01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 499 logements dont 5 177 résidences principales, 50 résidences secondaires et 273 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 177 | 94,1 % |
| Résidences secondaires | 50 | 0,9 % |
| Logements vacants | 273 | 5,0 % |
Sur les 5 499 logements recensés, 94 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 93 | 1,8 % |
| 1919-1945 | 1 184 | 23,3 % |
| 1946-1970 | 1 275 | 25,1 % |
| 1971-1990 | 1 052 | 20,7 % |
| 1991-2005 | 706 | 13,9 % |
| 2006-2019 | 769 | 15,1 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 25 %, devant les constructions récentes (15 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 60 | 1,2 % |
| 2 pièces | 445 | 8,6 % |
| 3 pièces | 702 | 13,6 % |
| 4 pièces | 1 120 | 21,6 % |
| 5 pièces ou plus | 2 850 | 55,1 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 55 % du parc, contre 10 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,6 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 857 | 4 981 | 5 499 |
| Rés. principales | 4 730 | 4 709 | 5 177 |
| Rés. secondaires | 6 | 37 | 50 |
| Vacants | 121 | 235 | 273 |
À 34 km, Harnes (12 247 hab.) enregistre 44,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 111 | 60,1 % |
| Locataires (privé) | 708 | 13,7 % |
| Locataires HLM | 1 318 | 25,5 % |
| Logés gratuitement | 39 | 0,8 % |
La répartition du parc occupé: 60,1 % de propriétaires, 39,1 % de locataires, dont 25 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 264 | 63,0 % |
| Fioul | 133 | 2,6 % |
| Électricité | 1 369 | 26,4 % |
| Gaz bouteille | 56 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 355 | 6,9 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (63 %), suivi par électricité (26 %) et autres sources (bois notamment) (7 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 428 |
| 2 à 4 ans | 955 |
| 5 à 9 ans | 978 |
| 10 ans ou plus | 2 815 |
| Total ménages | 5 177 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 906 |
| Sous-occupation modérée | 1 044 |
| Sous-occupation accentuée | 1 151 |
| Suroccupation modérée | 141 |
| Suroccupation accentuée | 17 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 784 | 15,1 % |
| 1 voiture | 2 295 | 44,3 % |
| 2 voitures ou plus | 2 098 | 40,5 % |
Ventilation par équipement automobile: 15 % sans véhicule, 44 % mono-motorisés, 41 % multi-motorisés. Par ailleurs, 63,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 011 | 2 919 | 12 | 80 |
| 1975 | 3 336 | 3 162 | 17 | 157 |
| 1982 | 3 635 | 3 460 | 23 | 152 |
| 1990 | 3 977 | 3 699 | 32 | 246 |
| 1999 | 4 193 | 4 044 | 19 | 130 |
| 2006 | 4 550 | 4 345 | 26 | 179 |
| 2011 | 4 857 | 4 730 | 6 | 121 |
| 2016 | 4 981 | 4 709 | 37 | 235 |
| 2022 | 5 499 | 5 177 | 50 | 273 |
Trajectoire de long terme: 3 011 logements en 1968, 5 499 en 2022 (+83 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 394 | 287 | 237 | 233 | 322 | 165 |
| Dont vacants > 2 ans | 54 | 57 | 64 | 70 | 63 | 79 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 0,5 % |
| Classe B | 21 | 0,9 % |
| Classe C | 745 | 31,7 % |
| Classe D | 833 | 35,5 % |
| Classe E | 540 | 23,0 % |
| Classe F | 153 | 6,5 % |
| Classe G | 45 | 1,9 % |
La classe D domine avec 35 % des diagnostics, et 33 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 135 | 5,7 % |
| Classe B | 327 | 13,9 % |
| Classe C | 631 | 26,9 % |
| Classe D | 661 | 28,1 % |
| Classe E | 452 | 19,2 % |
| Classe F | 127 | 5,4 % |
| Classe G | 16 | 0,7 % |
Émissions CO₂: 28 % des logements relèvent de la classe D, 47 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 226 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 238 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 188 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 178 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 164 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 93 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 93 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 238 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 9 |
| Classe B | 6 | 15 |
| Classe C | 260 | 485 |
| Classe D | 548 | 285 |
| Classe E | 351 | 189 |
| Classe F | 108 | 45 |
| Classe G | 30 | 15 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 222 kWh/m²/an côté maisons, C à 191 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 29 |
| T2 | 324 |
| T3 | 407 |
| T4 | 548 |
| T5+ | 158 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Comines (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le millésime INSEE 2022 crédite Comines de 5 499 logements, très largement orientés vers l'habitat permanent (94,1 %). Le pavillonnaire l'emporte largement (76,5 %), le collectif assurant 23,5 % du parc. Le cadre local de Comines est dans la tradition communale des Hauts-de-France, à basse altitude (30 m), dans un relief de plaine, à 41 km du littoral de la mer du Nord.
La propriété reste majoritaire à Comines: 60,1 % contre 39,1 % de locataires. Le parc social représente 25,5 % des résidences principales. Au titre de la loi SRU, Comines est conforme — 30,0 % pour une obligation de 25,0 %.
La dynamique de construction récente est sensible — 15,1 % du parc a moins de vingt ans. Le parc de Comines cadre avec la moyenne française: D en classe dominante, 208 kWh/m²/an. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (63,0 % des résidences principales).
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +10,4 % à son parc résidentiel. 40,5 % des ménages de Comines disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Lue dans son contexte régional, la commune est dans la tradition communale des Hauts-de-France — un ancrage qui colore le parc. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (30 m), dans un relief de plaine, à 41 km du littoral de la mer du Nord, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 5 177 résidences principales de Comines et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Comines en 2026 ?
Comines, ville frontalière intégrée à la Métropole Européenne de Lille, présente un profil économique mixte avec un taux de chômage de 12,2 %. Sa démographie est stable (+1,9 % en 5 ans) et son parc immobilier majoritairement composé de maisons individuelles. Dans ce contexte, l'immobilier local a subi une correction récente après plusieurs années de croissance, posant la question de son attractivité pour l'investissement en 2026.
Avec un rendement locatif brut dépassant 6,5 % et une correction récente de 10 %, Comines présente un profil d'opportunité clair pour les investisseurs aguerris.
Verdict
➤ Investir ici exige un apport solide, mais le rendement locatif compense le risque de liquidité sur un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,8 % pour les appartements
- ✓ Correction de -10 % en 2024 : point d'entrée potentiel
- ✓ Attractivité territoriale soutenue (IAT 6,1/10)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian 22 310 €)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (IAI 1,8/10)
- ⚠ Parc ancien à 25 % et 8,4 % de passoires thermiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian de 2 259 €/m² place Comines parmi les communes les moins chères du Nord.
- La commune se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour le rendement locatif.
- Son prix au mètre carré est inférieur de plus de 40 % à celui du centre de Lille tout en étant intégrée à sa métropole.
Analyse du marché immobilier à Comines
Acheter demande un effort important : 7,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Comines : opportunités et risques
L'argument principal pour investir à Comines réside dans son rendement locatif brut, qui atteint 6,8 % pour les appartements d'après la carte des loyers. Un tel taux, nettement supérieur à ceux observés dans les grandes métropoles, compense partiellement le risque lié à un territoire où le revenu médian des ménages (22 310 €) est limité. La taxe foncière, à 41,34 %, vient toutefois rogner ce rendement, le ramenant autour de 4,1 % net selon nos estimations.
Le parc immobilier, avec 8,4 % de passoires thermiques (classes F/G), implique une sélection rigoureuse du bien. La loi Climat et Résilience interdit déjà la location des logements classés G ; cette contrainte réglementaire représente à la fois un risque pour les propriétaires négligents et une opportunité de valorisation via la rénovation. La faible part de résidences secondaires (0,9 %) confirme l'orientation vers un investissement en locatif annuel classique.
Enfin, la baisse de 40 % des autorisations de construire sur cinq ans, signalée par les données SITADEL, limite la future concurrence de l'offre neuve. Pour l'investisseur, cela signifie que la valeur de l'ancien bien rénové pourrait être mieux préservée, à condition de viser les profils de locataires actifs attirés par la proximité de l'emploi métropolitain et la gare TGV de Tourcoing à 12 km.
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Données du marché immobilier à Comines
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global de 2 259 €/m², tiré des 149 transactions DVF 2024, marque un retour en arrière significatif. Cette correction de 10 % en un an efface une partie des gains de la période fiévreuse 2020-2023. Néanmoins, elle replace Comines dans une fourchette de prix qui résonne différemment : à près de 30 % moins cher que des communes voisines comme Oignies, la ville devient une porte d'entrée plus accessible vers la métropole lilloise.
La répartition des ventes est éloquente : 80 % concernent des maisons, un marché de propriétaires-occupants et d'investisseurs en colocation. Cette prédominance de l'individuel, couplée à une surface médiane vendue de 90 m², dessine un profil d'acheteur en quête d'espace, souvent familial. Le marché de l'appartement, plus étroit (28 ventes), affiche paradoxalement un prix médian légèrement supérieur (2 493 €/m²), probablement porté par des biens plus récents ou mieux situés.
La santé financière de la commune, avec une dette modérée de 763 €/habitant selon les derniers budgets, est un signal rassurant quant à la stabilité de la fiscalité locale. Toutefois, le taux de chômage de 12,2 %, supérieur à la moyenne nationale, rappelle que la solvabilité du bassin de locataires reste un point de vigilance pour les investisseurs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Comines Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix médians à Comines, selon les données DVF, dessine une courbe en cloche typique des marchés ayant surfé sur la vague post-Covid. Entre 2020 et 2023, les prix ont grimpé de 18 %, passant de 2 131 à 2 511 €/m², avant une correction significative de 10 % en 2024 pour revenir à 2 259 €/m². Cette baisse, plus marquée que dans certaines communes voisines comme Bailleul (-2 % seulement), repositionne Comines sur un niveau de prix plus accessible. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique indique que la période de surenchère est terminée et qu'un espace de négociation existe, sous réserve que le marché ne connaisse pas une nouvelle dégradation économique locale.
Évolution du marché immobilier de Comines
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 286 €/m² → 2 281 €/m² (-0,2 %), volume annuel actuel 149 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Le simulateur financier, basé sur les prix médians et loyers moyens 2024, révèle un effort mensuel net important pour l'investisseur. Pour une maison type de 90 m² (201 870 €), le loyer couvre une partie de la mensualité, laissant un reste à charge d'environ 450 € par mois. Pour un appartement de 69 m² (158 493 €), l'effort net est d'environ 320 €. Ce montant, couplé à un rendement brut de 6,8 % pour les appartements, signifie que la rentabilité vient du cash-flow positif à moyen terme, une fois le crédit remboursé. L'achat nécessite donc un apport personnel solide pour absorber cet effort initial.
Acheter vs Louer — appartement 57 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 149 transactions en 2024, le volume d'échanges à Comines reste robuste, bien qu'en repli par rapport au pic de 2022 (169 ventes). Le marché est largement dominé par les maisons individuelles (121 ventes sur 126), reflétant la structure du parc (76,6 % de maisons). La surface médiane vendue est de 90 m² pour les maisons et 69 m² pour les appartements, indiquant une demande centrée sur les biens familiaux ou de taille intermédiaire. Ce profil, associé à un volume d'activité soutenu, confère une liquidité correcte au marché, qui reste toutefois un marché d'acheteurs en 2024 après la correction des prix.
Répartition des ventes
81,2 % de maisons et 18,8 % d'appartements parmi les 149 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 81,2 % de maisons et 18,8 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 149 | 121 | 28 |
| Prix médian/m² | 2 281 € | 2 195 € | 2 493 € |
| Prix moyen/m² | 2 447 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 57 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 154 | 2 286 € |
| 2022 | 162 | 2 471 € |
| 2023 | 122 | 2 447 € |
| 2024 | 121 | 2 268 € |
| 2025 | 149 | 2 281 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Comines montre un net ralentissement. Seulement 359 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en baisse de 40 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette faible production, face à une population qui continue de croître légèrement (+1,9 %), limite les risques de sur-offre à court terme et pourrait soutenir les prix de l'ancien. Elle indique aussi que l'essentiel du marché se joue sur le parc existant, souvent ancien (25,1 % d'avant 1945), avec les enjeux de rénovation énergétique que cela implique pour les investisseurs.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
2 180 logements autorisés cumulés, 1 444 commencés: la dynamique récente affiche 128 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Comines
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Comines (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 267 logements autorisés à à Comines, dont 64 en 2025 (-63 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Comines
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Comines
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,34 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, inférieur d'environ 2,5 points au brut, intègre des charges incompressibles. La taxe foncière sur le bâti à Comines, à 41,34 %, est un poste majeur. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le parc compte 5 % de logements vacants), les frais de gestion, les travaux d'entretien et, en copropriété, les charges courantes. Ces éléments réduisent significativement la rentabilité réelle perçue.
Performance énergétique du parc à Comines
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 349 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Comines: la classe D domine, 8,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique D dominante (207 kWh/m²/an) révèle un parc vieillissant, avec encore 8,4 % de passoires thermiques (F/G). Cette donnée est cruciale pour les acheteurs : acquérir un bien mal classé expose à des travaux de rénovation obligatoires et coûteux, notamment avec les interdictions de location programmées (loi Climat). La performance énergétique devient un facteur clé de valorisation.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec un loyer de 13,0 €/m²/mois, offrent le meilleur rendement brut. Privilégiez les T2 et T3 récents (15,1 % du parc construit après 2006) pour limiter les travaux de rénovation énergétique. Les maisons, plus nombreuses, séduisent les familles mais génèrent un rendement net plus faible (3,4 %). Évitez les passoires thermiques (8,4 % classées F/G), dont la location sera interdite progressivement à partir de 2025.
Quelles zones cibler à Comines ?
Le centre-bourg, autour des monuments historiques et des 313 équipements de services, concentre la demande. La périphérie, plus résidentielle, convient aux investissements familiaux en maisons. Aucun grand projet de développement n'est signalé, mais la dynamique de la Métropole Européenne de Lille rayonne sur l'ensemble du territoire. La fibre optique (71,3 % de couverture) est un atout pour attirer les locataires.
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Risques à connaître avant d'investir à Comines
Le principal risque est la vacance locative, dans un contexte économique local fragile (taux de chômage 12,2 %). La dépendance au bassin d'emploi nordiste est forte. La taxe foncière (41,34 %) pèse sur la rentabilité nette. Enfin, le parc ancien (25,1 % d'avant 1945) expose à des rénovations coûteuses, surtout pour les biens classés D ou moins (classe dominante). Une gestion proactive est nécessaire.
Cas pratique : un investissement type à Comines
Pour un appartement type de 69 m² à Comines (au prix médian de 2 297 €/m²), l'investissement s'élève à environ 158 500 €. Le loyer médian de 13 €/m² génère 897 € par mois, soit un rendement brut de 6,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provision), le rendement net tombe autour de 4,1 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Comines
- Oublier la taxe foncière à 41,34 %.
- Négliger le taux de vacance de 5 %.
- Surestimer les loyers par rapport au marché.
- Faire l'impasse sur un diagnostic précis du DPE.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Comines suit le rythme national, avec une activité accrue au printemps et en début d'automne. Vendre en mars-avril peut toucher plus de familles souhaitant emménager avant la rentrée. L'automne est aussi propice. L'échéance de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant. L'hiver, moins actif, offre parfois des opportunités de négociation.
Le saviez-vous ?
- Comines compte 3 monuments historiques protégés.
- L'âge médian de la population est de 40,0 ans.
- La dette communale s'élève à 763 € par habitant.
S'installer à Comines : cadre de vie et logement
Avec 313 équipements recensés par l'INSEE, dont 37 commerces et 106 établissements de santé, Comines offre un niveau de services conséquent pour une ville de cette taille. Cette densité d'équipements, combinée à un taux de couverture fibre de 71,3 %, en fait un territoire adapté aux familles et aux télétravailleurs. La présence de trois monuments historiques protégés ajoute une dimension patrimoniale au cadre de vie.
Le territoire est cependant exposé à certains aléas. Un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRn) concerne les ruissellements, et six arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement pris. Ces éléments doivent être intégrés dans le choix du bien et dans les discussions avec l'assureur. La majorité du parc étant constituée de maisons individuelles, l'ambiance générale reste celle d'une ville à dominante pavillonnaire et familiale, avec un indice de vieillissement équilibré (115,4).
Carte du marché immobilier à Comines
Comines et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Comines
Un climat océanique tempéré règne à Comines, avec une température moyenne annuelle de 11,5 °C et 847 mm de précipitations. Les hivers sont frais sans être extrêmes et les états doux. Ce profil, similaire à celui de la région lilloise, convient aux habitants recherchant un rythme de saisons marqué sans excès. L'altitude basse (18 m) et l'absence de relief exposent cependant aux vents.
À qui s'adresse Comines ?
Comines s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles recherchant une maison avec jardin à un prix accessible, sans s'éloigner de l'emploi métropolitain. Les jeunes actifs (36,7 % de moins de 30 ans) et les retraités (22,9 % de 60 ans et plus) y trouvent également leur compte, grâce à une offre de services de proximité. La ville convient moins aux chercheurs d'animation urbaine intense.
Avantages et limites à Comines
✓ Points forts
- Prix immobilier en baisse (-10%), opportunité pour les acheteurs.
- Large majorité de maisons individuelles (76,6%), idéal pour les familles.
- Dynamique démographique positive (+1,9% en 5 ans).
- Proximité de Lille et de la gare TGV (environ 12 km).
- Équipements et services nombreux (313 au total).
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (12,2%), impactant le pouvoir d'achat local.
- Risques naturels de ruissellement (PPRn actif).
- Parc immobilier globalement énergivore (classe D dominante).
Composition du parc immobilier à Comines
5 499 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (76,6 %) et collectif (23,4 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est majoritairement constitué de maisons individuelles (76,6 %), signe d'un habitat peu dense et familial. Avec 60,1 % de propriétaires occupants et seulement 0,9 % de résidences secondaires, le marché local repose sur une demande résidentielle stable. Le taux de vacance de 5 % et les 28 % de logements sociaux traduisent une mixité et une pression locative modérée.
Ancienneté du parc à Comines
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 079 logements).
- Avant 1919 1,8 % 93 logts
- 1919-1945 23,3 % 1 184 logts
- 1946-1970 25,1 % 1 275 logts
- 1971-1990 20,7 % 1 052 logts
- 1991-2005 13,9 % 706 logts
- 2006-2019 15,1 % 769 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Comines
313 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Comines
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Comines est soumise à un Plan de Prévention des Risques naturels (PPRn) 'Ruissellement' couvrant le nord-ouest de Lille. La commune a connu 6 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Le radon et la sismicité sont classés faibles. Tout projet d'achat doit intégrer une consultation du dossier d'information communal et une vérification en mairie pour savoir si le bien se situe en zone exposée.
Cas pratique : un achat type à Comines
Une maison de 90 m², au prix médian de 2 243 €/m², coûte environ 202 000 €. Cela représente environ 9 années du revenu médian local (22 310 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisinerait les 980 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Comines
- Ne pas vérifier le classement DPE avant offre.
- Ignorer le PPRn Ruissellement en vigueur.
- Surestimer sa capacité d'emprunt sans charges.
- Négocier sans connaître la baisse récente des prix.
Points clés à retenir à Comines
- Prix médian à 2 259 €/m² en 2024.
- Rendement brut appartements : 6,8 %.
- 76,6 % de maisons individuelles.
- Marché en correction (-10 % sur un an).
- Rendement net approximatif : 4,1 %.
- Climat tempéré, 11,5 °C de moyenne.
- DPE classe D dominante (207 kWh/m²/an).
- Maisons : 2 195 €/m², appartements : 2 493 €/m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Comines ?
À Comines, le prix au m² masque de fortes disparités. La proximité des commerces (37 équipements), des écoles (8 établissements) et de la gare de Tourcoing (12,6 km) fait monter la valeur. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent lourd, de même que la surface du terrain pour les maisons. Une rénovation récente justifie une prime, tandis qu'un DPE F ou G nécessite une décote pour anticiper les travaux. La fibre (71,3 % de couverture) est aussi un atout.
Estimation indicative d'une maison à Comines
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
205 290 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique ne capture pas les nuances de Comines. Un professionnel local connaît l'attractivité variable selon les quartiers, l'impact réel d'une vue ou d'une exposition. Il évalue finement l'état des constructions, souvent anciennes (25,1 % d'avant 1945), et les travaux nécessaires. Son réseau lui permet aussi de juger de la solvabilité des acheteurs potentiels et de négocier en conséquence, sécurisant la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Oublier de comptabiliser les travaux de rénovation.
- Négliger l'impact d'un mauvais DPE (F/G).
- Sous-estimer la valeur d'un jardin ou d'un parking.
Investir à Comines : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux dresse un portrait nuancé de Comines. Pour transformer cette analyse en acquisition rentable, l'expertise d'un professionnel maîtrisant les spécificités des différents quartiers et le profil des locataires est indispensable. Le timing, dans un marché en correction, est également un paramètre clé.
Les données DVF révèlent une opportunité, mais sa concrétisation dépend d'une connaissance fine des rues et du parc.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Comines grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 126 ventes réelles de 2024
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Comines
Quel est le prix moyen d'une maison à Comines ?
En 2024, le prix médian d'une maison à Comines est de 2 195 €/m², pour une surface médiane de 90 m². Le coût total pour une maison type est donc d'environ 202 000 €.
Est-ce que Comines est une ville dynamique pour l'immobilier ?
Oui, avec 149 transactions en 2024, le marché reste actif. La pression immobiliere est élevée (indice 7,1/10), ce qui traduit une demande soutenue malgré la correction récente des prix.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Comines ?
Le rendement locatif brut est de 6,8 % pour les appartements et 5,6 % pour les maisons. Après déduction des charges, le rendement net estimé est d'environ 4,1 % pour les appartements.
Comines est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Comines est sensiblement plus chère que plusieurs communes comparables comme Harnes (-36 %) ou Oignies (-29 %), mais son intégration à la métropole lilloise justifie en partie cet écart.
Faut-il prévoir des travaux de rénovation à Comines ?
Probablement. 25,1 % du parc est antérieur à 1945 et 8,4 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). Un diagnostic énergétique attentif est indispensable avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec des communes voisines comme Oignies (-29 %) ou Courrières (-27 %) suggère une marge de progression pour Comines, dont les indicateurs locatifs et l'intégration à la métropole lilloise offrent un effet de levier potentiel.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Comines.
Communes limitrophes de Comines
Comines est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 149 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 281 €/m² à Comines, niveau conforme à la médiane départementale.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Comines varie peu (-0,2 %). Sur l'ensemble de la période, 708 transactions sont recensées par les données DVF.
Typologie à dominante pavillonnaire: 81,2 % des ventes concernent des maisons, à 2 195 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Comines, un logement de 90 m² (197 550 €) représente 8,9 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,0 € (appartements) et 10,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,3 % pour un appartement (5,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Comines (0,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 53 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (84 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Comines s'interprète dans un contexte plus large — Comines est dans la tradition communale des Hauts-de-France, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Comines est à 41 km du littoral de la mer du Nord, à basse altitude (30 m), dans un relief de plaine, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.