01 Le parc de logements
Le parc comprend 100 667 logements dont 89 312 résidences principales, 4 007 résidences secondaires et 7 349 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 89 312 | 88,7 % |
| Résidences secondaires | 4 007 | 4,0 % |
| Logements vacants | 7 349 | 7,3 % |
Sur les 100 667 logements recensés, 89 % sont occupés à l'année, 4 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 8 470 | 9,7 % |
| 1919-1945 | 7 551 | 8,6 % |
| 1946-1970 | 21 080 | 24,1 % |
| 1971-1990 | 25 386 | 29,0 % |
| 1991-2005 | 14 832 | 17,0 % |
| 2006-2019 | 10 157 | 11,6 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (29 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 10 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 13 827 | 15,5 % |
| 2 pièces | 20 636 | 23,1 % |
| 3 pièces | 23 419 | 26,2 % |
| 4 pièces | 17 520 | 19,6 % |
| 5 pièces ou plus | 13 909 | 15,6 % |
Distribution par taille: 39 % de petits logements (T1-T2), 16 % de grands (5p+), moyenne à 3,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 89 114 | 92 551 | 100 667 |
| Rés. principales | 80 149 | 82 918 | 89 312 |
| Rés. secondaires | 1 660 | 2 549 | 4 007 |
| Vacants | 7 305 | 7 085 | 7 349 |
À titre de comparaison : 33,8 % de part de propriétaires à Saint-Étienne, à 217 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 35 102 | 39,3 % |
| Locataires (privé) | 39 682 | 44,4 % |
| Locataires HLM | 12 275 | 13,7 % |
| Logés gratuitement | 2 253 | 2,5 % |
Visualisation des quatre statuts — 39,3 % de propriétaires occupants, 58,2 % de locataires et 14 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 58 342 | 65,3 % |
| Fioul | 2 353 | 2,6 % |
| Électricité | 26 502 | 29,7 % |
| Gaz bouteille | 302 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 1 813 | 2,0 % |
Répartition des modes de chauffage: 65 % au gaz de ville, 30 % pour électricité, 3 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 20 299 |
| 2 à 4 ans | 25 352 |
| 5 à 9 ans | 14 680 |
| 10 ans ou plus | 28 980 |
| Total ménages | 89 312 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 27 974 |
| Sous-occupation modérée | 22 820 |
| Sous-occupation accentuée | 12 867 |
| Suroccupation modérée | 15 758 |
| Suroccupation accentuée | 445 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 26 689 | 29,9 % |
| 1 voiture | 47 784 | 53,5 % |
| 2 voitures ou plus | 14 839 | 16,6 % |
Motorisation des ménages: 30 % n'ont aucune voiture, 54 % en ont une et 17 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 50,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 51 463 | 48 271 | 569 | 2 623 |
| 1975 | 59 413 | 54 775 | 978 | 3 660 |
| 1982 | 61 976 | 56 848 | 1 508 | 3 620 |
| 1990 | 69 717 | 63 873 | 1 915 | 3 929 |
| 1999 | 80 713 | 71 311 | 2 017 | 7 385 |
| 2006 | 85 134 | 76 748 | 1 863 | 6 522 |
| 2011 | 89 114 | 80 149 | 1 660 | 7 305 |
| 2016 | 92 551 | 82 918 | 2 549 | 7 085 |
| 2022 | 100 667 | 89 312 | 4 007 | 7 349 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 51 463 à 100 667, soit +96 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 10 722 | 9 529 | 10 468 | 10 467 | 9 785 | 6 404 |
| Dont vacants > 2 ans | 2 196 | 1 994 | 1 792 | 1 722 | 1 943 | 2 600 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 628 | 1,1 % |
| Classe B | 3 833 | 6,5 % |
| Classe C | 22 795 | 38,8 % |
| Classe D | 17 100 | 29,1 % |
| Classe E | 8 967 | 15,2 % |
| Classe F | 3 495 | 5,9 % |
| Classe G | 2 006 | 3,4 % |
La classe C domine avec 39 % des diagnostics, et 46 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 057 | 12,0 % |
| Classe B | 15 675 | 26,6 % |
| Classe C | 18 123 | 30,8 % |
| Classe D | 10 112 | 17,2 % |
| Classe E | 4 872 | 8,3 % |
| Classe F | 2 240 | 3,8 % |
| Classe G | 745 | 1,3 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (31 %), et 69 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 276 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 223 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 188 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 182 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 137 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 102 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 276 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 102 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 37 | 591 |
| Classe B | 71 | 3 762 |
| Classe C | 808 | 21 987 |
| Classe D | 1 055 | 16 045 |
| Classe E | 833 | 8 134 |
| Classe F | 520 | 2 975 |
| Classe G | 336 | 1 670 |
Performance comparée: maisons classées D (249), appartements classés C (204), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 378 |
| T2 | 3 891 |
| T3 | 5 681 |
| T4 | 3 812 |
| T5+ | 1 146 |
Faut-il investir à Dijon en 2026 ?
Capitale de la Bourgogne, Dijon beneficie d'une attractivite territoriale forte, portee par son patrimoine, sa gare TGV et son dynamisme economique. Le marche immobilier, apres une periode de hausse, montre des signes de correction. Faut-il investir en 2026 ?
Le rendement locatif brut de 6,1 % pour les appartements positionne Dijon parmi les grandes villes françaises les plus attractives pour l'investissement locatif classique.
Verdict
➤ Investir dans l'ancien pour le rendement locatif est pertinent, sous reserve d'une selection rigoureuse du bien et d'un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut eleve pour les appartements (6,1 %)
- ✓ Correction recente de -4,4 % : point d'entree potentiel
- ✓ Dynamisme demographique soutenu (+3,2 % sur 5 ans)
- ⚠ Accessibilite degradee pour les primo-accedants
- ⚠ Taxe fonciere elevee impactant le rendement net
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Dijon affiche un prix median superieur de 59 % a Saint-Etienne, mais inferieur de 37 % a celui d'Annecy.
- La commune se positionne dans le haut du classement des grandes villes du departement pour le revenu median et la densite.
- Son rendement locatif brut de 6,1 % depasse celui de nombreuses grandes metropoles comme Lyon ou Paris.
Analyse du marché immobilier à Dijon
Le marché de Dijon est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Dijon
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,4
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobiliere elevee (7,4/10) traduit un marche dynamique et liquide, avec une demande soutenue.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobiliere elevee (7,4/10) traduit un marche dynamique et liquide, avec une demande soutenue.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilite tres faible (0,5/10) indique un marche couteux pour les revenus locaux, reserve aux investisseurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilite tres faible (0,5/10) indique un marche couteux pour les revenus locaux, reserve aux investisseurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunite locative elevee (5,5/10) valide la pertinence d'une strategie locative annuelle classique.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunite locative elevee (5,5/10) valide la pertinence d'une strategie locative annuelle classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique faible (2/10) limite considerablement le potentiel de la location saisonniere.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique faible (2/10) limite considerablement le potentiel de la location saisonniere.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2723,2 — Percentile dept : 84/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 94/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 4,0 — Percentile dept : 25/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 67/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 3853,1 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 6/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 34,9 — Percentile dept : 2/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 12,2 — Percentile dept : 4/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 60,7 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,0 — Percentile dept : 25/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 67/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 20/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2723,2 — Percentile dept : 16/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 4,0 — Percentile dept : 25/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 20/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 39/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 3853,1 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Dijon : opportunités et risques
Le rendement locatif brut des appartements, a 6,1 %, est attractif et place Dijon dans le haut du panier des grandes villes francaises. Selon la Carte des loyers du Ministere du Logement, le loyer median atteint 13,3 €/m²/mois, permettant de couvrir une large part de la mensualite de credit. Toutefois, la taxe fonciere a 52,05 % et les charges de gestion grevent significativement le rendement net, estime a 3,3 % apres vacance et gestion.
Le parc immobilier ancien, avec 18,3 % de logements construits avant 1945, presente un risque de passoires thermiques (9,4 % classes F ou G). La loi Climat et Resilience impose la renovation energetique, un cout a anticiper pour les investisseurs. A l'inverse, les logements recents (11,6 % construits apres 2006) offrent une meilleure performance energetique mais a un prix d'entree plus eleve.
La dynamique demographique positive (+3,2 % sur 5 ans) et la baisse des permis de construire (-29 % sur 5 ans) laissent entrevoir une tension future sur l'offre, susceptible de soutenir les prix et les loyers. Investir a Dijon en 2026 suppose donc une strategie de moyen terme, en ciblant des appartements bien situes (proximite universites, gare, centre-ville) et energetiquement performants pour maximiser la rentabilite et limiter les risques.
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Données du marché immobilier à Dijon
DVF, loyers, permis, analyse expertD'apres les donnees DVF 2024, le marche dijonnais a atteint un plateau en 2023 apres une forte hausse post-Covid, puis a connu une correction de 4,4 % en 2024. Cette baisse moderee reflete un ajustement du marche apres une periode de surchauffe, plutot qu'un retournement de tendance. Le volume de transactions reste eleve (3 016 ventes), signe d'un marche liquide, porte par la demande locative et l'attractivite residentielle de la capitale bourguignonne.
La repartition des ventes revele une predominance de l'immobilier collectif : les appartements representent 88 % des transactions, avec un prix median de 2 714 €/m². Les maisons, plus rares (14 % du parc), affichent un prix median de 3 275 €/m². Cette structure du marche reflete le caractere urbain de Dijon, ou la demande se concentre sur les petites et moyennes surfaces, notamment de la part des etudiants et des jeunes actifs.
Le contexte territorial, avec une gare TGV a 1,1 km du centre et un aeroport a 6,8 km, renforce l'attractivite de la ville. L'offre de services est plethorique (6 397 equipements recenses par l'INSEE), ce qui soutient la demande locative et la valorisation du parc immobilier. Neanmoins, le taux de chomage de 13 % et la taxe fonciere elevee (52,05 %) constituent des freins relatifs a la solvabilite locale et a la rentabilite nette.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Dijon Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2022, les prix medians ont grimpe de 12,9 %, passant de 2 522 a 2 847 €/m², avant de se tasser en 2023 et de corriger de 4,4 % en 2024. Cette evolution reflete un marche qui a absorbe la surchauffe post-Covid. Les appartements, majoritaires, ont tire l'ensemble du marche, avec un prix median de 2 714 €/m² en 2024, en recul par rapport au pic de 2022. Comparee a ses voisines, Dijon reste plus chere que Saint-Etienne ou Clermont-Ferrand, mais bien en deca d'Annecy. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entree potentiellement interessant, a condition de viser le moyen terme.
Évolution du marché immobilier de Dijon
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 3 028 transactions en 2025 et affiche une évolution de +6,3 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 782 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 3 028 transactions ont ete enregistrees, un niveau eleve bien qu'en baisse par rapport aux annees 2021-2022. Les appartements representent 88 % des ventes, avec une surface mediane de 52 m², refletant un marche urbain et etudiant. Les maisons, moins nombreuses (12 % des ventes), affichent un prix median de 3 275 €/m² pour 85 m² medians. Ce marche est liquide et oriente vendeur sur les biens bien places, mais la correction recente pourrait redonner un peu de marge de negociation.
Répartition des ventes
13,1 % de maisons et 86,9 % d'appartements parmi les 3 028 transactions enregistrées.
Sur 3 028 transactions enregistrées, 13,1 % portent sur des maisons (3 275 €/m²) et 86,9 % sur des appartements (2 714 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 3 028 | 397 | 2 631 |
| Prix médian/m² | 2 782 € | 3 275 € | 2 714 € |
| Prix moyen/m² | 3 101 € | ||
| Surface médiane | – | 87 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 4 226 | 2 616 € |
| 2022 | 3 921 | 2 768 € |
| 2023 | 3 104 | 2 754 € |
| 2024 | 2 828 | 2 656 € |
| 2025 | 3 028 | 2 782 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernieres annees, 5 583 logements ont ete autorises, dont 580 en 2024, mais la tendance est a la baisse (-29 % par rapport aux cinq annees precedentes). Cette diminution de l'offre neuve, couplee a une croissance demographique soutenue (+3,2 % sur 5 ans), devrait soutenir les prix a moyen terme. Les zones en cours d'urbanisation, comme les eco-quartiers, attirent une population jeune, mais le parc reste domine par l'ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 2 054 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 1 874 sur 2013 — soit +9,6 %.
Vacance longue durée à Dijon
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Dijon (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Dijon: 4 866 logements autorisés sur 5 ans, 1 027 pour la dernière année (-42 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Dijon
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Dijon
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (52,05 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé masque les prélèvements inévitables. À Dijon, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 52,05 % (taux 2024), un poste significatif. Il faut aussi provisionner la vacance locative (un parc avec 7,3 % de logements vacants), les frais de gestion (5 à 8 % du loyer), les charges de copropriété et un fonds de travaux (environ 1 % de la valeur du bien par an). Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut des appartements (6,1 %) et le net estimé à 3,3 %. Source DGFiP, INSEE.
Performance énergétique du parc à Dijon
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 58 824 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Dijon: majorité classée C, part de passoires thermiques à 9,4 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc immobilier de Dijon affiche une performance énergétique moyenne de classe C (204 kWh/m²/an), une situation plutôt favorable. Cependant, 9,4 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F ou G). Pour un acquéreur, cela signifie un risque réglementaire à court terme : ces biens seront progressivement interdits à la location (2025 pour les F et G les plus énergivores, 2028 pour l'ensemble des F et G). Un DPE dégradé peut justifier une décote à l'achat. Source ADEME.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (studios, T2) en centre-ville ou à proximité des pôles d'emploi et de transport (gare) sont les plus adaptés à la location. Le parc ancien (18,3 % d'avant 1945) peut présenter un potentiel de valorisation, mais attention aux passoires thermiques (9,4 % de logements classés F ou G) soumises à la loi Climat. Le neuf (11,6 % construit après 2006), souvent mieux énergétisé (classe dominante C), est apprécié mais son rendement peut être affecté par le prix d'acquisition plus élevé.
Quelles zones cibler à Dijon ?
Le centre-ville historique et le secteur de la gare TGV sont des valeurs sûres pour la location, notamment pour les étudiants et actifs mobiles. Les quartiers en rénovation (comme ceux autour du projet Dijon Métropole) peuvent offrir des opportunités de plus-value. La périphérie immédiate, mieux dotée en maisons, attire des locataires familiaux mais avec des rendements souvent plus faibles. La desserte en transports en commun (tram, bus) et la présence de services (commerces, crèches) sont des critères décisifs pour minimiser les risques de vacance.
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Risques à connaître avant d'investir à Dijon
Le principal risque est celui de la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. Le parc relativement ancien expose à des travaux de rénovation énergétique, obligatoires pour les passoires thermiques d'ici 2025 et 2028. La taxe foncière, à 52,05 %, pèse sur la rentabilité nette. Enfin, la baisse des prix de vente (-4,4 %) peut affecter la perspective de plus-value à court terme, même si la démographie positive (+5,8 % en 10 ans) soutient le marché sur le long terme.
Cas pratique : un investissement type à Dijon
Pour un appartement type de 52 m² (au prix médian de 2 708 €/m²), comptez environ 141 000 € à l'achat. Avec un loyer moyen de 13,3 €/m², le revenu locatif brut atteint 691 € par mois, soit un rendement brut de 5,9 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 3,3 %, nécessitant un effort mensuel si l'emprunt est élevé.
Erreurs à éviter quand on investit à Dijon
- Négliger la taxe foncière dijonnaise, élevée à 52,05 %.
- Tabler sur un taux de vacance locative nul.
- Oublier de provisionner les travaux dans un parc ancien.
- Surévaluer le loyer possible par rapport au marché local.
Quand acheter ou vendre ?
À Dijon, le marché immobilier suit le rythme classique avec une reprise active en février-mars et un pic des transactions au printemps. L'automne (septembre-octobre) constitue une seconde période favorable, avant le ralentissement hivernal. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. L'affluence touristique, modérée (52 hébergements), a peu d'impact sur la saisonnalité des transactions.
Le saviez-vous ?
- Dijon compte 216 monuments historiques protégés, un atout patrimonial unique.
- La gare TGV place Paris à 1h40, un argument majeur pour les actifs.
- Seulement 4 % des logements sont des résidences secondaires à Dijon.
S'installer à Dijon : cadre de vie et logement
Avec 216 monuments historiques proteges, Dijon offre un cadre de vie patrimonial exceptionnel, renforce par une offre culturelle et gastronomique de renom. La ville est tres bien equipee avec 150 etablissements scolaires, 2 460 services et 984 commerces, assurant une autonomie quotidienne aux habitants. La connectivite est excellente (fibre a 98,8 %, THD 100 %), un atout pour les teletravailleurs.
Le climat continental (temperature moyenne 11,5 °C, precipitations 772 mm/an) et l'altitude moderee (265 m) offrent des conditions de vie agreables, avec quatre saisons marquees. La proximite des vignobles de la Cote-d'Or et du massif du Morvan permet des escapades nature facilement. En revanche, la commune est exposee a 12 risques naturels recenses (dont radon faible et sismicite tres faible) et a fait l'objet de 12 arretes de catastrophe naturelle, necessitant une vigilance lors de l'acquisition.
Carte du marché immobilier à Dijon
Dijon et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Dijon
Un climat tempéré de plaine avec 11,5 °C de moyenne annuelle et 772 mm de pluie caractérise Dijon. L'altitude modérée (265 m) limite les extrêmes, mais les hivers peuvent être frais. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant un rythme de saisons marqué sans excès, favorable aux activités de plein air. Les précipitations, réparties sur l'année, n'entravent pas significativement la vie quotidienne. Source données climatiques locales.
À qui s'adresse Dijon ?
Dijon convient particulièrement aux primo-accédants et jeunes actifs attirés par une ville à taille humaine, bien dotée en emplois (taux d'emploi 61,2 %) et en loisirs. Les familles y trouveront une offre scolaire étendue (150 établissements) mais un parc de maisons limité (14 %). Les retraités apprécient le patrimoine culturel, la gastronomie et la proximité des soins. Les investisseurs recherchent les petits appartements en centre-ville. La ville, jeune (âge médian 35,4 ans), est moins adaptée aux recherches de grand calme ou de vastes terrains.
Avantages et limites à Dijon
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel (216 monuments)
- Desserte TGV exceptionnelle (Paris en 1h30)
- Ville à taille humaine avec tous les services (6 397 équipements)
- Dynamisme démographique et économique (+3,2% habitants en 5 ans)
- Parc immobilier majoritairement de classe énergétique C ou mieux
− À prendre en compte
- Parc de maisons individuel très limité (14% des logements)
- Présence de risques naturels et technologiques (2 PPR actifs)
- Taxe foncière élevée (52,05% en 2024)
Composition du parc immobilier à Dijon
100 667 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 86,0 % d'appartements, 14,0 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc dijonnais est massivement composé d'appartements (86 %), reflet de son statut de grande ville. Seulement 4 % de résidences secondaires et 7,3 % de vacants suggèrent un marché principalement occupé par des résidents actifs, avec une rotation locative soutenue. Le taux de propriétaires (39,3 %) est inférieur à la moyenne nationale, indiquant une population jeune et mobile, mais aussi un potentiel locatif solide. La stabilité est renforcée par la part modeste de logements sociaux (17 %). Source INSEE.
Ancienneté du parc à Dijon
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 87 477 logements).
- Avant 1919 9,7 % 8 470 logts
- 1919-1945 8,6 % 7 551 logts
- 1946-1970 24,1 % 21 080 logts
- 1971-1990 29,0 % 25 386 logts
- 1991-2005 17,0 % 14 832 logts
- 2006-2019 11,6 % 10 157 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Dijon
6 397 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Dijon
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Dijon est exposée à 12 risques naturels recensés, avec deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs : multirisque et lié à la raffinerie du Midi. La sismicité est très faible et le radon, faible. Ces contraintes se traduisent par des obligations spécifiques dans certaines zones (assurance, travaux de prévention). 12 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. Consulter le zonage précis sur Géorisques avant tout achat est indispensable pour connaître les éventuelles surcotes d'assurance ou restrictions. Source Géorisques.
Cas pratique : un achat type à Dijon
Pour une maison familiale de 85 m² (au prix médian de 3 320 €/m²), l'investissement s'élève à environ 282 200 € hors frais. Avec le revenu médian local de 22 720 €, ce prix représente l'équivalent de 12,4 années de revenus. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance avoisinerait 1¤300 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Dijon
- Ne pas consulter le zonage Géorisques avant l'offre.
- Ignorer la classe DPE et les futures interdictions à la location.
- Surenchérir sur un bien sans comparer les prix au m² par quartier.
- Oublier les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
Points clés à retenir à Dijon
- Prix médian à 2 782 €/m², en baisse de 4,4 % sur un an.
- Rendement brut locatif moyen de 6,1 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec une moyenne annuelle de 11,5 °C.
- Écart important entre maisons (3 275 €/m²) et appartements (2 714 €/m²).
- Taxe foncière élevée à Dijon (taux de 52,05 % en 2024).
- Parc immobilier dominé à 86 % par des appartements.
- Facteur valeur clé : proximité de la gare TGV et du centre historique.
- Prix total type : 137 384 € pour un appart, 282 200 € pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Dijon ?
À Dijon, la valeur au m² varie sensiblement selon des facteurs très localisés. La proximité de la gare TGV (1,1 km du centre) ou des 216 monuments historiques peut générer une surcote de 10 à 15 %. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) sont devenus des leviers majeurs de négociation. Un appartement bien exposé, avec terrasse ou jardin, se vendra significativement plus cher qu'un équivalent sans. Dans un parc ancien (18,3 % d'avant 1945), les travaux de rénovation impactent fortement la valorisation finale. Pour un vendeur, soigner la présentation et fournir un DPE récent est crucial.
Estimation indicative d'une maison à Dijon
Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
242 034 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes basent leurs estimations sur des moyennes, peu sensibles aux micro-marchés dijonnais. Un professionnel local sait qu'un appartement rue des Godrans n'a pas la même valeur qu'un bien similaire à Fontaine-d'Ouche, malgré une surface identique. Il évalue l'état réel, l'exposition, la qualité de la copropriété et l'évolution récente de la demande. Son réseau lui permet aussi de cibler des acquéreurs sérieux, accélérant la vente et sécurisant le prix. Son expertise est particulièrement utile pour les biens atypiques ou dans un contexte de baisse des prix (-4,4 % sur un an selon DVF).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m² de la ville.
- Négliger l'impact d'un DPE F ou G sur la valorisation.
- Sous-estimer la valeur ajoutée d'une proximité avec un équipement clé.
- Fixer un prix de vente basé sur des besoins personnels et non sur le marché.
Investir à Dijon : passer à l'action
L'analyse des donnees donne des pistes, mais la reussite d'un investissement immobilier a Dijon depend de l'expertise locale et de la selection du bien. Notre reseau de professionnels vous aide a transformer ces insights en decision concrete.
Les donnees posent un diagnostic, mais l'investissement reussi se joue sur le terrain : selection du bien, negociation, timing.
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- Analyse basee sur les ventes reelles (DVF) a Dijon
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Dijon
Quel est le prix immobilier moyen a Dijon ?
Le prix median global a Dijon s'eleve a 2 782 €/m² en 2024. Pour les appartements, il est de 2 714 €/m², et pour les maisons, de 3 275 €/m². Ces prix sont en legere baisse par rapport au pic de 2022.
Est-ce le bon moment pour investir a Dijon ?
La correction de 4,4 % des prix en 2024 offre un point d'entree interessant pour les investisseurs locatifs. Le rendement brut des appartements atteint 6,1 %, ce qui est attractif. Toutefois, la rentabilite nette est moderee (environ 3,3 %) en raison de charges elevees.
Dijon est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Dijon est plus chere que Saint-Etienne (-21 %) et Clermont-Ferrand (-11 %), mais moins chere que Reims (-4 %), Villeurbanne (+59 %) et Annecy (+137 %). Son marche est donc positionne dans la moyenne haute des villes de taille comparable.
Quel rendement locatif esperer a Dijon ?
Le rendement locatif brut moyen des appartements est de 6,1 %, soit un loyer median de 13,3 €/m²/mois. Apres deduction des charges (taxe fonciere, gestion, vacance), le rendement net avoisine les 3,3 %.
Quels sont les quartiers a privilegier a Dijon ?
Les quartiers centraux (centre-ville historique, quartier des Darcy) et ceux proches des universites sont tres demandes pour la location. Les eco-quartiers recents (par exemple, la Zac des Marcs d'Or) attirent les familles et les professionnels.
Marché immobilier des communes voisines
Dijon affiche un ecart de valorisation significatif avec des villes universitaires comparables, comme Villeurbanne (-59 %) ou Annecy (-137 %), offrant un effet de levier interessant pour l'investisseur fonde sur des indicateurs economiques solides.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Dijon.
Communes limitrophes de Dijon
Dijon est entourée de 15 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Dijon s'établit à 2 782 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de la Côte-d'Or.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Dijon a augmenté de +6,3 %. Au total, 17 107 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +4,7 %.
L'appartement domine nettement le marché de Dijon (86,9 % des ventes), avec un prix médian de 2 714 €/m². Rapporté au revenu médian de Dijon, un logement de 87 m² (284 925 €) représente 12,5 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,3 €/m² pour un appartement et 13,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 4,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 4 866 logements autorisés au permis de construire à Dijon — un rythme moyen de 973 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Le marché immobilier de Dijon s'interprète dans un contexte plus large — Dijon est dans la tradition viticole et agricole bourguignonne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: à 270 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).