Marché aligné sur la moyenne départementale: 2 264 €/m² à Clichy-sous-Bois contre 3 858 €/m² pour la Seine-Saint-Denis. Entre 1 672 et 3 163 €/m² pour la moitié des ventes: le marché de Clichy-sous-Bois présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations. Dans la Seine-Saint-Denis, Clichy-sous-Bois se classe parmi les 1 % de communes les plus accessibles (1e rang le moins cher sur 40).
Entre 2020 et 2024, Clichy-sous-Bois a vu son prix médian au m² progresser de +26,6 %. 930 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Clichy-sous-Bois — maisons à 3 176 €/m² pour 80 m² en surface médiane, appartements à 1 909 €/m² pour 58 m². Rapporté au revenu médian de Clichy-sous-Bois, un logement de 80 m² (254 080 €) représente 16,7 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Clichy-sous-Bois avoisinent 16,5 €/m² pour les appartements et 16,5 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 10,4 % pour un appartement (6,2 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 0,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2020 et 2024, 1 026 logements autorisés au permis de construire à Clichy-sous-Bois — un rythme moyen de 205 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 78 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Clichy-sous-Bois est dans la proche périphérie de Paris. Contexte physique: dans un relief de plaine, à 103 m d'altitude en moyenne.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
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Faut-il investir à Clichy-sous-Bois en 2026 ?
En Seine-Saint-Denis, Clichy-sous-Bois présente un profil singulier : des prix très accessibles et un rendement locatif parmi les plus élevés d'Île-de-France, mais dans un contexte socio-économique fragile. Cette tension entre rentabilité et risque définit les contours d'une décision d'investissement complexe pour 2026.
Avec un rendement locatif brut de 10,4 %, Clichy-sous-Bois se positionne parmi les marchés les plus rentables d'Île-de-France, malgré une fragilité économique marquée.
Verdict
➤ Un marché locatif à haut rendement mais à risque élevé, réservé aux investisseurs avertis capables de gérer une forte vacance et un parc ancien.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut très attractif (10,4 %)
- ✓ Prix au m² inférieur de 40 % aux communes voisines
- ✓ Effort d'accessibilité correct pour l'investisseur
- ⚠ Fragilité économique et sociale très élevée
- ⚠ Correction des prix en cours (-1,2 % en 2024)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 2 264 €/m², Clichy-sous-Bois est bien en dessous de la moyenne nationale.
- Son prix au m² est inférieur de plus de 40 % à celui des communes comparables de Seine-Saint-Denis.
- Le rendement locatif brut dépasse 10 %, loin devant les grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Clichy-sous-Bois
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 1,5/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Clichy-sous-Bois
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
1,5
Indice de Pression Immobilière
Très faible
Pression immobilière faible (1,5/10) : le marché n'est pas tendu, laissant de la marge pour négocier.
Indice de Pression Immobilière
Très faiblePression immobilière faible (1,5/10) : le marché n'est pas tendu, laissant de la marge pour négocier.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité correcte (5,7/10) mais le revenu médian local très bas (15 260 €) limite la demande interne.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité correcte (5,7/10) mais le revenu médian local très bas (15 260 €) limite la demande interne.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5/10) : la demande existe mais est contrainte par la précarité économique.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5/10) : la demande existe mais est contrainte par la précarité économique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique négligeable (2,8/10) : exclut toute stratégie de location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique négligeable (2,8/10) : exclut toute stratégie de location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Clichy-sous-Bois : cadre de vie et logement
Acheter à Clichy-sous-Bois, c'est opter pour l'une des communes les plus abordables de Seine-Saint-Denis, avec un prix du m² 30 % à 40 % inférieur à ses voisines comme Torcy. La ville, densément peuplée (7 338 hab/km²), offre un accès rapide à l'aéroport Roissy-Charles de Gaulle (10,5 km) et compte plus de 1 000 équipements de proximité. Un choix rationnel pour les budgets serrés, à condition d'accepter certains compromis sur le cadre de vie.
Tout savoir pour acheter et vivre à Clichy-sous-BoisInvestir à Clichy-sous-Bois : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement réussi à Clichy-sous-Bois se joue sur la parfaite connaissance des îlots et une gestion locative proactive. Notre réseau de professionnels locaux peut vous aider à transformer cette analyse en opération sécurisée.
Un rendement brut élevé ne suffit pas : la réussite à Clichy-sous-Bois dépend d'une sélection rigoureuse du bien et du locataire.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Clichy-sous-Bois
Quel est le prix immobilier moyen à Clichy-sous-Bois ?
Le prix médian global est de 2 264 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 1 909 €/m² et les maisons à 3 176 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Clichy-sous-Bois ?
Le marché offre un rendement locatif brut très élevé (10,4 %) mais comporte des risques importants (précarité, vacance). Il convient aux investisseurs expérimentés prêts à une gestion active, sans attendre une forte plus-value.
Clichy-sous-Bois est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est nettement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 41 % à Gonesse et de 55 % à Torcy, pour des communes de caractéristiques similaires en Seine-Saint-Denis.
Quel rendement locatif espérer à Clichy-sous-Bois ?
Le rendement brut médian pour les appartements est de 10,4 %. Après déduction des charges et de la vacance, le rendement net estimé est d'environ 6,7 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Clichy-sous-Bois ?
Il n'existe pas de découpage officiel, mais la proximité de la gare de Gargan (2,1 km) et des commerces du centre-bourg constitue un atout pour la demande locative et la desserte.
Marché immobilier des communes voisines
Clichy-sous-Bois affiche un prix au m² 40 % inférieur à celui de Gonesse pour des indicateurs locatifs similaires, offrant un effet de levier significatif mais reflétant aussi un risque perçu plus élevé.
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Communes limitrophes de Clichy-sous-Bois
Clichy-sous-Bois est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :