01 Le parc de logements
Le parc comprend 24 061 logements dont 20 793 résidences principales, 603 résidences secondaires et 2 665 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 20 793 | 86,4 % |
| Résidences secondaires | 603 | 2,5 % |
| Logements vacants | 2 665 | 11,1 % |
Parmi les 24 061 logements du parc, 86 % assurent la fonction de résidence principale, contre 3 % de secondaires et 11 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 2 384 | 11,6 % |
| 1919-1945 | 1 923 | 9,3 % |
| 1946-1970 | 5 953 | 28,9 % |
| 1971-1990 | 6 391 | 31,0 % |
| 1991-2005 | 2 317 | 11,2 % |
| 2006-2019 | 1 648 | 8,0 % |
La période 1971-1990 concentre 31 % du parc, tandis que 12 % datent d'avant 1919 et 8 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 082 | 5,2 % |
| 2 pièces | 2 410 | 11,6 % |
| 3 pièces | 3 567 | 17,2 % |
| 4 pièces | 5 371 | 25,8 % |
| 5 pièces ou plus | 8 363 | 40,2 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 40 % du parc, contre 17 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 22 254 | 23 135 | 24 061 |
| Rés. principales | 19 417 | 19 909 | 20 793 |
| Rés. secondaires | 323 | 359 | 603 |
| Vacants | 2 513 | 2 868 | 2 665 |
34,0 % de part de propriétaires à Sète, commune de population comparable à 116 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 11 403 | 54,8 % |
| Locataires (privé) | 6 474 | 31,1 % |
| Locataires HLM | 2 543 | 12,2 % |
| Logés gratuitement | 373 | 1,8 % |
La répartition du parc occupé: 54,8 % de propriétaires, 43,4 % de locataires, dont 12 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 9 862 | 47,4 % |
| Fioul | 1 244 | 6,0 % |
| Électricité | 7 677 | 36,9 % |
| Gaz bouteille | 221 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 1 788 | 8,6 % |
Le gaz de ville équipe 47 % des résidences principales, devant électricité (37 %) et autres sources (bois notamment) (9 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 239 |
| 2 à 4 ans | 4 404 |
| 5 à 9 ans | 3 207 |
| 10 ans ou plus | 9 942 |
| Total ménages | 20 793 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 949 |
| Sous-occupation modérée | 4 605 |
| Sous-occupation accentuée | 4 710 |
| Suroccupation modérée | 1 275 |
| Suroccupation accentuée | 54 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 816 | 18,4 % |
| 1 voiture | 10 302 | 49,5 % |
| 2 voitures ou plus | 6 675 | 32,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 18 % sans véhicule, 50 % mono-motorisés, 32 % multi-motorisés. Par ailleurs, 61,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 13 533 | 12 646 | 207 | 680 |
| 1975 | 16 569 | 14 940 | 326 | 1 303 |
| 1982 | 17 827 | 16 114 | 404 | 1 309 |
| 1990 | 19 393 | 17 168 | 582 | 1 643 |
| 1999 | 20 434 | 18 451 | 395 | 1 588 |
| 2006 | 21 364 | 19 249 | 377 | 1 738 |
| 2011 | 22 254 | 19 417 | 323 | 2 513 |
| 2016 | 23 135 | 19 909 | 359 | 2 868 |
| 2022 | 24 061 | 20 793 | 603 | 2 665 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 13 533 à 24 061, soit +78 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 734 | 2 718 | 2 561 | 2 613 | 2 797 | 2 099 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 023 | 1 040 | 1 038 | 1 008 | 899 | 1 096 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 161 | 1,2 % |
| Classe B | 1 195 | 9,1 % |
| Classe C | 4 843 | 37,0 % |
| Classe D | 4 422 | 33,8 % |
| Classe E | 1 852 | 14,2 % |
| Classe F | 439 | 3,4 % |
| Classe G | 163 | 1,2 % |
Le graphique décompose les 13 075 diagnostics par étiquette énergétique: 37 % en C, 47 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 462 | 18,8 % |
| Classe B | 3 676 | 28,1 % |
| Classe C | 2 838 | 21,7 % |
| Classe D | 2 860 | 21,9 % |
| Classe E | 947 | 7,2 % |
| Classe F | 249 | 1,9 % |
| Classe G | 43 | 0,3 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 28 %, 69 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 207 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 180 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 191 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 165 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 139 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 80 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 80 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 207 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 88 | 73 |
| Classe B | 245 | 950 |
| Classe C | 1 049 | 3 794 |
| Classe D | 1 506 | 2 916 |
| Classe E | 618 | 1 234 |
| Classe F | 150 | 289 |
| Classe G | 39 | 124 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 189 kWh/m²/an côté maisons, C à 182 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 249 |
| T2 | 722 |
| T3 | 1 084 |
| T4 | 848 |
| T5+ | 254 |
Faut-il investir à Castres en 2026 ?
Deuxieme ville du Tarn, Castres beneficie d'une attractivite territoriale solide, portee par ses equipements et sa demographie positive. Mais un taux de chomage eleve et une accessibilite faible complexifient l'equation immobiliere. Faut-il investir a Castres en 2026 ?
Avec une attractivite territoriale classee dans le top 30% des communes francaises, Castres seduit mais exige une selection rigoureuse du bien.
Verdict
➤ Investir a Castres necessite une selection rigoureuse du bien et du quartier, avec une vision a moyen terme pour compenser la faible accessibilite locale.
Points clés
- ✓ Rendement brut correct (5,8% maisons)
- ✓ Parc immobilier energetiquement correct (4,6% passoires)
- ✓ Dynamique demographique positive (+1,7% en 5 ans)
- ⚠ Accessibilite faible (IAI 2,1/10)
- ⚠ Taux de chomage eleve (15,2%)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Castres affiche un prix median inferieur de 9% a celui d'Albi, sa voisine tarnaise.
- Elle se positionne au premier rang des communes de sa categorie dans le Tarn pour le revenu median et la population.
- Le rendement locatif brut des appartements (5,7%) depasse celui des grandes metropoles francaises.
Analyse du marché immobilier à Castres
Le marché immobilier de Castres affiche une pression notable (IPI 5,6/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Castres
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,6
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobiliere est elevee, signe d'un marche actif et concurrentiel.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobiliere est elevee, signe d'un marche actif et concurrentiel.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
L'accessibilite est faible : les prix ont depasse la capacite d'achat locale, risque de liquidite a la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenL'accessibilite est faible : les prix ont depasse la capacite d'achat locale, risque de liquidite a la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunite locative est moderee, adaptee a un investissement locatif mais sans marge importante.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunite locative est moderee, adaptee a un investissement locatif mais sans marge importante.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La pression touristique immobiliere est faible, limitant les opportunites en saisonnier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa pression touristique immobiliere est faible, limitant les opportunites en saisonnier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1884,3 — Percentile dept : 61/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 72/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 14/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 50/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 429,3 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,3 — Percentile dept : 29/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 47,4 — Percentile dept : 15/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 10,6 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 45,2 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 14/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 50/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 21/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1884,3 — Percentile dept : 40/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,5 — Percentile dept : 14/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 21/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 11,1 — Percentile dept : 79/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 429,3 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Castres : opportunités et risques
Avec des rendements bruts autour de 5,8 % pour les maisons et 5,7 % pour les appartements, Castres se positionne dans la moyenne haute des villes moyennes occitanes. Ces taux doivent etre corriges par une taxe fonciere elevee (61,78 % en 2024) qui reduit significativement le rendement net. Le parc est globalement en bon etat energetique : la classe DPE dominante est C et seulement 4,6 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), limitant le risque de renovation obligatoire a court terme.
La demande locative est soutenue par une population en legere croissance (+1,7 % en cinq ans) et un parc de proprietaire-occupants limite (54,8 %). Neanmoins, le revenu median local (20 940 €/an) et le taux de chomage de 15,2 % imposent une selection rigoureuse sur le profil des locataires et le niveau de loyer. Les donnees de la Carte des Loyers indiquent une fourchette de 7,9 a 12,7 €/m²/mois pour les appartements, suggerant de cibler des biens bien localises pour atteindre le haut de la fourchette.
La dynamique de construction neuve (673 logements autorises sur cinq ans) temoigne d'une attractivite residentielle reelle, mais peut aussi creer une concurrence sur le segment recent. Investir ici suppose donc de privilegier l'ancien avec caractere ou de bonnes performances energetiques, dans les secteurs bien desservis par les 408 commerces et services de la commune, pour assurer une liquidite a la revente.
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Données du marché immobilier à Castres
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix median du negoce ancien s'etablit a 1 727 €/m² en 2024, selon les donnees DVF, apres une correction de 4,1 % depuis le pic de 2022. Cette baisse moderes s'inscrit dans un contexte national, mais reste moins marquee qu'ailleurs, signe d'une certaine resilience du marche castrais. La proximite de la gare et de l'aeroport de Castres-Mazamet (7,2 km) soutient cette stabilite, notamment aupres des investisseurs exterieurs.
Pres de la moitie des transactions (48 %) concernent des appartements, avec un prix median de 1 854 €/m², nettement superieur a celui des maisons (1 630 €/m²). Cette structure revele un marche urbain anime, ou la demande se porte sur des surfaces reduites (54 m² median pour les appartements), souvent plus accessibles a l'investissement. Toutefois, la part elevee de logements vacants (11,1 %) invite a la prudence sur certains quartiers.
La forte attractivite territoriale (IAT 7,2/10) se nourrit d'un equipement exceptionnel pour une ville de cette taille : 1943 equipements recenses par l'INSEE, dont 763 services et 558 etablissements de sante. Cette offre de services, combinee a une connectivite fibre excellente (85,7 %), compense partiellement un taux de chomage eleve (15,2 %) et une fragilite economique (IFE 6,3/10).
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Castres Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, le prix median a Castres a augmente de 15,1 %, passant de 1 568 €/m² a 1 805 €/m². Le pic a ete atteint en 2022 a 1 881 €/m², suivi d'une correction de -4,1 % en 2023 et d'une stabilisation en 2024 (-0,9 %). Cette evolution place Castres dans la moyenne des villes moyennes occitanes, avec une dynamique plus moderee que la flambee observee sur le littoral. Pour un acheteur en 2026, cela indique un marche mature, ou les opportunites se nichent dans la negociation et la selection de biens bien positionnes.
Évolution du marché immobilier de Castres
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 727 €/m² de prix médian pour 475 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +10,6 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Avec un prix median de 1 805 €/m², l'acquisition d'une maison type (96 m²) represente un investissement de 160 128 €. Le loyer median mensuel de 8 €/m² genere 768 € de revenu locatif, soit un rendement brut de 5,8 %. Pour un appartement type (54 m²), l'investissement est de 114 426 € pour un loyer de 540 €/mois et un rendement brut de 5,7 %. Ces rendements sont corrects mais doivent etre nuances par la taxe fonciere (61,78 %) et les charges de gestion, selon les donnees DVF 2024 et la Carte des Loyers.
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 475 transactions ont ete enregistrees a Castres, soit un volume stable par rapport a 2023 (761) mais en baisse par rapport au pic de 2021 (1 018). Le marche est equilibre entre maisons (302 ventes) et appartements (173 ventes). Les maisons representent 59,7 % du parc mais seulement 52 % des ventes, avec un prix median de 1 630 €/m². Les appartements, plus chers au m² (1 854 €/m²), captent 48 % des transactions. Ce marche actif mais mature offre des opportunites dans les deux segments, avec une preference pour les biens renoves ou a fort potentiel.
Répartition des ventes
63,6 % de maisons et 36,4 % d'appartements parmi les 475 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (63,6 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 630 €/m² pour les maisons et 1 854 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 475 | 302 | 173 |
| Prix médian/m² | 1 727 € | 1 630 € | 1 854 € |
| Prix moyen/m² | 1 862 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 785 | 1 562 € |
| 2022 | 736 | 1 700 € |
| 2023 | 595 | 1 676 € |
| 2024 | 554 | 1 666 € |
| 2025 | 475 | 1 727 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernieres annees, 673 logements ont ete autorises a Castres, avec une tendance a la hausse (+27 % par rapport aux cinq annees precedentes). En 2024, 83 permis ont ete delivres. Cette dynamique de construction neuve, moderee mais positive, temoigne d'une attractivite residentielle reelle et d'une reponse a la pression demographique (+1,7 % sur cinq ans). Elle limite le risque de surchauffe des prix de l'ancien, mais necessite de surveiller l'equilibre entre offre et demande, notamment dans le segment des appartements neufs.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 428 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 120 sur 2013 — soit +256,7 %.
Vacance longue durée à Castres
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Castres (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 782 logements ont été autorisés à à Castres, +43 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Castres
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Castres
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (61,78 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut (5,7 % en appartement) au net (environ 2,8 %) s'explique par les charges incompressibles. La taxe foncière à Castres est de 61,78 %, soit un coût annuel moyen de 700 à 900 € pour un bien type. Il faut y ajouter les frais de gestion (env. 8 % du loyer), les travaux d'entretien, et pour les copropriétés, les charges courantes. La vacance locative, dans un marché où 11,1 % des logements sont vacants, représente aussi un risque à provisionner.
Performance énergétique du parc à Castres
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 13 075 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Castres: classe C en tête, 4,6 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local est dominé par des logements de classe C (184 kWh/m²/an), une performance légèrement meilleure que la moyenne française. Seulement 4,6 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un chiffre bas qui limite le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Pour un acheteur, cela signifie que la majorité des biens sont "vendants" et échapperont aux interdictions de location prévues pour 2028 (G) et 2034 (F), un atout pour la pérennité de l'investissement.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements de petite surface (type T2) en centre-ville sont les plus adaptés à la demande locative, avec un loyer estimé à 10 €/m²/mois. Les maisons, plus chères à l'achat (1 630 €/m²), louent autour de 8 €/m²/mois et ciblent les familles. L'ancien domine le parc (20,9 % d'avant 1945), imposant une vigilance accrue sur l'état et la performance énergétique du bien.
Quelles zones cibler à Castres ?
Le centre-bourg et ses abords concentrent la demande pour les petites surfaces. Les quartiers résidentiels pavillonnaires, plus éloignés, visent une clientèle familiale. Les zones en développement, près des axes de communication (gare, rocade), peuvent présenter un potentiel de valorisation, mais l'offre neuve reste limitée (673 logements autorisés sur 5 ans).
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Risques à connaître avant d'investir à Castres
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 11,1 % à l'échelle communale. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage à 15,2 %) limite la solvabilité des locataires. Surtout, le parc ancien expose à des travaux de rénovation énergétique : 4,6 % des logements sont des passoires thermiques (classe F/G), un chiffre sous-estimé car basé sur 12 650 DPE seulement.
Erreurs à éviter quand on investit à Castres
- Oublier la taxe foncière, élevée à 61,78 %.
- Négliger le taux de vacance (11,1 %) dans le calcul de trésorerie.
- Surévaluer les loyers en périphérie éloignée des commerces.
- Investir sans vérifier la classe DPE (risque réglementaire).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché castrais connaît un pic d'activité au printemps, avec des visites facilitées par le climat doux. L'automne est aussi propice, les acheteurs souhaitant souvent signer avant Noël. La période estivale peut être plus calme, mais aussi offrir moins de concurrence. Pour les vendeurs, évitez la mi-décembre à mi-janvier. Un calendrier à garder en tête : la taxe foncière est exigible en septembre, ce qui peut inciter certains propriétaires à vendre avant pour s'en décharger.
Le saviez-vous ?
- Castres compte 22 monuments historiques protégés.
- L'aéroport de Castres-Mazamet n'est qu'à 7,2 km.
- Seulement 2,5 % des logements sont des résidences secondaires.
S'installer à Castres : cadre de vie et logement
S'installer a Castres, c'est beneficier d'un niveau d'equipements comparable a une ville de plus grande importance : 53 etablissements scolaires, 115 equipements de sports et loisirs et 16 structures dediees au tourisme, selon le repertoire BPE de l'INSEE. Ce maillage dense, couple a une desserte TGV via la gare de Carcassonne a 44 km, offre un cadre de vie complet, adapte aux familles et aux actifs en teletravail grace a un tres haut debit a 95,5 %.
Le cadre de vie est toutefois nuance par certaines realites territoriales. La commune est soumise a plusieurs plans de prevention des risques (PPRi, PPRT), avec 32 arretes de catastrophe naturelle historiques, et une presence significative de radon. Ces elements doivent etre integres dans le choix du bien et dans le calcul des assurances. Le climat tempere (14 °C de moyenne) et la proximite de la Montagne Noire constituent, en revanche, des atouts appreciables.
Carte du marché immobilier à Castres
Castres et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Castres
Le climat de Castres est doux, avec une température moyenne annuelle de 14,0°C et 945 mm de pluie par an, inférieure à la moyenne nationale. L'altitude modérée (219 m) et l'éloignement des grands massifs atténuent les extrêmes. Ce profil, avec des hivers peu rigoureux et des étés chauds, convient particulièrement aux acheteurs recherchant un cadre de vie agréable sans contraintes climatiques fortes, et explique en partie l'attrait pour une population active et retraitée.
À qui s'adresse Castres ?
Castres convient particulièrement aux familles recherchant une maison avec jardin à prix modéré, aux retraités attirés par le calme et les services de santé, et aux primo-accédants disposant d'un apport. Les profils recherchant une dynamique économique forte ou une desserte TGV directe seront en revanche moins servis.
Avantages et limites à Castres
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur à Albi et aux grandes villes d'Occitanie
- Cadre de vie paisible avec 22 monuments historiques et un centre animé
- Tissu de services et de santé très complet pour une ville de cette taille
- Majorité de maisons individuelles (59,7 % du parc)
- Environnement naturel proche (montagne Noire, Sidobre) et climat doux
− À prendre en compte
- Économie locale fragile (taux de chômage à 15,2 %)
- Desserte TGV éloignée (gare de Carcassonne à 44 km)
- Risques naturels : inondations (PPRi) et présence de radon
Composition du parc immobilier à Castres
24 061 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 14 297 maisons et 9 646 appartements à à Castres.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier de Castres est majoritairement composé de maisons individuelles (59,7 %), signe d'un habitat plutôt spacieux et familial. Le taux de propriétaires (54,8 %) est solide et celui des résidences secondaires très faible (2,5 %), indiquant un marché ancré dans la résidence principale et une stabilité relative. Cependant, le taux de logements vacants (11,1 %) est à surveiller : il peut signaler des biens dégradés ou des quartiers moins dynamiques, offrant parfois des opportunités de réhabilitation.
Ancienneté du parc à Castres
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 20 615 logements).
- Avant 1919 11,6 % 2 384 logts
- 1919-1945 9,3 % 1 923 logts
- 1946-1970 28,9 % 5 953 logts
- 1971-1990 31,0 % 6 391 logts
- 1991-2005 11,2 % 2 317 logts
- 2006-2019 8,0 % 1 648 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Castres
1 943 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Castres
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Castres est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) actif, couvrant les zones proches de l'Agout et du Thoré. Le risque radon, naturel dans le sous-sol du Tarn, est également significatif. Ces contraintes sont cartographiées et peuvent impacter la constructibilité ou imposer des travaux de mise en conformité. Consulter le dossier Géorisques et le PPR en mairie est une étape indispensable avant tout achat, notamment pour les maisons avec sous-sol ou en zone identifiée.
Cas pratique : un achat type à Castres
Pour une maison de 96 m² (surface médiane correspondant au prix de 160 128 €), un ménage au revenu médian local (20 940 €/an) devra y consacrer l'équivalent de 7,6 années de revenus. Avec un apport de 10 % (16 013 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance serait d'environ 870 €, soit un taux d'effort de 50 % - un projet réservé aux couples bi-actifs ou aux acheteurs avec un apport plus conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Castres
- Ne pas consulter les PPR (inondation, radon) avant l'offre.
- Acheter un bien noté F/G sans budget de rénovation énergétique.
- Ignorer les charges de copropriété dans son budget global.
- Se fier uniquement au prix au m², très variable selon les quartiers.
Points clés à retenir à Castres
- Prix médian : 1 805 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut moyen : 5,7 % (appart) et 5,8 % (maison).
- Climat doux : température moyenne de 14,0°C.
- La valeur dépend fortement du DPE et de la localisation précise.
- Maisons à 1 630 €/m², appartements à 1 854 €/m².
- Rendement net après charges : environ 2,8 % à 2,9 %.
- Parc dominé par les maisons individuelles (59,7 %).
- Le taux de vacance (11,1 %) peut cacher des opportunités.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Castres ?
À Castres, la valeur d'un bien dépend fortement de son état et de sa localisation précise. La performance énergétique (DPE) devient un critère majeur : un bien classé C vaut plus qu'un E. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition (sud) pèsent. En appartement, l'étage (avec ascenseur ou non) et la vue font varier le prix. La proximité des 53 établissements scolaires, du centre-ville historique ou de la gare (à 1 km) ajoute une prime de 5 à 15 %. Un bien rénové avec goût se vend nettement mieux qu'un projet.
Estimation indicative d'une maison à Castres
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
165 792 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Surévaluer son bien dans un marché détendu comme Castres (11,1 % de vacants) conduit à une stagnation prolongée. Sous-évaluer, c'est laisser de l'argent sur la table. Une estimation professionnelle, ancrée sur les 423 ventes de maisons et 390 ventes d'appartements récentes, permet de se positionner stratégiquement. Elle anticipe aussi les futures normes énergétiques, cruciales avec 4,6 % de passoires thermiques déjà identifiées. C'est la base d'une négociation sereine.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés : le prix au m² diffère entre le centre protégé (22 monuments historiques) et les quartiers pavillonnaires. Il évalue l'état réel (humidité, ravalement) et les travaux à prévoir, là où un algorithme se base sur des moyennes. Il sait aussi que le marché castrais, avec 54,8 % de propriétaires, est peuplé d'acheteurs sérieux, souvent en recherche de proximité familiale. Son réseau lui permet de cibler ces profils et de négocier en connaissance de cause, maximisant votre prix de vente et sécurisant la transaction.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer avec un bien neuf sans ajuster sur l'ancienneté.
- Surestimer la valeur ajoutée d'une rénovation cosmétique.
- Oublier de chiffrer les travaux obligatoires (ex : assainissement).
- Vendre sans valoriser l'accès à la fibre (85,7 % de couverture).
Investir à Castres : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain : selection du bien, negociation, timing. Notre reseau de professionnels locaux connait Castres en profondeur et peut vous aider a transformer cette analyse en acquisition gagnante.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Castres
Quel est le prix immobilier moyen a Castres ?
Le prix median global a Castres s'eleve a 1 805 €/m² en 2024. Les appartements sont plus chers (1 854 €/m² median) que les maisons (1 630 €/m²).
Est-ce le bon moment pour investir a Castres ?
Le marche a connu une correction de -4,1% depuis 2022, offrant un point d'entree potentiel. Les rendements bruts (5,7-5,8%) sont corrects, mais l'accessibilite locale est faible (IAI 2,1/10), ce qui exige une selection rigoureuse.
Castres est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Castres est 9% moins chere qu'Albi (1 966 €/m²) et a peine plus chere que Carcassonne (1 747 €/m²). Elle reste tres eloignee des prix du littoral, comme Sete (4 700 €/m²).
Quel rendement locatif esperer a Castres ?
Le rendement locatif brut est d'environ 5,7% pour un appartement et 5,8% pour une maison. Le loyer median est de 10 €/m²/mois pour un appartement et 8 €/m²/mois pour une maison.
Quels sont les risques a connaitre avant d'acheter a Castres ?
Le taux de chomage est eleve (15,2%), ce qui peut fragiliser la demande locative. La taxe fonciere est de 61,78%. Enfin, la commune est soumise a plusieurs plans de prevention des risques (inondation, industriel).
Marché immobilier des communes voisines
Castres affiche un prix au m² inferieur de 9% a celui d'Albi et comparable a Carcassonne, avec un rendement locatif brut superieur, ce qui en fait un marche a effet de levier pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Castres.
Communes limitrophes de Castres
Castres est entourée de 16 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Castres (1 727 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -4,3 % par rapport dans le Tarn.
Hausse contenue du prix médian: +10,6 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 3 145 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +3,7 % sur le prix médian.
Marché mixte à Castres: maisons à 1 630 €/m² et appartements à 1 854 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Castres, un logement de 96 m² (156 480 €) représente 7,5 années de ressources brutes.
Loyers observés à Castres: 10,0 €/m²/mois pour un appartement, 8,0 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,5 % pour un appartement (5,9 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Castres (2,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux de permis restent élevés: 782 logements autorisés et 423 commencés sur la période 2021-2025.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Castres est dans le tissu de l'Occitanie intérieure. La géographie joue son rôle: la commune est à 222 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.