4 angles pour comprendre le marché immobilier à Agen
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Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
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Cadre de vie, climat, services, démographie, profils types, avantages et inconvénients.
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Faut-il investir à Agen en 2026 ?
Agen, préfecture du Lot-et-Garonne, affiche un profil de ville moyenne dotée d'un équipement exceptionnel pour sa taille. Sa gare TGV et son tissu de services très dense en font un pôle attractif, mais le territoire connaît une fragilité économique avec un taux de chômage de 15,2 %. Investir ici en 2026 demande de peser ces atouts contre des risques spécifiques.
Agen se situe dans le top quart des communes les plus attractives de Nouvelle-Aquitaine, un atout pour soutenir la demande locative.
Verdict
➤ Investir ici suppose une stratégie de rendement locatif annuel, adaptée à un marché correctif et à une demande externe.
Points clés
- ✓ Correction de -9,4 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement brut de 6,6 % : supérieur à la moyenne nationale
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 7,6/10)
- ⚠ Accessibilité faible (IAI 0,9/10) : solvabilité locale limitée
- ⚠ Fragilité territoriale élevée (IFE 7/10) : dépendance à l'économie extérieure
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Son prix au m² est inférieur de 32 % à la moyenne des cinq villes comparables présentées.
- Agen dépasse la médiane départementale en matière d'attractivité et de services.
- Son rendement locatif brut de 6,6 % dépasse celui des grandes métropoles comme Toulouse.
Analyse du marché immobilier à Agen
Le marché immobilier d'Agen affiche une pression notable (IPI 6,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers d'Agen
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée indique un marché dynamique, favorable aux vendeurs mais exigeant une réactivité pour l'acheteur.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée indique un marché dynamique, favorable aux vendeurs mais exigeant une réactivité pour l'acheteur.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité très faible indique que les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, ce qui peut freiner la demande interne.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité très faible indique que les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, ce qui peut freiner la demande interne.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée soutient la rentabilité des investissements, avec une demande locative active.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée soutient la rentabilité des investissements, avec une demande locative active.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La pression touristique immobilière faible limite les opportunités de location saisonnière, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa pression touristique immobilière faible limite les opportunités de location saisonnière, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1880,1 — Percentile dept : 68/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 83/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 6,0 — Percentile dept : 35/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -0,6 — Percentile dept : 43/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2733,4 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 17/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 25,8 — Percentile dept : 0/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 13,7 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 67,6 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,0 — Percentile dept : 35/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -0,6 — Percentile dept : 43/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1880,1 — Percentile dept : 32/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 6,0 — Percentile dept : 35/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 14,3 — Percentile dept : 85/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2733,4 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Agen : cadre de vie et logement
Agen, préfecture du Lot-et-Garonne, offre le cadre d'une ville moyenne complète, entre patrimoine historique, connexion TGV et climat océanique tempéré. Avec un prix au m² en retrait (-9,4 % en un an), l'accession à la propriété y devient plus envisageable, notamment pour les budgets modestes. Mais acheter ici répond-il à vos attentes en termes de qualité de vie et de dynamisme ?
Tout savoir pour acheter et vivre à AgenInvestir à Agen : passer à l'action
Le potentiel locatif existe, mais sa concrétisation dépend d'une connaissance fine des quartiers et d'une négociation serrée sur des prix encore en phase de correction. Un professionnel local peut identifier les biens au bon rapport qualité-prix et anticiper les évolutions du parc, souvent ancien (19,5 % d'avant 1945).
Les données posent un diagnostic. Voici ce qu'elles signifient pour votre stratégie à Agen.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Agen grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 742 ventes réelles à Agen
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Agen
Quel est le prix immobilier moyen à Agen ?
Le prix médian global est de 1 875 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 1 931 €/m² et les maisons à 1 756 €/m², selon les transactions DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Agen ?
Le marché est en correction (-9,4 % en 2024), ce qui peut représenter un point d'entrée intéressant pour un investissement locatif à moyen terme, avec un rendement brut de 6,6 %. La sélection du bien et du secteur est cruciale.
Agen est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Agen est 7 % plus chère que Bergerac (1 744 €/m²) mais 13 % moins chère que Mont-de-Marsan (2 121 €/m²). Son prix reste très inférieur à ceux de la banlieue toulousaine.
Quel rendement locatif espérer à Agen ?
Le rendement locatif brut moyen est de 6,6 % pour les appartements comme pour les maisons. Compte tenu des charges, le rendement net est estimé à environ 3,3 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Agen ?
Privilégiez les secteurs proches du centre et des gares, mieux desservis par les 1 733 équipements recensés. La forte part de logements vacants (14,3 %) invite à une étude fine de la dynamique de chaque rue.
Marché immobilier des communes voisines
Agen reste nettement plus accessible que des communes voisines comme Bergerac (-7 %) ou Mont-de-Marsan (+13 %), tout en offrant un rendement locatif similaire, ce qui en fait un marché à fort effet de levier pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Agen.
Communes limitrophes d'Agen
Agen est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la moyenne départementale: 1 809 €/m² à Agen contre 1 655 €/m² pour le Lot-et-Garonne.
Hausse contenue du prix médian: +11,7 % sur la période 2021-2025. 3 678 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +4,0 % sur le prix médian.
Marché mixte à Agen: maisons à 1 788 €/m² et appartements à 1 816 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Le bien médian (90 m² à 160 920 €) équivaut à 8,4 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce d'Agen avoisinent 10,6 €/m² pour les appartements et 9,6 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,0 % pour un appartement (6,4 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (6,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux de permis restent élevés: 1 536 logements autorisés et 760 commencés sur la période 2021-2025.
Côté contexte, Agen est dans la géographie agricole de la Nouvelle-Aquitaine, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (dans la plaine, à une altitude de 65 m) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.