01 Le parc de logements
Le parc comprend 11 977 logements dont 6 088 résidences principales, 5 308 résidences secondaires et 580 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 088 | 50,8 % |
| Résidences secondaires | 5 308 | 44,3 % |
| Logements vacants | 580 | 4,8 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 51 % de résidences principales, 44 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 11 977 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 615 | 10,4 % |
| 1919-1945 | 610 | 10,3 % |
| 1946-1970 | 896 | 15,1 % |
| 1971-1990 | 1 757 | 29,7 % |
| 1991-2005 | 1 234 | 20,8 % |
| 2006-2019 | 812 | 13,7 % |
Structure du bâti par époque: 10 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (30 %), 14 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 278 | 4,6 % |
| 2 pièces | 954 | 15,7 % |
| 3 pièces | 1 381 | 22,7 % |
| 4 pièces | 1 192 | 19,6 % |
| 5 pièces ou plus | 2 284 | 37,5 % |
Distribution par taille: 20 % de petits logements (T1-T2), 38 % de grands (5p+), moyenne à 4,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 11 009 | 11 487 | 11 977 |
| Rés. principales | 5 473 | 5 719 | 6 088 |
| Rés. secondaires | 4 967 | 5 250 | 5 308 |
| Vacants | 570 | 519 | 580 |
À Trégueux, commune similaire à 53 km, la part de propriétaires est de 65,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 430 | 56,3 % |
| Locataires (privé) | 1 479 | 24,3 % |
| Locataires HLM | 988 | 16,2 % |
| Logés gratuitement | 191 | 3,1 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 56,3 % de propriétaires face à 40,5 % de locataires (dont 16 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 174 | 52,1 % |
| Fioul | 201 | 3,3 % |
| Électricité | 2 442 | 40,1 % |
| Gaz bouteille | 18 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 253 | 4,2 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (52 %), 40 % pour électricité et 4 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 786 |
| 2 à 4 ans | 1 347 |
| 5 à 9 ans | 1 069 |
| 10 ans ou plus | 2 887 |
| Total ménages | 6 088 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 123 |
| Sous-occupation modérée | 1 479 |
| Sous-occupation accentuée | 1 125 |
| Suroccupation modérée | 323 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 175 | 19,3 % |
| 1 voiture | 3 432 | 56,4 % |
| 2 voitures ou plus | 1 481 | 24,3 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 19 % sans voiture, 56 % à une voiture et 24 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 70,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 5 310 | 3 288 | 1 786 | 236 |
| 1975 | 5 792 | 3 519 | 1 980 | 293 |
| 1982 | 7 437 | 4 054 | 2 871 | 512 |
| 1990 | 8 513 | 4 557 | 3 617 | 339 |
| 1999 | 9 587 | 5 057 | 4 199 | 331 |
| 2006 | 10 502 | 5 448 | 4 572 | 482 |
| 2011 | 11 009 | 5 473 | 4 967 | 570 |
| 2016 | 11 487 | 5 719 | 5 250 | 519 |
| 2022 | 11 977 | 6 088 | 5 308 | 580 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 5 310 logements à l'origine, 11 977 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 060 | 1 165 | 1 165 | 1 161 | 953 | 646 |
| Dont vacants > 2 ans | 249 | 259 | 189 | 169 | 160 | 249 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 27 | 0,7 % |
| Classe B | 102 | 2,5 % |
| Classe C | 1 615 | 40,3 % |
| Classe D | 1 145 | 28,6 % |
| Classe E | 585 | 14,6 % |
| Classe F | 298 | 7,4 % |
| Classe G | 232 | 5,8 % |
Le graphique décompose les 4 004 diagnostics par étiquette énergétique: 40 % en C, 44 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 551 | 13,8 % |
| Classe B | 957 | 23,9 % |
| Classe C | 1 385 | 34,6 % |
| Classe D | 589 | 14,7 % |
| Classe E | 285 | 7,1 % |
| Classe F | 180 | 4,5 % |
| Classe G | 57 | 1,4 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (35 %), et 72 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 293 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 220 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 166 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 181 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 147 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 87 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 293 kWh/m²/an, contre 87 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 206 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 24 | 3 |
| Classe B | 30 | 72 |
| Classe C | 320 | 1 295 |
| Classe D | 478 | 667 |
| Classe E | 243 | 342 |
| Classe F | 153 | 145 |
| Classe G | 118 | 114 |
Côté maisons, la dominante est D (234 kWh/m²/an); côté appartements, C (196).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 42 |
| T2 | 317 |
| T3 | 441 |
| T4 | 285 |
| T5+ | 44 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Dinard (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Dinard est le petite ville ayant le prix au m² le plus élevé du département Ille-et-Vilaine. (sur 40 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Dinard est le petite ville ayant le plus de résidences secondaires du département Ille-et-Vilaine. (sur 40 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Dinard est le petite ville ayant le plus de passoires thermiques du département Ille-et-Vilaine. (sur 40 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
La vocation saisonnière du parc de Dinard est nette: 44,3 % des 11 977 logements sont des résidences secondaires. La typologie est équilibrée: 48,4 % de maisons et 51,6 % d'appartements. Pour mémoire, Dinard est une commune des côtes armoricaines, dans la plaine, à une altitude de 65 m, à 8 km du littoral d'Ille-et-Vilaine, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Le parc penche vers la propriété occupante (56,3 %), le locatif étant minoritaire (40,5 %). 16,2 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM).
Entre héritage et modernité: 10,4 % de logements d'avant 1919 et 13,7 % postérieurs à 2006. Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est C et la consommation moyenne s'établit à 209 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). Côté passoires thermiques, 13,2 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (52,1 % des résidences principales).
Le parc de Dinard s'est étoffé de +4,3 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). La motorisation des ménages est classique: 19,3 % sans voiture et 24,3 % avec deux voitures ou plus.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune des côtes armoricaines dans lequel s'inscrit Dinard. Topographie et environnement: dans la plaine, à une altitude de 65 m, à 8 km du littoral d'Ille-et-Vilaine — autant de critères qui shapent le parc.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Dinard en 2026 ?
Perle de la Côte d'Émeraude, Dinard mêle patrimoine balnéaire victorien, équipements de haut niveau et attractivité touristique durable. Ce profil d'exception se reflète dans des prix immobiliers élevés, alimentés par une demande extérieure. Investir ici en 2026 suppose de naviguer entre opportunités locatives et faible rentabilité immédiate.
Station balnéaire la plus chère d'Ille-et-Vilaine, Dinard concentre une attractivité et une pression immobilière exceptionnelles, portées par une clientèle extérieure.
Verdict
➤ Un marché de prestige réservé aux investisseurs patients, visant un actif de qualité sur le littoral breton, plus qu'une rentabilité immédiate.
Points clés
- ✓ Correction de -4,0 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT : 8,8/10)
- ✓ Demande locative soutenue (IOL : 7/10)
- ⚠ Accessibilité catastrophique pour les locaux (IAI : 0,3/10)
- ⚠ Rendements locatifs très faibles (brut < 3 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Dinard se positionne parmi les 10 % des communes françaises les plus chères, avec un prix médian de 5 286 €/m².
- Le prix au mètre carré est deux fois plus élevé que la médiane départementale, creusant un écart abyssal.
- Sur le littoral breton, son attrait résidentiel et touristique la place au même niveau que les stations les plus cotées.
Analyse du marché immobilier à Dinard
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 14,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Investir à Dinard : opportunités et risques
Investir à Dinard en vue d'un rendement locatif élevé est un pari perdu d'avance : les rendements bruts, autour de 2,8 %, sont parmi les plus faibles de la région. La taxe foncière élevée (51,93 %) et les charges de gestion rognent encore ce rendement, qui devient marginal en net. La stratégie locative classique n'est donc viable qu'en complément d'un objectif de plus-value à long terme ou de diversification d'un patrimoine.
En revanche, l'attractivité résidentielle et touristique ouvre la voie à des montages plus sophistiquiqués. La location saisonnière, facilitée par une pression touristique modérée (IPTI : 5,3/10) et la présence de 16 hébergements touristiques, peut dégager des revenus supérieurs, notamment pour les biens bien situés et rénovés. Attention néanmoins au parc ancien : 13 % de passoires thermiques (F/G) imposent des travaux de rénovation énergétique sous peine d'interdiction de location.
La clé d'un investissement réussi réside dans la sélection du bien. Privilégiez les appartements rénovés, de taille modeste (autour de 50 m²), dans les quartiers proches du centre et des commerces, où la demande locative annuelle est la plus forte. Évitez les biens nécessitant de lourds travaux dans un contexte où les marges de rentabilité sont déjà étroites.
Simuler un investissement immobilier à Dinard
Estimation sur un maison type de 94 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Dinard.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Dinard ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Dinard
DVF, loyers, permis, analyse expertAvec un prix médian de 5 286 €/m², Dinard se positionne comme le marché le plus cher d'Ille-et-Vilaine, selon les données DVF 2024. Cette valorisation s'explique par un cocktail rare : un cadre patrimonial exceptionnel (9 monuments historiques), une densité d'équipements et de services digne d'une ville bien plus grande (ICS : 9,3/10), et une proximité immédiate avec l'aéroport et la gare TGV de Saint-Malo. Néanmoins, cette attractivité a un coût : l'accessibilité pour les ménages locaux est quasi nulle, avec un IAI à 0,3/10.
L'évolution des prix sur cinq ans est éloquente : une hausse de près de 27 % entre 2020 et 2022, suivie d'une très légère décrue en 2024 (-4 %). Cette correction, commune à de nombreux marchés tendus, ne remet pas en cause le socle de valorisation de la commune mais pourrait offrir des opportunités de négociation. Le marché est structuré par une forte proportion de résidences secondaires (44,3 %), ce qui limite le turnover mais maintient une demande locative annuelle et saisonnière solide.
La composition du parc, où les maisons individuelles restent majoritaires (48,6 %), et le profil démographique vieillissant (âge médian de 60,6 ans) dessinent un marché double. D'un côté, une demande de standing pour des biens familiaux ou de prestige ; de l'autre, un segment locatif actif porté par les petits appartements, souvent mieux adaptés aux retraités et aux travailleurs attirés par le télétravail dans un cadre idyllique.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Dinard Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les données DVF, les prix médians à Dinard ont bondi de 21 % entre 2020 et 2022, passant de 4 500 à 5 723 €/m². Après un pic en 2022, le marché s'est stabilisé en 2023 puis a amorcé une correction de -4 % en 2024. Cette baisse modérée suit la tendance nationale et pourrait offrir un point d'entrée relatif. Sur la période, les appartements restent systématiquement plus chers que les maisons, un écart qui reflète la forte demande pour des biens plus faciles à louer ou à occuper en résidence secondaire. Comparé aux communes similaires du département, l'écart de prix demeure abyssal, confirmant le statut à part de cette station balnéaire.
Évolution du marché immobilier de Dinard
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Dinard évolue de +9,6 %, passant de 4 823 à 5 286 €/m²; 335 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Avec un prix médian de 5 743 €/m² pour un appartement de 50 m², l'investissement de base s'élève à environ 287 150 €. Le loyer moyen de 13,3 €/m²/mois génère un rendement brut de 2,8 %, qui chute à environ 1,5 % net après déduction des charges, de la vacance et d'une taxe foncière élevée (51,93 %). L'effort financier initial est considérable : il correspond à 11,1 années de revenu médian local. La rentabilité locative est donc faible, faisant reposer la viabilité du montage sur une éventuelle plus-value à la revente ou sur une stratégie de location saisonnière plus rémunératrice.
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
44,2 % de maisons et 55,8 % d'appartements parmi les 335 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 55,8 % des mutations, pour un prix médian de 5 013 €/m² (maisons) contre 5 577 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 335 | 148 | 187 |
| Prix médian/m² | 5 286 € | 5 013 € | 5 577 € |
| Prix moyen/m² | 5 957 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 398 | 4 823 € |
| 2022 | 348 | 5 602 € |
| 2023 | 293 | 5 616 € |
| 2024 | 289 | 5 454 € |
| 2025 | 335 | 5 286 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Dinard est soutenue, avec 796 logements autorisés sur les cinq dernières années, marquant une hausse de 20 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette tendance répond à une pression démographique tangible (+6,1 % de population en cinq ans) et à une forte demande. Toutefois, le rythme de construction réel semble modéré, avec seulement 20 logements autorisés en 2024, évitant un risque immédiat de sur-offre. L'offre neuve, souvent plus énergétiquement performante, vient moderniser un parc où près de 21 % des logements ont été construits avant 1945, et peut attirer une clientèle exigeante.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 2 982 autorisations et 3 820 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 128 %.
Vacance longue durée à Dinard
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Dinard (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 669 logements ont été autorisés à à Dinard, -7 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Dinard
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Dinard
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (51,93 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net à Dinard chute d'environ 1,3 point par rapport au brut. La taxe foncière, à 51,93 % du taux voté, représente une charge significative sur ce marché au prix au m² élevé. Il faut aussi provisionner la vacance locative, plus probable dans une commune où 44,3 % des logements sont des résidences secondaires, et les frais de gestion. Pour une copropriété, les charges courantes s'ajoutent. Enfin, anticipez des travaux : 13 % du parc est classé F ou G (passoires), et la loi Climat impose des rénovations d'ici 2028 pour les logements les plus énergivores.
Performance énergétique du parc à Dinard
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 004 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Dinard: classe C en tête, 13,2 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique du parc dinardais est relativement bonne avec une classe dominante C (207 kWh/m²/an), mais cache des disparités. Environ 13 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F et G). Pour un acquéreur, cela représente un risque réglementaire et financier : la loi interdit la location des passoires à partir de 2025 (G), 2028 (F) et impose une rénovation globale pour toute vente d'un logement classé G ou F à partir de 2034. Un bien mal classé verra sa valeur décroître et nécessitera un budget travaux conséquent.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (studios, T2) en centre-ville ou à proximité des plages sont les plus adaptés à la location saisonnière courte durée. Pour de la location longue durée à des résidents principaux, les maisons de ville ou les appartements T3 avec places de parking seront privilégiés. Attention au parc ancien : 20,7 % des logements datent d'avant 1945 et 13,0 % sont classés F ou G (passoires), impliquant des travaux de rénovation énergétique obligatoires.
Quelles zones cibler à Dinard ?
Le centre historique et le front de mer (Promenade du Clair de Lune) offrent le plus fort potentiel locatif saisonnier mais aussi les prix d'acquisition les plus élevés. Les quartiers un peu en retrait (Saint-Énogat, Prieuré) peuvent présenter un meilleur équilibre prix/loyer. La proximité immédiate de la gare TGV de Saint-Malo (4,1 km) est un atout pour attirer des locataires longue durée travaillant à Rennes ou Paris.
Calculateur de rendement à Dinard
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Dinard
Le principal risque est la vacance hors saison, dans un marché où 44,3 % des logements sont des résidences secondaires. Une gestion locative active est cruciale. La taxe foncière, à 51,93 %, pèse sur la rentabilité nette. Enfin, la future réglementation sur les passoires thermiques (interdiction de location des logements classés G en 2025, F en 2028) concerne 13,0 % du parc, un risque financier à intégrer dès l'acquisition.
Cas pratique : un investissement type à Dinard
Pour un appartement type de 50 m² à Dinard, comptez environ 287 150 € à l'achat. Au loyer moyen de 13,3 €/m², cela génère 665 € de revenus mensuels bruts, soit un rendement brut de 2,8 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 1 400 €/an), des charges, de la gestion et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe à environ 1,5 %. Avec un crédit sur 20 ans et un apport de 20 %, l'effort résiduel mensuel serait légèrement positif.
Erreurs à éviter quand on investit à Dinard
- Négliger la taxe foncière, élevée à 51,93 % du taux de référence.
- Oublier de provisionner la vacance locative en ville saisonnière.
- Sous-estimer les coûts de rénovation sur un parc ancien (20,7 % d'avant 1945).
- Ignorer la loi Climat qui interdit bientôt la location des passoires.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Dinard, très lié au tourisme, connaît une saisonnalité marquée. Les ventes se concentrent souvent au printemps et en début d'automne, lorsque les résidents secondaires sont présents. Vendre entre avril et juin permet de capter cette clientèle. Acheter en hiver peut offrir des opportunités de négociation, avec moins de concurrence. Notez que la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier, est payable en septembre : cela peut influencer les vendeurs en difficulté de trésorerie en fin d'été.
Le saviez-vous ?
- 44,3 % des logements sont des résidences secondaires, signe d'une forte attractivité touristique.
- L'aéroport de Dinard-Pleurtuit-Saint-Malo n'est qu'à 5 km, un atail pour une clientèle mobile.
- La commune compte 9 monuments historiques protégés, comme le Grand Hôtel.
S'installer à Dinard : cadre de vie et logement
S'installer à Dinard, c'est choisir un cadre de vie d'exception, labellisé par son patrimoine architectural et sa situation sur la Rance. La commune offre une gamme d'équipements et de services très complète (581 équipements au total) pour une population d'environ 10 000 habitants, avec une forte densité de commerces, de services de santé (160) et d'établissements scolaires. La connectivité est excellente, avec 92 % de couverture fibre, un atout majeur pour les télétravailleurs.
Le profil démographique, marqué par une population âgée (indice de vieillissement de 583), confère à la ville une atmosphère paisible et bien entretenue. L'environnement est cependant soumis à huit risques naturels recensés, principalement liés au littoral (submersion, érosion). La présence de cinq arrêtés catastrophes naturelles historiques rappelle que l'assurance habitation spécifique est nécessaire. Malgré cela, l'attrait reste fort, soutenu par un climat océanique doux et des liaisons rapides vers Saint-Malo et Rennes.
Carte du marché immobilier à Dinard
Dinard et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Dinard
Le climat dinardais, avec une température moyenne de 11,9 °C et 752 mm de pluie annuels, est typiquement océanique tempéré. Les hivers sont doux et les étés frais, avec des vents marins fréquents. Ce profil convient particulièrement aux personnes recherchant un air vivifiant et évitant les fortes chaleurs estivales. L'ensoleillement, modéré, est compensé par la beauté des paysages côtiers. Ce cadre attire une population âgée (âge médian de 60,6 ans) et des résidents secondaires en quête de quiétude hors saison.
À qui s'adresse Dinard ?
Dinard s'adresse principalement aux retraités et pré-retraités (51,2 % de la population a 60 ans et plus) en quête de calme et de cadre marin, ainsi qu'aux ménages aisés cherchant une résidence secondaire de prestige. Les jeunes actifs travaillant dans le bassin malouin peuvent aussi y trouver leur compte, à condition d'accepter des surfaces réduites. Les familles sont moins présentes (seulement 20,7 % de moins de 30 ans).
Avantages et limites à Dinard
✓ Points forts
- Cadre de vie exceptionnel avec front de mer et patrimoine architectural
- Accès aisé à Saint-Malo et à ses emplois via la gare TGV à 4,1 km
- Équipements et services nombreux (581 équipements) pour une petite ville
- Environnement sécurisant avec une criminalité très faible (indice ICS 9,3/10)
- Parc immobilier de qualité, avec seulement 13,0 % de passoires thermiques
− À prendre en compte
- Prix au m² très élevés, environ 2,5 fois supérieurs à la moyenne régionale
- Population vieillissante (âge médian 60,6 ans) et faible part de jeunes
- Animation très saisonnière, ville calme voire endormie en hiver
- Risques naturels recensés (inondations, submersions) et taxe foncière élevée (51,93 %)
Composition du parc immobilier à Dinard
11 977 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 5 793 maisons et 6 139 appartements à à Dinard.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc de Dinard se caractérise par une forte proportion de résidences secondaires (44,3 %) et de propriétaires occupants (56,3 %). Ce double phénomène indique un marché à deux visages : stable et ancré pour les résidents principaux, mais avec une partie importante de biens sujette à une occupation saisonnière et potentiellement à une plus grande rotation. Seulement 4,8 % des logements sont vacants, signe d'une pression relativement soutenue. La répartition presque égale entre maisons (48,6 %) et appartements (51,4 %) offre un choix diversifié, des villas aux immeubles de front de mer.
Ancienneté du parc à Dinard
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 924 logements).
- Avant 1919 10,4 % 615 logts
- 1919-1945 10,3 % 610 logts
- 1946-1970 15,1 % 896 logts
- 1971-1990 29,7 % 1 757 logts
- 1991-2005 20,8 % 1 234 logts
- 2006-2019 13,7 % 812 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Dinard
581 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Dinard
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Dinard présente un risque sismique faible et un potentiel radon faible. Cependant, 8 risques naturels sont recensés, dont inondation, submersion marine et mouvement de terrain. Cinq arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. Consultez obligatoirement le Plan de Prévention des Risques (PPR) en mairie ou sur Géorisques avant tout achat, notamment pour les biens en bord de mer ou en falaises. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité, le coût des assurances et les possibilités de travaux d'extension.
Cas pratique : un achat type à Dinard
Pour une maison familiale type de 98 m² (au prix médian de 5 072 €/m²), comptez environ 497 056 € hors frais de notaire. Cela représente l'équivalent de 19 années du revenu médian local (25 920 €). Avec un apport de 10 % (49 706 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 2 500 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Dinard
- Oublier de consulter le PPR pour les risques de submersion marine.
- Ne pas vérifier le DPE avant l'offre, sous peine de grosses dépenses.
- Surévaluer son budget sans tenir compte des assurances risques naturels.
- Négliger l'impact des charges de copropriété en immeuble ancien.
Points clés à retenir à Dinard
- Prix médian à 5 286 €/m², en baisse de 4 % sur un an.
- Rendement brut locatif faible : 2,8 % pour les apparts, 2,9 % pour les maisons.
- Climat océanique doux (11,9 °C de moyenne) et venté.
- Les appartements (5 577 €/m²) sont plus chers que les maisons (5 013 €/m²).
- Rendement net estimé à environ 1,5 % après charges et taxe foncière.
- Parc de logements : 48,6 % de maisons, 51,4 % d'appartements.
- La vue et la proximité de la mer sont des critères majeurs de valorisation.
- Un bien type coûte 287 150 € pour un appart, 497 056 € pour une maison.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Dinard ?
À Dinard, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation et de sa vue. La proximité immédiate du front de mer, du centre-ville commerçant ou des équipements comme l'école (7 établissements) fait grimper le prix. Pour une maison, la superficie du terrain et l'exposition sud-ouest sont primordiales. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus : un bien rénové et bien isolé (classe A, B ou C) se vendra avec une décote bien moindre. Dans les copropriétés, l'étage et la présence d'un ascenseur sont déterminants. Enfin, la rareté relative du neuf (seulement 20 logements autorisés en 2024) valorise les biens récents.
Estimation indicative d'une maison à Dinard
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
496 884 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local maîtrise les micro-marchés de Dinard : la côte, le centre, les quartiers résidentiels. Il valorisera précisément des atours invisibles sur les données agrégées : qualité des matériaux, charme architectural, exposition aux embruns, règlement de copropriété. Son estimation tient compte de l'état réel et des travaux à prévoir, bien au-delà d'un simple prix au m². Enfin, son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, souvent extérieurs, et de négocier efficacement. Une estimation automatique, basée sur des moyennes, peut sous-évaluer un bien exceptionnel ou surestimer un bien à problèmes.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très variable selon la rue.
- Oublier de valoriser une vue dégagée ou une proximité immédiate de la mer.
- Ne pas actualiser le prix face à la baisse récente des prix (-4 %).
- Sous-estimer la décote d'un bien mal classé énergétiquement (DPE F ou G).
Investir à Dinard : passer à l'action
Les donnîs DVF dessinent les contours du marché, mais la réussite d'une acquisition à Dinard repose sur une connaissance intime des quartiers et de la valeur réelle des biens. Un professionnel implanté localement est indispensable pour identifier la perle rare et négocier au juste prix.
L'attrait de Dinard est réel, mais le bon investissement se niche dans le détail du bien et du quartier.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Dinard grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Dinard
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Dinard
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Dinard
Quel est le prix immobilier moyen à Dinard ?
En 2024, le prix médian à Dinard est de 5 286 €/m². Les appartements, majoritaires dans les transactions, atteignent 5 577 €/m² médian, tandis que les maisons sont à 5 013 €/m². Les prix varient fortement selon la localisation et la vue.
Est-ce le bon moment pour investir à Dinard ?
Le marché a connu une correction de -4 % en 2024 après plusieurs années de hausse, ce qui peut représenter un point d'entrée relatif. Toutefois, les rendements locatifs sont faibles (2,8 % brut). L'investissement est pertinent pour une stratégie de long terme ou de location saisonnière, moins pour du rendement immédiat.
Dinard est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, et de loin. Dinard est environ 60 % plus chère que des communes comme Ploufragan ou Trégueux, et 35 % plus chère que Granville. Cet écart s'explique par son statut de station balnéaire prestigieuse et la qualité de ses services.
Quel rendement locatif espérer à Dinard ?
Le rendement locatif brut moyen est de 2,8 % pour un appartement et 2,9 % pour une maison. Après déduction des charges (taxe foncière élevée, gestion, vacance), le rendement net avoisine 1,5 %. La location saisonnière peut améliorer ces chiffres.
Quels sont les quartiers à privilégier à Dinard ?
Le centre-ville historique et les quartiers en front de mer (comme la plage de l'Écluse) sont les plus recherchés. Les secteurs proches de la gare TGV de Saint-Malo (4,1 km) et bien desservis par les commerces offrent un bon compromis entre calme et accessibilité pour la location annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² plus de 60 % supérieur à celui de Ploufragan ou Trégueux, l'écart de valorisation de Dinard reflète son statut de valeur refuge littorale, offrant un effet de levier sur la qualité du patrimoine et des services.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Dinard.
Communes limitrophes de Dinard
Dinard est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché haut de gamme: 5 286 €/m² à Dinard en médiane, +88,0 % comparé à la médiane départementale. Dans l'Ille-et-Vilaine, Dinard appartient au top 1 % des communes les plus chères au m².
Le marché immobilier de Dinard est en hausse progressive: +9,6 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 663 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année, le prix médian recule de -3,1 % — un retournement à surveiller.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Dinard — maisons à 5 013 €/m² pour 94 m² en surface médiane, appartements à 5 577 €/m² pour 48 m². Le bien médian (94 m² à 471 222 €) équivaut à 18,2 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Dinard: 13,3 €/m²/mois pour un appartement, 12,3 €/m²/mois pour une maison. Le ratio loyer / prix ressort à 2,9 %: rendement brut limité, cohérent avec un marché de valorisation long terme. Avec 44,3 % de résidences secondaires, Dinard est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
La construction neuve est soutenue à Dinard: 669 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 134 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 72 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Dinard est une commune des côtes armoricaines. Dinard est à 8 km du littoral d'Ille-et-Vilaine, dans la plaine, à une altitude de 65 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).