4 angles pour comprendre le marché immobilier à Carquefou
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Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
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Faut-il investir à Carquefou en 2026 ?
Commune de la première couronne nantaise, Carquefou bénéficie d'une croissance démographique soutenue (+4,4 % en 5 ans) et d'un taux de chômage inférieur à la moyenne régionale. Son marché immobilier, sous forte pression, a pourtant connu un repli en 2024. Cette analyse éclaire les opportunités d'investissement dans un contexte de correction.
Avec une attractivité territoriale dans le top 30 % du département, Carquefou combine une correction récente des prix et un rendement locatif solide.
Verdict
➤ Investissement locatif pertinent en appartement, à condition de viser la rentabilité brute et de profiter de la correction récente.
Points clés
- ✓ Correction de -3,4 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut apparts : 4,9 %
- ✓ Densité d'équipements très élevée (ICS : 7,7/10)
- ⚠ Accessibilité faible (IAI : 1,5/10)
- ⚠ Prix médian global supérieur de 47 % à Montaigu-Vendée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 3 471 €/m², le prix médian dépasse la moyenne nationale estimée.
- Supérieur de 47 % au prix médian de Montaigu-Vendée, commune comparable en Loire-Atlantique.
- Rendement locatif brut (4,9 %) supérieur à celui des centres-villes saturés comme Nantes.
Analyse du marché immobilier à Carquefou
Le marché de Carquefou est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 5,6 %.
Indices immobiliers de Carquefou
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,2
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobilière très élevée (8,2/10) indique un marché tendu où la concurrence entre acheteurs est forte.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobilière très élevée (8,2/10) indique un marché tendu où la concurrence entre acheteurs est forte.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité très faible (1,5/10) signifie que les prix ont dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché étant porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité très faible (1,5/10) signifie que les prix ont dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché étant porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (6,4/10) confirme une demande locative soutenue, favorable aux investisseurs.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (6,4/10) confirme une demande locative soutenue, favorable aux investisseurs.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Une pression touristique modérée (5,4/10) suggère un potentiel saisonnier limité, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréUne pression touristique modérée (5,4/10) suggère un potentiel saisonnier limité, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3530,0 — Percentile dept : 90/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 83/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 88/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 53/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 486,5 — Percentile dept : 86/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,9 — Percentile dept : 18/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 52,4 — Percentile dept : 11/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 9,8 — Percentile dept : 13/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 40,7 — Percentile dept : 96/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 88/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 53/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 42/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3530,0 — Percentile dept : 10/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 88/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 42/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 39/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 486,5 — Percentile dept : 14/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Carquefou : cadre de vie et logement
Carquefou offre un cadre de vie périurbain à moins de 10 km de Nantes, avec une altitude moyenne de 29 mètres et un climat doux (12,4 °C en moyenne). La commune connaît une croissance démographique soutenue (+4,4 % en 5 ans). Son marché immobilier, majoritairement composé de maisons, est accessible avec un effort financier représentant 5,9 années de revenus médians pour un appartement type.
Tout savoir pour acheter et vivre à CarquefouInvestir à Carquefou : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement réussi dépend de la sélection du bien, du secteur et de la négociation. Notre réseau de professionnels locaux maîtrise les micro-marchés de Carquefou et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition stratégique.
Les données révèlent un marché tendu mais correcteur. Pour investir au bon prix, l'expertise locale est indispensable.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Carquefou grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Carquefou
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Carquefou
Quel est le prix immobilier moyen à Carquefou ?
En 2024, le prix médian global est de 3 471 €/m². Pour les maisons, il est de 3 318 €/m², et pour les appartements de 3 840 €/m². La fourchette de prix pour 50 % des transactions se situe entre 2 975 et 4 070 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Carquefou ?
Le marché connaît une correction de -3,4 % en 2024, ce qui peut représenter un point d'entrée plus favorable. Le rendement locatif brut des appartements (4,9 %) est intéressant, mais l'accessibilité est faible, ce qui nécessite un apport personnel conséquent.
Carquefou est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Carquefou est significativement plus chère que les communes comparables de Loire-Atlantique. Par exemple, son prix médian est supérieur de 47 % à celui de Montaigu-Vendée (2 363 €/m²). Cet écart s'explique par sa proximité immédiate avec Nantes.
Quel rendement locatif espérer à Carquefou ?
Le rendement locatif brut est estimà à 4,9 % pour les appartements et 4,3 % pour les maisons. En net, après déduction des charges (gestion, taxe foncière, vacance locative), il se situe autour de 3,0 % pour les appartements.
Quels sont les quartiers à privilégier à Carquefou ?
Les secteurs les plus recherchés sont généralement ceux à proximité des commerces et des équipements, ainsi que les zones récentes bénéficiant d'une bonne qualité énergétique. La proximité des transports (gare de La Chapelle-Aulnay) est aussi un atout majeur pour la location.
Marché immobilier des communes voisines
Carquefou affiche un prix au m² supérieur de 47 % à celui de Montaigu-Vendée, une commune comparable, mais son rendement locatif et sa proximité avec Nantes justifient partiellement cet écart, offrant un effet de levier sur la plus-value à long terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Carquefou.
Communes limitrophes de Carquefou
Carquefou est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Carquefou est un marché tendu — 3 348 €/m² sur 240 ventes récentes, +8,9 % par rapport au reste de la Loire-Atlantique. Dans la Loire-Atlantique, Carquefou appartient au top 10 % des communes les plus chères au m².
Le prix médian au m² à Carquefou diminue de -4,1 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 1 218 transactions sont recensées par les données DVF.
Les maisons (58,3 % des transactions, 3 348 €/m²) et les appartements (41,7 %, 3 343 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 102 m² revient à environ 341 496 €, soit 12,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 15,7 € (appartements) et 11,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 5,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 7,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue à Carquefou: 576 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 115 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 59 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Carquefou s'interprète dans un contexte plus large — Carquefou est dans les paysages contrastés de la côte atlantique, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 29 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).