En 2024, le marché immobilier castrais affiche un prix médian de 1 805 €/m², tiré par 813 transactions selon les données DVF. Cette valeur place la ville en dessous de la préfecture Albi (1 966 €/m²) mais au-dessus de Carcassonne. Le marché, dominé à 60 % par des maisons, montre une légère correction annuelle de -0,9 %, symptôme d'une phase de stabilisation après les fortes hausses antérieures.
Comment se porte le marché immobilier à Castres
Avec 423 ventes de maisons (1 668 €/m²) et 390 ventes d'appartements (2 119 €/m²), l'activité est équilibrée entre les deux typologies. La fourchette interquartile (1 313 – 2 614 €/m²) révèle une dispersion importante des prix, signe d'un parc hétérogène. La tendance annuelle est légèrement négative (-0,9 %), un reflux modéré qui caractérise une phase de digestion du marché. Le taux de logements vacants (11,1 %) et la dynamique démographique positive (+1,7 % en 5 ans) créent un équilibre entre offre et demande.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a légèrement reculé (-0,9 % sur un an), une correction modérée après une période de hausse. Cette tendance reflète un marché national en consolidation, mais localement tempérée par une démographie positive (+1,7 % en 5 ans) et un taux d'emploi de 61,1 %. Pour un vendeur, c'est le moment de soigner sa présentation et son prix. Pour un acheteur, la stabilisation des prix, couplée à des taux d'emprunt élevés, offre un contexte de négociation plus équilibré, sans précipitation.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Castres
Les maisons individuelles, majoritaires (59,7 % du parc), représentent 52 % des transactions avec une surface médiane de 96 m². Les appartements, plus chers au m², sont achetés sur des surfaces plus réduites (54 m²). Le taux de propriétaires (54,8 %) indique une forte aspiration à la détention. Les acquéreurs sont principalement des ménages locaux, le revenu médian de 20 940 € nécessitant 5,5 à 7,6 ans d'épargne pour un achat type.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est légèrement favorable aux acheteurs, la baisse modérée des prix et le volume de biens disponibles (11,1 % de vacants) offrant de la marge de négociation. Cependant, la demande reste soutenue par la croissance démographique et la faible construction neuve (83 logements autorisés en 2024). La vente d'une maison type (96 m²) se conclut autour de 160 000 €, avec des délais potentiellement allongés pour les biens énergivores (4,6 % de passoires).
Vacance longue durée à Castres
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Castres (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 782 logements ont été autorisés à à Castres, +43 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La tendance est à l'accélération : 673 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une hausse de 27 % par rapport à la période précédente. Ce dynamisme de la construction neuve, porté par la CA de Castres Mazamet, confirme l'attractivité du territoire. Cela répond à une demande solide et rajeunit le parc, mais peut créer une concurrence à la vente pour les appartements anciens mal rénovés. À moyen terme, cela contribue à stabiliser les prix plutôt qu'à les faire baisser brutalement.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché castrais connaît un pic d'activité au printemps, avec des visites facilitées par le climat doux. L'automne est aussi propice, les acheteurs souhaitant souvent signer avant Noël. La période estivale peut être plus calme, mais aussi offrir moins de concurrence. Pour les vendeurs, évitez la mi-décembre à mi-janvier. Un calendrier à garder en tête : la taxe foncière est exigible en septembre, ce qui peut inciter certains propriétaires à vendre avant pour s'en décharger.
Le saviez-vous ?
- Castres compte 22 monuments historiques protégés.
- L'aéroport de Castres-Mazamet n'est qu'à 7,2 km.
- Seulement 2,5 % des logements sont des résidences secondaires.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Castres
- Prix médian : 1 805 €/m² (DVF 2024).
- Maisons à 1 668 €/m², appartements à 2 119 €/m².
- Marché stable : variation annuelle de -0,9 %.
- Budget type pour une maison : environ 160 128 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Castres
Quel est le prix moyen d'une maison à Castres ?
Le prix médian d'une maison à Castres s'établit à 1 668 €/m². Pour une surface médiane de 96 m², le budget médian approche les 160 000 € (source DVF 2024).
Le marché immobilier à Castres est-il en baisse ?
Les données DVF 2024 indiquent une correction modérée de -0,9 % sur un an. Cette baisse légère indique un marché en phase de stabilisation, sans effondrement.
Quelle fourchette de prix au m² selon les quartiers ?
Les prix s'échelonnent largement : 25 % des biens se vendent sous 1 313 €/m² et 25 % au-dessus de 2 614 €/m². Le centre-ville et les secteurs rénovés tirent les prix vers le haut.
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