01 Le parc de logements
Le parc comprend 411 logements dont 344 résidences principales, 15 résidences secondaires et 52 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 344 | 83,7 % |
| Résidences secondaires | 15 | 3,6 % |
| Logements vacants | 52 | 12,7 % |
Le graphique détaille la structure des 411 logements: 84 % sont habités en permanence, 4 % épisodiquement et 13 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 9 | 2,6 % |
| 1919-1945 | 115 | 33,6 % |
| 1946-1970 | 55 | 16,1 % |
| 1971-1990 | 80 | 23,4 % |
| 1991-2005 | 47 | 13,7 % |
| 2006-2020 | 36 | 10,5 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 34 % des logements relèvent de la période 1919-1945, le segment d'avant 1919 restant à 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 16 | 4,7 % |
| 2 pièces | 12 | 3,5 % |
| 3 pièces | 57 | 16,6 % |
| 4 pièces | 92 | 26,7 % |
| 5 pièces ou plus | 167 | 48,5 % |
Le parc compte 4,6 pièces en moyenne par logement, avec 49 % de logements de cinq pièces ou plus et 8 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 380 | 388 | 411 |
| Rés. principales | 318 | 321 | 344 |
| Rés. secondaires | 26 | 17 | 15 |
| Vacants | 36 | 50 | 52 |
Bertincourt (920 hab., à 12 km) présente 72,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 249 | 72,4 % |
| Locataires (privé) | 77 | 22,4 % |
| Locataires HLM | 15 | 4,4 % |
| Logés gratuitement | 3 | 0,9 % |
La répartition du parc occupé: 72,4 % de propriétaires, 26,7 % de locataires, dont 4 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 12 | 3,5 % |
| Fioul | 139 | 40,4 % |
| Électricité | 72 | 20,9 % |
| Gaz bouteille | 24 | 7,0 % |
| Autre (bois…) | 97 | 28,2 % |
Mode de chauffage dominant: fioul à 40 %. autres sources (bois notamment) pèse 28 %, électricité 21 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 34 |
| 2 à 4 ans | 70 |
| 5 à 9 ans | 47 |
| 10 ans ou plus | 193 |
| Total ménages | 344 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 20 |
| Sous-occupation modérée | 92 |
| Sous-occupation accentuée | 97 |
| Sous-occupation très accentuée | 118 |
| Suroccupation modérée | 20 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 46 | 13,4 % |
| 1 voiture | 164 | 47,7 % |
| 2 voitures ou plus | 134 | 39,0 % |
Motorisation des ménages: 13 % n'ont aucune voiture, 48 % en ont une et 39 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 77,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 295 | 245 | 24 | 26 |
| 1975 | 325 | 247 | 42 | 36 |
| 1982 | 344 | 255 | 66 | 23 |
| 1990 | 344 | 251 | 62 | 31 |
| 1999 | 343 | 277 | 44 | 22 |
| 2007 | 347 | 290 | 31 | 26 |
| 2012 | 380 | 318 | 26 | 36 |
| 2017 | 388 | 321 | 17 | 50 |
| 2023 | 411 | 344 | 15 | 52 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 295 à 411, soit +39 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 45 | 32 | 30 | 33 | 37 | 28 | 45 |
| Dont vacants > 2 ans | 20 | 17 | 17 | 14 | 17 | 20 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 1,0 % |
| Classe C | 16 | 15,2 % |
| Classe D | 33 | 31,4 % |
| Classe E | 26 | 24,8 % |
| Classe F | 13 | 12,4 % |
| Classe G | 16 | 15,2 % |
Distribution DPE sur 105 diagnostics: la majorité se situe en classe D (31 %), avec 16 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 4,8 % |
| Classe B | 23 | 21,9 % |
| Classe C | 25 | 23,8 % |
| Classe D | 16 | 15,2 % |
| Classe E | 15 | 14,3 % |
| Classe F | 11 | 10,5 % |
| Classe G | 10 | 9,5 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (24 %), et 50 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 302 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 289 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 248 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 150 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 150 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 302 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 150 pour le bâti 1989-2000.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 1 | 0 |
| Classe C | 16 | 0 |
| Classe D | 25 | 8 |
| Classe E | 25 | 1 |
| Classe F | 12 | 1 |
| Classe G | 16 | 0 |
Performance comparée: maisons classées D (273), appartements classés D (254), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 8 |
| T4 | 9 |
| T5+ | 3 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Combles (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 52 logements vacants sur 411 (12,7 %), Combles présente une vacance résidentielle notable, supérieure à la moyenne nationale. Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (88,1 %). Côté cadre local, Combles est caractéristique des communes du Nord et du Pas-de-Calais.
72,4 % des ménages de Combles possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE. 4,4 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
Entre héritage et modernité: 2,6 % de logements d'avant 1919 et 10,5 % postérieurs à 2006. Performance énergétique en retrait: classe D en tête et consommation moyenne (271 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne française. Le poids des classes F et G — 27,6 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. Le fioul équipe 40,4 % des logements occupés à titre principal.
Combles affiche une croissance de son parc de +5,9 % depuis 2017. Répartition équilibrée de la motorisation: 13,4 % de ménages sans voiture, 39,0 % à au moins deux voitures.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Combles est caractéristique des communes du Nord et du Pas-de-Calais.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2023 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Combles affiche des prix parmi les plus accessibles du Somme (177ᵉ rang le moins élevé sur 732 communes).
Verdict
➤ Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,2 %
- ✓ Prix accessibles au regard des revenus locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Somme (177ᵉ rang le moins élevé)
Analyse du marché immobilier à Combles
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Combles
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Combles s'établit à 1 131 €, sur la base de 13 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Combles fait partie du quart des communes les moins chères du Somme.
27,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 8,2 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Combles Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Combles
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 1 131 €/m² pour 13 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 85 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 13 | 13 |
| Prix médian/m² | 1 131 € | 1 131 € |
| Prix moyen/m² | 1 287 € | |
| Surface médiane | – | 85 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 15 | 1 056 € |
| 2022 | 10 | 1 001 € |
| 2023 | 16 | 1 206 € |
| 2024 | 12 | 1 255 € |
| 2025 | 13 | 1 131 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 24 autorisations et 20 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 83 %.
Vacance longue durée à Combles
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Combles (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Combles: 6 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (+200 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Combles
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Combles
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,45 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Combles
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 105 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Combles: majorité classée D, part de passoires thermiques à 27,6 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Combles
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S'installer à Combles : cadre de vie et logement
Combles, commune de 757 habitants étendue sur 9,87 km², se distingue par un profil territorial singulier : exposée à un climat plus rigoureux (10,7 °C annuels).
Le territoire abrite 30 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Combles
Combles et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Combles
Composition du parc immobilier à Combles
411 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Combles: 88,9 % de maisons, 11,1 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Combles
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 342 logements).
- Avant 1919 2,6 % 9 logts
- 1919-1945 33,6 % 115 logts
- 1946-1970 16,1 % 55 logts
- 1971-1990 23,4 % 80 logts
- 1991-2005 13,7 % 47 logts
- 2006-2020 10,5 % 36 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Combles
30 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Combles
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Combles
Pour une maison de 85 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
96 135 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Combles
Quel est le prix de l'immobilier à Combles ?
Le prix médian au m² à Combles est de 1 131 € (données DVF, 13 transactions). Pour une maison de 85 m² (surface médiane locale), compter environ 96 000 €.
Comment Combles se situe-t-elle dans le Somme ?
Combles figure parmi les communes les plus abordables du Somme : 556ᵉ rang sur 732, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Combles ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Combles est de 8,2 % (loyer de 7,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Combles est-il énergétiquement dégradé ?
27,6 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Combles.
Communes limitrophes de Combles
Combles est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Selon les ventes DVF 2026, Combles affiche un prix médian de 1 131 €/m², inférieur à la médiane nationale (2 446 €/m²).
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 1 131 €/m² pour 85 m². Un bien type de 85 m² revient à environ 96 135 €, soit 4,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,8 €/m² pour un appartement et 7,7 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (8,2 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (3,6 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (6 logements autorisés entre 2021 et 2025). Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Combles s'interprète dans un contexte plus large — Combles est caractéristique des communes du Nord et du Pas-de-Calais, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).