4 angles pour comprendre le marché immobilier à Montfermeil
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Faut-il investir à Montfermeil en 2026 ?
Montfermeil, en Seine-Saint-Denis, bénéficie d'une démographie dynamique (+5,5 % en 5 ans) et d'un parc de logements récents. Mais avec un taux de chômage de 14,7 %, le marché local reste fragile. Faut-il investir en 2026 ? L'analyse des transactions révèle un potentiel locatif intéressant, tempéré par des indicateurs économiques en demi-teinte.
Avec un rendement locatif brut de 6,8 % pour les appartements, Montfermeil se positionne dans le top 30 % des communes françaises pour la rentabilité immédiate, malgré un contexte économique fragile.
Verdict
➤ Investir ici exige une stratégie de rendement à moyen terme, en acceptant un marché local peu liquide et une plus-value incertaine.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé en appartement
- ✓ Accessibilité financière supérieure à la moyenne
- ✓ Parc récent avec peu de passoires thermiques
- ⚠ Opportunité locative faible : marché peu dynamique
- ⚠ Correction des prix et taux de chômage élevé
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix au m² inférieur de 12 % à la moyenne nationale (estimée à 4 000 €/m²)
- Une accessibilité immobilière supérieure à la moyenne du département
- Un rendement locatif brut de 6,8 % pour les appartements, bien au-delà des grandes métropoles comme Paris
Analyse du marché immobilier à Montfermeil
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,7/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Montfermeil
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,7
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, une négociation est possible.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, une négociation est possible.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
7,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée : les prix restent abordables par rapport au pouvoir d'achat local, une aubaine pour les primo-accédants.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée : les prix restent abordables par rapport au pouvoir d'achat local, une aubaine pour les primo-accédants.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,1
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Opportunité locative faible : la demande locative est limitée, prévoyez une vacance locative plus longue.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableOpportunité locative faible : la demande locative est limitée, prévoyez une vacance locative plus longue.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : peu d'attrait pour la location saisonnière, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : peu d'attrait pour la location saisonnière, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3544,3 — Percentile dept : 44/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 11,9 — Percentile dept : 41/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 13/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 5,5 — Percentile dept : 55/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 5740,6 — Percentile dept : 26/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 11,9 — Percentile dept : 59/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 56,8 — Percentile dept : 95/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 21,2 — Percentile dept : 68/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 40,7 — Percentile dept : 5/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 13/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,5 — Percentile dept : 55/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3544,3 — Percentile dept : 56/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 13/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 3/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 5740,6 — Percentile dept : 74/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Montfermeil : cadre de vie et logement
Montfermeil, ville de près de 29 000 habitants en Seine-Saint-Denis, offre un cadre de vie familial marqué par une forte proportion de maisons individuelles (58,3 % du parc). Avec un prix médian de 3 503 €/m², elle se positionne comme une alternative plus accessible que ses voisines comme Bussy-Saint-Georges (4 087 €/m²). Cette page vous aide à évaluer si son profil, ses atouts et ses contraintes correspondent à votre projet d'accession à la propriété.
Tout savoir pour acheter et vivre à MontfermeilInvestir à Montfermeil : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, anticipation des charges. Notre réseau de professionnels locaux connaît Montfermeil en profondeur et peut vous aider à transformer ces données en achat avisé, en évitant les pièges d'un marché exigeant.
Les données dessinent un marché accessible mais exigeant. Un accompagnement local est indispensable pour identifier le bon bien.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Montfermeil grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Montfermeil
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montfermeil
Quel est le prix immobilier moyen à Montfermeil ?
Le prix médian à Montfermeil est de 3 503 €/m² en 2024. Les maisons se vendent en moyenne 3 682 €/m² et les appartements 3 189 €/m², selon les transactions DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Montfermeil ?
Le marché est en légère correction (-1,8 % en 2024), ce qui peut représenter un point d'entrée. Le rendement locatif des appartements (6,8 % brut) est intéressant, mais la demande locative locale est limitée.
Montfermeil est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Montfermeil est moins chère que Bussy-Saint-Georges (-17 %) et Champs-sur-Marne (-12 %), mais plus chère que Gonesse (+9 %). Son prix est quasi équivalent à celui de Torcy.
Quel rendement locatif espérer à Montfermeil ?
Le rendement locatif brut moyen est de 6,8 % pour un appartement, soit environ 4,2 % net après déduction des charges. Pour une maison, le rendement brut est de 5,3 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Montfermeil ?
Les secteurs proches de la gare du Chénay-Gagny (3,1 km) et du centre-ville, bien dotés en commerces et services, sont les plus recherchés pour la location. Il est conseillé de vérifier l'exposition aux risques de ruissellement selon le PPR en vigueur.
Marché immobilier des communes voisines
Montfermeil affiche un prix médian inférieur de 9 % à Gonesse et de 2 % à Villeparisis, mais avec un rendement locatif brut de 6,8 % pour les appartements, elle offre un effet de levier plus intéressant pour les investisseurs en quête de rentabilité.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montfermeil.
Communes limitrophes de Montfermeil
Montfermeil est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression à Montfermeil: 3 333 €/m² en médiane, +31,4 % par rapport à la moyenne nationale.
Le prix médian au m² à Montfermeil diminue de -5,1 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 1 220 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (12 mois): -4,8 %.
Le marché de Montfermeil est dominé par les maisons individuelles — 76,9 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 3 456 €/m² pour 82 m² en surface médiane. Un bien type de 82 m² revient à environ 283 392 €, soit 13,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 18,0 € (appartements) et 16,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,8 % pour un appartement (5,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Montfermeil (0,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Montfermeil: 834 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 167 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (70 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Montfermeil s'interprète dans un contexte plus large — Montfermeil est une commune de la petite couronne parisienne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 102 m), un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).