Faut-il investir à Livry-Gargan en 2026 ?
Deuxième commune la plus peuplée de sa catégorie en Seine-Saint-Denis, Livry-Gargan bénéficie de la dynamique métropolitaine tout en affichant une croissance démographique soutenue (+4,9 % en 5 ans). Cette attractivité résidentielle se heurte à un revenu médian modeste et à une correction récente des prix. Analyse des indicateurs pour un investissement en 2026.
Avec un rendement locatif brut de 7,2 % pour les appartements, soit près du double des standards parisiens, Livry-Gargan s'impose comme un marché à fort potentiel de cash-flow.
Verdict
➤ Investir ici cible prioritairement la génération de revenus locatifs, en acceptant une volatilité à court terme pour capturer un rendement supérieur à la moyenne régionale.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut très élevé (7,2 %)
- ✓ Accessibilité financière exceptionnelle (IAI 8,2/10)
- ✓ Correction récente offre un point d'entrée
- ⚠ Marché en correction (-5,9 % en 2024)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian 21 750 €)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 225 €/m², Livry-Gargan se situe sous la moyenne des grandes agglomérations françaises.
- Son prix est inférieur de 15 % à celui de Chelles, commune voisine comparable en Seine-et-Marne.
- Le rendement locatif brut dépasse largement celui des centres-villes parisiens, souvent inférieurs à 4 %.
Analyse du marché immobilier à Livry-Gargan
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,6/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Livry-Gargan
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,6
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée de 3,6/10 : le marché n'est pas tendu, laissant de la marge de négociation pour l'acheteur.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée de 3,6/10 : le marché n'est pas tendu, laissant de la marge de négociation pour l'acheteur.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
8,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessible
Accessibilité très élevée (8,2/10) : les prix restent à la portée des revenus locaux, soutenant la demande.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessibleAccessibilité très élevée (8,2/10) : les prix restent à la portée des revenus locaux, soutenant la demande.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5/10) : la demande locative existe mais n'est pas explosive, nécessite une sélection rigoureuse.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5/10) : la demande locative existe mais n'est pas explosive, nécessite une sélection rigoureuse.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique élevée (6,6/10) : la proximité des aéroports suggère un potentiel pour des locations de type professionnel ou saisonnier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique élevée (6,6/10) : la proximité des aéroports suggère un potentiel pour des locations de type professionnel ou saisonnier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3269,4 — Percentile dept : 26/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,5 — Percentile dept : 18/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 63/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 53/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 6746,9 — Percentile dept : 36/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,5 — Percentile dept : 82/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 49,9 — Percentile dept : 82/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 14,7 — Percentile dept : 84/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 45,4 — Percentile dept : 18/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 63/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 53/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 0/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3269,4 — Percentile dept : 74/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 63/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 0/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,4 — Percentile dept : 76/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 6746,9 — Percentile dept : 64/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Livry-Gargan : opportunités et risques
Investir à Livry-Gargan en 2026 cible en priorité la génération de revenus locatifs. Le rendement brut de 7,2 % pour les appartements, selon la carte des loyers, est l'un des arguments les plus puissants de la petite couronne. Toutefois, le rendement net estimé à 4,4 % après déduction des charges courantes (dont la taxe foncière à 41,15 %) replace la performance dans une perspective plus réaliste, nécessitant une gestion rigoureuse pour être profitable.
La stratégie gagnante repose sur une sélection minutieuse pour éviter les pièges énergétiques. Avec 12,8 % de passoires (classes F/G), une part non négligeable du parc deviendra progressivement indélocalisable dès 2025. Privilégier les biens déjà rénovés ou intégrer le coût des travaux dans le plan de financement est impératif. La classe énergétique dominante (C) offre un socle plus sûr.
Enfin, la dynamique de construction neuve ralentie (-71 % de permis sur 5 ans) limite les risques de sur-offre à court terme et pourrait soutenir les prix de l'ancien bien situé. Pour l'investisseur, cela signifie que les opportunités se nichent dans l'acquisition d'actifs existants, potentiellement sous-valorisés grâce à la correction récente, mais nécessitant parfois une remise à niveau.
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Données du marché immobilier à Livry-Gargan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Livry-Gargan, à 3 225 €/m², a reculé de 5,9 % sur un an, effaçant une partie des gains accumulés pendant la période de taux bas. Selon les données DVF 2024, cette correction place la commune dans une position plus accessible que des voisines directes comme Chelles ou Pontault-Combault, creusant un écart de valorisation significatif. Le marché est structuré autour de deux pôles : les appartements, majoritaires en volume, offrent un rendement locatif élevé ; les maisons, plus chères, ciblent une clientèle d'accédants à la propriété.
La dispersion des prix, illustrée par une fourchette médiane large (2 592 - 4 128 €/m²), souligne l'importance capitale du quartier et de l'état du bien. Cette hétérogénéité est accentuée par un parc vieillissant, avec 13 % des logements construits avant 1945 et seulement 13,3 % après 2006. L'enjeu de la rénovation énergétique, face à 12,8 % de passoires thermiques, devient un critère de valorisation majeur.
Néanmoins, les indicateurs territoriaux restent solides. La proximité des aéroports du Bourget et de Roissy, couplée à une desserte ferroviaire, soutient une demande locative diversifiée, entre actifs franciliens et professionnels de passage. Cette attractivité logistique, mesurée par un indice de pression touristique immobilière élevé (6,6/10), compense en partie la fragilité économique locale, marquée par un taux de chômage de 13 %.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Livry-Gargan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Livry-Gargan dessine un cycle classique de surchauffe et de correction. Après une hausse continue de 2019 à 2022, le prix médian a atteint un pic à 3 600 €/m². La remontée des taux a ensuite provoqué un repli de -10 % en deux ans, ramenant le marché à son niveau de 2021. Cette correction, plus marquée que dans certaines communes voisines, crée un point d'entrée plus accessible. Toutefois, elle souligne aussi la sensibilité du marché aux conditions financières et la fragilité relative de sa demande locale, moins solvable. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique suggère une fenêtre d'opportunité, à condition de viser le moyen terme pour une éventuelle revalorisation.
Évolution du marché immobilier de Livry-Gargan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 464 transactions en 2025 et affiche une évolution de -4,6 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 225 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent le profil spécifique de Livry-Gargan : un marché à rendement élevé mais à effort d'épargne initial important pour les locaux. Acquérir une maison type de 80 m² nécessite l'équivalent de 13,3 années de revenu médian local. Le loyer perçu, à 16,4 €/m²/mois, ne couvre qu'une partie de la mensualité d'emprunt, laissant un effort résiduel net à la charge de l'investisseur. En revanche, pour un appartement, le rendement brut de 7,2 % est attractif, mais le rendement net estimé à 4,4 % après charges (dont une taxe foncière à 41,15 %) rappelle que la rentabilité réelle se joue sur la maîtrise des coûts et la minimisation des vacances locatives.
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 464 transactions en 2024, le marché de Livry-Gargan reste actif, même si le volume a baissé d'un tiers depuis le pic de 2021. La répartition est claire : les appartements dominent (284 ventes, médiane à 51 m²) face aux maisons (180 ventes, médiane à 80 m²). L'écart significatif entre prix moyen (5 278 €/m²) et prix médian (3 225 €/m²) indique la présence de biens haut de gamme qui tirent la moyenne vers le haut, mais aussi une forte hétérogénéité du parc. Le profil des biens vendus est majoritairement constitué d'appartements de taille modeste et de maisons individuelles de surface raisonnable, reflétant une demande orientée vers la primo-accession et les familles. Ce marché est actuellement favorable à l'acheteur, avec une pression modérée et des prix en correction.
Répartition des ventes
38,8 % de maisons et 61,2 % d'appartements parmi les 464 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (61,2 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 606 €/m² pour les maisons et 2 981 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 464 | 180 | 284 |
| Prix médian/m² | 3 225 € | 3 606 € | 2 981 € |
| Prix moyen/m² | 3 670 € | ||
| Surface médiane | – | 83 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 735 | 3 381 € |
| 2022 | 702 | 3 498 € |
| 2023 | 528 | 3 327 € |
| 2024 | 458 | 3 130 € |
| 2025 | 464 | 3 225 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Livry-Gargan marque un net ralentissement. Si 824 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, la tendance est à la baisse de 71 % par rapport à la période quinquennale précédente. Le pic de 424 autorisations en 2024 masque mal cette décélération structurelle. Cette raréfaction de l'offre neuve pourrait à terme soutenir les prix de l'ancien, dans un contexte de pression démographique continue. La commune, membre de la Métropole du Grand Paris, voit sa population croître (+4,9 % en 5 ans), ce qui maintient une demande sous-jacente solide. Pour l'investisseur, cela indique un faible risque de sur-offre à court terme, mais également des opportunités limitées dans le neuf, orientant la stratégie vers l'ancien à rénover.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 54 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 7 334 autorisations pour 5 922 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Livry-Gargan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Livry-Gargan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Livry-Gargan: 694 logements autorisés sur 5 ans, 27 pour la dernière année (-74 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Livry-Gargan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Livry-Gargan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,15 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne tient pas compte des charges incompressibles. À Livry-Gargan, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,15 %, un poste significatif. Il faut aussi soustraire les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété non récupérables, les assurances et une provision pour travaux et vacance. Avec un taux de vacance de 7,4 %, un mois de loyer perdu tous les 14 ans est statistiquement probable. Ces prélèvements expliquent l'écart entre le rendement brut de 7,2 % et le net estimé à 4,4 % pour les appartements.
Performance énergétique du parc à Livry-Gargan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 804 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Livry-Gargan: majorité classée C, part de passoires thermiques à 12,7 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est plutôt performant avec une classe dominante C (221 kWh/m²/an). Seulement 12,8 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Cela limite le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G à partir de 2025, puis F en 2028. Cibler un bien déjà rénové (classe C ou mieux) offre une sécurité juridique et un budget chauffage maîtrisé, un argument fort face à la hausse des coûts énergétiques.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements, plus adaptés à la demande locative majoritaire et offrant un meilleur rendement brut (7,2 % contre 5,4 % pour les maisons). Les T2 et T3 dans des copropriétés bien entretenues, si possible avec une note DPE correcte (classe dominante C, 221 kWh/m²/an), sont les plus liquides. Attention au parc ancien : 12,8 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un risque de travaux imposés par la loi Climat.
Quelles zones cibler à Livry-Gargan ?
La demande se concentre dans le centre-bourg, à proximité des commerces (190 équipements) et de la gare de L'Abbaye (1,4 km), et dans les secteurs bien desservis par les transports. Les quartiers plus résidentiels, avec des maisons, attirent des familles mais offrent une rentabilité locative moindre. Aucune zone en fort développement n'émerge, la construction neuve étant en net repli (-71 % sur 5 ans).
Calculateur de rendement à Livry-Gargan
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Livry-Gargan
Le principal risque est la vacance locative, dans un marché où 7,4 % des logements sont déjà vacants. Le rendement net est sensible à la taxe foncière, élevée à 41,15 %. La dépendance à la conjoncture économique locale (taux de chômage à 13 %) pèse sur la solvabilité des locataires. Enfin, 12,8 % de passoires thermiques représentent un risque réglementaire et financier pour les investisseurs en logement ancien.
Cas pratique : un investissement type à Livry-Gargan
Pour un appartement de 50 m² au prix médian (3 068 €/m²), l'investissement s'élève à 153 400 €. Avec un loyer de 18,5 €/m², la recette mensuelle brute est de 925 €, soit un rendement brut de 7,2 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 4,4 %, générant un revenu net locatif d'environ 560 € par mois. L'effort résiduel dépendra du taux et de la durée de votre crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Livry-Gargan
- Oublier la taxe foncière élevée (41,15 % du revenu cadastral).
- Négliger le taux de vacance local de 7,4 %.
- Surévaluer le loyer par rapport au marché (18,5 €/m² pour un appart).
- Choisir un bien avec un DPE F ou G, interdit à la location en 2028.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien est traditionnellement plus actif de mars à juin, après l'hiver. À Livry-Gargan, la saisonnalité suit ce rythme. Vendre au printemps permet de toucher les familles souhaitant une rentrée scolaire dans leur nouveau logement. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi un regain, mais la perception de la taxe foncière en octobre peut refroidir certains acheteurs. L'hiver est plus calme, potentiellement propice aux négociations. Acheter en fin d'année peut permettre de trouver des vendeurs plus pressés.
Le saviez-vous ?
- Livry-Gargan a gagné 9,6 % d'habitants en 10 ans.
- L'âge médian y est de 36,3 ans, plus jeune que la moyenne nationale.
- La fibre optique couvre 98,8 % des logements.
S'installer à Livry-Gargan : cadre de vie et logement
S'installer à Livry-Gargan, c'est bénéficier des services d'une ville moyenne bien équipée, avec près de 2 000 commerces et services recensés par l'INSEE. La commune dispose d'une offre scolaire complète (32 établissements) et d'une connectivité numérique excellente (fibre à 98,8 %), répondant aux besoins des familles et des télétravailleurs. Le profil démographique, jeune (âge médian 36,3 ans) et dynamique, confère à la ville une énergie particulière.
Le cadre de vie reste toutefois typique de la densité francilienne (6 747 hab/km²), avec un parc immobilier composé à 36,5 % de maisons individuelles, offrant des alternatives à l'appartement. La proximité de la forêt de Bondy et d'équipements sportifs (37 recensés) permet de s'échapper du tissu urbain dense. La santé financière de la commune, avec une dette modérée de 815 €/habitant, est un signal de stabilité pour les résidents.
Carte du marché immobilier à Livry-Gargan
Livry-Gargan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Livry-Gargan
Avec une température moyenne annuelle de 12,3 °C et 723 mm de précipitations, le climat de Livry-Gargan est typique de l'Île-de-France, sans extrêmes. Les hivers sont modérés, les étés supportables. Ce profil tempéré convient aux acheteurs recherchant un cadre de vie classique, sans les contraintes d'un climat montagnard ou méditerranéen. Il est adapté aux familles et aux actifs dont le quotidien n'est pas ralenti par des intempéries marquées. La proximité de l'aéroport du Bourget (9 km) peut induire un léger trafic aérien à considérer.
À qui s'adresse Livry-Gargan ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes familles à la recherche d'une maison individuelle (36,5 % du parc) à un prix contenu. Les profils recherchant la proximité des aéroports (Le Bourget à 9 km, Roissy à 9,8 km) y trouvent aussi leur compte. En revanche, les acheteurs très sensibles au cadre paysager ou recherchant une vie de village marquée pourraient être déçus par la densité urbaine (6 747 hab./km²).
Avantages et limites à Livry-Gargan
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale
- Dynamisme démographique et nombreux équipements de proximité
- Bonnes connexions routières et proximité d'aéroports
- Parc de logements incluant des maisons individuelles
- Couverture numérique excellente (fibre, 5G)
− À prendre en compte
- Densité urbaine élevée (6 747 hab./km²)
- Taux de chômage local supérieur à la moyenne nationale (13 %)
- Exposition à certains risques naturels (8 recensés, 21 arrêtés de catastrophe)
Composition du parc immobilier à Livry-Gargan
20 427 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 36,5 % de maisons, 63,5 % d'appartements sur un total de 20 427 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est mixte : 36,5 % de maisons et 63,5 % d'appartements. Une forte majorité (54,6 %) de propriétaires-occupants indique une stabilité résidentielle et un marché ancré dans le logement principal. Le faible taux de résidences secondaires (1,3 %) confirme cette vocation. Un taux de logements vacants de 7,4 % est légèrement supérieur à la moyenne nationale, indiquant une possible marge de revente. Ce paysage dessine un acheteur typique primo-accédant ou familial, cherchant à s'installer durablement dans une commune où la location n'est pas ultra-dominante.
Ancienneté du parc à Livry-Gargan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 18 270 logements).
- Avant 1919 3,2 % 587 logts
- 1919-1945 9,8 % 1 782 logts
- 1946-1970 26,3 % 4 796 logts
- 1971-1990 30,1 % 5 495 logts
- 1991-2005 17,4 % 3 176 logts
- 2006-2019 13,3 % 2 434 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Livry-Gargan
1 977 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Livry-Gargan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est en zone de sismicité très faible et le radon y est faible. Cependant, un plan de prévention des risques (PPR) mouvements de terrain est prescrit sur Livry-Gargan. Cela implique des contraintes constructives potentielles dans les zones identifiées, à vérifier en mairie. Historiquement, 21 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris. Tout projet d'achat doit intégrer une consultation du zonage PPR et des archives des arrêtés pour le bien visé. Ces vérifications sont standard et nuancent l'opportunité sans la remettre systématiquement en cause.
Cas pratique : un achat type à Livry-Gargan
Pour une maison de 80 m² au prix médian (3 629 €/m²), le budget est d'environ 290 320 €. Avec un apport de 10 % (29 032 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance avoisine les 1£350 €. Ce budget représente environ 13,3 années du revenu médian local (21 750 €).
Erreurs à éviter quand on achète à Livry-Gargan
- Ne pas consulter le zonage du PPR mouvements de terrain prescrit.
- Ignorer l'état du DPE du bien avant l'offre.
- Oublier de vérifier la proximité des 32 établissements scolaires.
- Négocier sans connaître la baisse récente des prix (-5,9 %).
Points clés à retenir à Livry-Gargan
- Prix médian à 3 225 €/m², en baisse de 5,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 7,2 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 12,3 °C de moyenne annuelle.
- Écart maison/appart : +18 % pour les maisons (3 606 €/m²).
- Rendement net estimé à 4,4 % après charges et taxe foncière.
- Parc à 54,6 % de propriétaires, signe de stabilité.
- Le DPE est un facteur de valorisation majeur.
- Revenu médian local de 21 750 €, 7e/18 dans sa catégorie.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Livry-Gargan ?
À Livry-Gargan, au-delà de la surface, l'état du bien et son DPE sont devenus critiques. Un logement rénové (classe C ou mieux) se valorise nettement face aux passoires thermiques (12,8 % du parc). La proximité de la gare de L'Abbaye (1,4 km) et des 190 commerces locaux tire également les prix. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition comptent. En appartement, l'étage (avec ascenseur ou non) et la vue influent. Enfin, la présence de logements sociaux (21 % du parc) à proximité immédiate peut moduler la valorisation. Un vendeur doit donc mettre en avant la performance énergétique et la localisation précise.
Estimation indicative d'une maison à Livry-Gargan
Pour une maison de 83 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
267 675 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en baisse, une estimation juste est cruciale pour éviter une surenchère qui bloque la vente ou une sous-évaluation qui génère une moins-value. Les facteurs locaux sont déterminants : la note DPE (12,8 % de passoires), la proximité de la gare ou des commerces, et la typologie du bien (maison ou appartement) font varier le prix au m² de plusieurs centaines d'euros. Une estimation professionnelle, croisant les références DVF locales et l'état précis du bien, permet de se positionner stratégiquement dans la fourchette et d'attirer les acheteurs sérieux.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes utilisent une moyenne au m² (3 234 €/m²), mais ignorent les micro-marchés. Un professionnel local sait qu'un appartement rénové près de la gare se négocie différemment d'une maison à rénover en secteur pavillonnaire. Il évalue l'état réel (travaux nécessaires), le potentiel de valorisation et les attentes des acheteurs actuels, sensibles au DPE. Son estimation inclut aussi la capacité à attirer des acquéreurs sérieux et à négocier au juste prix. Dans un contexte de baisse des prix (-5,9 % sur un an), son expertise est cruciale pour éviter une sous-évaluation ou, au contraire, une mise sur le marché irréaliste.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très variable selon les rues.
- Ne pas mettre à jour son prix face à la baisse du marché.
- Oublier de valoriser un bon DPE (classe C dominante).
- Négliger l'impact des 21 % de logements sociaux à proximité.
Investir à Livry-Gargan : passer à l'action
Un rendement élevé n'efface pas les risques liés au parc ancien ou à la sélection du quartier. Passer des données à l'acquisition réussie nécessite une expertise fine du terrain et des opportunités cachées du marché local.
Les données tracent une voie, mais la réussite concrète dépend du bien, du quartier et du timing d'acquisition.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Livry-Gargan grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 507 ventes réelles (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Livry-Gargan
Quel est le prix immobilier moyen à Livry-Gargan ?
Le prix médian à Livry-Gargan est de 3 225 €/m² en 2024. Pour un appartement, comptez 2 981 €/m², et pour une maison, 3 606 €/m². Les prix réels peuvent varier considérablement en fonction du quartier et de l'état du bien.
Est-ce le bon moment pour acheter à Livry-Gargan ?
La correction des prix de -5,9 % en 2024 crée une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs, notamment les investisseurs en quête de rendement. L'accessibilité est très élevée, mais le marché reste volatile à court terme.
Livry-Gargan est-elle moins chère que ses villes voisines ?
Oui, Livry-Gargan est moins chère que plusieurs communes comparables : -16 % par rapport à Chelles (3 755 €/m²) et -23 % par rapport à Franconville (3 992 €/m²). Seule Garges-lès-Gonesse affiche un prix équivalent.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Livry-Gargan ?
Le rendement locatif brut est de 7,2 % pour les appartements et 5,4 % pour les maisons. Après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière), le rendement net estimé est d'environ 4,4 % pour les appartements.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir ?
Les principaux risques sont la présence de passoires thermiques (12,8 % du parc), la correction en cours des prix, et un taux de chômage local élevé (13 %) qui peut fragiliser la demande locative de proximité.
Marché immobilier des communes voisines
Livry-Gargan affiche un écart de valorisation saisissant face à des voisines comme Chelles (-16%) ou Franconville (-23%), offrant un effet de levier intéressant pour capturer un rendement locatif élevé sur des indicateurs similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Livry-Gargan.
Communes limitrophes de Livry-Gargan
Livry-Gargan est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Livry-Gargan dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 225 €/m² observés en 2026.
Le prix médian au m² à Livry-Gargan diminue de -4,6 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 2 887 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +3,0 %.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 606 €/m² (surface médiane 83 m²) et celui des appartements à 2 981 €/m² (52 m²). Le bien médian (83 m² à 299 298 €) équivaut à 13,8 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 18,5 €/m² pour un appartement et 16,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,4 % pour un appartement (5,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 694 logements autorisés au permis de construire à Livry-Gargan — un rythme moyen de 139 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (83 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Livry-Gargan s'interprète dans un contexte plus large — Livry-Gargan est une commune de la petite couronne parisienne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (en contexte de plaine (altitude moyenne: 30 m)) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.