Acheter à Dijon, c'est opter pour une ville au patrimoine exceptionnel (216 monuments historiques) et à la vie culturelle riche, sans la frénésie des grandes métropoles. Avec un prix médian de 2 708 €/m², l'accession à la propriété y est plus abordable qu'à Lyon ou Annecy. Cette préfecture dynamique, reliée à Paris en 1h30 par TGV, séduit par son cadre de vie et ses 6 397 équipements de proximité. Pour quel budget et quel profil ?
Carte du marché immobilier à Dijon
Dijon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Dijon
100 667 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 86,0 % d'appartements, 14,0 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc dijonnais est massivement composé d'appartements (86 %), reflet de son statut de grande ville. Seulement 4 % de résidences secondaires et 7,3 % de vacants suggèrent un marché principalement occupé par des résidents actifs, avec une rotation locative soutenue. Le taux de propriétaires (39,3 %) est inférieur à la moyenne nationale, indiquant une population jeune et mobile, mais aussi un potentiel locatif solide. La stabilité est renforcée par la part modeste de logements sociaux (17 %). Source INSEE.
Évolution démographique à Dijon
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Dijon
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Dijon
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 22,6 %
- Autres sans activité professionnelle 22,5 %
- Employés 16,2 %
- Professions intermédiaires 15,1 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 11,6 %
- Ouvriers 9,5 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,4 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Dijon
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Dijon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 87 477 logements).
- Avant 1919 9,7 % 8 470 logts
- 1919-1945 8,6 % 7 551 logts
- 1946-1970 24,1 % 21 080 logts
- 1971-1990 29,0 % 25 386 logts
- 1991-2005 17,0 % 14 832 logts
- 2006-2019 11,6 % 10 157 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Dijon
6 397 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Dijon
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Dijon
Pour une maison familiale de 85 m² (au prix médian de 3 320 €/m²), l'investissement s'élève à environ 282 200 € hors frais. Avec le revenu médian local de 22 720 €, ce prix représente l'équivalent de 12,4 années de revenus. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance avoisinerait 1¤300 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Dijon
- Ne pas consulter le zonage Géorisques avant l'offre.
- Ignorer la classe DPE et les futures interdictions à la location.
- Surenchérir sur un bien sans comparer les prix au m² par quartier.
- Oublier les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
Le saviez-vous ?
- Dijon compte 216 monuments historiques protégés, un atout patrimonial unique.
- La gare TGV place Paris à 1h40, un argument majeur pour les actifs.
- Seulement 4 % des logements sont des résidences secondaires à Dijon.
Performance énergétique du parc à Dijon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 54 884 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Dijon: majorité classée C, part de passoires thermiques à 9,4 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc immobilier de Dijon affiche une performance énergétique moyenne de classe C (204 kWh/m²/an), une situation plutôt favorable. Cependant, 9,4 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G). Pour un acquéreur, cela signifie un risque réglementaire à court terme : ces biens seront progressivement interdits à la location (2025 pour les F et G les plus énergivores, 2028 pour l'ensemble des F et G). Un DPE dégradé peut justifier une décote à l'achat. Source ADEME.
Risques naturels et géorisques à Dijon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR multirisque DIJON PPRN Approuvé approuvé le 07/12/2015
- RAFFINERIE DU MIDI PPRT Approuvé approuvé le 28/11/2016
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Dijon est exposée à 12 risques naturels recensés, avec deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs : multirisque et lié à la raffinerie du Midi. La sismicité est très faible et le radon, faible. Ces contraintes se traduisent par des obligations spécifiques dans certaines zones (assurance, travaux de prévention). 12 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. Consulter le zonage précis sur Géorisques avant tout achat est indispensable pour connaître les éventuelles surcotes d'assurance ou restrictions. Source Géorisques.
Cadre de vie à Dijon
Dijon bénéficie d'un climat continental modéré (11,5 °C de moyenne, 772 mm de pluie) et d'une altitude moyenne de 265 mètres. La ville est un pôle de services majeur, avec une offre complète : 984 commerces, 2 219 établissements de santé et 370 équipements sportifs. La connectivité est excellente (fibre à 98,8 %, 5G) et les transports performants (tramway, gare TGV à 1,1 km du centre, aéroport à 6,8 km). Le parc immobilier, de qualité énergétique moyenne (classe C dominante, 204 kWh/m²/an), compte peu de passoires (9,4 %). Attention cependant à la présence de 12 risques naturels recensés et de deux Plans de Prévention des Risques (PPR).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 52 m², prévoyez environ 137 000 € (médiane à 2 642 €/m²). Une maison de 85 m² demandera un budget médian de 282 000 € (3 320 €/m²). La fourchette basse démarre autour de 2 160 €/m² pour les biens les moins chers, et peut dépasser 3 425 €/m² pour les produits les plus prisés. Le marché, en correction (-4,4 %), offre des opportunités de négociation. Le revenu médian local étant de 22 720 €, l'achat d'un appartement type représente l'équivalent de 6 années de revenus.
À qui s'adresse Dijon ?
Dijon convient particulièrement aux primo-accédants et jeunes actifs attirés par une ville à taille humaine, bien dotée en emplois (taux d'emploi 61,2 %) et en loisirs. Les familles y trouveront une offre scolaire étendue (150 établissements) mais un parc de maisons limité (14 %). Les retraités apprécient le patrimoine culturel, la gastronomie et la proximité des soins. Les investisseurs recherchent les petits appartements en centre-ville. La ville, jeune (âge médian 35,4 ans), est moins adaptée aux recherches de grand calme ou de vastes terrains.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel (216 monuments)
- Desserte TGV exceptionnelle (Paris en 1h30)
- Ville à taille humaine avec tous les services (6 397 équipements)
- Dynamisme démographique et économique (+3,2% habitants en 5 ans)
- Parc immobilier majoritairement de classe énergétique C ou mieux
− À prendre en compte
- Parc de maisons individuel très limité (14% des logements)
- Présence de risques naturels et technologiques (2 PPR actifs)
- Taxe foncière élevée (52,05% en 2024)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Dijon est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Dijon
- Climat tempéré avec une moyenne annuelle de 11,5 °C.
- Parc immobilier dominé à 86 % par des appartements.
- Seulement 9,4 % de passoires thermiques (classes F/G).
- Connectivité exceptionnelle : fibre à 98,8 % et gare TGV à 1,1 km.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Dijon
Quel budget pour acheter une maison à Dijon ?
Le budget médian pour une maison à Dijon est d'environ 282 000 €, sur la base d'un prix au m² de 3 320 € et d'une surface type de 85 m². Les maisons représentent seulement 14 % des logements, l'offre est donc restreinte.
Dijon est-elle une ville agréable pour les familles ?
Dijon offre de nombreux atouts familiaux : 150 établissements scolaires, 370 équipements sportifs et un indice de sécurité de 5,8/10. L'offre en maisons avec jardin est cependant limitée, et la taxe foncière est élevée (52,05 %).
Faut-il privilégier l'ancien ou le neuf à Dijon ?
L'ancien (80,7 % du parc) est majoritaire et peut offrir du charme, mais 9,4 % sont des passoires thermiques. Le neuf (11,6 % post-2006) est mieux isolé (classe C dominante) mais souvent plus cher. Le choix dépend de votre budget et de votre projet.
Vous envisagez d'acheter à Dijon ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
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