Faut-il investir à Clichy-sous-Bois en 2026 ?
En Seine-Saint-Denis, Clichy-sous-Bois présente un profil singulier : des prix très accessibles et un rendement locatif parmi les plus élevés d'Île-de-France, mais dans un contexte socio-économique fragile. Cette tension entre rentabilité et risque définit les contours d'une décision d'investissement complexe pour 2026.
Avec un rendement locatif brut de 10,4 %, Clichy-sous-Bois se positionne parmi les marchés les plus rentables d'Île-de-France, malgré une fragilité économique marquée.
Verdict
➤ Un marché locatif à haut rendement mais à risque élevé, réservé aux investisseurs avertis capables de gérer une forte vacance et un parc ancien.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut très attractif (10,4 %)
- ✓ Prix au m² inférieur de 40 % aux communes voisines
- ✓ Effort d'accessibilité correct pour l'investisseur
- ⚠ Fragilité économique et sociale très élevée
- ⚠ Correction des prix en cours (-1,2 % en 2024)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 2 162 €/m², Clichy-sous-Bois est bien en dessous de la moyenne nationale.
- Son prix au m² est inférieur de plus de 40 % à celui des communes comparables de Seine-Saint-Denis.
- Le rendement locatif brut dépasse 10 %, loin devant les grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Clichy-sous-Bois
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 1,5/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Clichy-sous-Bois
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
1,5
Indice de Pression Immobilière
Très faible
Pression immobilière faible (1,5/10) : le marché n'est pas tendu, laissant de la marge pour négocier.
Indice de Pression Immobilière
Très faiblePression immobilière faible (1,5/10) : le marché n'est pas tendu, laissant de la marge pour négocier.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité correcte (5,7/10) mais le revenu médian local très bas (15 260 €) limite la demande interne.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité correcte (5,7/10) mais le revenu médian local très bas (15 260 €) limite la demande interne.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,5
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5/10) : la demande existe mais est contrainte par la précarité économique.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5/10) : la demande existe mais est contrainte par la précarité économique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique négligeable (2,8/10) : exclut toute stratégie de location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique négligeable (2,8/10) : exclut toute stratégie de location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2336,9 — Percentile dept : 0/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,7 — Percentile dept : 26/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 3/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 24/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 7338,5 — Percentile dept : 41/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,7 — Percentile dept : 74/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 31,9 — Percentile dept : 37/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 31,7 — Percentile dept : 37/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 66,2 — Percentile dept : 68/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 3/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 24/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 17/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2336,9 — Percentile dept : 100/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 3/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 17/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,3 — Percentile dept : 34/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 7338,5 — Percentile dept : 59/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Clichy-sous-Bois : opportunités et risques
Investir à Clichy-sous-Bois repose sur un seul pilier : le rendement locatif brut, exceptionnel à 10,4 % pour les appartements. Ce chiffre, issu de la carte des loyers du ministère, est l'un des plus élevés d'Île-de-France. Néanmoins, il doit être immédiatement nuancé par un rendement net estimé à 6,7 %, après déduction d'une vacance locative structurellement élevée (8 %) et d'une gestion exigeante.
Les risques sont substantiels. Le taux de pauvreté est le plus élevé de sa catégorie et le parc présente 8,8 % de passoires thermiques (classes F/G), soumises à des interdictions de location progressives. La taxe foncière, à 33,58 %, vient encore rogner la rentabilité. Une stratégie gagnante implique donc un ciblage très précis sur les biens rénovés (classe DPE C dominante) et une gestion locative ultra-professionnelle pour limiter les impayés.
La dynamique de construction neuve (+382 % de permis sur cinq ans) pourrait, à moyen terme, créer une sur-offre face à une démographie déclinante, pesant sur les loyers. L'investissement n'est donc pertinent qu'en cash-flow positif immédiat, avec un horizon de moyen terme et sans pari fort sur la plus-value, dans un marché où les prix stagnent déjà.
Simuler un investissement immobilier à Clichy-sous-Bois
Estimation sur un maison type de 87 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Clichy-sous-Bois.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Clichy-sous-Bois ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Clichy-sous-Bois
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global, à 2 162 €/m², masque une dualité profonde du marché. Les maisons, avec une médiane à 3 056 €/m², côtoient un parc appartement à 1 887 €/m², un écart de 40 % qui reflète une demande résidentielle familiale très limitée. D'après les transactions DVF 2024, cette structure favorise les investisseurs en quête de rendement sur les petites surfaces.
Comparé aux communes de profil similaire en Seine-Saint-Denis, l'écart de prix est saisissant : Clichy-sous-Bois est 50 % moins chère que Goussainville. Cet écart ne s'explique pas par l'éloignement – la gare de Gargan est à 2,1 km – mais bien par la fragilité socio-économique, avec un taux de chômage de 19,4 % et un revenu médian parmi les plus bas du département.
Le parc immobilier, composé à 37 % de logements sociaux et seulement 33,8 % de propriétaires, indique une forte demande locative mais aussi une précarité. La faible part de résidences secondaires (0,3 %) et le score numérique bas (9/100) confirment un territoire à l'écart des dynamiques métropolitaines attractives, centré sur un marché de nécessité.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Clichy-sous-Bois Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, les prix médians ont bondi de 26,5 %, avec un pic à 2 436 €/m² en 2021. Depuis, une légère correction s'est amorcée (-1,2 % en 2024). Les maisons résistent mieux (3 056 €/m²) que les appartements (1 887 €/m²), dont le prix a reculé. Comparé aux communes voisines comme Gonesse ou Torcy, l'écart de valorisation dépasse 50 %, un gap qui persiste malgré la hausse passée et indique la perception négative du territoire. Pour un acheteur en 2026, cette stagnation récente pourrait offrir un point d'entrée, mais sans moteur de plus-value évident à court terme.
Évolution du marché immobilier de Clichy-sous-Bois
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 353 €/m² → 2 162 €/m² (-8,1 %), volume annuel actuel 118 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 151 ventes en 2024, le volume des transactions se contracte légèrement après les records de 2021-2022 (plus de 200 par an). Le marché est dominé par les appartements (85 ventes, médiane à 1 887 €/m²) plutôt que les maisons (33 ventes). La surface médiane vendue est de 58 m² pour les appartements et 80 m² pour les maisons, indiquant un parc de petite taille et un marché orienté vers les investisseurs. Selon les données DVF, cette activité soutenue mais en baisse indique un marché qui se normalise, avec des vendeurs potentiellement plus flexibles, mais une demande localisée sur les biens les plus rentables.
Répartition des ventes
28,0 % de maisons et 72,0 % d'appartements parmi les 118 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 72,0 % des mutations, pour un prix médian de 3 056 €/m² (maisons) contre 1 887 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 118 | 33 | 85 |
| Prix médian/m² | 2 162 € | 3 056 € | 1 887 € |
| Prix moyen/m² | 2 787 € | ||
| Surface médiane | – | 87 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 193 | 2 353 € |
| 2022 | 202 | 2 357 € |
| 2023 | 196 | 2 265 € |
| 2024 | 139 | 2 245 € |
| 2025 | 118 | 2 162 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est vigoureuse : 1 026 logements autorisés sur les cinq dernières années, soit une hausse de 382 % par rapport à la période précédente. Cependant, seulement 27 logements ont été autorisés en 2024, suggérant un ralentissement après un pic. Cette offre neuve massive, couplée à une population en recul de 4,5 % sur dix ans, pourrait générer à terme une pression à la baisse sur les loyers et les prix de l'ancien. L'investisseur doit donc privilégier les biens bien situés et correctement rénovés pour faire face à cette future concurrence.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 430 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 68 sur 2013 — soit +532,4 %.
Vacance longue durée à Clichy-sous-Bois
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Clichy-sous-Bois (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Clichy-sous-Bois totalise 1 141 logements sur 5 ans, soit +285 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Clichy-sous-Bois
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Clichy-sous-Bois
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (33,58 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le passage du rendement brut au net implique des charges spécifiques à Clichy-sous-Bois. La taxe foncière sur le bâti y est de 33,58 %. Il faut aussi provisionner la vacance locative (5,3 % du parc est vacant) et les frais de gestion, plus élevés sur un marché locatif dense. Les copropriétés anciennes (6,6 % d'avant 1945) peuvent générer des appels de fonds. Une rénovation énergétique est à anticiper pour les 8,8 % de passoires, sous peine d'interdiction de location à terme.
Performance énergétique du parc à Clichy-sous-Bois
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 579 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Clichy-sous-Bois est C, avec 8,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (168 kWh/m²/an) place le parc légèrement au-dessus de la moyenne nationale. Seulement 8,8 % de passoires thermiques (F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, les seuils d'interdiction de location de la loi Climat se resserrent en 2028 (logements classés E) puis 2034 (D). Pour les biens les plus anciens, une rénovation sera nécessaire pour maintenir la valeur locative, un coût à intégrer dans le projet.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et petits appartements (surface médiane 58 m²) sont les plus adaptés à la demande locative majoritaire. Le parc ancien domine, mais avec seulement 8,8 % de passoires thermiques (classes F/G), un risque réglementaire limité à court terme. Le neuf, avec 1 026 logements autorisés sur 5 ans, pourrait à terme créer une concurrence sur les loyers, mais reste marginal en volume annuel (27 logements en 2024).
Quelles zones cibler à Clichy-sous-Bois ?
La valorisation dépend fortement de la proximité des services et des transports. Le centre-bourg, mieux équipé, et les secteurs proches de la gare de Gargan (2,1 km) offrent une meilleure liquidité. Les zones plus éloignées, notamment celles concernées par un Plan de Prévention des Risques (PPR actif R111.3), peuvent présenter un risque spécifique et une attractivité moindre pour les locataires.
Calculateur de rendement à Clichy-sous-Bois
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Clichy-sous-Bois
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un parc où 5,3 % des logements sont déjà vacants. La dépendance à une économie locale fragile (taux d'emploi de 48,5 %) limite les hausses de loyer. La taxe foncière est élevée (33,58 %). Enfin, la vétusté potentielle du bâti (seulement 16,8 % construit après 2006) peut générer des charges copropriété imprévues.
Erreurs à éviter quand on investit à Clichy-sous-Bois
- Négliger la taxe foncière, élevée à 33,58 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner vacance (5,3 %).
- Oublier de vérifier la santé financière de la copropriété.
- Investir sans audit énergétique, risquant des travaux obligatoires.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien connaît un regain d'activité post-rentrée et au printemps. À Clichy-sous-Bois, la saisonnalité est atténuée par un marché d'investissement actif. La date de la taxe foncière (exigible en septembre) peut inciter certains vendeurs à finaliser avant l'été. L'absence de pic touristique (seul 1 hébergement touristique) évite les fluctuations estivales marquées. Vendre entre mars et juin maximise la visibilité auprès des familles souhaitant une installation avant la rentrée.
Le saviez-vous ?
- 49 % de la population a moins de 30 ans, un des plus bas âges médians.
- La fibre est disponible pour 87 % des logements, un bon score.
- La ville compte 1 59 équipements, dont 126 en santé et 39 en sports.
S'installer à Clichy-sous-Bois : cadre de vie et logement
S'installer à Clichy-sous-Bois concerne principalement les ménages aux budgets très contraints, attirés par l'accessibilité relative du parc appartement. La commune offre une gamme d'équipements de proximité avec 1 059 équipements recensés par l'INSEE, dont 65 commerces et 126 services de santé, assurant une autonomie quotidienne. La population est jeune (âge médian de 30,8 ans) et la fibre est très déployée (87 %), un atout pour le télétravail.
Le cadre de vie reste marqué par les difficultés sociales et environnementales, avec un indice de santé environnementale très élevé (8,6/10). La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) et a connu 13 arrêtés de catastrophe naturelle. La desserte repose sur la gare de Gargan (2,1 km) et la proximité de l'aéroport du Bourget, mais l'enclavement relatif persiste. Le faible confort de services (ICS 2,7/10) et la dette communale par habitant (757 €) limitent les perspectives d'amélioration à court terme.
Carte du marché immobilier à Clichy-sous-Bois
Clichy-sous-Bois et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Clichy-sous-Bois
Avec 12,3 °C de température moyenne annuelle et 723 mm de précipitations, le climat est proche de la moyenne francilienne. L'altitude modérée (103 m) limite les phénomènes de gel persistant. Ce profil tempéré convient aux acheteurs recherchant un climat sans extrêmes, similaire à Paris intramuros. Les précipitations, réparties sur l'année, n'y sont pas un frein majeur à la vie de quartier. Un bon point pour les familles avec enfants qui profitent des espaces extérieurs.
À qui s'adresse Clichy-sous-Bois ?
L'accession s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux investisseurs en quête de rendement, attirés par des prix bas. Les familles modestes peuvent y trouver une maison avec jardin, mais le faible taux de propriétaires occupants (33,8 %) et la part importante de logements sociaux (37 %) influencent la mixité sociale. La population est très jeune (49 % a moins de 30 ans).
Avantages et limites à Clichy-sous-Bois
✓ Points forts
- Prix au m² très inférieur aux communes voisines
- Desserte correcte vers Roissy CDG et Paris
- + de 1 000 équipements et services de proximité
- Parc immobilier globalement économe en énergie (classe C)
- Dynamisme démographique récent (+1,2 % sur 5 ans)
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (19,4 %) et revenus modestes
- Exposition à plusieurs risques naturels (PPR actif)
- Offre limitée en loisirs et hébergements touristiques
- Fort taux de logements sociaux (37 %)
Composition du parc immobilier à Clichy-sous-Bois
9 509 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Clichy-sous-Bois est majoritairement collectif: 77,6 % d'appartements contre 22,4 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Clichy-sous-Bois est majoritairement locatif (66,2 % de locataires) avec une forte proportion de logements sociaux (37 %). Seulement 33,8 % de propriétaires occupants, ce qui indique un marché de l'accession moins développé. La part de maisons individuelles (22,4 %) est non négligeable pour la Seine-Saint-Denis, offrant une alternative au collectif. Le très faible taux de résidences secondaires (0,3 %) confirme une vocation résidentielle principale. Ce mix oriente vers un acheteur primo-accédant ou un investisseur visant la location.
Ancienneté du parc à Clichy-sous-Bois
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 893 logements).
- Avant 1919 1,5 % 136 logts
- 1919-1945 5,0 % 448 logts
- 1946-1970 38,4 % 3 416 logts
- 1971-1990 31,9 % 2 838 logts
- 1991-2005 6,3 % 557 logts
- 2006-2019 16,8 % 1 498 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Clichy-sous-Bois
1 059 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Clichy-sous-Bois
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est couverte par un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, avec 13 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est très faible et le radon faible. Les 8 risques naturels recensés concernent principalement les mouvements de terrain et les inondations. Consulter le zonage précis du PPR est une étape obligatoire avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance. C'est une formalité sérieuse, mais qui n'empêche pas la majorité des transactions.
Cas pratique : un achat type à Clichy-sous-Bois
Une maison de 80 m² coûte environ 254 080 €. Avec un apport de 10% (25 408 €) et un crédit à 3,5% sur 20 ans, la mensualité hors assurance est de 1 326 €. Cela représente environ 102% du revenu médian local mensuel (1 272 €), impliquant souvent un apport plus conséquent ou un co-emprunteur pour les foyers clichois.
Erreurs à éviter quand on achète à Clichy-sous-Bois
- Oublier de consulter le PPR communal avant l'offre.
- Ne pas vérifier l'éligibilité réelle du bien au crédit (DPE).
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local.
- Négliger la proximité des transports (gare à 2,1 km).
Points clés à retenir à Clichy-sous-Bois
- Prix médian à 2 162 €/m², en baisse de 1,2 % sur un an.
- Rendement brut locatif élevé pour les appartements : 10,4 %.
- Climat tempéré : 12,3°C de moyenne et 723 mm de pluie.
- Écart important entre maisons (3 056 €/m²) et appartements (1 887 €/m²).
- Taxe foncière sur le bâti à 33,58 %, à intégrer au calcul net.
- Parc à dominante locative, avec 33,8 % de propriétaires seulement.
- La proximité de la gare de Gargan (2,1 km) valorise le bien.
- 1 026 logements neufs autorisés sur 5 ans, tendance +382 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Clichy-sous-Bois ?
À Clichy-sous-Bois, l'écart de prix entre maisons (3 056 €/m²) et appartements (1 887 €/m²) guide l'estimation. Pour un appartement, la proximité de la gare de Gargan (2,1 km) et des 65 commerces locaux prime. L'état du bien et le DPE sont déterminants : un logement rénové énergétiquement se valorise face aux passoires (8,8 %). Pour une maison, la surface de terrain et l'exposition ajoutent de la marge. En copropriété, la santé financière (travaux prévus) pèse autant que la surface. L'exposition sud et la vue dégagée sont des atouts vendables.
Estimation indicative d'une maison à Clichy-sous-Bois
Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
188 094 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sur un marché peu liquide (151 transactions annuelles) et à l'équilibre, une estimation erronée peut entraîner une vente trop rapide avec décote ou, à l'inverse, un blocage de plusieurs mois. Le juste prix d'entrée est crucial pour attirer les acheteurs, majoritairement des primo-accédants ou des investisseurs sensibles au rendement. Tenir compte des risques naturels locaux (8 recensés) et de la performance énergétique (DPE classe C dominante) est également déterminant pour la valorisation. Une estimation professionnelle s'appuie sur les comparables réels et la connaissance des dynamiques de quartier.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local saisit les micro-marchés : le prix au m² varie fortement entre le centre-ville et les secteurs plus éloignés de la gare. Il intègre l'impact réel de l'état du bien (seulement 16,8 % du parc est récent, post-2006) et la demande spécifique pour les maisons (22,4 % de l'offre). Son expertise permet de valoriser les atouts concrets : proximité des 32 établissements scolaires, desserte par la fibre (87 %). Il cible aussi les acheteurs sérieux, essentiel dans un marché où le taux de chômage atteint 19,4 % et où le financement peut être fragile.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur la moyenne au m², sans distinguer maison/appartement.
- Oublier de comptabiliser les atouts concrets (fibre, écoles).
- Sous-évaluer l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation.
- Vouloir compenser la baisse du marché par un prix trop ambitieux.
Investir à Clichy-sous-Bois : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement réussi à Clichy-sous-Bois se joue sur la parfaite connaissance des îlots et une gestion locative proactive. Notre réseau de professionnels locaux peut vous aider à transformer cette analyse en opération sécurisée.
Un rendement brut élevé ne suffit pas : la réussite à Clichy-sous-Bois dépend d'une sélection rigoureuse du bien et du locataire.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Clichy-sous-Bois grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Clichy-sous-Bois
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Clichy-sous-Bois
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Clichy-sous-Bois
Quel est le prix immobilier moyen à Clichy-sous-Bois ?
Le prix médian global est de 2 162 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 1 887 €/m² et les maisons à 3 056 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Clichy-sous-Bois ?
Le marché offre un rendement locatif brut très élevé (10,4 %) mais comporte des risques importants (précarité, vacance). Il convient aux investisseurs expérimentés prêts à une gestion active, sans attendre une forte plus-value.
Clichy-sous-Bois est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est nettement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 41 % à Gonesse et de 55 % à Torcy, pour des communes de caractéristiques similaires en Seine-Saint-Denis.
Quel rendement locatif espérer à Clichy-sous-Bois ?
Le rendement brut médian pour les appartements est de 10,4 %. Après déduction des charges et de la vacance, le rendement net estimé est d'environ 6,7 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Clichy-sous-Bois ?
Il n'existe pas de découpage officiel, mais la proximité de la gare de Gargan (2,1 km) et des commerces du centre-bourg constitue un atout pour la demande locative et la desserte.
Marché immobilier des communes voisines
Clichy-sous-Bois affiche un prix au m² 40 % inférieur à celui de Gonesse pour des indicateurs locatifs similaires, offrant un effet de levier significatif mais reflétant aussi un risque perçu plus élevé.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Clichy-sous-Bois.
Communes limitrophes de Clichy-sous-Bois
Clichy-sous-Bois est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché aligné sur la moyenne départementale: 2 162 €/m² à Clichy-sous-Bois contre 3 858 €/m² pour la Seine-Saint-Denis. Dans la Seine-Saint-Denis, Clichy-sous-Bois se classe parmi les 1 % de communes les plus accessibles (1e rang le moins cher sur 40).
Correction observée: -8,1 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 848 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -3,7 % du prix médian.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Clichy-sous-Bois — maisons à 3 056 €/m² pour 87 m² en surface médiane, appartements à 1 887 €/m² pour 56 m². Rapporté au revenu médian de Clichy-sous-Bois, un logement de 87 m² (265 872 €) représente 17,4 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Clichy-sous-Bois avoisinent 16,5 €/m² pour les appartements et 16,5 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 10,5 % pour un appartement (6,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 0,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 1 141 logements autorisés au permis de construire à Clichy-sous-Bois — un rythme moyen de 228 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 80 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Clichy-sous-Bois est dans la proche périphérie de Paris. Contexte physique: dans un relief de plaine, à 30 m d'altitude en moyenne.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).