Le prix médian de Livry-Gargan dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 234 €/m² observés en 2024. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 2 592 et 4 128 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix.
Entre 2020 et 2024, le prix médian au m² à Livry-Gargan a augmenté de +3,7 %. Au total, 3 007 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -5,9 % du prix médian.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 629 €/m² (surface médiane 80 m²) et celui des appartements à 3 068 €/m² (51 m²). Le bien médian (80 m² à 290 320 €) équivaut à 13,3 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 18,5 €/m² pour un appartement et 16,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,2 % pour un appartement (5,4 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2020 et 2024, 824 logements autorisés au permis de construire à Livry-Gargan — un rythme moyen de 165 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (83 % des autorisations sur 2020-2024).
Le marché immobilier de Livry-Gargan s'interprète dans un contexte plus large — Livry-Gargan est une commune de la petite couronne parisienne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (en contexte de plaine (altitude moyenne: 69 m)) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Livry-Gargan
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Faut-il investir à Livry-Gargan en 2026 ?
Deuxième commune la plus peuplée de sa catégorie en Seine-Saint-Denis, Livry-Gargan bénéficie de la dynamique métropolitaine tout en affichant une croissance démographique soutenue (+4,9 % en 5 ans). Cette attractivité résidentielle se heurte à un revenu médian modeste et à une correction récente des prix. Analyse des indicateurs pour un investissement en 2026.
Avec un rendement locatif brut de 7,2 % pour les appartements, soit près du double des standards parisiens, Livry-Gargan s'impose comme un marché à fort potentiel de cash-flow.
Verdict
➤ Investir ici cible prioritairement la génération de revenus locatifs, en acceptant une volatilité à court terme pour capturer un rendement supérieur à la moyenne régionale.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut très élevé (7,2 %)
- ✓ Accessibilité financière exceptionnelle (IAI 8,2/10)
- ✓ Correction récente offre un point d'entrée
- ⚠ Marché en correction (-5,9 % en 2024)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian 21 750 €)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 234 €/m², Livry-Gargan se situe sous la moyenne des grandes agglomérations françaises.
- Son prix est inférieur de 15 % à celui de Chelles, commune voisine comparable en Seine-et-Marne.
- Le rendement locatif brut dépasse largement celui des centres-villes parisiens, souvent inférieurs à 4 %.
Analyse du marché immobilier à Livry-Gargan
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,6/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Livry-Gargan
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,6
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée de 3,6/10 : le marché n'est pas tendu, laissant de la marge de négociation pour l'acheteur.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée de 3,6/10 : le marché n'est pas tendu, laissant de la marge de négociation pour l'acheteur.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
8,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessible
Accessibilité très élevée (8,2/10) : les prix restent à la portée des revenus locaux, soutenant la demande.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessibleAccessibilité très élevée (8,2/10) : les prix restent à la portée des revenus locaux, soutenant la demande.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5/10) : la demande locative existe mais n'est pas explosive, nécessite une sélection rigoureuse.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5/10) : la demande locative existe mais n'est pas explosive, nécessite une sélection rigoureuse.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique élevée (6,6/10) : la proximité des aéroports suggère un potentiel pour des locations de type professionnel ou saisonnier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique élevée (6,6/10) : la proximité des aéroports suggère un potentiel pour des locations de type professionnel ou saisonnier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Livry-Gargan : cadre de vie et logement
Avec un prix médian à 3 234 €/m², Livry-Gargan se positionne comme une porte d'entrée plus accessible que ses voisines franciliennes. Cette ville de 47 000 habitants, bien équipée et dynamique démographiquement (+9,6 % en 10 ans), offre un cadre de vie urbain et familial. Son accès rapide à Paris et la proximité d'infrastructures majeures (aéroports, gare TGV) en font un choix pragmatique pour les budgets limités, malgré certains défis.
Tout savoir pour acheter et vivre à Livry-GarganInvestir à Livry-Gargan : passer à l'action
Un rendement élevé n'efface pas les risques liés au parc ancien ou à la sélection du quartier. Passer des données à l'acquisition réussie nécessite une expertise fine du terrain et des opportunités cachées du marché local.
Les données tracent une voie, mais la réussite concrète dépend du bien, du quartier et du timing d'acquisition.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Livry-Gargan
Quel est le prix immobilier moyen à Livry-Gargan ?
Le prix médian à Livry-Gargan est de 3 234 €/m² en 2024. Pour un appartement, comptez 3 068 €/m², et pour une maison, 3 629 €/m². Les prix réels peuvent varier considérablement en fonction du quartier et de l'état du bien.
Est-ce le bon moment pour acheter à Livry-Gargan ?
La correction des prix de -5,9 % en 2024 crée une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs, notamment les investisseurs en quête de rendement. L'accessibilité est très élevée, mais le marché reste volatile à court terme.
Livry-Gargan est-elle moins chère que ses villes voisines ?
Oui, Livry-Gargan est moins chère que plusieurs communes comparables : -16 % par rapport à Chelles (3 755 €/m²) et -23 % par rapport à Franconville (3 992 €/m²). Seule Garges-lès-Gonesse affiche un prix équivalent.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Livry-Gargan ?
Le rendement locatif brut est de 7,2 % pour les appartements et 5,4 % pour les maisons. Après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière), le rendement net estimé est d'environ 4,4 % pour les appartements.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir ?
Les principaux risques sont la présence de passoires thermiques (12,8 % du parc), la correction en cours des prix, et un taux de chômage local élevé (13 %) qui peut fragiliser la demande locative de proximité.
Marché immobilier des communes voisines
Livry-Gargan affiche un écart de valorisation saisissant face à des voisines comme Chelles (-16%) ou Franconville (-23%), offrant un effet de levier intéressant pour capturer un rendement locatif élevé sur des indicateurs similaires.
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Communes limitrophes de Livry-Gargan
Livry-Gargan est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :