Logement & immobilier

Le logement à Dinard

35800 Ille-et-Vilaine 10 772 hab.
Fiche complète

Le parc immobilier de Dinard recense 11 977 logements (4,1 pièces en moyenne).

Résidences principales 51%
Logements vacants 4,8%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

11 977Logements au total
51 %Appartements i
56,3 %Propriétaires
44,3 %Rés. secondaires
17 %Logements sociaux i
4,8 %Logements vacants i-23% vs dept · -40% vs France
+4,3 %Évolution 2016–2022
1 497 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 11 977 logements dont 6 088 résidences principales, 5 308 résidences secondaires et 580 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Répartition fonctionnelle du parc: 51 % de résidences principales, 44 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 11 977 logements.

INSEE · 2022

Époque de construction

Structure du bâti par époque: 10 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (30 %), 14 % postérieurs à 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Distribution par taille: 20 % de petits logements (T1-T2), 38 % de grands (5p+), moyenne à 4,1 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements11 00911 48711 977
Rés. principales5 4735 7196 088
Rés. secondaires4 9675 2505 308
Vacants570519580

À Trégueux, commune similaire à 53 km, la part de propriétaires est de 65,6 %

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Le graphique croise les statuts d'occupation: 56,3 % de propriétaires face à 40,5 % de locataires (dont 16 % en HLM).

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (52 %), 40 % pour électricité et 4 % pour autres sources (bois notamment).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans786
2 à 4 ans1 347
5 à 9 ans1 069
10 ans ou plus2 887
Total ménages6 088
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale1 123
Sous-occupation modérée1 479
Sous-occupation accentuée1 125
Suroccupation modérée323
Suroccupation accentuée0
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 19 % sans voiture, 56 % à une voiture et 24 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 70,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

11 977Logements en 2022
+126 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 5 310 logements à l'origine, 11 977 aujourd'hui.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 1 060 1 165 1 165 1 161 953 646
Dont vacants > 2 ans 249 259 189 169 160 249

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
209kWh/m²/an en moyenne
13,2 %Passoires (F+G) i
4 004Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
209 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 525 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Le graphique décompose les 4 004 diagnostics par étiquette énergétique: 40 % en C, 44 % en A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (35 %), et 72 % des logements se classent A à C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 293 kWh/m²/an, contre 87 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 206 kWh/m²/an selon l'époque.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Côté maisons, la dominante est D (234 kWh/m²/an); côté appartements, C (196).

Comparaison territoriale
Consommation vs département+26 kWh/m²/an
Consommation vs France+6 kWh/m²/an
Passoires vs département+6,3 pts
Passoires vs France+3,3 pts

05 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

6,34 €Loyer moyen /m² i
1,9 %Taux de vacance i
39dont PLAI i
100dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T142
T2317
T3441
T4285
T5+44

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

La vocation saisonnière du parc de Dinard est nette: 44,3 % des 11 977 logements sont des résidences secondaires. La typologie est équilibrée: 48,4 % de maisons et 51,6 % d'appartements. Pour mémoire, Dinard est une commune des côtes armoricaines, dans la plaine, à une altitude de 65 m, à 8 km du littoral d'Ille-et-Vilaine, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.

Le parc penche vers la propriété occupante (56,3 %), le locatif étant minoritaire (40,5 %). 16,2 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM).

Entre héritage et modernité: 10,4 % de logements d'avant 1919 et 13,7 % postérieurs à 2006. Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est C et la consommation moyenne s'établit à 209 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). Côté passoires thermiques, 13,2 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (52,1 % des résidences principales).

Le parc de Dinard s'est étoffé de +4,3 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). La motorisation des ménages est classique: 19,3 % sans voiture et 24,3 % avec deux voitures ou plus.

Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune des côtes armoricaines dans lequel s'inscrit Dinard. Topographie et environnement: dans la plaine, à une altitude de 65 m, à 8 km du littoral d'Ille-et-Vilaine — autant de critères qui shapent le parc.

Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.

Faut-il investir à Dinard en 2026 ?

Perle de la Côte d'Émeraude, Dinard mêle patrimoine balnéaire victorien, équipements de haut niveau et attractivité touristique durable. Ce profil d'exception se reflète dans des prix immobiliers élevés, alimentés par une demande extérieure. Investir ici en 2026 suppose de naviguer entre opportunités locatives et faible rentabilité immédiate.

5 286 €/m² prix médian
-3,1 % sur un an
335 transactions 2026

Station balnéaire la plus chère d'Ille-et-Vilaine, Dinard concentre une attractivité et une pression immobilière exceptionnelles, portées par une clientèle extérieure.

Verdict

➤ Un marché de prestige réservé aux investisseurs patients, visant un actif de qualité sur le littoral breton, plus qu'une rentabilité immédiate.

Rendement faible
Risque modéré
Horizon long terme
Stratégie investissement locatif
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Points clés

  • ✓ Correction de -4,0 % : point d'entrée potentiel
  • ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT : 8,8/10)
  • ✓ Demande locative soutenue (IOL : 7/10)
  • ⚠ Accessibilité catastrophique pour les locaux (IAI : 0,3/10)
  • ⚠ Rendements locatifs très faibles (brut < 3 %)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✓ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Dinard se positionne parmi les 10 % des communes françaises les plus chères, avec un prix médian de 5 286 €/m².
  • Le prix au mètre carré est deux fois plus élevé que la médiane départementale, creusant un écart abyssal.
  • Sur le littoral breton, son attrait résidentiel et touristique la place au même niveau que les stations les plus cotées.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Dinard

Le marché de Dinard est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.

Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 2,9 %.

Indices immobiliers de Dinard

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

9,6

Indice de Pression Immobilière

Très élevé

Une pression immobilière extrême (9,6/10) confirme un marché tendu où la demande, souvent extérieure, surpasse l'offre.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
100
Années de revenu pour acheter 70 m²
100
% de résidences secondaires
99
Croissance démographique (5 ans)
77
Densité de population
99
2,7

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Avec 0,3/10, l'accessibilité est quasi nulle pour les résidents : le marché est porté par des acheteurs aux revenus supérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
0
% de propriétaires
0
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
18
7,2

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Un score de 7/10 indique une demande locative solide, portée par les actifs et retraités attirés par le cadre de vie.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
96
% résidences secondaires (demande saisonnière)
99
Croissance démographique (5 ans)
77
Capacité touristique / population
84
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
0
6,1

Indice de Pression Touristique Immobilière

Élevé

Une pression touristique modérée (5,3/10) permet d'envisager une location saisonnière, sans surchauffe excessive.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
99
Capacité touristique / population
84
% de logements vacants
30
Faible densité (proxy isolement touristique)
1

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 5472,4 — Percentile dept : 100/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 14,8 — Percentile dept : 100/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 44,3 — Percentile dept : 99/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 77/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 1346,5 — Percentile dept : 99/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 14,8 — Percentile dept : 0/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 28,6 — Percentile dept : 0/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 8,2 — Percentile dept : 18/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 43,7 — Percentile dept : 96/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 44,3 — Percentile dept : 99/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 77/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 84/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 5472,4 — Percentile dept : 0/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 44,3 — Percentile dept : 99/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 84/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 4,8 — Percentile dept : 30/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 1346,5 — Percentile dept : 1/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Dinard : opportunités et risques

Investir à Dinard en vue d'un rendement locatif élevé est un pari perdu d'avance : les rendements bruts, autour de 2,8 %, sont parmi les plus faibles de la région. La taxe foncière élevée (51,93 %) et les charges de gestion rognent encore ce rendement, qui devient marginal en net. La stratégie locative classique n'est donc viable qu'en complément d'un objectif de plus-value à long terme ou de diversification d'un patrimoine.

En revanche, l'attractivité résidentielle et touristique ouvre la voie à des montages plus sophistiquiqués. La location saisonnière, facilitée par une pression touristique modérée (IPTI : 5,3/10) et la présence de 16 hébergements touristiques, peut dégager des revenus supérieurs, notamment pour les biens bien situés et rénovés. Attention néanmoins au parc ancien : 13 % de passoires thermiques (F/G) imposent des travaux de rénovation énergétique sous peine d'interdiction de location.

La clé d'un investissement réussi réside dans la sélection du bien. Privilégiez les appartements rénovés, de taille modeste (autour de 50 m²), dans les quartiers proches du centre et des commerces, où la demande locative annuelle est la plus forte. Évitez les biens nécessitant de lourds travaux dans un contexte où les marges de rentabilité sont déjà étroites.

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Données du marché immobilier à Dinard

DVF, loyers, permis, analyse expert

Avec un prix médian de 5 286 €/m², Dinard se positionne comme le marché le plus cher d'Ille-et-Vilaine, selon les données DVF 2024. Cette valorisation s'explique par un cocktail rare : un cadre patrimonial exceptionnel (9 monuments historiques), une densité d'équipements et de services digne d'une ville bien plus grande (ICS : 9,3/10), et une proximité immédiate avec l'aéroport et la gare TGV de Saint-Malo. Néanmoins, cette attractivité a un coût : l'accessibilité pour les ménages locaux est quasi nulle, avec un IAI à 0,3/10.

L'évolution des prix sur cinq ans est éloquente : une hausse de près de 27 % entre 2020 et 2022, suivie d'une très légère décrue en 2024 (-4 %). Cette correction, commune à de nombreux marchés tendus, ne remet pas en cause le socle de valorisation de la commune mais pourrait offrir des opportunités de négociation. Le marché est structuré par une forte proportion de résidences secondaires (44,3 %), ce qui limite le turnover mais maintient une demande locative annuelle et saisonnière solide.

La composition du parc, où les maisons individuelles restent majoritaires (48,6 %), et le profil démographique vieillissant (âge médian de 60,6 ans) dessinent un marché double. D'un côté, une demande de standing pour des biens familiaux ou de prestige ; de l'autre, un segment locatif actif porté par les petits appartements, souvent mieux adaptés aux retraités et aux travailleurs attirés par le télétravail dans un cadre idyllique.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Dinard Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Selon les données DVF, les prix médians à Dinard ont bondi de 21 % entre 2020 et 2022, passant de 4 500 à 5 723 €/m². Après un pic en 2022, le marché s'est stabilisé en 2023 puis a amorcé une correction de -4 % en 2024. Cette baisse modérée suit la tendance nationale et pourrait offrir un point d'entrée relatif. Sur la période, les appartements restent systématiquement plus chers que les maisons, un écart qui reflète la forte demande pour des biens plus faciles à louer ou à occuper en résidence secondaire. Comparé aux communes similaires du département, l'écart de prix demeure abyssal, confirmant le statut à part de cette station balnéaire.

Évolution du marché immobilier de Dinard

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Sur cinq ans, le prix médian de Dinard évolue de +9,6 %, passant de 4 823 à 5 286 €/m²; 335 ventes ont été enregistrées en 2025.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 5 013 €/m²
Surface médiane 94 m²
Transactions 148
Appartements
Prix médian 5 577 €/m²
Surface médiane 48 m²
Transactions 187

Indicateurs clés du marché

-3,1 %
Variation annuelle prix/m² ?
2,9 %
Rendement locatif apparts ?
2,9 %
Rendement locatif maisons ?
29,6 %
Taux d'effort ?
Effort modéré

Achat type — prix total estimé

471 222 €
Maison 94 m² ?
Mensualité ~2 733 €/mois (20 ans, 3,5 %)
267 696 €
Appartement 48 m² ?
Mensualité ~1 553 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Avec un prix médian de 5 743 €/m² pour un appartement de 50 m², l'investissement de base s'élève à environ 287 150 €. Le loyer moyen de 13,3 €/m²/mois génère un rendement brut de 2,8 %, qui chute à environ 1,5 % net après déduction des charges, de la vacance et d'une taxe foncière élevée (51,93 %). L'effort financier initial est considérable : il correspond à 11,1 années de revenu médian local. La rentabilité locative est donc faible, faisant reposer la viabilité du montage sur une éventuelle plus-value à la revente ou sur une stratégie de location saisonnière plus rémunératrice.

Acheter vs Louer — appartement 48 m²

1 553 €/mois
Mensualité crédit ?
640 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 913 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

18,2 ans
Pour une maison ?
10,3 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

13,3 €/m²
Loyer médian appartements ?
10,5 - 16,9 €/m²
12,3 €/m²
Loyer médian maisons ?
9,7 - 15,5 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Répartition des ventes

44,2 % de maisons et 55,8 % d'appartements parmi les 335 transactions enregistrées.

Les appartements concentrent 55,8 % des mutations, pour un prix médian de 5 013 €/m² (maisons) contre 5 577 €/m² (appartements).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 335 148 187
Prix médian/m² 5 286 € 5 013 € 5 577 €
Prix moyen/m² 5 957 €
Surface médiane – 94 m² 48 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 398 4 823 €
2022 348 5 602 €
2023 293 5 616 €
2024 289 5 454 €
2025 335 5 286 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction à Dinard est soutenue, avec 796 logements autorisés sur les cinq dernières années, marquant une hausse de 20 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette tendance répond à une pression démographique tangible (+6,1 % de population en cinq ans) et à une forte demande. Toutefois, le rythme de construction réel semble modéré, avec seulement 20 logements autorisés en 2024, évitant un risque immédiat de sur-offre. L'offre neuve, souvent plus énergétiquement performante, vient moderniser un parc où près de 21 % des logements ont été construits avant 1945, et peut attirer une clientèle exigeante.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Cumul sur la période observée: 2 982 autorisations et 3 820 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 128 %.

Vacance longue durée à Dinard

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

646 logements vacants au total
249 vacants depuis plus de 2 ans 38,5 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Dinard (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Sur les 5 dernières années, 669 logements ont été autorisés à à Dinard, -7 % par rapport au cycle précédent.

669 logements autorisés sur 5 ans
31 en 2025 dernière année connue
-7 % vs 5 années précédentes tendance

Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.

Fourchettes de loyers à Dinard

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 10,5 €/m²
Médian 13,3 €/m²
Haut 16,9 €/m²
Écart de 6,4 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 9,7 €/m²
Médian 12,3 €/m²
Haut 15,5 €/m²
Écart de 5,8 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Dinard

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (48 m²)
~1 993 €/an
soit ~3,1 mois de loyer par an
Pour une maison type (94 m²)
~3 590 €/an
soit ~3,1 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 51,93 % Moyenne dept : 43,79 % +8,14 pt Moyenne France : 43,01 % +8,92 pt
Taxe d'habitation (rappel) 29,90 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

51,66 % 2021
51,63 % 2022
51,89 % 2023
51,93 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (51,93 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net à Dinard chute d'environ 1,3 point par rapport au brut. La taxe foncière, à 51,93 % du taux voté, représente une charge significative sur ce marché au prix au m² élevé. Il faut aussi provisionner la vacance locative, plus probable dans une commune où 44,3 % des logements sont des résidences secondaires, et les frais de gestion. Pour une copropriété, les charges courantes s'ajoutent. Enfin, anticipez des travaux : 13 % du parc est classé F ou G (passoires), et la loi Climat impose des rénovations d'ici 2028 pour les logements les plus énergivores.

Performance énergétique du parc à Dinard

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 004 diagnostics analysés (ADEME)

Distribution DPE à Dinard: classe C en tête, 13,2 % de biens énergivores (F/G).

Classe dominante C
Passoires thermiques 13,2 % F + G
Conso moyenne 208 kWh/m²/an

Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.

La performance énergétique du parc dinardais est relativement bonne avec une classe dominante C (207 kWh/m²/an), mais cache des disparités. Environ 13 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F et G). Pour un acquéreur, cela représente un risque réglementaire et financier : la loi interdit la location des passoires à partir de 2025 (G), 2028 (F) et impose une rénovation globale pour toute vente d'un logement classé G ou F à partir de 2034. Un bien mal classé verra sa valeur décroître et nécessitera un budget travaux conséquent.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les petits appartements (studios, T2) en centre-ville ou à proximité des plages sont les plus adaptés à la location saisonnière courte durée. Pour de la location longue durée à des résidents principaux, les maisons de ville ou les appartements T3 avec places de parking seront privilégiés. Attention au parc ancien : 20,7 % des logements datent d'avant 1945 et 13,0 % sont classés F ou G (passoires), impliquant des travaux de rénovation énergétique obligatoires.

Quelles zones cibler à Dinard ?

Le centre historique et le front de mer (Promenade du Clair de Lune) offrent le plus fort potentiel locatif saisonnier mais aussi les prix d'acquisition les plus élevés. Les quartiers un peu en retrait (Saint-Énogat, Prieuré) peuvent présenter un meilleur équilibre prix/loyer. La proximité immédiate de la gare TGV de Saint-Malo (4,1 km) est un atout pour attirer des locataires longue durée travaillant à Rennes ou Paris.

Calculateur de rendement à Dinard

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Dinard

Le principal risque est la vacance hors saison, dans un marché où 44,3 % des logements sont des résidences secondaires. Une gestion locative active est cruciale. La taxe foncière, à 51,93 %, pèse sur la rentabilité nette. Enfin, la future réglementation sur les passoires thermiques (interdiction de location des logements classés G en 2025, F en 2028) concerne 13,0 % du parc, un risque financier à intégrer dès l'acquisition.

Cas pratique : un investissement type à Dinard

Pour un appartement type de 50 m² à Dinard, comptez environ 287 150 € à l'achat. Au loyer moyen de 13,3 €/m², cela génère 665 € de revenus mensuels bruts, soit un rendement brut de 2,8 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 1 400 €/an), des charges, de la gestion et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe à environ 1,5 %. Avec un crédit sur 20 ans et un apport de 20 %, l'effort résiduel mensuel serait légèrement positif.

Erreurs à éviter quand on investit à Dinard

  • Négliger la taxe foncière, élevée à 51,93 % du taux de référence.
  • Oublier de provisionner la vacance locative en ville saisonnière.
  • Sous-estimer les coûts de rénovation sur un parc ancien (20,7 % d'avant 1945).
  • Ignorer la loi Climat qui interdit bientôt la location des passoires.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché de Dinard, très lié au tourisme, connaît une saisonnalité marquée. Les ventes se concentrent souvent au printemps et en début d'automne, lorsque les résidents secondaires sont présents. Vendre entre avril et juin permet de capter cette clientèle. Acheter en hiver peut offrir des opportunités de négociation, avec moins de concurrence. Notez que la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est payable en septembre : cela peut influencer les vendeurs en difficulté de trésorerie en fin d'été.

Le saviez-vous ?

  • 44,3 % des logements sont des résidences secondaires, signe d'une forte attractivité touristique.
  • L'aéroport de Dinard-Pleurtuit-Saint-Malo n'est qu'à 5 km, un atail pour une clientèle mobile.
  • La commune compte 9 monuments historiques protégés, comme le Grand Hôtel.

S'installer à Dinard : cadre de vie et logement

S'installer à Dinard, c'est choisir un cadre de vie d'exception, labellisé par son patrimoine architectural et sa situation sur la Rance. La commune offre une gamme d'équipements et de services très complète (581 équipements au total) pour une population d'environ 10 000 habitants, avec une forte densité de commerces, de services de santé (160) et d'établissements scolaires. La connectivité est excellente, avec 92 % de couverture fibre, un atout majeur pour les télétravailleurs.

Le profil démographique, marqué par une population âgée (indice de vieillissement de 583), confère à la ville une atmosphère paisible et bien entretenue. L'environnement est cependant soumis à huit risques naturels recensés, principalement liés au littoral (submersion, érosion). La présence de cinq arrêtés catastrophes naturelles historiques rappelle que l'assurance habitation spécifique est nécessaire. Malgré cela, l'attrait reste fort, soutenu par un climat océanique doux et des liaisons rapides vers Saint-Malo et Rennes.

Carte du marché immobilier à Dinard

Dinard et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Dinard

11,9 °C
Température moyenne ?
1 733 h
Ensoleillement ?
752 mm
Précipitations ?
21 j
Jours de gel/an ?

Le climat dinardais, avec une température moyenne de 11,9 °C et 752 mm de pluie annuels, est typiquement océanique tempéré. Les hivers sont doux et les étés frais, avec des vents marins fréquents. Ce profil convient particulièrement aux personnes recherchant un air vivifiant et évitant les fortes chaleurs estivales. L'ensoleillement, modéré, est compensé par la beauté des paysages côtiers. Ce cadre attire une population âgée (âge médian de 60,6 ans) et des résidents secondaires en quête de quiétude hors saison.

À qui s'adresse Dinard ?

Dinard s'adresse principalement aux retraités et pré-retraités (51,2 % de la population a 60 ans et plus) en quête de calme et de cadre marin, ainsi qu'aux ménages aisés cherchant une résidence secondaire de prestige. Les jeunes actifs travaillant dans le bassin malouin peuvent aussi y trouver leur compte, à condition d'accepter des surfaces réduites. Les familles sont moins présentes (seulement 20,7 % de moins de 30 ans).

Avantages et limites à Dinard

✓ Points forts

  • Cadre de vie exceptionnel avec front de mer et patrimoine architectural
  • Accès aisé à Saint-Malo et à ses emplois via la gare TGV à 4,1 km
  • Équipements et services nombreux (581 équipements) pour une petite ville
  • Environnement sécurisant avec une criminalité très faible (indice ICS 9,3/10)
  • Parc immobilier de qualité, avec seulement 13,0 % de passoires thermiques

− À prendre en compte

  • Prix au m² très élevés, environ 2,5 fois supérieurs à la moyenne régionale
  • Population vieillissante (âge médian 60,6 ans) et faible part de jeunes
  • Animation très saisonnière, ville calme voire endormie en hiver
  • Risques naturels recensés (inondations, submersions) et taxe foncière élevée (51,93 %)

Composition du parc immobilier à Dinard

11 977 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Composition mixte: 5 793 maisons et 6 139 appartements à à Dinard.

50,8 % Résidences principales 6 088 logements
44,3 % Résidences secondaires 5 308 logements
4,8 % Logements vacants 580 logements
56,3 % Propriétaires de leur résidence

Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.

Le parc de Dinard se caractérise par une forte proportion de résidences secondaires (44,3 %) et de propriétaires occupants (56,3 %). Ce double phénomène indique un marché à deux visages : stable et ancré pour les résidents principaux, mais avec une partie importante de biens sujette à une occupation saisonnière et potentiellement à une plus grande rotation. Seulement 4,8 % des logements sont vacants, signe d'une pression relativement soutenue. La répartition presque égale entre maisons (48,6 %) et appartements (51,4 %) offre un choix diversifié, des villas aux immeubles de front de mer.

Ancienneté du parc à Dinard

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 924 logements).

  • Avant 1919 10,4 % 615 logts
  • 1919-1945 10,3 % 610 logts
  • 1946-1970 15,1 % 896 logts
  • 1971-1990 29,7 % 1 757 logts
  • 1991-2005 20,8 % 1 234 logts
  • 2006-2019 13,7 % 812 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Dinard

581 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

137 Commerces
215 Services
160 Santé
26 Sports et loisirs
14 Enseignement
22 Tourisme
7 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Dinard

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Faible Zone 2/5
Risques naturels recensés 8 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 5 catastrophes naturelles déclarées

Dinard présente un risque sismique faible et un potentiel radon faible. Cependant, 8 risques naturels sont recensés, dont inondation, submersion marine et mouvement de terrain. Cinq arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. Consultez obligatoirement le Plan de Prévention des Risques (PPR) en mairie ou sur Géorisques avant tout achat, notamment pour les biens en bord de mer ou en falaises. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité, le coût des assurances et les possibilités de travaux d'extension.

Cas pratique : un achat type à Dinard

Pour une maison familiale type de 98 m² (au prix médian de 5 072 €/m²), comptez environ 497 056 € hors frais de notaire. Cela représente l'équivalent de 19 années du revenu médian local (25 920 €). Avec un apport de 10 % (49 706 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 2 500 €.

Erreurs à éviter quand on achète à Dinard

  • Oublier de consulter le PPR pour les risques de submersion marine.
  • Ne pas vérifier le DPE avant l'offre, sous peine de grosses dépenses.
  • Surévaluer son budget sans tenir compte des assurances risques naturels.
  • Négliger l'impact des charges de copropriété en immeuble ancien.

Points clés à retenir à Dinard

  • Prix médian à 5 286 €/m², en baisse de 4 % sur un an.
  • Rendement brut locatif faible : 2,8 % pour les apparts, 2,9 % pour les maisons.
  • Climat océanique doux (11,9 °C de moyenne) et venté.
  • Les appartements (5 577 €/m²) sont plus chers que les maisons (5 013 €/m²).
  • Rendement net estimé à environ 1,5 % après charges et taxe foncière.
  • Parc de logements : 48,6 % de maisons, 51,4 % d'appartements.
  • La vue et la proximité de la mer sont des critères majeurs de valorisation.
  • Un bien type coûte 287 150 € pour un appart, 497 056 € pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Dinard ?

À Dinard, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation et de sa vue. La proximité immédiate du front de mer, du centre-ville commerçant ou des équipements comme l'école (7 établissements) fait grimper le prix. Pour une maison, la superficie du terrain et l'exposition sud-ouest sont primordiales. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus : un bien rénové et bien isolé (classe A, B ou C) se vendra avec une décote bien moindre. Dans les copropriétés, l'étage et la présence d'un ascenseur sont déterminants. Enfin, la rareté relative du neuf (seulement 20 logements autorisés en 2024) valorise les biens récents.

Estimation indicative d'une maison à Dinard

Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

496 884 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un professionnel local maîtrise les micro-marchés de Dinard : la côte, le centre, les quartiers résidentiels. Il valorisera précisément des atours invisibles sur les données agrégées : qualité des matériaux, charme architectural, exposition aux embruns, règlement de copropriété. Son estimation tient compte de l'état réel et des travaux à prévoir, bien au-delà d'un simple prix au m². Enfin, son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, souvent extérieurs, et de négocier efficacement. Une estimation automatique, basée sur des moyennes, peut sous-évaluer un bien exceptionnel ou surestimer un bien à problèmes.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser uniquement sur le prix médian au m², très variable selon la rue.
  • Oublier de valoriser une vue dégagée ou une proximité immédiate de la mer.
  • Ne pas actualiser le prix face à la baisse récente des prix (-4 %).
  • Sous-estimer la décote d'un bien mal classé énergétiquement (DPE F ou G).

Investir à Dinard : passer à l'action

Les donnîs DVF dessinent les contours du marché, mais la réussite d'une acquisition à Dinard repose sur une connaissance intime des quartiers et de la valeur réelle des biens. Un professionnel implanté localement est indispensable pour identifier la perle rare et négocier au juste prix.

L'attrait de Dinard est réel, mais le bon investissement se niche dans le détail du bien et du quartier.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Dinard

    Quel est le prix immobilier moyen à Dinard ?

    En 2024, le prix médian à Dinard est de 5 286 €/m². Les appartements, majoritaires dans les transactions, atteignent 5 577 €/m² médian, tandis que les maisons sont à 5 013 €/m². Les prix varient fortement selon la localisation et la vue.

    Est-ce le bon moment pour investir à Dinard ?

    Le marché a connu une correction de -4 % en 2024 après plusieurs années de hausse, ce qui peut représenter un point d'entrée relatif. Toutefois, les rendements locatifs sont faibles (2,8 % brut). L'investissement est pertinent pour une stratégie de long terme ou de location saisonnière, moins pour du rendement immédiat.

    Dinard est-elle plus chère que ses voisines ?

    Oui, et de loin. Dinard est environ 60 % plus chère que des communes comme Ploufragan ou Trégueux, et 35 % plus chère que Granville. Cet écart s'explique par son statut de station balnéaire prestigieuse et la qualité de ses services.

    Quel rendement locatif espérer à Dinard ?

    Le rendement locatif brut moyen est de 2,8 % pour un appartement et 2,9 % pour une maison. Après déduction des charges (taxe foncière élevée, gestion, vacance), le rendement net avoisine 1,5 %. La location saisonnière peut améliorer ces chiffres.

    Quels sont les quartiers à privilégier à Dinard ?

    Le centre-ville historique et les quartiers en front de mer (comme la plage de l'Écluse) sont les plus recherchés. Les secteurs proches de la gare TGV de Saint-Malo (4,1 km) et bien desservis par les commerces offrent un bon compromis entre calme et accessibilité pour la location annuelle.

    Marché immobilier des communes voisines

    Avec un prix au m² plus de 60 % supérieur à celui de Ploufragan ou Trégueux, l'écart de valorisation de Dinard reflète son statut de valeur refuge littorale, offrant un effet de levier sur la qualité du patrimoine et des services.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Dinard.

    Communes limitrophes de Dinard

    Dinard est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    5 286 €/m² Prix médian à Dinard
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Marché haut de gamme: 5 286 €/m² à Dinard en médiane, +91,1 % comparé à la moyenne départementale. Dans l'Ille-et-Vilaine, Dinard appartient au top 1 % des communes les plus chères au m².

    Le marché immobilier de Dinard est en hausse progressive: +9,6 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 663 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année, le prix médian recule de -3,1 % — un retournement à surveiller.

    Côté typologie, les deux marchés coexistent à Dinard — maisons à 5 013 €/m² pour 94 m² en surface médiane, appartements à 5 577 €/m² pour 48 m². Le bien médian (94 m² à 471 222 €) équivaut à 18,2 années de revenu médian au niveau communal.

    Loyers observés à Dinard: 13,3 €/m²/mois pour un appartement, 12,3 €/m²/mois pour une maison. Le ratio loyer / prix ressort à 2,9 %: rendement brut limité, cohérent avec un marché de valorisation long terme. Avec 44,3 % de résidences secondaires, Dinard est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.

    La construction neuve est soutenue à Dinard: 669 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 134 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 72 % des autorisations de la période).

    Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Dinard est une commune des côtes armoricaines. Dinard est à 8 km du littoral d'Ille-et-Vilaine, dans la plaine, à une altitude de 65 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.

    Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 6 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Dinard

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    Communes voisines

    Pleurtuit 35730 7 167 hab. 5,9 km Saint-Lunaire 35800 2 768 hab. 4,1 km La Richardais 35780 2 664 hab. 3,2 km