4 angles pour comprendre le marché immobilier à Hendaye
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Faut-il investir à Hendaye en 2026 ?
Station balnéaire du Pays Basque, Hendaye combine atouts littoraux et dynamisme transfrontalier. Avec une croissance démographique de +7,7 % en 5 ans et un taux de chômage élevé (13,2 %), son marché immobilier présente un profil contrasté. Faut-il investir ici en 2026 ? Le verdict en trois points.
Hendaye se hisse dans le top 20 % des communes les plus attractives du littoral basque, un atout pour la valorisation à moyen terme malgré un rendement locatif modeste.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse pour compenser un rendement brut modeste de 3,6 %, en privilégiant le mixte saisonnier-annuel.
Points clés
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (top 20%)
- ✓ Correction de -2,1 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Demande locative soutenue (IOL 7,2/10)
- ⚠ Accessibilité faible : prix éloignés du revenu local
- ⚠ Taux de chômage élevé (13,2 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 4 674 €/m², Hendaye dépasse de plus de 30 % la moyenne nationale.
- Son prix au m² surpasse de 47 % celui de Billère ou Dax, ses voisines départementales.
- Son rendement locatif brut de 3,6 % reste inférieur aux grandes métropoles comme Bordeaux ou Toulouse.
Analyse du marché immobilier à Hendaye
Le marché d'Hendaye est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 3,5 %.
Indices immobiliers d'Hendaye
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
9,4
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression immobilière très élevée : le marché est tendu, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression immobilière très élevée : le marché est tendu, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité extrêmement faible : les prix sont déconnectés du revenu local, risque de liquidité.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité extrêmement faible : les prix sont déconnectés du revenu local, risque de liquidité.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : potentiel saisonnier présent mais non écrasant.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : potentiel saisonnier présent mais non écrasant.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4690,3 — Percentile dept : 94/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 14,9 — Percentile dept : 95/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 35,9 — Percentile dept : 94/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 85/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1645,6 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 14,9 — Percentile dept : 5/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 33,5 — Percentile dept : 3/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 43,6 — Percentile dept : 97/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 35,9 — Percentile dept : 94/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 85/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 67/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4690,3 — Percentile dept : 6/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 35,9 — Percentile dept : 94/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 67/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 19/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1645,6 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Hendaye : cadre de vie et logement
Acheter à Hendaye, c'est opter pour une ville frontalière dynamique, baignée d'un climat océanique doux (15,1 °C de moyenne) et dotée de 7 monuments historiques. Avec 18 102 habitants et une densité de 1 646 hab./km², elle offre l'animation d'un pôle urbain sans la saturation des grandes métropoles. Le marché immobilier, bien qu'élevé, présente des opportunités pour divers profils, des retraités aux actifs travaillant jusqu'en Espagne.
Tout savoir pour acheter et vivre à HendayeInvestir à Hendaye : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Hendaye en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition gagnante.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Hendaye
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Hendaye ?
Le prix médian est de 4 674 €/m² en 2024, selon les données DVF. Une maison de 105 m² coûte environ 509 250 € et un appartement de 46 m² environ 214 682 €.
Est-ce le bon moment pour acheter à Hendaye ?
Le marché a connu une correction de -2,1 % en 2024 après un pic en 2022. Pour un investisseur, cela peut représenter un point d'entrée plus accessible, mais la rentabilité locative reste faible (3,6 % brut).
Hendaye est-elle plus chère que les communes voisines ?
Oui, Hendaye est significativement plus chère : son prix au m² est supérieur de 47 % à celui de Billère ou Dax, selon les données 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Hendaye ?
Le rendement brut moyen est de 3,6 % pour les appartements et 3,5 % pour les maisons. Le loyer moyen se situe entre 11,0 et 17,5 €/m²/mois pour un appartement.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Hendaye ?
Les principaux risques sont la déconnexion entre prix et revenus locaux, l'exposition aux risques de submersion marine (PPR actif), et un taux de chômage local élevé (13,2 %) qui fragilise la demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Hendaye affiche un prix au m² supérieur de 47 % à celui de Billère ou Dax, pour des indicateurs locatifs similaires, ce qui limite l'effet de levier immédiat.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Hendaye.
Communes limitrophes d'Hendaye
Hendaye est entourée de 1 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Hendaye est un marché d'exception — 4 792 €/m² sur 408 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans les Pyrénées-Atlantiques. La commune figure parmi les 4 % les plus chères des Pyrénées-Atlantiques au mètre carré.
La progression du prix médian atteint +16,6 % sur cinq ans (2021-2025) à Hendaye, au-dessus du rythme national. 2 189 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Le marché est principalement collectif: 88,0 % des ventes portent sur des appartements, à 4 784 €/m² pour 46 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian d'Hendaye, un logement de 100 m² (490 000 €) représente 22,2 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce d'Hendaye avoisinent 13,9 €/m² pour les appartements et 14,2 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 3,5 % sur un bien médian. La proportion de résidences secondaires (35,9 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Construction neuve active à Hendaye: l'équivalent de 94 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 81 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Hendaye est caractéristique des communes du piémont basque-béarnais, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral basque (21 km), dans un relief de plaine, à 32 m d'altitude en moyenne.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.