01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 258 logements dont 5 021 résidences principales, 75 résidences secondaires et 162 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 021 | 95,5 % |
| Résidences secondaires | 75 | 1,4 % |
| Logements vacants | 162 | 3,1 % |
Le graphique détaille la structure des 5 258 logements: 95 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 3 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 237 | 4,8 % |
| 1919-1945 | 60 | 1,2 % |
| 1946-1970 | 369 | 7,4 % |
| 1971-1990 | 1 177 | 23,7 % |
| 1991-2005 | 1 324 | 26,7 % |
| 2006-2019 | 1 801 | 36,3 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2019 domine (36 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 5 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 191 | 3,8 % |
| 2 pièces | 732 | 14,6 % |
| 3 pièces | 746 | 14,9 % |
| 4 pièces | 676 | 13,5 % |
| 5 pièces ou plus | 2 676 | 53,3 % |
Le parc compte 4,6 pièces en moyenne par logement, avec 53 % de logements de cinq pièces ou plus et 18 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 339 | 4 977 | 5 258 |
| Rés. principales | 4 143 | 4 774 | 5 021 |
| Rés. secondaires | 32 | 50 | 75 |
| Vacants | 164 | 153 | 162 |
La part de propriétaires atteint 54,3 % à Ploërmel, commune de 10 163 hab. à 52 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 112 | 62,0 % |
| Locataires (privé) | 1 334 | 26,6 % |
| Locataires HLM | 528 | 10,5 % |
| Logés gratuitement | 48 | 1,0 % |
La répartition du parc occupé: 62,0 % de propriétaires, 37,1 % de locataires, dont 11 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 426 | 48,3 % |
| Fioul | 332 | 6,6 % |
| Électricité | 1 805 | 35,9 % |
| Gaz bouteille | 23 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 435 | 8,7 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (48 %), 36 % pour électricité et 9 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 685 |
| 2 à 4 ans | 1 125 |
| 5 à 9 ans | 977 |
| 10 ans ou plus | 2 235 |
| Total ménages | 5 021 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 987 |
| Sous-occupation modérée | 902 |
| Sous-occupation accentuée | 808 |
| Suroccupation modérée | 215 |
| Suroccupation accentuée | 40 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 347 | 6,9 % |
| 1 voiture | 2 222 | 44,3 % |
| 2 voitures ou plus | 2 453 | 48,9 % |
Ventilation par équipement automobile: 7 % sans véhicule, 44 % mono-motorisés, 49 % multi-motorisés. Par ailleurs, 87,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 673 | 606 | 10 | 57 |
| 1975 | 1 068 | 997 | 14 | 57 |
| 1982 | 1 482 | 1 412 | 23 | 47 |
| 1990 | 1 876 | 1 784 | 43 | 49 |
| 1999 | 3 033 | 2 899 | 60 | 74 |
| 2006 | 3 341 | 3 220 | 45 | 76 |
| 2011 | 4 339 | 4 143 | 32 | 164 |
| 2016 | 4 977 | 4 774 | 50 | 153 |
| 2022 | 5 258 | 5 021 | 75 | 162 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 673 à 5 258, soit +681 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 206 | 258 | 256 | 309 | 342 | 166 |
| Dont vacants > 2 ans | 38 | 40 | 46 | 57 | 59 | 81 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 26 | 1,4 % |
| Classe B | 161 | 8,5 % |
| Classe C | 1 141 | 59,9 % |
| Classe D | 395 | 20,7 % |
| Classe E | 106 | 5,6 % |
| Classe F | 52 | 2,7 % |
| Classe G | 23 | 1,2 % |
La classe C domine avec 60 % des diagnostics, et 70 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 425 | 22,3 % |
| Classe B | 508 | 26,7 % |
| Classe C | 726 | 38,1 % |
| Classe D | 158 | 8,3 % |
| Classe E | 46 | 2,4 % |
| Classe F | 31 | 1,6 % |
| Classe G | 10 | 0,5 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 38 %, 87 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 225 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 245 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 170 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 166 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 129 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 71 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 71 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 245 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 25 | 1 |
| Classe B | 42 | 119 |
| Classe C | 274 | 867 |
| Classe D | 145 | 250 |
| Classe E | 73 | 33 |
| Classe F | 39 | 13 |
| Classe G | 14 | 9 |
Côté maisons, la dominante est C (172 kWh/m²/an); côté appartements, C (145).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 10 |
| T2 | 192 |
| T3 | 244 |
| T4 | 133 |
| T5+ | 26 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Pacé (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
D'après l'INSEE (2022), Pacé dispose de 5 258 logements, dont 95,5 % sont des résidences principales. Habitat à dominante pavillonnaire — 60,3 % de maisons, 39,7 % d'appartements complètent l'offre. Pacé est caractéristique du tissu communal breton, dans la plaine, à une altitude de 36 m.
Majorité de propriétaires à Pacé (62,0 %), complétée par 37,1 % de locataires. Part du parc social: 10,5 % des résidences principales. Le constat SRU est sévère pour Pacé: carence avérée, 17,6 % contre 20,0 % requis.
Construction récente dynamique: 36,3 % des logements de Pacé ont été bâtis depuis 2006. Sur le plan énergétique, de Pacé, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 154 kWh/m²/an. Le gaz de ville équipe 48,3 % des logements occupés à titre principal.
Croissance observée du parc résidentiel de Pacé: +5,6 % entre 2016 et 2022. 48,9 % des ménages de Pacé disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Pacé est caractéristique du tissu communal breton. Le cadre géographique dans la plaine, à une altitude de 36 m nuance les caractéristiques du parc local.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Pacé en 2026 ?
Intégrée à Rennes Métropole, Pacé bénéficie d'une dynamique économique régionale solide et d'un cadre de vie très servi. Avec un parc de logements majoritairement récent (36,3 % construits après 2006) et une population jeune (âge médian 39,9 ans), la commune attire les actifs. Faut-il pour autant investir en 2026 ?
Avec un indice d'attractivité territoriale de 6,7/10, Pacé se positionne au-dessus de la moyenne départementale, confirmant son statut de commune attractive de Rennes Métropole.
Verdict
➤ Investir à Pacé reste réservé aux budgets solides, avec un potentiel locatif correct mais une accessibilité dégradée.
Points clés
- ✓ Hausse annuelle des prix de 4,8 %
- ✓ Rendement locatif correct pour les appartements
- ✓ Services très développés (ICS 9/10)
- ⚠ Accessibilité très faible : IAI 1,2/10
- ⚠ Rendement net faible après charges
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 550 €/m², Pacé se situe au-dessus de la moyenne nationale pour les communes de sa catégorie.
- Le prix au m² à Pacé est supérieur de 23 % à celui de Liffré, une commune comparable d'Ille-et-Vilaine.
- Le rendement locatif des appartements à Pacé (4,3 %) est supérieur à celui observé dans les grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier à Pacé
Acheter demande un effort important : 8,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Pacé : opportunités et risques
Investir à Pacé en 2026 présente un profil mitigé. Le rendement brut des appartements (4,3 %) est correct, mais le net tombe à environ 2,6 % après déduction des charges, dont une taxe foncière à 39,13 %. La faible part de passoires thermiques (3,9 %) et la classe énergétique dominante C réduisent le risque réglementaire, un atout face à la loi Climat et Résilience.
Le marché locatif bénéficie d'une demande structurée par la présence de 1 289 entreprises et d'une population active, mais le taux de vacance (3,1 %) et la faible proportion de logements sociaux (13 %) indiquent un parc tendu. L'offre neuve (385 logements autorisés sur 5 ans) pourrait toutefois accroître la concurrence locative à moyen terme.
L'accessibilité très faible (IAI 1,2/10) et le prix d'entrée élevé (172 800 € pour un appartement type) réservent cet investissement aux portefeuilles solides. La stratégie la plus cohérente reste le locatif annuel en appartement, en visant une clientèle d'actifs attirés par les 395 équipements et la connexion fibre à 91,2 %.
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Données du marché immobilier à Pacé
DVF, loyers, permis, analyse expertSelon les données DVF 2024, le marché de Pacé affiche une hausse de 4,8 % en un an, portant le prix médian à 3 550 €/m². Cette progression, après la légère correction de 2023, confirme la résilience de la demande dans cette commune bien reliée à Rennes (gare TGV à 8,9 km). Le volume de transactions (162) reste soutenu, avec une répartition équilibrée entre maisons et appartements.
La comparaison avec les communes voisines est éloquente : Pacé est 21 % plus chère que Châteaugiron et 23 % au-dessus de Liffré, selon les transactions enregistrées. Cet écart s'explique par un indice de confort de services exceptionnel (9/10) et une intégration à Rennes Métropole, mais il grève l'accessibilité, déjà notée comme très faible (IAI 1,2/10).
Le contexte démographique, avec une croissance de 6 % sur dix ans et un taux d'emploi de 71,1 %, soutient le marché. Toutefois, le taux de chômage (8 %) et le revenu médian (28 450 €) limitent la solvabilité locale, indiquant que la demande est en partie portée par des actifs extérieurs à la commune.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Pacé Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, le prix médian à Pacé a progressé de 19,8 %, passant de 2 963 €/m² à 3 550 €/m². Après une correction modérée de -3,1 % en 2023, le marché a rebondi en 2024 avec une hausse de 4,8 %, confirmant la résilience de la demande. Cette trajectoire place Pacé parmi les communes les plus dynamiques d'Ille-et-Vilaine, dépassant largement la progression observée dans les communes voisines comme Châteaugiron ou Liffré. La comparaison maisons/appartements révèle une quasi-parité des prix médians (3 174 €/m² contre 3 400 €/m²), un écart réduit qui souligne l'attrait des appartements pour les investisseurs locatifs. Pour un acheteur en 2026, cette évolution suggère un marché mature où les opportunités de plus-value court terme sont limitées, mais où la valeur patrimoniale reste solide.
Évolution du marché immobilier de Pacé
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 133 transactions en 2025 et affiche une évolution de +8,1 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 333 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Avec un prix médian de 3 550 €/m², acquérir une maison type de 107 m² à Pacé représente un investissement de 377 603 €, soit 13,3 années de revenu médian local. Pour un appartement de 48 m² à 172 800 €, l'effort est réduit à 6,1 années de revenu. Les loyers moyens (11,4 €/m²/mois pour les maisons, 12,8 €/m²/mois pour les appartements) génèrent des rendements bruts de 3,9 % et 4,3 % respectivement. Après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière à 39,13 %), le rendement net tombe autour de 2,4 %-2,6 %, soit une couverture partielle des mensualités d'emprunt. Dans le scénario standard d'un crédit à 4 % sur 20 ans avec 10 % d'apport, le loyer perçu couvre environ 65 % de la mensualité pour un appartement, laissant un effort net mensuel de l'ordre de 300 €. Cette configuration impose un apport personnel conséquent et une solvabilité robuste.
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
57,1 % de maisons et 42,9 % d'appartements parmi les 133 transactions enregistrées.
57,1 % maisons, 42,9 % appartements sur 133 ventes: le collectif pèse 42,9 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 133 | 76 | 57 |
| Prix médian/m² | 3 333 € | 3 174 € | 3 400 € |
| Prix moyen/m² | 3 338 € | ||
| Surface médiane | – | 131 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 157 | 3 084 € |
| 2022 | 161 | 3 433 € |
| 2023 | 132 | 3 389 € |
| 2024 | 112 | 3 302 € |
| 2025 | 133 | 3 333 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 385 logements ont été autorisés à Pacé, dont 49 en 2024. Cette tendance est en hausse de 85 % par rapport à la période quinquennale précédente, signe d'une accélération de la construction neuve portée par l'attractivité de la commune. Cette dynamique s'inscrit dans le contexte de Rennes Métropole, où la pression démographique (+6 % sur 10 ans à Pacé) soutient la demande. Le parc relativement récent (36,3 % des logements construits après 2006) et la part modeste de passoires thermiques (3,9 %) réduisent les risques liés à la rénovation énergétique. Pour l'investisseur, cette offre neuve représente à la fois une opportunité (biens aux normes, DPE performants) et un risque de concurrence sur le marché locatif, notamment pour les appartements anciens. La commune maîtrise son développement, avec une surface limitée (35 km²) et une densité déjà élevée (334,4 hab/km²).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 076 logements ont été autorisés et 1 360 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 66 %.
Vacance longue durée à Pacé
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Pacé (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 609 logements ont été autorisés à à Pacé, +193 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Pacé
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Pacé
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,13 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net à Pacé chute d'environ 1,7 point par rapport au brut, une marge d'érosion standard. Cette différence englobe la taxe foncière, élevée à 39,13 % du revenu cadastral, les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les travaux et la vacance locative. Dans une copropriété, prévoyez 0,5 à 1 €/m²/mois pour les charges courantes. Cette fiscalité locale et ces coûts fixes grèvent significativement la rentabilité finale, surtout sur des biens aux loyers modestes.
Performance énergétique du parc à Pacé
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 904 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Pacé: classe C en tête, 3,9 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier de Pacé est relativement performant avec une classe énergétique dominante C (153 kWh/m²/an). Seulement 3,9 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Cette situation limite le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs, mais la loi Climat reste à anticiper : les logements classés E devront être rénovés d'ici 2034. Un bien noté D ou pire représente donc un futur chantier obligatoire et un coût à intégrer dans le budget.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, particulièrement adaptés à la demande étudiante et jeune active, avec un loyer moyen de 12,8 €/m²/mois. Le parc ancien (36,3 % construits après 2006 seulement) peut présenter des enjeux de rénovation énergétique. Attention, 3,9 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), un risque réglementaire avec les lois Climat. Le neuf, en développement (385 logements autorisés en 5 ans), offre une garantie décennale et un DPE optimal, mais à un prix d'entrée plus élevé.
Quelles zones cibler à Pacé ?
Le centre-bourg historique, avec ses 4 monuments protégés, offre un cachet recherché. La proximité immédiate des gares (L'Hermitage - Mordelles à 4,3 km) et des axes routiers vers Rennes constitue un argument locatif fort. Les nouveaux quartiers en développement, résultat de la vigoureuse politique de construction (+85 % d'autorisations en 5 ans), attirent les familles. La desserte en fibre optique (91,2 % des logements) est un atout majeur pour attirer les profils professionnels et étudiants. Évitez les zones soumises aux PPRN (inondations) pouvant compliquer l'assurance.
Calculateur de rendement à Pacé
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Pacé
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net. La commune connaît une baisse démographique de 1 % sur 5 ans, un signal à surveiller. La future offre neuve (385 logements) pourrait, à terme, accroître la concurrence entre bailleurs. La taxe foncière (39,13 %) pèse sur la rentabilité nette. Enfin, le risque réglementaire lié au DPE est réel : 1774 diagnostics montrent une classe dominante C, mais 3,9 % de passoires F/G sont interdites de location à horizon 2028 et nécessiteront des travaux.
Erreurs à éviter quand on investit à Pacé
- Oublier la taxe foncière, à 39,13 % du revenu cadastral.
- Négliger les frais de copropriété dans les petites résidences.
- Surévaluer le loyer par rapport au marché local (12,8 €/m² pour un appart).
- Ne pas provisionner pour les travaux de mise aux normes (loi Climat).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Pacé suit le rythme classique de la région : une accélération nette au printemps (mars-juin) et une reprise en septembre-octobre après la pause estivale. Vendre au printemps maximise la visibilité auprès des familles souhaitant une entrée dans les écoles à la rentrée. Acheter en fin d'année (novembre-décembre) peut parfois permettre de négocier, les vendeurs pressés étant plus flexibles. Notez que la taxe foncière est exigible en septembre, un élément à anticiper dans votre budget si vous achetez en cours d'année.
Le saviez-vous ?
- Pacé abrite 4 monuments historiques protégés sur son territoire.
- 36,3 % des logements ont été construits après 2006, un parc récent.
- L'aéroport Rennes-Saint-Jacques n'est qu'à 9,1 km, pratique pour les voyageurs.
S'installer à Pacé : cadre de vie et logement
S'installer à Pacé, c'est bénéficier d'un cadre de vie très complet au sein de Rennes Métropole. La commune dispose de 395 équipements, dont 77 commerces, 182 services et 111 établissements de santé, assurant une autonomie quotidienne rare pour une ville de cette taille. La connexion numérique est excellente avec 100 % de couverture très haut débit et 91,2 % de foyers éligibles à la fibre.
Le tissu associatif et patrimonial est présent avec 4 monuments historiques protégés. La desserte est un atout majeur : la gare TGV de Rennes est à moins de 9 km, l'aéroport Rennes-Saint-Jacques à 9,1 km, et une gare TER à 4,3 km. Le climat océanique offre des précipitations modérées (691 mm/an) et une température moyenne de 12,4 °C.
Le parc de logements, majoritairement constitué de maisons (60,6 %), est récent (36,3 % construits après 2006) et énergétiquement performant. Les risques naturels sont faibles (radon et sismicité), mais la commune est concernée par deux PPR liés à la Vilaine, une réalité à intégrer lors de l'acquisition.
Carte du marché immobilier à Pacé
Pacé et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Pacé
Le climat de Pacé, avec une température moyenne de 12,4°C et 691 mm de pluie annuels, est typique de l'ouest intérieur. Les hivers sont doux et humides, les étés tempérés sans canicules marquées. Ce profil convient parfaitement à ceux qui redoutent les extrêmes climatiques, mais l'ensoleillement reste inférieur à la méditerranée. L'altitude faible (52 m) et l'éloignement relatif de la côte atténuent les vents forts, offrant un cadre agréable pour une vie en extérieur une grande partie de l'année.
À qui s'adresse Pacé ?
Pacé s'adresse principalement aux familles et aux primo-accédants actifs, attirés par les maisons avec jardin, la sécurité et la qualité des écoles (6 établissements). Les jeunes actifs travaillant à Rennes y trouvent aussi une alternative moins chère au cœur de métropole, surtout pour l'achat d'un premier appartement. Les retraités (21,7 % de 60 ans et plus) apprécient la tranquillité et la densité de services de santé. En revanche, les chercheurs de vie nocturne ou d'ultra-centralité pourront être frustrés par le caractère périurbain et la dépendance à la voiture pour certains déplacements.
Avantages et limites à Pacé
✓ Points forts
- Proximité de Rennes (9 km) et excellente desserte transport (TGV, TER, aéroport).
- Cadre de vie familial avec 60,6 % de maisons et nombreuses écoles.
- Équipements et services nombreux (395 au total) pour une autonomie quotidienne.
- Parc immobilier relativement récent (36,3 % construit après 2006) et bon DPE moyen (classe C).
- Fibre optique déployée à 91,2 % et couverture 5G.
− À prendre en compte
- Prix au m² élevé (3 550 €) pour la région, supérieur à plusieurs voisines.
- Taxe foncière sur le bâti élevée (39,13 % en 2024).
- Exposition à certains risques naturels (inondations) avec PPRN actifs.
Composition du parc immobilier à Pacé
5 258 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 3 173 maisons et 2 062 appartements à à Pacé.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Pacé affiche une structure de propriété classique des villes périurbaines : 62 % de propriétaires et une très faible part de résidences secondaires (1,4 %). La majorité des logements sont des maisons (60,6 %), signe d'un marché ancré dans l'accession à la pierre pour les familles. Le faible taux de vacance (3,1 %) et la prédominance des résidences principales indiquent un marché stable et peu spéculatif, où l'offre répond à une demande réelle de cadre de vie. La pression locative reste contenue.
Ancienneté du parc à Pacé
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 967 logements).
- Avant 1919 4,8 % 237 logts
- 1919-1945 1,2 % 60 logts
- 1946-1970 7,4 % 369 logts
- 1971-1990 23,7 % 1 177 logts
- 1991-2005 26,7 % 1 324 logts
- 2006-2019 36,3 % 1 801 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Pacé
395 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Pacé
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Pacé est soumis à deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs concernant les inondations de la Vilaine. La commune a connu 13 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondations et coulées de boue. La sismicité et le risque radon sont faibles. Pour tout achat, consultez obligatoirement l'état des risques (ESRIS) et le zonage du PPR pour vérifier si le bien est en zone exposée, ce qui peut impacter l'assurabilité, le prix et les possibilités de travaux.
Cas pratique : un achat type à Pacé
Une maison type de 107 m² à Pacé coûte environ 377 603 €. Avec un apport de 10 % (37 760 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 850 €. Cela représente environ 78 % du revenu médian local mensuel (soit 2 371 €), un effort important qui nécessite souvent deux revenus ou un apport plus conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Pacé
- Omettre de vérifier le zonage PPRi (inondations de la Vilaine).
- Acheter un bien classé F/G sans budgéter une lourde rénovation.
- Négliger la distance réelle aux commerces et écoles du secteur.
- Se fier uniquement au prix au m², qui varie selon la rue.
Points clés à retenir à Pacé
- Prix médian à 3 550 €/m², en hausse de 4,8 % en un an.
- Rendement brut locatif de 4,3 % pour les appartements, 3,9 % pour les maisons.
- Climat tempéré : moyenne annuelle de 12,4°C et 691 mm de pluie.
- Écart minimal entre prix maison (3 174 €/m²) et appartement (3 400 €/m²).
- Rendement net estimé à environ 2,6 % et 2,4 % après charges et taxes.
- Parc immobilier stable : 62 % de propriétaires, seulement 1,4 % de résidences secondaires.
- La construction neuve explose (+85 %), signe d'une forte attractivité.
- Un bien type coûte 377 603 € pour une maison, 172 800 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Pacé ?
À Pacé, le prix au m² masque d'importantes variations. La valeur est tirée par la proximité des commodités (6 établissements scolaires, 77 commerces) et de Rennes (gare TGV à 8,9 km). Un bien rénové (DPE A-C) se vendra avec une prime face à un bien énergivore. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition sont déterminantes. En appartement, l'étage et la vue comptent. L'état général (cuisine, sdb) peut créer un écart de 10 à 15 % sur le prix final. La fibre optique, disponible à 91,2 %, est devenue un critère attendu.
Estimation indicative d'une maison à Pacé
Pour une maison de 131 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
436 623 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise, fondée sur les données récentes du marché, est cruciale. À Pacé, où le premier quartile des prix est à 3 031 €/m² et le troisième à 16 333 €/m², une erreur d'analyse peut représister des dizaines de milliers d'euros. Une surévaluation risque de prolonger invendablement votre bien, surtout face à une offre neuve croissante (385 logements autorisés en 5 ans). À l'inverse, une sous-évaluation vous prive de capital. Utiliser une méthode professionnelle qui croise les transactions DVF, les caractéristiques de votre logement (surface, DPE, année de construction) et les atouts du quartier est indispensable pour se positionner stratégiquement.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique se base sur des moyennes, inadaptées aux micro-secteurs de Pacé. Un professionnel local connaît la valeur réelle d'une rue proche du bois de Soeuvres versus un quartier plus éloigné. Il évalue finement l'état du bien, l'orientation, les nuisances potentielles, et anticipe les objections des acheteurs. Son réseau lui permet de cibler les acquéreurs sérieux, souvent avant même la mise en ligne. Son expertise est surtout cruciale pour négocier : il défend votre prix face à des offres basses, en s'appuyant sur des arguments concrets et récents.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer avec un bien situé dans un autre quartier de Pacé.
- Ne pas actualiser l'estimation après des travaux d'amélioration.
- Sous-évaluer l'impact d'un DPE médiocre (E ou moins) sur le prix.
- Oublier de valoriser un accès rapide à la gare de Rennes (8,9 km).
Investir à Pacé : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Pacé en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition gagnante.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Pacé.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Pacé grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Pacé
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Pacé
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Pacé
Quel est le prix immobilier moyen à Pacé ?
Le prix médian à Pacé s'élève à 3 550 €/m² en 2024. Ce chiffre masque une grande dispersion : 50 % des transactions se situent entre 3 031 et 16 333 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Pacé ?
Le marché a rebondi de 4,8 % en 2024 après une correction en 2023. L'accessibilité est très faible (IAI 1,2/10), réservant l'investissement aux profils solides, notamment pour du locatif annuel en appartement.
Pacé est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Pacé est significativement plus chère que ses voisines comparables : +21 % par rapport à Châteaugiron et +23 % par rapport à Liffré, selon les transactions 2024.
Quel rendement locatif espérer à Pacé ?
Le rendement locatif brut est de 4,3 % pour les appartements et 3,9 % pour les maisons. Après charges, le net est d'environ 2,6 % et 2,4 %, d'après les indices locaux.
Quels sont les quartiers à privilégier à Pacé ?
Les secteurs les plus demandés sont généralement ceux proches des commerces et services, ainsi que les zones récentes bien desservies. Une analyse fine avec un professionnel local est indispensable, car la valeur varie fortement selon la rue et le type de bien.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Pacé affiche un prix médian de 3 550 €/m², des communes voisines comme Châteaugiron ou Liffré proposent des prix inférieurs de 20 % à 30 %, offrant un effet de levier plus intéressant pour l'investisseur en quête de plus-value.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Pacé.
Communes limitrophes de Pacé
Pacé est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 333 €/m², Pacé se place parmi les communes chères de l'Ille-et-Vilaine, au-dessus de la médiane départementale. La commune figure parmi les 5 % les plus chères de l'Ille-et-Vilaine au mètre carré.
Progression modérée: ++8,1 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 695 transactions (source DGFiP/DVF).
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Pacé — maisons à 3 174 €/m² pour 131 m² en surface médiane, appartements à 3 400 €/m² pour 62 m². Rapporté au revenu médian de Pacé, un logement de 131 m² (415 794 €) représente 14,6 années de ressources brutes.
Loyers observés à Pacé: 12,8 €/m²/mois pour un appartement, 11,4 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,5 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Les résidences secondaires représentent 1,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active à Pacé: l'équivalent de 122 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Pacé est caractéristique du tissu communal breton. Sur le plan physique, la commune est dans la plaine, à une altitude de 36 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.