Acheter à Dax, c'est choisir une ville thermale au cadre de vie apaisé, entre forêts landaises et proximité de l'océan. Avec un prix médian de 2 614 €/m², son marché immobilier est plus accessible que les stations balnéaires voisines comme Biarritz (8 270 €/m²). La ville offre des services complets, un patrimoine historique et une bonne desserte ferroviaire. Un projet qui séduit retraités, familles et travailleurs en télétravail, sous réserve de certains compromis.
Carte du marché immobilier à Dax
Dax et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Dax
17 141 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de Dax est mixte : 30 % de maisons, le reste en appartements. La part de propriétaires occupants (39,5 %) et de résidences secondaires (17,6 %) traduit un ancrage résidentiel fort, stabilisant les prix. Cependant, le taux de vacants (9,9 %) et de logements sociaux (19 %) indique des marchés segmentés. L'acheteur typique peut être un néo-Dacquois attiré par les équipements (1503 au total) ou un investisseur visant la location touristique, compte tenu des 23 hébergements et de la gare TGV à 1,3 km. Source INSEE.
Évolution démographique à Dax
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Dax
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Dax
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 35,2 %
- Employés 18,3 %
- Autres sans activité professionnelle 14,9 %
- Ouvriers 13,8 %
- Professions intermédiaires 9,9 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 4,7 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,0 %
- Agriculteurs exploitants 0,2 %
Profil socio-professionnel marqué par une forte proportion de retraités : marché orienté vers les biens compacts (T2/T3) en rez-de-chaussée et les maisons de plain-pied. Demande locative familiale plus limitée.
Niveau d'études à Dax
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Dax
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 075 logements).
- Avant 1919 5,9 % 714 logts
- 1919-1945 7,1 % 863 logts
- 1946-1970 26,2 % 3 161 logts
- 1971-1990 30,9 % 3 737 logts
- 1991-2005 15,7 % 1 891 logts
- 2006-2019 14,1 % 1 708 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Dax
1 503 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Dax
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Dax
Acquérir une maison type de 87 m² à Dax coûte environ 217 152 €, soit l'équivalent de 10,5 années du revenu médian local (20 570 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité hors assurance d'environ 990 €. À cela s'ajoutent la taxe foncière et les charges d'entretien.
Erreurs à éviter quand on achète à Dax
- Ne pas consulter le PPR local et les règles d'urbanisme du PLU.
- Minimiser l'impact d'un DPE dégradé (E, F, G) sur le confort et les coûts.
- Ignorer la composition du voisinage et la part de logements sociaux (19 %).
- Faire une offre sans avoir vérifié la qualité de la desserte fibre.
Le saviez-vous ?
- Dax compte 10 monuments historiques protégés pour 20 km² de superficie.
- L'indice de vieillissement est de 305,4 : 3 seniors pour 1 jeune de moins de 20 ans.
- Le score numérique de la ville est de 9/100, malgré une couverture fibre à 95,9 %.
Performance énergétique du parc à Dax
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 182 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est C (195 kWh/m²/an), une performance honorable. Seuls 6,4 % des logements diagnostiqués sont des passoires (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Ceci limite le risque réglementaire immédiat de mise en location interdite (2025 pour les F/G). Pour les biens classés D ou E, des travaux de rénovation restent néanmoins souhaitables pour anticiper les futures obligations et maîtriser les factures d'énergie. Source ADEME, base de données DPE.
Risques naturels et géorisques à Dax
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR - Dax PPRN Approuvé approuvé le 15/06/2005
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le territoire est exposé à plusieurs aléas naturels, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif. Six risques sont recensés, dont les inondations et le phénomène de retrait-gonflement des argiles, matérialisés par 8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible et le radon d'exposition moyenne. Consulter le géoportail de l'urbanisme local (PLU) est impératif avant l'achat pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance spécifiques. Source Géorisques.gouv.fr.
Cadre de vie à Dax
Dax bénéficie d'un climat océanique doux (14,5 °C de moyenne) mais arrosé (1 155 mm de pluie). La ville est bien équipée avec 1 503 commerces et services, 597 établissements de santé et 59 structures sportives. Son accessibilité est un atout majeur : gare TGV à 1,3 km pour des liaisons directes avec Paris, et aéroport de Biarritz à 47 km. Le cadre est agréable avec 10 monuments historiques et des arènes. Cependant, la commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) et présente un risque radon moyen, éléments à vérifier avant l'achat. La connectivité est excellente avec une couverture fibre à 95,9 %.
Budgets et types de biens disponibles
Le budget médian pour acheter à Dax est de 2 614 €/m². Comptez environ 120 000 € pour un appartement type de 45 m², et près de 217 000 € pour une maison de 87 m². Les prix s'échelonnent principalement entre 2 123 et 3 139 €/m². Comparé aux communes littorales, l'écart est significatif (ex : La Teste-de-Buch à 6 095 €/m²). Le délai de vente est raisonnable dans un marché équilibré. Le revenu médian local étant de 20 570 €, l'accession à la propriété reste un effort, nécessitant en moyenne 5,9 années de revenus pour un appartement type.
À qui s'adresse Dax ?
Dax s'adresse principalement aux retraités et pré-retraités (36,1 % de la population a 60 ans et plus), attirés par le thermalisme et le calme. Les familles y trouvent aussi leur compte grâce aux nombreuses écoles (21 établissements) et équipements de loisirs. Les travailleurs mobiles profitent de la gare TGV. En revanche, les jeunes actifs cherchant une vie nocturne animée pourront être en décalage avec l'ambiance plus tranquille de cette ville moyenne.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Climat océanique doux toute l'année
- Accès TGV direct et proximité de l'océan
- Services et équipements très complets
- Patrimoine historique et thermal valorisant
- Prix immobiliers inférieurs au littoral
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (16,3 %)
- Exposition à des risques naturels (PPR)
- Taxe foncière élevée (47,66 %)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Dax est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Dax
- Climat doux (14,5 °C en moyenne) mais humide (1 155 mm de pluie).
- Parc mixte : 30 % de maisons, 39,5 % de propriétaires occupants.
- Performance énergétique correcte du parc (classe C dominante).
- Desserte TGV à 1,3 km, connectivité fibre à 95,9 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Dax
Quel budget pour acheter une maison à Dax ?
Le prix médian des maisons à Dax est de 2 496 €/m². Pour une surface médiane de 87 m², il faut prévoir un budget d'environ 217 000 €.
Dax est-elle adaptée aux familles ?
Oui, Dax compte 21 établissements scolaires, de nombreux équipements sportifs et 30 % de maisons dans son parc de logements, un atout pour les familles.
Quels sont les risques naturels à Dax ?
Dax est concernée par un PPR (Plan de Prévention des Risques), avec un historique de 8 arrêtés de catastrophe naturelle. Une vérification en mairie est indispensable avant achat.
Vous envisagez d'acheter à Dax ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
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