01 Le parc de logements
Le parc comprend 14 307 logements dont 11 176 résidences principales, 2 102 résidences secondaires et 1 029 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 11 176 | 78,1 % |
| Résidences secondaires | 2 102 | 14,7 % |
| Logements vacants | 1 029 | 7,2 % |
Visualisation des trois usages du parc: 78 % d'habitat permanent, 15 % de résidences secondaires et 7 % de logements inoccupés sur un total de 14 307.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 512 | 4,7 % |
| 1919-1945 | 615 | 5,6 % |
| 1946-1970 | 2 797 | 25,5 % |
| 1971-1990 | 3 490 | 31,8 % |
| 1991-2005 | 1 643 | 15,0 % |
| 2006-2019 | 1 932 | 17,6 % |
Structure du bâti par époque: 5 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (32 %), 18 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 400 | 3,6 % |
| 2 pièces | 1 403 | 12,6 % |
| 3 pièces | 2 266 | 20,3 % |
| 4 pièces | 2 427 | 21,7 % |
| 5 pièces ou plus | 4 680 | 41,9 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 42 % du parc, contre 16 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 12 316 | 13 175 | 14 307 |
| Rés. principales | 9 498 | 9 924 | 11 176 |
| Rés. secondaires | 1 688 | 2 010 | 2 102 |
| Vacants | 1 130 | 1 241 | 1 029 |
Pour référence, Lanester (46 km) affiche 53,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 6 769 | 60,6 % |
| Locataires (privé) | 2 162 | 19,3 % |
| Locataires HLM | 2 106 | 18,8 % |
| Logés gratuitement | 139 | 1,2 % |
La répartition du parc occupé: 60,6 % de propriétaires, 38,2 % de locataires, dont 19 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 118 | 45,8 % |
| Fioul | 1 029 | 9,2 % |
| Électricité | 3 667 | 32,8 % |
| Gaz bouteille | 75 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 1 285 | 11,5 % |
Le gaz de ville équipe 46 % des résidences principales, devant électricité (33 %) et autres sources (bois notamment) (11 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 199 |
| 2 à 4 ans | 2 315 |
| 5 à 9 ans | 2 226 |
| 10 ans ou plus | 5 436 |
| Total ménages | 11 176 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 930 |
| Sous-occupation modérée | 2 621 |
| Sous-occupation accentuée | 2 261 |
| Suroccupation modérée | 482 |
| Suroccupation accentuée | 3 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 782 | 15,9 % |
| 1 voiture | 5 976 | 53,5 % |
| 2 voitures ou plus | 3 417 | 30,6 % |
Équipement automobile des ménages: 16 % sans voiture, 53 % avec une voiture et 31 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 64,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 454 | 5 619 | 395 | 440 |
| 1975 | 7 539 | 6 316 | 628 | 595 |
| 1982 | 8 574 | 6 918 | 1 098 | 558 |
| 1990 | 9 755 | 7 918 | 1 271 | 566 |
| 1999 | 10 567 | 8 785 | 1 225 | 557 |
| 2006 | 11 665 | 9 584 | 1 412 | 669 |
| 2011 | 12 316 | 9 498 | 1 688 | 1 130 |
| 2016 | 13 175 | 9 924 | 2 010 | 1 241 |
| 2022 | 14 307 | 11 176 | 2 102 | 1 029 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 6 454 logements, le total atteint 14 307 en 2022 (+122 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 604 | 1 502 | 1 401 | 1 473 | 1 298 | 833 |
| Dont vacants > 2 ans | 334 | 345 | 289 | 323 | 352 | 475 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 84 | 1,4 % |
| Classe B | 666 | 11,4 % |
| Classe C | 2 499 | 42,8 % |
| Classe D | 1 578 | 27,0 % |
| Classe E | 613 | 10,5 % |
| Classe F | 260 | 4,5 % |
| Classe G | 137 | 2,3 % |
Distribution DPE sur 5 837 diagnostics: la majorité se situe en classe C (43 %), avec 56 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 819 | 14,0 % |
| Classe B | 1 352 | 23,2 % |
| Classe C | 2 140 | 36,7 % |
| Classe D | 940 | 16,1 % |
| Classe E | 318 | 5,4 % |
| Classe F | 185 | 3,2 % |
| Classe G | 83 | 1,4 % |
Émissions CO₂: 37 % des logements relèvent de la classe C, 74 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 241 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 177 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 180 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 155 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 133 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 86 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 241 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 86 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 82 | 2 |
| Classe B | 72 | 594 |
| Classe C | 519 | 1 980 |
| Classe D | 641 | 937 |
| Classe E | 294 | 319 |
| Classe F | 160 | 100 |
| Classe G | 97 | 40 |
Les maisons affichent une classe dominante D (203 kWh/m²/an), les appartements C (157) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 79 |
| T2 | 488 |
| T3 | 886 |
| T4 | 479 |
| T5+ | 112 |
Faut-il investir à Concarneau en 2026 ?
Porte d'entrée de la Cornouaille et cité fortifiée de réputation internationale, Concarneau affiche une attractivité résidentielle et touristique indéniable. Cette dynamique, couplée à une croissance démographique soutenue (+10,5 % en 10 ans), a alimenté une forte poussée des prix. Décryptons si ce marché spécifique offre encore des opportunités en 2026.
Une cité fortifiée dont l'attractivité très élevée ne compense qu'en partie une accessibilité parmi les plus faibles de sa catégorie.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser un horizon long terme, en capitalisant sur l'attractivité résidentielle et touristique, mais en acceptant une faible liquidité locative immédiate.
Points clés
- ✓ Attractivité territoriale exceptionnelle (9.1/10)
- ✓ Correction de -4,9 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Confort de services remarquable (8.7/10)
- ⚠ Accessibilité financière très faible (0.6/10)
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Effort de renouvellement du parc ancien
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 214 €/m², Concarneau se situe dans le haut du panier national.
- Elle surclasse nettement ses voisines comparables comme Landerneau (-32 %) ou Lannion (-25 %).
- Son rendement locatif brut (3.9 % à 4.1 %) reste modeste face à sa valorisation élevée.
Analyse du marché immobilier à Concarneau
Le marché de Concarneau est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 4,0 %.
Indices immobiliers de Concarneau
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,8
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobilière très élevée (8.8/10) indique un marché tendu et concurrentiel, où la négociation sera serrée.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobilière très élevée (8.8/10) indique un marché tendu et concurrentiel, où la négociation sera serrée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité extrêmement faible (0.6/10) signifie que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité extrêmement faible (0.6/10) signifie que les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée (6.6/10) traduit une demande locative solide, soutenue par l'attractivité résidentielle et touristique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée (6.6/10) traduit une demande locative solide, soutenue par l'attractivité résidentielle et touristique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Une pression touristique modérée (4.2/10) suggère un potentiel saisonnier réel sans être écrasant, ouvrant la voie à des stratégies mixtes.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréUne pression touristique modérée (4.2/10) suggère un potentiel saisonnier réel sans être écrasant, ouvrant la voie à des stratégies mixtes.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3275,6 — Percentile dept : 95/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 96/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 14,7 — Percentile dept : 62/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 90/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 508,4 — Percentile dept : 94/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,7 — Percentile dept : 4/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 47,3 — Percentile dept : 11/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 14,7 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 39,4 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 14,7 — Percentile dept : 62/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 90/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 43/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3275,6 — Percentile dept : 5/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 14,7 — Percentile dept : 62/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 43/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,2 — Percentile dept : 57/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 508,4 — Percentile dept : 6/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Concarneau : opportunités et risques
Investir à Concarneau en 2026 relève d'une stratégie de moyen-long terme, axée sur la plus-value patrimoniale plutôt que sur le rendement locatif immédiat. Les rendements bruts, entre 3.9 % et 4.1 %, sont en effet modestes au regard des prix d'acquisition. Après déduction des charges, dont une taxe foncière sur le bâti à 42,24 %, le revenu net s'avère ténu. L'attractivité touristique (18 hébergements, 743 emplacements de camping) ouvre la voie à la location saisonnière, plus rémunératrice mais aussi plus exigeante en gestion.
L'investisseur doit intégrer le profil spécifique du parc. Bien que la part de passoires thermiques (F/G) soit relativement contenue à 6,9 %, le parc est ancien (10,3 % d'avant 1945) et la classe énergétique dominante est un C (170 kWh/m²/an). Des travaux de rénovation peuvent s'avérer nécessaires pour se prémunir contre les futures interdictions de location et valoriser le bien. La pression touristique, modérée selon l'indice IPTI (4,2/10), limite le risque de sur-spécialisation saisonnière tout en garantissant une demande étale.
Enfin, le contexte économique local impose de la prudence. Un taux de chômage de 13,6 % et un revenu médian de 23 590 € indiquent que la demande locative annuelle classique repose sur une base fragile. La réussite d'un investissement locatif dépendra donc largement de la capacité à capter une clientèle à revenus plus élevés, souvent extérieure, ou à optimiser les revenus via le saisonnier.
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Données du marché immobilier à Concarneau
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché concarnois se caractérise par une valorisation robuste, avec un prix moyen global de 3 594 €/m² d'après les transactions DVF 2024. Cette performance s'explique par un cocktail d'attractivités : un cadre littoral exceptionnel, un patrimoine historique (8 monuments classés) et une offre de services très complète (924 équipements recensés par l'INSEE). Néanmoins, cette attractivité a un coût : l'indice d'accessibilité immobilière plafonne à 0,6/10, l'un des plus bas de sa catégorie de villes moyennes.
La structure des ventes révèle un territoire aux deux visages. D'un côté, un parc de maisons individuelles (58,8 % du stock) qui attire les familles et les retraités en recherche de résidence principale, soutenu par une population âgée (41 % de plus de 60 ans). De l'autre, un segment d'appartements, souvent de petite surface, orienté vers la location saisonnière ou les primo-accédants, bénéficiant de la proximité immédiate de la ville close et des ports.
La correction de -4,9 % enregistrée en 2024 mérite une lecture nuancée. Elle intervient après une hausse cumulée de près de 43 % entre 2020 et 2023 et pourrait signaler un plafonnement face à des taux de crédit élevés. Toutefois, les indicateurs démographiques (+6,9 % de population en 5 ans) et la faible construction neuve laissent peu présager un effondrement des prix, mais plutôt une phase de consolidation.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Concarneau Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, le prix médian du mètre carré à Concarneau a connu une progression spectaculaire de 36 %, passant de 2 370 € en 2020 à 3 214 € en 2024. L'année 2023 marque un pic à 3 392 €/m², avant une correction de -4,9 % en 2024. Cette baisse récente, observable aussi bien pour les maisons que les appartements, pourrait signaler un plafonnement après des années de forte croissance, offrant un point d'entrée potentiellement moins tendu pour les acquéreurs. L'écart persistant avec les villes comparables du Finistère confirme la prime attribuée à ce littoral très couru.
Évolution du marché immobilier de Concarneau
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 630 €/m² à 3 214 €/m² (+22,2 %), pour 333 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'accessibilité financière constitue le point critique. Avec un prix total médian de 316 433 € pour une maison de 101 m², un ménage concarnois au revenu médian (23 590 €) devrait théoriquement y consacrer 13,4 années de revenus. Pour un appartement type (56 m² à 194 880 €), ce ratio est de 8,3 ans. Les rendements bruts, entre 3.9 % et 4.1 %, sont modérés. Après déduction des charges courantes (vacance, gestion, taxe foncière à 42,24 %), le rendement net estimé avoisine 2,5 %, ce qui nécessite un apport personnel conséquent pour équilibrer les comptes.
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 333 transactions en 2024, le marché concarnois reste actif, bien que le volume ait baissé par rapport aux années 2021-2022 plus frénétiques (plus de 500 ventes). La répartition est équilibrée entre maisons (176 ventes, médiane à 3 037 €/m²) et appartements (157 ventes, médiane à 3 376 €/m²). La surface médiane des appartements vendus (56 m²) reflète un parc plutôt composé de T2/T3, adapté à la location saisonnière ou aux petits ménages. Ce marché, bien que liquide, est clairement porté par une demande extérieure, comme en témoigne le taux de résidences secondaires (14,7 %).
Répartition des ventes
52,9 % de maisons et 47,1 % d'appartements parmi les 333 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (52,9 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 037 €/m² pour les maisons et 3 376 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 333 | 176 | 157 |
| Prix médian/m² | 3 214 € | 3 037 € | 3 376 € |
| Prix moyen/m² | 3 568 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 454 | 2 630 € |
| 2022 | 424 | 3 144 € |
| 2023 | 345 | 3 372 € |
| 2024 | 330 | 3 222 € |
| 2025 | 333 | 3 214 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve montre un net ralentissement. Selon les données SITADEL, seulement 85 logements ont été autorisés en 2024, soit une tendance en baisse de 51 % sur les cinq dernières années. Ce reflux s'explique probablement par la tension sur le foncier disponible et les contraintes liées au Plan de Prévention des Risques Littoraux. Cette raréfaction de l'offre neuve soutient la valeur du parc existant, mais peut aussi accentuer les difficultés d'accès au logement pour les actifs locaux, renforçant la dualité du marché.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 686 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 382 sur 2013 — soit +79,6 %.
Vacance longue durée à Concarneau
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Concarneau (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 786 logements ont été autorisés à à Concarneau, -32 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Concarneau
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Concarneau
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,24 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut affiché ne tient pas compte des charges incompressibles. À Concarneau, il faut immédiatement déduire la taxe foncière, qui s'élève à 42,24 % du revenu cadastral. Viennent ensuite la gestion locative (environ 5-8 % du loyer), les frais de copropriété si applicable, une provision pour travaux et vacance locative. Un taux de vacance de 7,2 % sur le parc total suggère une vigilance nécessaire, surtout hors saison touristique. Ces prélèvements expliquent l'écart entre rendement brut et net.
Performance énergétique du parc à Concarneau
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 837 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Concarneau: classe C en tête, 6,8 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Une classe énergétique dominante C et seulement 6,9 % de passoires (F/G) placent Concarneau dans une situation favorable par rapport à la moyenne nationale. Ce parc plutôt performant limite le risque réglementaire immédiat d'interdiction de location visant les logements les plus énergivores. Pour un acheteur, cela réduit la probabilité de gros travaux de rénovation urgents. Cependant, la loi Climat prévoit un resserrement progressif des normes d'ici 2034 : tout bien classé E ou D devra être amélioré à terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les petites surfaces (studios, T2) en centre-ville ou à proximité de la gare de Rosporden (11,8 km) pour cibler les actifs et jeunes travailleurs. Les maisons avec jardin, même de taille modeste, séduisent les familles. Attention au parc ancien : 10,3 % des logements sont antérieurs à 1945 et 6,9 % sont des passoires thermiques (classe F/G), ce qui implique des travaux de rénovation énergétique inévitables à moyen terme.
Quelles zones cibler à Concarneau ?
Le centre-ville historique et les quartiers proches du port sont les plus demandés, avec des loyers au m² élevés mais une offre rare. Les secteurs résidentiels plus éloignés du centre, bien desservis par les 366 services recensés, offrent un meilleur compromis prix/rendement. La vigilance s'impose dans les zones couvertes par un Plan de Prévention des Risques (PPR Littoral Est Odet), où l'assurance et la revente peuvent être compliquées.
Calculateur de rendement à Concarneau
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Concarneau
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul, dans un parc où 7,2 % des logements sont vacants. La dépendance à l'économie touristique induit une saisonnalité des revenus pour les locations meublées. La taxe foncière, à 42,24 %, pèse sur la rentabilité nette. Enfin, la réglementation thermique (interdiction de location des passoires à partir de 2025/2028) concerne une partie du parc, nécessitant un audit énergétique systématique.
Cas pratique : un investissement type à Concarneau
Pour un appartement type de 56 m² (au prix médian de 3 480 €/m²), comptez un investissement d'environ 195 000 €. Le loyer mensuel moyen s'établirait autour de 632 € (11,3 €/m²), dégageant un rendement brut de 3,9 %. Après déduction de la taxe foncière, de la gestion et des charges, l'effort net mensuel pourrait être légèrement positif ou équilibré selon votre taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Concarneau
- Négliger la taxe foncière, particulièrement élevée à 42,24 %.
- Surévaluer les loyers hors saison touristique.
- Oublier de provisionner pour les travaux en copropriété près de la mer.
- Choisir un bien sans vérifier son classement DPE pour la location future.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché concarnois est marqué par une saisonnalité touristique. Le printemps et le début d'été sont les périodes les plus actives, portées par les acheteurs projetant une installation. La fin d'été peut être propice aux bonnes affaires, les vendeurs non satisfaits de la haute saison étant plus ouverts à la négociation. Évitez les mois de décembre et janvier, où l'activité ralentit fortement. Le calendrier fiscal, avec la taxe foncière payable en septembre, peut aussi motiver certains vendeurs en fin d'été.
Le saviez-vous ?
- La Ville Close est une forteresse insulaire du XVe siècle, classée monument historique.
- Concarneau possède 743 emplacements de camping sur 5 sites.
- L'aéroport de Quimper-Pluguffan n'est qu'à 22,3 km.
S'installer à Concarneau : cadre de vie et logement
S'installer à Concarneau, c'est choisir une ville à l'équipement exceptionnel pour sa taille, avec une très haute densité de commerces, services et médecins. Cette autonomie quotidienne, couplée à une connexion fibre quasi-généralisée (94,4 %), en fait un lieu de vie agréable pour les télétravailleurs ou les retraités actifs. La proximité des gares de Rosporden (11,8 km) et de Quimper (18,8 km) offre un accès rapide au réseau TGV vers Paris ou Rennes.
Le cadre de vie est indéniablement marqué par la mer et l'histoire, avec la célèbre Ville Close, ses ports de pêche et de plaisance. Cette attractivité génère une animation certaine, notamment en saison. Il faut néanmoins composer avec les réalités climatiques (précipitations annuelles de 1 143 mm) et les contraintes géographiques, comme les risques littoraux formalisés par un PPR spécifique, qui peuvent limiter les possibilités de construction ou de travaux sur certains secteurs.
Carte du marché immobilier à Concarneau
Concarneau et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Concarneau
Le climat océanique concarnois affiche une température moyenne de 12,1 °C et des précipitations annuelles de 1143 mm, soit un peu plus humide que la moyenne bretonne. Les hivers sont doux, les étés tempérés, avec un ensoleillement modéré. Ce profil convient parfaitement aux résidents cherchant à éviter les extrêmes climatiques, mais moins aux adeptes d'un ensoleillement intense. L'humidité et les embruns peuvent accélérer l'usure des façades exposées, un point à vérifier à l'achat.
À qui s'adresse Concarneau ?
L'immobilier concarnois s'adresse principalement aux acheteurs suivants : les retraités ou pré-retraités (41 % de la population a 60 ans et plus) recherchant le calme et les services, les familles attirées par les écoles et le cadre naturel, et les actifs travaillant dans l'agglomération (taux d'emploi de 62,5 %). L'accès à la propriété est plus difficile pour les primo-accédants aux revenus modestes, du fait du niveau des prix.
Avantages et limites à Concarneau
✓ Points forts
- Cadre de vie exceptionnel entre ville close, ports et plages.
- Dynamisme démographique avec une population en hausse de +10,5 % en 10 ans.
- Services et équipements très complets pour une ville de cette taille.
- Très bon réseau de transport (TGV à moins de 20 km, aéroport à 22 km).
- Parc immobilier majoritairement composé de maisons individuelles (58,8 %).
− À prendre en compte
- Prix au m² élevés, supérieurs à la plupart des communes voisines.
- Climat pluvieux et exposition à certains risques naturels (littoral, radon).
- Taxe foncière sur le bâti élevée (42,24 % en 2024).
Composition du parc immobilier à Concarneau
14 307 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 8 323 maisons et 5 841 appartements à à Concarneau.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Un parc composé à 58,8 % de maisons et comptant 60,6 % de propriétaires occupants indique un marché ancré, familial et relativement stable. La part de résidences secondaires (14,7 %) et de logements vacants (7,2 %) reflète l'attrait touristique et peut créer une dualité saisonnière dans certains quartiers. Ce mix suggère une demande solide pour les biens de type familial, tandis que les appartements, minoritaires, peuvent voir leur demande concentrée dans la Ville Close ou près du port.
Ancienneté du parc à Concarneau
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 989 logements).
- Avant 1919 4,7 % 512 logts
- 1919-1945 5,6 % 615 logts
- 1946-1970 25,5 % 2 797 logts
- 1971-1990 31,8 % 3 490 logts
- 1991-2005 15,0 % 1 643 logts
- 2006-2019 17,6 % 1 932 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Concarneau
924 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Concarneau
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le risque naturel principal à Concarneau est littoral, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif sur le secteur Est Odet. La commune est également concernée par un risque de radon significatif, gaz naturel radioactif, nécessitant une mesure dans l'habitat. Huit risques naturels sont recensés et neuf arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Tout projet d'achat doit intégrer une consultation obligatoire du dossier d'information communal sur les risques majeurs (DICRIM).
Cas pratique : un achat type à Concarneau
Une maison familiale de 100 m² coûte environ 313 000 € (3 133 €/m²). Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 282 000 € sur 20 ans à 4 % génère une mensualité hors assurance d'environ 1 708 €. Cela représente 87 % du revenu médian mensuel local, un effort conséquent nécessitant souvent deux salaires ou un apport plus important.
Erreurs à éviter quand on achète à Concarneau
- Oublier de consulter le PPR Littoral avant une offre en bord de mer.
- Ne pas mesurer le taux de radon dans les sous-sols et rez-de-chaussée.
- Sous-estimer les coûts d'entretien liés à l'humidité et aux embruns.
- Acheter sans vérifier la qualité de la couverture réseau (fibre, 5G).
Points clés à retenir à Concarneau
- Prix médian à 3 214 €/m², en baisse de 4,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif moyen : 4,1 % pour les maisons.
- Climat doux mais pluvieux : 1143 mm de précipitations annuelles.
- Les appartements (3 376 €/m²) sont 11 % plus chers que les maisons.
- Taxe foncière élevée, à 42,24 %.
- Parc de logements à 58,8 % de maisons individuelles.
- La vue sur mer et la proximité du port dopent la valeur.
- Budget type pour une maison : 316 433 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Concarneau ?
À Concarneau, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation précise : proximité immédiate du port, de la Ville Close ou des plages comme celles de Sables Blancs fait grimper le prix au m². L'exposition et la vue sur mer sont des atouts majeurs. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec un parc local déjà bien noté. Pour une maison, la taille du terrain et son potentiel d'agrandissement (sous réserve des règles du PPR Littoral) sont cruciaux. Un appartement avec place de parking sécurisée en centre-ville voit sa valeur renforcée.
Estimation indicative d'une maison à Concarneau
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
321 400 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché où les prix baissent, une surévaluation peut conduire à une vente bloquée pendant des mois. À l'inverse, une sous-évaluation signifie une perte sèche. Avec seulement 365 transactions annuelles, chaque bien doit être positionné avec justesse par rapport aux références récentes et comparables. Les indices locaux, comme un indice d'attractivité touristique (IAT) de 9,1/10 mais un indice de pression fiscale (IPTI) de 4,2/10, influencent aussi la perception des acheteurs. Une estimation professionnelle, ancrée dans le territoire concarnois, est le premier pas vers une transaction réussie.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais ne saisissent pas les subtilités des micro-marchés concarnois : la différence de valeur entre un appartement avec vue port dans la Ville Close et un autre rue commerçante peut dépasser 20 %. Un expert local connaît l'impact exact du PPR Littoral sur la constructibilité d'un terrain, l'historique des ventes du quartier et la demande réelle. Il évalue l'état réel du bien, souvent sous-estimé par les algorithmes. Enfin, son estimation crédibilise votre bien auprès des banques et attire des acheteurs sérieux, facilitant la négociation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix médian au m² sans pondérer par la vue ou l'état.
- Oublier de valoriser une place de parking en centre-ville.
- Ne pas anticiper la négociation sur un DPE médiocre.
- Vendre en hiver, période de moindre activité sur ce marché côtier.
Investir à Concarneau : passer à l'action
Les chiffres établissent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement à Concarneau se joue sur des critères locaux : quartier, typologie de bien, exposition touristique. Seule une connaissance fine du terrain permet de transformer cette analyse en opportunité réelle et de négocier efficacement dans un marchà tendu.
Ces donnîs dessinent un marché spécifique. Leur traduction concrète dans votre projet demande une expertise fine du terrain.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Concarneau grâce aux dernières transactions enregistrées par la DGFiP.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Concarneau
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Concarneau ?
Le prix médian est de 3 214 €/m², avec un prix moyen plus élevé à 3 594 €/m². Une maison de 100 m² coûte en moyenne autour de 313 000 €, et un appartement de 56 m² environ 195 000 €.
Est-ce le bon moment pour acheter à Concarneau ?
Le marché connaît une légère correction (-4,9 % en 2024) après des années de forte hausse. Cela peut représenter une opportunité de négociation, mais les prix restent élevés et l'accessibilité difficile pour les budgets locaux.
Concarneau est-elle plus chère que les communes alentour ?
Oui, significativement. Concarneau (3 214 €/m²) est environ 25 % plus chère que Lannion et 32 % plus chère que Landerneau. Seule Ploemeur, mieux connectée à Lorient, affiche un prix supérieur (+7 %).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Concarneau ?
Le rendement locatif brut est d'environ 3.9 % pour un appartement et 4.1 % pour une maison. Après charges (gestion, vacance, taxe foncière), le rendement net estimé se situe entre 2,3 % et 2,5 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir à Concarneau ?
Les secteurs proches de la Ville Close et des ports sont prisés pour la location saisonnière. Les quartiers résidentiels plus éloignés du centre, souvent en maisons individuelles, visent plutôt une clientèle de résidents permanents ou de retraités.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Concarneau côte 3 227 €/m², des villes de même stature comme Landerneau (2 186 €/m²) ou Lannion (2 427 €/m²) affichent des écarts de valorisation de -25 % à -32 %, indiquant une prime spécifique pour la cité fortifiée qui limite l'effet de levier.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Concarneau.
Communes limitrophes de Concarneau
Concarneau est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Concarneau dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 214 €/m² observés en 2026. Dans le Finistère, Concarneau appartient au top 6 % des communes les plus chères au m².
Entre 2021 et 2025, Concarneau a vu son prix médian au m² progresser de +22,2 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 886 transactions (source DGFiP/DVF).
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Concarneau — maisons à 3 037 €/m² pour 100 m² en surface médiane, appartements à 3 376 €/m² pour 56 m². Le bien médian (100 m² à 303 700 €) équivaut à 12,9 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Concarneau: 11,3 €/m²/mois pour un appartement, 10,8 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,0 %, un niveau intermédiaire. Le parc de Concarneau compte 14,7 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 786 logements autorisés, soit 157/an en moyenne.
Côté contexte, Concarneau est caractéristique du tissu communal breton, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (à 21 km du littoral du Finistère sud, à 83 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.