Faut-il investir à Combs-la-Ville en 2026 ?
Intégrée à la Cité Sénart et desservie par la gare de Combs-la-Ville - Quincy, cette commune francilienne affiche une croissance démographique notable. Son marchà immobilier, après un repli récent, combine accessibilité ferroviaire et prix inférieurs à ses voisines. Ce contexte spécifique dessine-t-il une opportunité d'investissement en 2026 ?
Avec un écart de prix allant jusqu'à 31 % par rapport aux voisines et un rendement locatif brut de 7,2 %, Combs-La-Ville offre un effet de levier rare en Île-de-France.
Verdict
➤ Investir ici impose une stratégie locative rigoureuse pour tirer parti du rendement, en acceptant une exposition à la volatilité des prix à court terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif élevé pour les appartements
- ✓ Prix d'entrée inférieur aux communes comparables
- ✓ Dynamique démographique positive (+7,1 % en 5 ans)
- ⚠ Correction récente des prix (-6,4 % en 2024)
- ⚠ Accessibilité financière locale faible (IAI 1,9/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian est inférieur à celui de 65 % des communes françaises de taille comparable.
- Son marché affiche une pression immobilière plus élevée que la moyenne départementale.
- Le rendement locatif dépasse nettement celui des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Combs-la-Ville
Le marché immobilier de Combs-la-Ville affiche une pression notable (IPI 6,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Combs-la-Ville
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression élevée (6,1/10) indique un marché actif et concurrentiel, nécessitant une réactivité pour saisir les opportunités.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression élevée (6,1/10) indique un marché actif et concurrentiel, nécessitant une réactivité pour saisir les opportunités.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
L'accessibilité très faible (1,9/10) indique un marché porté par les acquéreurs extérieurs, avec un risque de liquidité limitée auprès des résidents locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenL'accessibilité très faible (1,9/10) indique un marché porté par les acquéreurs extérieurs, avec un risque de liquidité limitée auprès des résidents locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunité locative élevée (5,5/10) confirme une demande locative soutenue, favorable aux propriétaires bailleurs.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunité locative élevée (5,5/10) confirme une demande locative soutenue, favorable aux propriétaires bailleurs.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
La pression touristique négligeable (0,8/10) écarte toute stratégie de location saisonnière et concentre l'investissement sur le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleLa pression touristique négligeable (0,8/10) écarte toute stratégie de location saisonnière et concentre l'investissement sur le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3029,4 — Percentile dept : 64/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 76/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 80/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1556,7 — Percentile dept : 95/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 24/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 59,7 — Percentile dept : 17/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 16,2 — Percentile dept : 9/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 37,1 — Percentile dept : 88/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,1 — Percentile dept : 80/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3029,4 — Percentile dept : 36/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 7/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,3 — Percentile dept : 17/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1556,7 — Percentile dept : 5/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Combs-la-Ville : opportunités et risques
Investir à Combs-La-Ville en 2026 se justifie principalement par une stratégie de rendement locatif annuel, particulièrement sur les appartements. Le rendement brut de 7,2 % dépassant largement la moyenne nationale, selon la carte des loyers, est le principal argument. Ce potentiel est alimenté par une demande locative structurellement soutenue dans une commune oð seuls 63 % des ménages sont propriétaires et où le taux de logements sociaux atteint 26 %, limitant l'offre privée. La présence de 637 équipements et services, dont 116 établissements de santà, renforce l'attractivité résidentielle pour les locataires.
Toutefois, ce rendement doit être nuancé par plusieurs charges réelles. La taxe foncière, élevée à 45,47 %, grève sensiblement le revenu net. De plus, bien que la part de passoires thermiques (F/G) ne soit que de 6,5 %, la loi Climat et Résilience impose un calendrier de rénovation contraignant pour les logements les moins performants, représentant un risque futur pour les acquéreurs de biens anciens mal isolés.
Enfin, la stratégie d'investissement doit intégrer le contexte de marché volatil. La baisse des prix de 6,4 % en 2024 suggère que les plus-values à court terme sont incertaines. L'horizon doit être au minimum le moyen terme, le temps que la correction s'achève et que la croissance démographique (+5,7 % en 10 ans) soutienne à nouveau les valeurs. La sélection du bien est donc capitale : privilégier les appartements bien situés, proches de la gare ou des commerces, et déjà aux normes énergétiques (classe C dominante) pour sécuriser la rentabilité.
Simuler un investissement immobilier à Combs-la-Ville
Estimation sur un maison type de 85 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Combs-la-Ville.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Combs-la-Ville ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Combs-la-Ville
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marchà immobilier combs-la-villais se caractérise par un écart significatif entre prix médian (3 115 €/m²) et prix moyen (4 868 €/m²), selon les données DVF 2024. Cet écart, important, révèle la coexistence de deux marchés : un segment principal de biens standardisés, et un marché haut de gamme moins représenté en volume mais qui tire la moyenne vers le haut. La fourchette des prix pour 50 % des transactions, comprise entre 2 498 et 3 689 €/m², offre donc un large spectre de possibilités.
Cette hétérogénéité de valeur s'explique par la géographie de la commune et la diversité de son parc. La proximité immédiate de la gare de Combs-la-Ville - Quincy, à 1,3 km du centre, constitue un facteur de prix majeur, tout comme l'appartenance à la Cité Sénart. À l'inverse, les secteurs plus éloignés des transports ou exposés aux risques d'inondation (PPRi Yerres actif) peuvent présenter des décotes. L'âge du bâti, avec seulement 5,4 % du parc antérieur à 1945, limite les problématiques de rénovation lourde mais n'élimine pas les écarts de performance énergétique.
Néanmoins, la dynamique récente est marquée par une correction. Le recul de 6,4 % du prix médian en 2024, après le pic de 2022, indique un marchà plus favorable à l'acheteur. Cette baisse, plus prononcée qu'ailleurs en Seine-et-Marne, peut être interprétée comme un rattrapage de la surchauffe antérieure, offrant un point d'entràe potentiellement intéressant pour les investisseurs patients, à condition de sélectionner des biens avec un fort potentiel locatif.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Combs-la-Ville Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'analyse des transactions DVF sur cinq ans révèle une trajectoire en cloche caractéristique de nombreux marchés françiliens. Après une hausse continue portant le prix médian de 2 879 €/m² en 2020 à un pic à 3 374 €/m² en 2022, une correction de 6,4 % est intervenue en 2024. Cette baisse, supérieure à la moyenne régionale, ramène les prix à un niveau proche de 2021. Elle traduit un ajustement aux nouvelles conditions de taux et offre un point d'entrî plus accessible qu'au plus haut, notamment pour les appartements dont le prix médian (3 040 €/m²) reste inférieur à celui des maisons. Pour un acquéreur en 2026, cette phase de correction pourrait représenter une fenêtre d'opportunité avant une éventuelle reprise, sous réserve d'une stabilisation des taux d'emprunt.
Évolution du marché immobilier de Combs-la-Ville
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Combs-la-Ville évolue de +2,2 %, passant de 3 049 à 3 115 €/m²; 258 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières, basées sur les prix médians et loyers moyens de la carte des loyers, mettent en évidence le profil particulier de Combs-La-Ville. Pour acquérir une maison type de 88 m² (277 640 €), un ménage local doit mobiliser l'équivalent de 11,3 années de revenu médian, soulignant la faible accessibilité pour les résidents. En revanche, l'investisseur ciblant un appartement de 65 m² (184 665 €) bénéficie d'un rendement locatif brut de 7,2 %. Ce loyer, estimà 1 111 € mensuels, couvre une large part de la mensualité d'un crédit standard, réduisant l'effort financier net. Toutefois, ce rendement doit être pondéré par les charges, dont une taxe foncière à 45,47 %, pour évaluer la viabilité réelle du montage.
Acheter vs Louer — appartement 59 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
57,8 % de maisons et 42,2 % d'appartements parmi les 258 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 57,8 % des mutations, pour un prix médian de 3 145 €/m² (maisons) contre 3 040 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 258 | 149 | 109 |
| Prix médian/m² | 3 115 € | 3 145 € | 3 040 € |
| Prix moyen/m² | 3 260 € | ||
| Surface médiane | – | 85 m² | 59 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 368 | 3 049 € |
| 2022 | 323 | 3 312 € |
| 2023 | 224 | 3 221 € |
| 2024 | 202 | 3 022 € |
| 2025 | 258 | 3 115 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Combs-La-Ville, suivie via les données SITADEL, montre un net ralentissement. Si 451 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, la tendance est à la baisse de 64 % par rapport à la période quinquennale précédente, avec seulement 23 autorisations en 2024. Ce reflux significatif de l'offre neuve limite les risques de sur-approvisionnement à court terme et pourrait soutenir les prix de l'ancien. Il reflète également les difficultés actuelles de la filière et la probable saturation de certains secteurs constructibles. Pour l'investisseur, cela signifie que le parc existant, dont près de 17 % a été construit après 2006, restera la principale source d'opportunités, avec un parc global relativement récent et une part minoritaire de passoires thermiques (6,5 %).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 4 202 logements ont été autorisés et 3 654 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 87 %.
Vacance longue durée à Combs-la-Ville
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Combs-la-Ville (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 444 logements autorisés à à Combs-la-Ville, dont 4 en 2025 (-64 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Combs-la-Ville
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Combs-la-Ville
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,47 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute significativement une fois les charges soustraites. La taxe foncière sur le bâti, à 45,47 % à Combs-la-Ville, pèse lourd. Pour un appartement, on passe d'un brut de 7,2 % à un net d'environ 4,2 %. Il faut aussi budgétiser la vacance locative (le parc compte 4,3 % de logements vacants), les frais de gestion, les éventuels travaux de copropriété et la révision régulière des diagnostics énergétiques. Un investisseur averti table sur ce net pour évaluer sa vraie rentabilité.
Performance énergétique du parc à Combs-la-Ville
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 628 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Combs-la-Ville: la classe C domine, 6,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier local affiche une performance énergétique plutôt bonne, avec une classe C dominante et une faible proportion de passoires thermiques (6,5 % classées F ou G). Cette situation limite le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Néanmoins, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des passoires d'ici 2028. Un bien classé E ou pire à Combs-la-Ville nécessitera donc des travaux de rénovation à moyen terme pour rester louable ou conserver sa valeur, un point crucial à vérifier avant l'achat.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces, dont la surface médiane est de 65 m². Leur rendement brut (7,2 %) est supérieur à celui des maisons. Le parc est relativement récent : 17 % des logements ont été construits après 2006. Attention néanmoins aux passoires thermiques (6,5 % du parc en DPE F/G), un risque règlementaire et financier avec les interdictions de location à venir.
Quelles zones cibler à Combs-la-Ville ?
La proximité immédiate de la gare de Combs-la-Ville - Quincy et du centre-bourg constitue le spot le plus porteur pour la location, notamment pour les actifs. Les quartiers plus éloignés, avec une part de maisons plus élevée, pourront intéresser des familles mais offriront une rentabilité nette plus faible, autour de 3,3 %.
Calculateur de rendement à Combs-la-Ville
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Combs-la-Ville
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 4,3 %. La taxe foncière, à 45,47 %, grève significativement la rentabilité nette. Enfin, la dépendance au marché francilien et la baisse des prix de -6,4 % limitent les perspectives de plus-value à court terme. La rénovation énergétique est un impératif pour une partie du parc.
Cas pratique : un investissement type à Combs-la-Ville
Pour un appartement type de 55 m² à Combs-la-Ville, comptez un investissement d'environ 184 665 €. Avec un loyer moyen de 17,1 €/m², cela génère environ 940 € de revenus mensuels bruts. Le rendement brut s'établit à 7,2 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et de la provision pour vacance, l'effort net mensuel pour l'investisseur peut devenir nul ou légèrement positif si l'emprunt est bien structuré.
Erreurs à éviter quand on investit à Combs-la-Ville
- Oublier la taxe foncière élevée (45,47 %) dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le taux de vacance (4,3 %) et les frais de gestion.
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local (17,1 €/m² pour un appart).
- Investir sans vérifier la classe DPE, cruciale pour la loi Climat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Combs-la-Ville suit le rythme francilien : une reprise en mars-avril et une forte activité jusqu'en juillet, puis un ralentissement estival. La rentrée de septembre est aussi un moment actif. Vendre au printemps maximise la visibilité auprès des familles souhaitant une entrée pour la rentrée scolaire. Acheter en novembre-décembre peut parfois offrir des opportunités avec des vendeurs plus motivés. Pensez à la taxe foncière, payable en septembre, qui peut influencer les négociations en fin d'été.
Le saviez-vous ?
- Combs-la-Ville a connu une croissance démographique de +7,1 % en 5 ans.
- La ville dispose de 637 équipements, dont 116 en santé et 31 en sports.
- Le taux de chômage local (9,4 %) est le plus bas de sa catégorie départementale (rang 1/14).
S'installer à Combs-la-Ville : cadre de vie et logement
S'installer à Combs-La-Ville, c'est choisir une ville moyenne francilienne au cadre de vie agréable et bien dotée. Avec 637 équipements recensés par l'INSEE, dont 75 commerces et 31 installations sportives, la commune offre une autonomie quotidienne appréciable. Le parc de logements, majoritairement composé de maisons individuelles (51 %), dessine un paysage résidentiel familial, confirmé par un âge médian de 38,6 ans et 38 % de moins de 30 ans. La connexion numérique est excellente, avec un taux de couverture fibre de 99,4 %, un atout majeur pour les télétravailleurs.
Le territoire n'est pas sans contraintes. La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) sur l'Yerres et un PPR sécheresse, ayant donné lieu à 14 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Tout projet d'achat doit intégrer une vérification minutieuse du zonage et des conséquences sur l'assurance habitation. Néanmoins, l'intégration dans la Cité Sénart et la desserte ferroviaire directe vers Paris assurent un bon dés-enclavement, compensant partiellement ces aléas.
Carte du marché immobilier à Combs-la-Ville
Combs-la-Ville et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Combs-la-Ville
Avec une température moyenne annuelle de 12,0°C et 700 mm de précipitations, le climat de Combs-la-Ville est typique de l'Île-de-France, sans extrêmes. Les hivers sont modérés et les étés supportables, ce qui convient aux acheteurs recherchant un cadre de vie tempéré, proche de la nature (la rivière de l'Yerres traverse la commune) sans les contraintes d'un climat plus rude. Ce profil, combiné à une altitude moyenne de 81 m, attire particulièrement les familles et les actifs qui pratiquent les activités de plein air aux beaux jours.
À qui s'adresse Combs-la-Ville ?
La ville s'adresse principalement aux jeunes familles et aux primo-accédants franciliens recherchant une maison avec jardin à un prix contenu. L'âge médian de 38,6 ans et la part importante de moins de 30 ans (38 %) confirment ce profil. Les retraités (22 % de la population) y trouvent également un cadre paisible et bien desservi.
Avantages et limites à Combs-la-Ville
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur de 15-25 % vs communes voisines (Yerres, Brunoy)
- Desserte ferroviaire pratique (gare à 1,3 km) pour Paris
- Cadre de vie familial avec majorité de maisons individuelles (51 %)
- Équipements et services nombreux (637 au total) sur place
- Parc immobilier relativement récent et performant énergétiquement (classe C dominante)
− À prendre en compte
- Marché en baisse (-6,4 % sur 1 an), limitant la perspective de plus-value immédiate
- Exposition à des risques naturels (inondation, sécheresse) avec PPR actifs
- Taux de chômage local (9,4 %) supérieur à la moyenne nationale, impactant le dynamisme économique
Composition du parc immobilier à Combs-la-Ville
9 943 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (51,0 %) et collectif (49,0 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement constitué de maisons individuelles (51 %), signe d'un habitat familial et ancré. La part de propriétaires-occupants est élevée (62,9 %), ce qui traduit une demande résidentielle stable et un marché moins spéculatif. Le faible taux de résidences secondaires (0,8 %) et un taux de logements sociaux de 26 % indiquent une ville qui fonctionne avant tout comme un lieu de vie principal. L'acheteur type est donc un ménage souhaitant s'installer durablement, attiré par cette stabilité.
Ancienneté du parc à Combs-la-Ville
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 100 logements).
- Avant 1919 1,9 % 174 logts
- 1919-1945 3,5 % 314 logts
- 1946-1970 14,5 % 1 321 logts
- 1971-1990 45,3 % 4 121 logts
- 1991-2005 17,8 % 1 622 logts
- 2006-2019 17,0 % 1 548 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Combs-la-Ville
637 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Combs-la-Ville
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) pour l'Yerres et à un PPR sécheresse. Cela signifie que certains secteurs peuvent être exposés à des contraintes constructives ou à des obligations spécifiques. La sismicité est très faible et le radon faible. Les 14 arrêtés de catastrophe naturelle historiques rappellent que les épisodes climatiques violents (inondation, sécheresse) ont touché la zone. Un acquéreur doit consulter le cadastre des risques pour son bien précis, sans pour autant dramatiser : la majorité du territoire est constructible sous conditions.
Cas pratique : un achat type à Combs-la-Ville
Pour une maison familiale type de 88 m², le budget médian est d'environ 277 640 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux de 4 %, la mensualité hors assurance avoisine 1¥30 €. Cela représente un effort important face au revenu médian local de 24 650 €, nécessitant souvent deux salaires pour un confort de remboursement.
Erreurs à éviter quand on achète à Combs-la-Ville
- Ne pas consulter les PPRi Yerres et sécheresse avant l'offre.
- Acheter un bien classé F/G sans budget travaux pour 2028.
- Sous-estimer les frais de notaire sur un bien ancien.
- Négliger la proximité réelle des transports, surtout de la gare.
Points clés à retenir à Combs-la-Ville
- Prix médian au m² : 3 115 €, en baisse de 6,4 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 7,2 % pour les appartements.
- Climat tempéré francilien, 12°C de moyenne annuelle.
- Une estimation professionnelle valorise les micro-marchés locaux.
- Maisons à 3 145 €/m², appartements à 3 040 €/m².
- Rendement net moyen estimé à 4,2 % après charges.
- Parc à 51 % de maisons, majorité de propriétaires occupants.
- La proximité de la gare et d'Orly fait grimper les prix.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Combs-la-Ville ?
À Combs-la-Ville, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation par rapport aux axes de transport. La proximité de la gare de Combs-la-Ville - Quincy (1,3 km du centre) et de l'aéroport d'Orly (15 km) prime. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition jouent beaucoup. Pour un appartement, l'étage et la vue comptent. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, surtout avec seulement 6,5 % de passoires dans le parc. Enfin, la proximité des 21 établissements scolaires et des 75 commerces locaux reste un atout majeur pour les familles.
Estimation indicative d'une maison à Combs-la-Ville
Pour une maison de 85 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
264 775 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes de calcul automatique se basent sur des moyennes, mais un professionnel local maîtrise les micro-marchés de Combs-la-Ville. Il sait qu'un quartier près de la gare se négocie différemment d'un secteur plus pavillonnaire, et que l'état réel d'une maison des années 70 impacte bien plus son prix que le simple m². Son expertise est cruciale pour ajuster l'estimation aux travaux à prévoir, à la configuration exacte, et pour préparer une argumentation solide face à des acheteurs informés, souvent des actifs travaillant en région parisienne.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très variable selon les quartiers.
- Oublier de valoriser un bon DPE (classe C dominante ici).
- Ne pas ajuster le prix pour un bien nécessitant des travaux urgents.
- Croire qu'une estimation en ligne suffit pour négocier avec des acheteurs avertis.
Investir à Combs-la-Ville : passer à l'action
L'analyse chiffrée pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : identification des biens à fort potentiel locatif, négociation dans un marchà en correction, gestion des risques locaux. Une expertise fine du tissu urbain de Combs-La-Ville est indispensable pour transformer ces indicateurs en acquisition pertinente.
Les données DVF dessinent un potentiel. Le choix du bien et du quartier en déterminera la rentabilité réelle.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Combs-La-Ville grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 220 ventes récentes (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique locative du secteur
- Mise en relation avec un professionnel local
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Combs-la-Ville
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Combs-la-Ville
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Combs-La-Ville ?
Le prix médian, plus représentatif, est de 3 115 €/m² en 2024 selon les données DVF. Le prix moyen, tiré vers le haut par quelques biens chers, atteint 4 868 €/m². La majorité des transactions (50 %) se situent entre 2 498 et 3 689 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Combs-La-Ville ?
Le marchà est en correction (-6,4 % sur un an), ce qui peut représenter une opportunité de négociation. L'accessibilité reste difficile pour les budgets locaux, mais les investisseurs peuvent profiter de rendements locatifs élevés, notamment sur les appartements.
Combs-La-Ville est-elle moins chère que ses voisines ?
Oui, son prix au m² est inférieur de 6 % à Brie-Comte-Robert, 17 % à Limeil-Brévannes et jusqu'à 31 % à Yerres. Cet écart important offre un potentiel d'effet de levier pour l'investisseur.
Quel rendement locatif puis-je espérer à Combs-La-Ville ?
Le rendement locatif brut est de 7,2 % pour les appartements et 5,7 % pour les maisons. Pour un appartement type de 65 m², le loyer moyen est de 1 111 €/mois. Le rendement net, après charges, est estimé à environ 4,2 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
La commune est concernée par un risque inondation (PPRi Yerres) et sécheresse. Vérifiez systématiquement le zonage du bien. Par ailleurs, la taxe foncière est élevée (45,47 %) et impacte la rentabilité nette d'un investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Combs-La-Ville présente un écart de valorisation allant jusqu'à 31 % par rapport à des voisines comme Yerres ou Brunoy, tout en bénéficiant d'une dynamique démographique et d'accessibilité ferroviaire comparable, ce qui en fait un marchà à fort potentiel d'effet de levier pour l'investisseur avisé.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Combs-la-Ville.
Communes limitrophes de Combs-la-Ville
Combs-la-Ville est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Combs-la-Ville ressort à 3 115 € (source DVF, 258 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel du Seine-et-Marne.
Marché en palier: +2,2 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Sur l'ensemble de la période, 1 375 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +3,1 %.
Les maisons (57,8 % des transactions, 3 145 €/m²) et les appartements (42,2 %, 3 040 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 85 m² revient à environ 267 325 €, soit 10,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,1 € (appartements) et 15,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 6,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (0,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 444 logements autorisés au permis de construire à Combs-la-Ville — un rythme moyen de 89 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (88 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Combs-la-Ville s'interprète dans un contexte plus large — Combs-la-Ville est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: à basse altitude (93 m), dans un relief de plaine.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.