01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 571 logements dont 5 218 résidences principales, 72 résidences secondaires et 281 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 218 | 93,7 % |
| Résidences secondaires | 72 | 1,3 % |
| Logements vacants | 281 | 5,0 % |
Sur les 5 571 logements recensés, 94 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 115 | 2,2 % |
| 1919-1945 | 1 176 | 22,7 % |
| 1946-1970 | 1 348 | 26,0 % |
| 1971-1990 | 1 025 | 19,8 % |
| 1991-2005 | 688 | 13,3 % |
| 2006-2020 | 830 | 16,0 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 26 %, devant les constructions récentes (16 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 49 | 0,9 % |
| 2 pièces | 387 | 7,4 % |
| 3 pièces | 708 | 13,6 % |
| 4 pièces | 1 152 | 22,1 % |
| 5 pièces ou plus | 2 922 | 56,0 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 56 % du parc, contre 8 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,7 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 912 | 5 012 | 5 571 |
| Rés. principales | 4 767 | 4 738 | 5 218 |
| Rés. secondaires | 8 | 36 | 72 |
| Vacants | 137 | 238 | 281 |
À 34 km, Harnes (12 247 hab.) enregistre 46,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 187 | 61,1 % |
| Locataires (privé) | 667 | 12,8 % |
| Locataires HLM | 1 332 | 25,5 % |
| Logés gratuitement | 32 | 0,6 % |
La répartition du parc occupé: 61,1 % de propriétaires, 38,3 % de locataires, dont 26 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 274 | 62,8 % |
| Fioul | 114 | 2,2 % |
| Électricité | 1 358 | 26,0 % |
| Gaz bouteille | 39 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 432 | 8,3 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (63 %), suivi par électricité (26 %) et autres sources (bois notamment) (8 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 389 |
| 2 à 4 ans | 899 |
| 5 à 9 ans | 944 |
| 10 ans ou plus | 2 986 |
| Total ménages | 5 218 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 852 |
| Sous-occupation modérée | 1 050 |
| Sous-occupation accentuée | 1 218 |
| Sous-occupation très accentuée | 2 042 |
| Suroccupation modérée | 92 |
| Suroccupation accentuée | 21 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 788 | 15,1 % |
| 1 voiture | 2 261 | 43,3 % |
| 2 voitures ou plus | 2 169 | 41,6 % |
Ventilation par équipement automobile: 15 % sans véhicule, 43 % mono-motorisés, 42 % multi-motorisés. Par ailleurs, 64,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 011 | 2 919 | 12 | 80 |
| 1975 | 3 336 | 3 162 | 17 | 157 |
| 1982 | 3 635 | 3 460 | 23 | 152 |
| 1990 | 3 977 | 3 699 | 32 | 246 |
| 1999 | 4 193 | 4 044 | 19 | 130 |
| 2007 | 4 630 | 4 411 | 33 | 187 |
| 2012 | 4 912 | 4 767 | 8 | 137 |
| 2017 | 5 012 | 4 738 | 36 | 238 |
| 2023 | 5 571 | 5 218 | 72 | 281 |
Trajectoire de long terme: 3 011 logements en 1968, 5 571 en 2023 (+85 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 394 | 287 | 237 | 233 | 322 | 165 | 233 |
| Dont vacants > 2 ans | 54 | 57 | 64 | 70 | 63 | 79 | 62 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 0,5 % |
| Classe B | 26 | 1,1 % |
| Classe C | 768 | 31,7 % |
| Classe D | 859 | 35,4 % |
| Classe E | 547 | 22,6 % |
| Classe F | 166 | 6,8 % |
| Classe G | 46 | 1,9 % |
La classe D domine avec 35 % des diagnostics, et 33 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 148 | 6,1 % |
| Classe B | 346 | 14,3 % |
| Classe C | 645 | 26,6 % |
| Classe D | 676 | 27,9 % |
| Classe E | 456 | 18,8 % |
| Classe F | 136 | 5,6 % |
| Classe G | 17 | 0,7 % |
Émissions CO₂: 28 % des logements relèvent de la classe D, 47 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 226 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 238 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 189 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 178 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 164 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 93 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 93 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 238 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 9 |
| Classe B | 10 | 16 |
| Classe C | 272 | 496 |
| Classe D | 570 | 289 |
| Classe E | 356 | 191 |
| Classe F | 119 | 47 |
| Classe G | 31 | 15 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 222 kWh/m²/an côté maisons, C à 191 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 29 |
| T2 | 324 |
| T3 | 407 |
| T4 | 548 |
| T5+ | 158 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Comines (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le millésime INSEE 2023 crédite Comines de 5 571 logements, très largement orientés vers l'habitat permanent (93,7 %). Le pavillonnaire l'emporte largement (76,9 %), le collectif assurant 23,1 % du parc. Le cadre local de Comines est dans la tradition communale des Hauts-de-France, à 41 km du littoral de la mer du Nord.
La propriété reste majoritaire à Comines: 61,1 % contre 38,3 % de locataires. Le parc social représente 25,5 % des résidences principales. Au titre de la loi SRU, Comines est conforme — 30,2 % pour une obligation de 25,0 %.
La dynamique de construction récente est sensible — 16,0 % du parc a moins de vingt ans. Le parc de Comines cadre avec la moyenne française: D en classe dominante, 208 kWh/m²/an. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (62,8 % des résidences principales).
Entre 2017 et 2023, la commune a ajouté +11,2 % à son parc résidentiel. 41,6 % des ménages de Comines disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Lue dans son contexte régional, la commune est dans la tradition communale des Hauts-de-France — un ancrage qui colore le parc. Sur le plan physique, la commune est à 41 km du littoral de la mer du Nord, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2023, pour les 5 218 résidences principales de Comines et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Prix médian au m² à 2 273 € à Comines, dans un marché de 145 transactions annuelles.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 7,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,5 %
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 23 % du Nord
Analyse du marché immobilier à Comines
Acheter demande un effort important : 7,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Comines
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Comines s'établit à 2 273 €, sur la base de 145 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Comines se positionne dans le top 23 % des communes les plus chères du Nord.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,5 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Comines Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Comines
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 286 €/m² → 2 273 €/m² (-0,6 %), volume annuel actuel 145 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 51 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
82,8 % de maisons et 17,2 % d'appartements parmi les 145 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 82,8 % de maisons et 17,2 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 145 | 120 | 25 |
| Prix médian/m² | 2 273 € | 2 205 € | 2 400 € |
| Prix moyen/m² | 2 352 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 51 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 154 | 2 286 € |
| 2022 | 160 | 2 471 € |
| 2023 | 118 | 2 443 € |
| 2024 | 118 | 2 259 € |
| 2025 | 145 | 2 273 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
2 180 logements autorisés cumulés, 1 452 commencés: la dynamique récente affiche 128 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Comines
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Comines (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 267 logements autorisés à à Comines, dont 64 en 2025 (-63 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Comines
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Comines
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,30 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Comines
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 424 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Comines: la classe D domine, 8,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Comines
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S'installer à Comines : cadre de vie et logement
Avec 12 731 habitants concentrés sur 16,02 km² (795 hab/km²), Comines affiche un tissu villageois dense.
Le territoire abrite 3 monuments historiques protégés, 3 appellations d'origine rattachées au terroir local et 334 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Comines
Comines et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Comines
Composition du parc immobilier à Comines
5 571 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (77,1 %) et collectif (22,9 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Comines
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 183 logements).
- Avant 1919 2,2 % 115 logts
- 1919-1945 22,7 % 1 176 logts
- 1946-1970 26,0 % 1 348 logts
- 1971-1990 19,8 % 1 025 logts
- 1991-2005 13,3 % 688 logts
- 2006-2020 16,0 % 830 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Comines
334 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Comines
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRn Ruissellement N/O Lille PPRN Approuvé approuvé le 10/10/2019
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Comines
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
204 570 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Comines
Quel est le prix de l'immobilier à Comines ?
Le prix médian au m² à Comines est de 2 273 € (données DVF, 145 transactions). Pour une maison de 90 m² (surface médiane locale), compter environ 198 000 €.
Comment Comines se situe-t-elle dans le Nord ?
Comines se classe au 146ᵉ rang sur 644 communes du Nord — dans le top 23 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Comines ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Comines est de 5,7 % (loyer de 10,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Comines
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Résumé
En 2026, 145 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 273 €/m² à Comines, niveau conforme à la médiane départementale.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Comines varie peu (-0,6 %). Sur l'ensemble de la période, 695 transactions sont recensées par les données DVF.
Typologie à dominante pavillonnaire: 82,8 % des ventes concernent des maisons, à 2 205 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Comines, un logement de 90 m² (198 450 €) représente 7,9 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,0 € (appartements) et 10,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,5 % pour un appartement (5,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Comines (1,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 53 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (84 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Comines s'interprète dans un contexte plus large — Comines est dans la tradition communale des Hauts-de-France, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Comines est à 41 km du littoral de la mer du Nord, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.