01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 997 logements dont 1 743 résidences principales, 107 résidences secondaires et 147 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 743 | 87,3 % |
| Résidences secondaires | 107 | 5,4 % |
| Logements vacants | 147 | 7,4 % |
Visualisation des trois usages du parc: 87 % d'habitat permanent, 5 % de résidences secondaires et 7 % de logements inoccupés sur un total de 1 997.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 201 | 12,5 % |
| 1919-1945 | 128 | 7,9 % |
| 1946-1970 | 258 | 16,0 % |
| 1971-1990 | 470 | 29,2 % |
| 1991-2005 | 249 | 15,4 % |
| 2006-2019 | 306 | 19,0 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (29 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 12 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 35 | 2,0 % |
| 2 pièces | 196 | 11,2 % |
| 3 pièces | 399 | 22,9 % |
| 4 pièces | 599 | 34,3 % |
| 5 pièces ou plus | 515 | 29,5 % |
Distribution par taille: 13 % de petits logements (T1-T2), 30 % de grands (5p+), moyenne à 4,0 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 614 | 1 802 | 1 997 |
| Rés. principales | 1 359 | 1 466 | 1 743 |
| Rés. secondaires | 138 | 152 | 107 |
| Vacants | 117 | 183 | 147 |
À Rocbaron, commune similaire à 9 km, la part de propriétaires est de 77,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 310 | 75,2 % |
| Locataires (privé) | 315 | 18,1 % |
| Locataires HLM | 84 | 4,8 % |
| Logés gratuitement | 34 | 2,0 % |
La répartition du parc occupé: 75,2 % de propriétaires, 22,9 % de locataires, dont 5 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 7 | 0,4 % |
| Fioul | 98 | 5,6 % |
| Électricité | 1 111 | 63,7 % |
| Gaz bouteille | 50 | 2,9 % |
| Autre (bois…) | 478 | 27,4 % |
Le électricité équipe 64 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (27 %) et fioul (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 237 |
| 2 à 4 ans | 415 |
| 5 à 9 ans | 330 |
| 10 ans ou plus | 762 |
| Total ménages | 1 743 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 369 |
| Sous-occupation modérée | 481 |
| Sous-occupation accentuée | 492 |
| Suroccupation modérée | 98 |
| Suroccupation accentuée | 19 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 126 | 7,2 % |
| 1 voiture | 735 | 42,2 % |
| 2 voitures ou plus | 882 | 50,6 % |
Équipement automobile des ménages: 7 % sans voiture, 42 % avec une voiture et 51 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 69,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 618 | 564 | 26 | 28 |
| 1975 | 761 | 577 | 114 | 70 |
| 1982 | 969 | 700 | 199 | 70 |
| 1990 | 1 076 | 843 | 132 | 101 |
| 1999 | 1 295 | 1 033 | 160 | 102 |
| 2006 | 1 458 | 1 251 | 131 | 76 |
| 2011 | 1 614 | 1 359 | 138 | 117 |
| 2016 | 1 802 | 1 466 | 152 | 183 |
| 2022 | 1 997 | 1 743 | 107 | 147 |
Trajectoire de long terme: 618 logements en 1968, 1 997 en 2022 (+223 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 252 | 188 | 183 | 241 | 205 | 109 |
| Dont vacants > 2 ans | 66 | 62 | 53 | 53 | 53 | 63 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 70 | 11,5 % |
| Classe B | 106 | 17,4 % |
| Classe C | 198 | 32,6 % |
| Classe D | 147 | 24,2 % |
| Classe E | 67 | 11,0 % |
| Classe F | 18 | 3,0 % |
| Classe G | 2 | 0,3 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 33 % des logements et 62 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 325 | 53,5 % |
| Classe B | 195 | 32,1 % |
| Classe C | 40 | 6,6 % |
| Classe D | 27 | 4,4 % |
| Classe E | 16 | 2,6 % |
| Classe F | 5 | 0,8 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (53 %), et 92 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 191 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 196 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 163 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 161 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 129 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 67 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 196 kWh/m²/an, contre 67 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 129 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 39 | 31 |
| Classe B | 63 | 43 |
| Classe C | 114 | 84 |
| Classe D | 79 | 68 |
| Classe E | 35 | 32 |
| Classe F | 13 | 5 |
| Classe G | 1 | 1 |
Performance comparée: maisons classées C (157), appartements classés C (161), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 25 |
| T3 | 43 |
| T4 | 45 |
| T5+ | 12 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Carnoules (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Carnoules comprend 1 997 logements, dont l'essentiel (87,3 %) correspond à des résidences principales occupées à l'année. Profil pavillonnaire affirmé: 79,6 % de maisons individuelles pour 20,4 % d'appartements. Côté cadre local, Carnoules est dans la géographie contrastée du Var, à basse altitude (72 m), dans un relief de plaine, à 28 km du littoral provençal.
Les propriétaires occupants constituent l'immense majorité des ménages de Carnoules (75,2 %). Le segment social représente 4,8 % du parc occupé à titre principal.
Le parc mêle bâti ancien (12,5 % avant 1919) et constructions récentes (19,0 % après 2006). Le parc de Carnoules se classe bien côté DPE: C en tête et 158 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). Le électricité équipe 63,7 % des logements occupés à titre principal.
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +10,8 % à son parc résidentiel. La multi-motorisation est la norme à Carnoules: 50,6 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le profil régional — Carnoules est dans la géographie contrastée du Var — éclaire les choix d'habitat localement. Le contexte naturel (à basse altitude (72 m), dans un relief de plaine, à 28 km du littoral provençal) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Le marché immobilier de Carnoules a bondi de +20,1 % en un an, signal rare sur une commune de 4 388 habitants.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 7,6 %
- ⚠ 10,9 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
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- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Var (67ᵉ rang sur 151 communes)
- Prix en forte hausse : +20,1 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Carnoules
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Carnoules
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Carnoules s'établit à 3 491 €, sur la base de 72 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 7,6 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Carnoules Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Carnoules
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 872 €/m² → 3 491 €/m² (+21,6 %), volume annuel actuel 72 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
87,5 % de maisons et 12,5 % d'appartements parmi les 72 transactions enregistrées.
Sur 72 transactions enregistrées, 87,5 % portent sur des maisons (3 618 €/m²) et 12,5 % sur des appartements (2 016 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 72 | 63 | 9 |
| Prix médian/m² | 3 491 € | 3 618 € | 2 016 € |
| Prix moyen/m² | 3 544 € | ||
| Surface médiane | – | 84 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 81 | 2 872 € |
| 2022 | 80 | 3 096 € |
| 2023 | 75 | 3 182 € |
| 2024 | 46 | 2 906 € |
| 2025 | 72 | 3 491 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 40 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 136 sur 2013 — soit -70,6 %.
Vacance longue durée à Carnoules
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Carnoules (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Carnoules: 163 logements autorisés sur 5 ans, 20 pour la dernière année (-31 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Carnoules
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Carnoules
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,05 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Carnoules
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 608 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Carnoules: majorité classée C, part de passoires thermiques à 3,3 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Carnoules
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Carnoules : cadre de vie et logement
Carnoules, commune de 4 388 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : baignée dans un climat doux (15,5 °C annuels).
Le territoire abrite 12 appellations d'origine rattachées au terroir local et 187 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Carnoules
Carnoules et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Carnoules
Composition du parc immobilier à Carnoules
1 997 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Carnoules: 80,2 % de maisons, 19,8 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Carnoules
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 612 logements).
- Avant 1919 12,5 % 201 logts
- 1919-1945 7,9 % 128 logts
- 1946-1970 16,0 % 258 logts
- 1971-1990 29,2 % 470 logts
- 1991-2005 15,4 % 249 logts
- 2006-2019 19,0 % 306 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Carnoules
187 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Carnoules
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Carnoules
Pour une maison de 84 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
293 244 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Carnoules
Quel est le prix de l'immobilier à Carnoules ?
Le prix médian au m² à Carnoules est de 3 491 € (données DVF, 72 transactions). Pour une maison de 84 m² (surface médiane locale), compter environ 304 000 €.
Comment Carnoules se situe-t-elle dans le Var ?
Carnoules se situe au 67ᵉ rang du Var sur 151 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Carnoules ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Carnoules est de 4,5 % (loyer de 13,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Carnoules.
Communes limitrophes de Carnoules
Carnoules est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Carnoules est un marché tendu — 3 491 €/m² sur 72 ventes récentes, -3,8 % par rapport au reste du Var.
Forte valorisation observée: le m² médian de Carnoules gagne +21,6 % sur la période 2021-2025. Au total, 354 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +20,1 %.
Typologie à dominante pavillonnaire: 87,5 % des ventes concernent des maisons, à 3 618 €/m² en médiane. Le bien médian (84 m² à 303 912 €) équivaut à 13,6 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,8 €/m² pour un appartement et 13,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Carnoules (5,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 163 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 33 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 83 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Carnoules s'interprète dans un contexte plus large — Carnoules est dans la géographie contrastée du Var, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. La géographie joue son rôle: la commune est à 28 km du littoral provençal, à basse altitude (72 m), dans un relief de plaine.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.