01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 469 logements dont 1 713 résidences principales, 433 résidences secondaires et 323 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 713 | 69,4 % |
| Résidences secondaires | 433 | 17,5 % |
| Logements vacants | 323 | 13,1 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 69 % de résidences principales, 18 % de secondaires et 13 % de vacants pour un total de 2 469 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 274 | 16,9 % |
| 1919-1945 | 187 | 11,5 % |
| 1946-1970 | 228 | 14,1 % |
| 1971-1990 | 374 | 23,1 % |
| 1991-2005 | 273 | 16,9 % |
| 2006-2020 | 284 | 17,5 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (23 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 17 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 39 | 2,3 % |
| 2 pièces | 190 | 11,1 % |
| 3 pièces | 455 | 26,6 % |
| 4 pièces | 499 | 29,1 % |
| 5 pièces ou plus | 530 | 30,9 % |
Le parc compte 4,0 pièces en moyenne par logement, avec 31 % de logements de cinq pièces ou plus et 13 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 062 | 2 333 | 2 469 |
| Rés. principales | 1 531 | 1 628 | 1 713 |
| Rés. secondaires | 351 | 445 | 433 |
| Vacants | 179 | 260 | 323 |
Commune voisine de taille comparable, Barjols (18 km) affiche 63,7 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 178 | 68,8 % |
| Locataires (privé) | 428 | 25,0 % |
| Locataires HLM | 53 | 3,1 % |
| Logés gratuitement | 54 | 3,2 % |
Visualisation des quatre statuts — 68,7 % de propriétaires occupants, 28,1 % de locataires et 3 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 23 | 1,3 % |
| Fioul | 112 | 6,5 % |
| Électricité | 1 118 | 65,3 % |
| Gaz bouteille | 33 | 1,9 % |
| Autre (bois…) | 427 | 24,9 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (65 %), 25 % pour autres sources (bois notamment) et 7 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 211 |
| 2 à 4 ans | 373 |
| 5 à 9 ans | 335 |
| 10 ans ou plus | 793 |
| Total ménages | 1 713 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 407 |
| Sous-occupation modérée | 481 |
| Sous-occupation accentuée | 360 |
| Sous-occupation très accentuée | 393 |
| Suroccupation modérée | 51 |
| Suroccupation accentuée | 24 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 157 | 9,2 % |
| 1 voiture | 855 | 49,9 % |
| 2 voitures ou plus | 702 | 41,0 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 9 % sans voiture, 50 % à une voiture et 41 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 69,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 018 | 742 | 165 | 111 |
| 1975 | 937 | 708 | 91 | 138 |
| 1982 | 1 151 | 852 | 176 | 123 |
| 1990 | 1 412 | 940 | 347 | 125 |
| 1999 | 1 595 | 1 073 | 355 | 167 |
| 2007 | 1 888 | 1 363 | 269 | 257 |
| 2012 | 2 062 | 1 531 | 351 | 179 |
| 2017 | 2 333 | 1 628 | 445 | 260 |
| 2023 | 2 469 | 1 713 | 433 | 323 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 1 018 à 2 469 logements, soit +143 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 325 | 314 | 293 | 267 | 284 | 213 | 280 |
| Dont vacants > 2 ans | 119 | 120 | 122 | 110 | 97 | 133 | 109 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 34 | 4,2 % |
| Classe B | 107 | 13,1 % |
| Classe C | 331 | 40,5 % |
| Classe D | 214 | 26,2 % |
| Classe E | 78 | 9,5 % |
| Classe F | 43 | 5,3 % |
| Classe G | 11 | 1,3 % |
Distribution DPE sur 818 diagnostics: la majorité se situe en classe C (40 %), avec 58 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 345 | 42,2 % |
| Classe B | 333 | 40,7 % |
| Classe C | 88 | 10,8 % |
| Classe D | 21 | 2,6 % |
| Classe E | 19 | 2,3 % |
| Classe F | 12 | 1,5 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 42 %, 94 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 200 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 219 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 170 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 139 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 118 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 74 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 219 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 74 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 29 | 5 |
| Classe B | 51 | 56 |
| Classe C | 162 | 169 |
| Classe D | 91 | 123 |
| Classe E | 64 | 14 |
| Classe F | 34 | 9 |
| Classe G | 8 | 3 |
Performance comparée: maisons classées C (183), appartements classés C (174), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 3 |
| T2 | 12 |
| T3 | 17 |
| T4 | 20 |
| T5+ | 15 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Carcès (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Carcès comprend 2 469 logements en 2023, mais 323 d'entre eux (13,1 %) sont vacants. Le parc est à dominante pavillonnaire avec 73,4 % de maisons et 26,6 % d'appartements. Côté cadre local, Carcès est dans les paysages varois entre mer et arrière-pays, à 30 km du littoral provençal.
Côté occupation, la propriété l'emporte (68,7 %) sur la location (28,1 %). Le parc social représente 3,1 % des résidences principales.
Le bâti de Carcès s'étend d'un noyau historique (16,9 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (17,5 % après 2006). Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 179 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Le électricité équipe 65,3 % des logements occupés à titre principal.
Entre 2017 et 2023, la commune a ajouté +5,8 % à son parc résidentiel. 41,0 % des ménages de Carcès disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre dans les paysages varois entre mer et arrière-pays dans lequel s'inscrit Carcès. Le parc résidentiel de Carcès s'inscrit dans un territoire à 30 km du littoral provençal.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 1 713 résidences principales de Carcès et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Carcès affiche des prix parmi les plus accessibles du Var (30ᵉ rang le moins élevé sur 151 communes).
Verdict
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Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,9 %
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Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Var (30ᵉ rang le moins élevé)
- Correction récente des prix : -21,3 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Carcès
Acheter demande un effort important : 8,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Carcès
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Carcès s'établit à 2 676 €, sur la base de 73 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Carcès fait partie du quart des communes les moins chères du Var.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,9 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Carcès Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Carcès
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Carcès évolue de +11,4 %, passant de 2 402 à 2 676 €/m²; 73 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
76,7 % de maisons et 23,3 % d'appartements parmi les 73 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (76,7 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 962 €/m² pour les maisons et 2 129 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 73 | 56 | 17 |
| Prix médian/m² | 2 676 € | 2 962 € | 2 129 € |
| Prix moyen/m² | 2 889 € | ||
| Surface médiane | – | 79 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 103 | 2 402 € |
| 2022 | 107 | 2 857 € |
| 2023 | 56 | 3 147 € |
| 2024 | 59 | 3 400 € |
| 2025 | 73 | 2 676 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 22 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 36 sur 2013 — soit -38,9 %.
Vacance longue durée à Carcès
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Carcès (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 106 logements autorisés à à Carcès, dont 11 en 2025 (+14 % vs les 5 années précédentes).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Carcès
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Carcès
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,03 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Carcès
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 818 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Carcès: la classe C domine, 6,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Carcès
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S'installer à Carcès : cadre de vie et logement
Carcès, commune de 3 540 habitants étendue sur 35,76 km², se distingue par un profil territorial singulier : baignée dans un climat doux (14,7 °C annuels).
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 11 appellations d'origine rattachées au terroir local et 189 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Carcès
Carcès et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Carcès
Composition du parc immobilier à Carcès
2 469 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (74,2 %) et collectif (25,8 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Carcès
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 621 logements).
- Avant 1919 16,9 % 274 logts
- 1919-1945 11,5 % 187 logts
- 1946-1970 14,1 % 228 logts
- 1971-1990 23,1 % 374 logts
- 1991-2005 16,8 % 273 logts
- 2006-2020 17,5 % 284 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Carcès
189 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Carcès
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Carcès
Pour une maison de 79 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
211 404 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Carcès
Quel est le prix de l'immobilier à Carcès ?
Le prix médian au m² à Carcès est de 2 676 € (données DVF, 73 transactions). Pour une maison de 79 m² (surface médiane locale), compter environ 234 000 €.
Comment Carcès se situe-t-elle dans le Var ?
Carcès figure parmi les communes les plus abordables du Var : 122ᵉ rang sur 151, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Carcès ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Carcès est de 5,0 % (loyer de 12,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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Résumé
Le prix médian au m² à Carcès ressort à 2 676 € (source DVF, 73 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel du Var. Sur 151 communes classées dans le Var, Carcès figure parmi les 19 % les moins chères au m².
Sur 2021-2025, le prix médian de Carcès progresse de +11,4 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 398 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de 21,3 % du prix médian.
Typologie à dominante pavillonnaire: 76,7 % des ventes concernent des maisons, à 2 962 €/m² en médiane. Un bien type de 79 m² revient à environ 233 998 €, soit 9,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,2 € (appartements) et 12,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,9 % pour un appartement (5,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Avec 17,5 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Flux de construction neuve intermédiaire: 106 logements autorisés sur 2021-2025, dont 70 commencés. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 75 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Carcès est dans les paysages varois entre mer et arrière-pays. Le cadre géographique (à 30 km du littoral provençal) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).