faisant un marché ultra-accessible.
- Son rendement locatif brut de 17,7 % surpasse largement ceux des grandes métropoles et du littoral méditerranéen.
Analyse du marché immobilier à Graissessac
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 1,9/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 14,9 %.
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 7,2/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Graissessac
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
1,9
Indice de Pression Immobilière
Très faible
La pression immobilière est très faible, indiquant un marché non tendu où la négociation est possible.
Indice de Pression Immobilière
Très faibleLa pression immobilière est très faible, indiquant un marché non tendu où la négociation est possible.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
L'accessibilité est élevée : les prix sont très inférieurs au pouvoir d'achat local, facilitant l'investissement.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleL'accessibilité est élevée : les prix sont très inférieurs au pouvoir d'achat local, facilitant l'investissement.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
L'opportunité locative est élevée, soutenue par une demande locative active et des rendements bruts attractifs.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableL'opportunité locative est élevée, soutenue par une demande locative active et des rendements bruts attractifs.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
7,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
La pression touristique immobilière est élevée, portée par un quart de résidences secondaires, mais elle ne se traduit pas par des prix élevés.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéLa pression touristique immobilière est élevée, portée par un quart de résidences secondaires, mais elle ne se traduit pas par des prix élevés.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 837,5 — Percentile dept : 1/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 1/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 25,3 — Percentile dept : 70/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -12,3 — Percentile dept : 3/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 55,4 — Percentile dept : 41/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 99/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 35,3 — Percentile dept : 14/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 44/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 31,8 — Percentile dept : 72/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 25,3 — Percentile dept : 70/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -12,3 — Percentile dept : 3/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 837,5 — Percentile dept : 99/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 25,3 — Percentile dept : 70/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 23,0 — Percentile dept : 98/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 55,4 — Percentile dept : 59/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Graissessac : opportunités et risques
Investir à Graissessac en 2026 se justifie principalement par une stratégie de rendement locatif brut immédiat, ciblant les petits appartements. Les chiffres sont sans appel : un rendement brut de 17,7 % place ce marché dans le haut du panier national. Cependant, ce rendement spectaculaire doit être immédiatement tempéré par les réalités du territoire. La taxe foncière, à 42,73 %, rogne significativement la rentabilité nette, estimée autour de 10,6 %. De plus, la part non négligeable de passoires thermiques (8,4 % en F/G) expose à des travaux de rénovation obligatoires d'ici 2028, selon la loi Climat et Résilience.
Le profil d'investisseur adapté est donc un investisseur aguerri, en cash-flow positif, capable d'absorber les risques d'un territoire en déclin. La stratégie doit privilégier l'acquisition de biens déjà rénovés ou nécessitant des travaux légers, pour limiter le risque réglementaire et attirer une clientèle locative. La pression touristique (IPTI à 7,2/10) et le quart de résidences secondaires ouvrent une piste de location saisonnière complémentaire, mais la faible connectivité numérique (score 5/100) et le vieillissement de la population en limitent le potentiel.
Il est crucial de voir cet investissement comme un placement à horizon court ou moyen terme, basé sur la génération de trésorerie, et non sur une espérance de plus-value. L'indice de déclin territorial (IDT à 9,1/10) est un signal d'alarme fort : la valorisation du patrimoine ne bénéficiera pas d'un effet de levier démographique ou économique local. L'exit strategy doit être envisagée dès l'acquisition, en ciblant potentiellement d'autres investisseurs ou des acheteurs sensibles au prix d'entrée.
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Données du marché immobilier à Graissessac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Graissessac, analysé via les données DVF 2024, est structuré par une double réalité. D'un côté, un prix médian global très bas (862 €/m²) qui le place en position de valeur refuge ultra-accessible au sein d'un département touristique cher. De l'autre, une fracture nette entre l'immobilier de rapport (les appartements à 750 €/m²) et le marché résidentiel (les maisons à 890 €/m²). Cette dichotomie s'explique par la structure du parc : majoritairement composé de maisons anciennes (56,2 %), mais avec un stock d'appartements de petite surface dans d'anciens bâtiments collectifs, propices à la location.
Le volume annuel de transactions (33 en 2024) est relativement stable, ce qui indique un marché liquide pour sa taille, mais qui reste de faible ampleur. Cette liquidité est toutefois à nuancer au regard du taux de vacance des logements (23 %), l'un des plus élevés de la région. Selon l'INSEE, ce signal peut révéler un parc dégradé ou des difficultés à louer/vendre, malgré des rendements affichés élevés. Le marché est donc porté par des investisseurs externes cherchant du rendement, plus que par une demande locale solvable, comme en témoigne le revenu médian de 17 600 €.
Enfin, l'ancrage territorial, marqué par la proximité de la gare du Bousquet-d'Orb (6,3 km) et d'un tissu de services de base (30 équipements), constitue un atout relatif pour la location. Néanmoins, le taux de chômage de 27 % et la baisse continue de la population (-12,3 % en 5 ans) pèsent structurellement sur la dynamique du marché et la pérennité de la demande locative à long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Graissessac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Graissessac sur cinq ans dessine une courbe en montagnes russes, typique d'un marché de faible volume. Après une hausse modérée en 2021, les prix médians ont connu un recul en 2022 et 2023, pour finalement rebondir de 16,5 % en 2024 à 862 €/m². Ce rebond masque une réalité plus contrastée : le marché des maisons (890 €/m²) reste significativement plus élevé que celui des appartements (750 €/m²), ces derniers tirant le prix global vers le bas. Comparé aux voisines comme Mons ou Les Plans, l'écart de valorisation s'est même accru, confirmant Graissessac comme une valeur refuge low-cost. Pour un acheteur en 2026, cette volatilité et cette sous-valorisation signifient que le timing d'entrée est crucial, mais que les marges de négociation peuvent être réelles sur un parc vieillissant.
Évolution du marché immobilier de Graissessac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 666 €/m² → 862 €/m² (+29,4 %), volume annuel actuel 22 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières mettent en lumière l'argument central de Graissessac : la rentabilité brute immédiate. Un appartement type de 73 m² à 46 136 € génère un loyer mensuel estimé à 679 €, soit un rendement brut de 17,7 %. Même avec un crédit à 100% sur 20 ans, la mensualité serait largement couverte par le loyer, dégageant un cash-flow positif. Pour une maison de 65 m² à 67 015 €, le rendement brut tombe à 8 %. Ces chiffres indiquent une viabilité financière immédiate pour l'investisseur, en particulier sur les petits appartements, mais ils doivent être impérativement pondérés par les charges (taxe foncière à 42,73 %, gestion) et le risque de vacance locative dans un territoire fragile.
Acheter vs Louer — appartement 63 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
50,0 % de maisons et 50,0 % d'appartements parmi les 22 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 50,0 % des mutations, pour un prix médian de 890 €/m² (maisons) contre 750 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 22 | 11 | 11 |
| Prix médian/m² | 862 € | 890 € | 750 € |
| Prix moyen/m² | 1 309 € | ||
| Surface médiane | – | 73 m² | 63 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 29 | 666 € |
| 2022 | 33 | 692 € |
| 2023 | 29 | 757 € |
| 2024 | 27 | 658 € |
| 2025 | 22 | 862 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Graissessac est quasiment à l'arrêt, avec seulement 3 logements autorisés sur les cinq dernières années et aucun en 2024. Cette très faible activité de construction neuve reflète à la fois le déclin démographique et l'absence de pression foncière. Pour l'investisseur, cela signifie un risque limité de sur-offre nouvelle venant concurrencer l'ancien. En revanche, cela confirme que l'attractivité résidentielle est faible et que le parc immobilier disponible se renouvelle peu. Tout projet d'investissement se fera donc nécessairement dans l'ancien, avec les contraintes de rénovation que cela implique, notamment au regard des 8,4 % de passoires thermiques et de la future réglementation.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
10 logements autorisés cumulés, 4 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Graissessac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Graissessac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Graissessac: 3 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (+200 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Graissessac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Graissessac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,73 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé doit être corrigé à la baisse pour obtenir le rendement net. À Graissessac, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,73 %. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 23 %), les frais de gestion (env. 5-8%), les charges de copropriété si applicable, et une enveloppe pour travaux d'entretien. Ces éléments expliquent l'écart entre un rendement brut de 17,7 % pour les appartements et un rendement net estimé à 10,6 %.
Performance énergétique du parc à Graissessac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 170 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Graissessac: majorité classée C, part de passoires thermiques à 8,8 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante du parc est C (204 kWh/m²/an), une performance moyenne. Seuls 8,4 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Cependant, l'ancienneté du bâti impose une vigilance. La loi Climat étendra progressivement l'interdiction de location pour les logements les moins performants (G en 2025, F en 2028). Un DPE détaillé est donc crucial pour tout investissement locatif.
Calculateur de rendement à Graissessac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Graissessac
- Oublier la taxe foncière, élevée à 42,73 %.
- Négliger le taux de vacance locative (23 %).
- Surévaluer les loyers face au revenu médian local.
- Investir sans vérifier le DPE et le risque radon.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Graissessac, marqué par les résidences secondaires (25 % du parc), peut connaître un regain d'activité au printemps et en début d'été, période de visites avant la saison estivale. Vendre en avril-juin maximise la visibilité. Pour l'acheteur, l'automne et l'hiver peuvent offrir moins de concurrence. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- L'âge médian à Graissessac est de 60 ans, le double de la moyenne nationale.
- Le village compte 30 équipements de proximité pour seulement 554 habitants.
- Seuls 5 % du parc sont des logements sociaux.
S'installer à Graissessac : cadre de vie et logement
S'installer à Graissessac, c'est choisir un cadre de vie rural et tranquille dans les monts de l'Orb, à une altitude moyenne de 550 mètres. Le village offre les services essentiels avec une trentaine d'équipements recensés, dont des commerces, des médecins et des associations sportives. Le climat, tempéré avec des précipitations assez abondantes, et la présence de risques naturels modérés (radon, 9 risques recensés) sont à intégrer dans le projet.
Le profil démographique est cependant très marqué par le vieillissement, avec un âge médian de 60 ans et plus de la moitié des habitants ayant plus de 60 ans. Cette donnée, couplée à un indice de vieillissement de 500, dessine une communauté plutôt sédentaire et peu renouvelée. Pour un actif ou une famille, cela peut signifier une intégration plus lente et une certaine dépendance aux pôles voisins comme Bédarieux pour des équipements plus spécialisés. La baisse constante de la population alourdit aussi la charge des services communaux.
Carte du marché immobilier à Graissessac
Graissessac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Graissessac
Avec une température moyenne annuelle de 13,7°C et des précipitations de 982 mm par an, le climat de Graissessac, à 551 m d'altitude, est de type montagnard modéré. Les étés sont moins chauds que dans la plaine biterroise, et les hivers peuvent être frais. Ce profil climatique convient particulièrement aux acheteurs recherchant un air vivifiant et une alternative aux fortes chaleurs estivales du littoral, à moins de 40 km.
Composition du parc immobilier à Graissessac
643 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 56,2 % de maisons, 43,8 % d'appartements sur un total de 643 logements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier est majoritairement composé de maisons (56,2 %) et très ancien (69,6 % antérieur à 1945). Le taux de propriétaires-occupants est élevé (68,1 %), signe d'un ancrage résidentiel fort, tandis que la part de résidences secondaires (25,3 %) et de logements vacants (23 %) reflète l'attrait pour un cadre de vie de caractère. Ce marché est stable mais peu dynamique, ciblant principalement des acquéreurs pour résidence principale ou secondaire, prêts à rénover.
Ancienneté du parc à Graissessac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 332 logements).
- Avant 1919 45,5 % 151 logts
- 1919-1945 24,1 % 80 logts
- 1946-1970 15,7 % 52 logts
- 1971-1990 5,4 % 18 logts
- 1991-2005 3,6 % 12 logts
- 2006-2019 6,0 % 20 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Graissessac
30 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Graissessac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Graissessac est exposé à un aléa radon significatif, un gaz radioactif naturel nécessitant une vigilance à l'aération. Neuf risques naturels sont recensés (inondation, mouvement de terrain...), avec six arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est très faible. Avant tout achat, consultez obligatoirement le dossier départemental des risques et le Plan de Prévention des Risques (PPR) pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'information.
Erreurs à éviter quand on achète à Graissessac
- Omettre de consulter le dossier des risques naturels.
- Ne pas budgéter les travaux sur un bâti très ancien.
- Sous-estimer les coûts de chauffage en altitude.
- Négocier sans connaître le marché très étroit.
Points clés à retenir à Graissessac
- Prix médian au m² à 862 €, en hausse de 16,5 % en un an.
- Rendement brut locatif élevé pour les apparts : 17,7 %.
- Climat montagnard modéré à 551 m d'altitude.
- Maisons à 890 €/m², appartements à 750 €/m².
- Rendement net estimé à 10,6 % après charges et taxe foncière.
- Parc immobilier très ancien, à 70 % d'avant 1945.
- La performance énergétique (DPE) est un levier de valeur clé.
- Revenu médian local de 17 600 €, un des plus bas du département.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Graissessac ?
À Graissessac, l'état général et la performance énergétique (DPE) sont des facteurs clés de valorisation, compte tenu de l'ancienneté du parc (70 % d'avant 1945). La surface habitable et la présence d'un terrain ou d'une vue dégagée ont aussi un impact. La proximité des commerces (4 équipements recensés) et de la gare du Bousquet-d'Orb (6,3 km) peut créer une légère plus-value. Pour un vendeur, les travaux de rénovation énergétique et l'amélioration de l'esthétique sont les leviers d'action les plus efficaces pour justifier un prix au m² supérieur à la médiane de 862 €.
Estimation indicative d'une maison à Graissessac
Pour une maison de 73 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
62 926 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local de la CC Grand Orb intègre des paramètres invisibles aux algorithmes : l'état réel de la toiture, l'exposition aux risques, la qualité exacte des matériaux, ou la valeur d'un sous-sol en pierre. Il connaît les micro-marchés, la demande pour les hameaux isolés versus le cœur de village. Son estimation, basée sur des visites et des comparables ajustés, donne un prix de vente réaliste qui attire des acquéreurs sérieux et sert de base solide à la négociation, évitant une mise en prix trop haute ou basse.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Oublier de valoriser les travaux de rénovation énergétique.
- Ne pas adapter le prix au taux de vacance local.
- Comparer avec des biens neufs inexistants sur place.
Investir à Graissessac : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux trace une voie étroite. Transformer cette opportunité de rendement en investissement pérenne exige une expertise fine du parc local, une sélection rigoureuse et une parfaite maîtrise des charges. Notre réseau de professionnels implantés dans le Grand Orb peut vous guider.
Les données révèlent un potentiel locatif réel, mais tout dépend du bien choisi et de la compréhension des risques territoriaux.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Graissessac grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 33 ventes récentes à Graissessac
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Graissessac
Quel est le prix immobilier moyen à Graissessac ?
Le prix médian global à Graissessac est de 862 €/m² (DVF 2024). Il varie fortement selon le type de bien : 890 €/m² pour une maison contre 750 €/m² pour un appartement.
Est-ce le bon moment pour investir à Graissessac ?
Le marché présente une opportunité de rendement locatif brut exceptionnel (17,7 % sur appartements). Le moment est opportun pour un investisseur recherchant du cash-flow, mais il faut intégrer le risque élevé lié au déclin démographique et à la fragilité économique locale.
Graissessac est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Graissessac est beaucoup moins chère. Son prix au m² est inférieur de 38 % à Faugères, 68 % à Mons et 75 % à Colombières-sur-Orb, selon les données comparatives 2024.
Quel rendement locatif espérer à Graissessac ?
Le rendement locatif brut moyen est de 17,7 % pour les appartements (loyer moyen 9,3 €/m²/mois) et de 8,0 % pour les maisons (6,9 €/m²/mois). Le rendement net estimé est d'environ 10,6 % pour les appartements après charges.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Graissessac ?
Les principaux risques sont le déclin démographique accéléré (-12,3 % en 5 ans), la fragilité économique (27 % de chômage), la part élevée de logements vacants (23 %) et l'ancienneté du parc (70 % construit avant 1945) pouvant engendrer des coûts de rénovation.
Marché immobilier des communes voisines
Graissessac affiche un prix au mètre carré inférieur de 68 % à celui de Mons et de 38 % à Faugères, pour des indicateurs similaires de village de l'arrière-pays, offrant un effet de levier considérable pour l'investisseur en quête de rendement.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Graissessac.
Communes limitrophes de Graissessac
Graissessac est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché d'accès abordable à Graissessac: 862 €/m² sur 22 ventes récentes, un ticket d'entrée inférieur à la médiane départementale. Dans l'Hérault, Graissessac se classe parmi les 3 % de communes les plus accessibles (11e rang le moins cher sur 339).
Entre 2021 et 2025, Graissessac a vu son prix médian au m² progresser de +29,4 %. Au total, 140 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +31,0 %.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 890 €/m² (surface médiane 73 m²) et celui des appartements à 750 €/m² (63 m²). Un bien type de 73 m² revient à environ 64 970 €, soit 3,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,3 €/m² pour un appartement et 6,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 14,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 25,3 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Dynamique de construction peu soutenue: 3 logements autorisés sur 5 ans, témoignant d'une tension foncière ou d'un marché contraint. Le gros des permis concerne des maisons individuelles groupées (67 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Graissessac est au cœur de la garrigue languedocienne. Contexte physique: à 373 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).