01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 389 logements dont 7 985 résidences principales, 1 423 résidences secondaires et 981 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 985 | 76,9 % |
| Résidences secondaires | 1 423 | 13,7 % |
| Logements vacants | 981 | 9,4 % |
Parmi les 10 389 logements du parc, 77 % assurent la fonction de résidence principale, contre 14 % de secondaires et 9 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 844 | 10,6 % |
| 1919-1945 | 1 055 | 13,3 % |
| 1946-1970 | 2 620 | 33,0 % |
| 1971-1990 | 2 105 | 26,5 % |
| 1991-2005 | 669 | 8,4 % |
| 2006-2019 | 657 | 8,3 % |
Structure du bâti par époque: 11 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (33 %), 8 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 281 | 3,5 % |
| 2 pièces | 961 | 12,0 % |
| 3 pièces | 1 393 | 17,4 % |
| 4 pièces | 1 761 | 22,0 % |
| 5 pièces ou plus | 3 591 | 45,0 % |
Le parc compte 4,3 pièces en moyenne par logement, avec 45 % de logements de cinq pièces ou plus et 16 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 948 | 10 268 | 10 389 |
| Rés. principales | 7 617 | 7 490 | 7 985 |
| Rés. secondaires | 1 474 | 1 583 | 1 423 |
| Vacants | 856 | 1 195 | 981 |
Commune voisine de taille comparable, Le Relecq-Kerhuon (36 km) affiche 67,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 068 | 63,5 % |
| Locataires (privé) | 1 217 | 15,2 % |
| Locataires HLM | 1 571 | 19,7 % |
| Logés gratuitement | 129 | 1,6 % |
Occupation des résidences principales — 63,5 % appartiennent à leurs occupants, 34,9 % sont louées, avec 20 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 395 | 55,0 % |
| Fioul | 687 | 8,6 % |
| Électricité | 2 152 | 26,9 % |
| Gaz bouteille | 52 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 700 | 8,8 % |
Répartition des modes de chauffage: 55 % au gaz de ville, 27 % pour électricité, 9 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 749 |
| 2 à 4 ans | 1 506 |
| 5 à 9 ans | 1 442 |
| 10 ans ou plus | 4 288 |
| Total ménages | 7 985 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 308 |
| Sous-occupation modérée | 1 670 |
| Sous-occupation accentuée | 1 706 |
| Suroccupation modérée | 371 |
| Suroccupation accentuée | 17 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 469 | 18,4 % |
| 1 voiture | 4 365 | 54,7 % |
| 2 voitures ou plus | 2 152 | 27,0 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 18 % sans, 55 % à une voiture, 27 % multi-motorisés. Par ailleurs, 50,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 7 800 | 6 732 | 606 | 462 |
| 1975 | 8 245 | 6 858 | 754 | 633 |
| 1982 | 8 214 | 6 863 | 653 | 698 |
| 1990 | 8 720 | 7 014 | 925 | 781 |
| 1999 | 9 195 | 7 320 | 1 099 | 776 |
| 2006 | 9 660 | 7 763 | 1 299 | 598 |
| 2011 | 9 948 | 7 617 | 1 474 | 856 |
| 2016 | 10 268 | 7 490 | 1 583 | 1 195 |
| 2022 | 10 389 | 7 985 | 1 423 | 981 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 7 800 logements à l'origine, 10 389 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 139 | 1 101 | 1 112 | 997 | 861 | 582 |
| Dont vacants > 2 ans | 325 | 353 | 327 | 303 | 280 | 327 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 0,3 % |
| Classe B | 38 | 0,9 % |
| Classe C | 1 165 | 28,6 % |
| Classe D | 1 472 | 36,1 % |
| Classe E | 901 | 22,1 % |
| Classe F | 377 | 9,3 % |
| Classe G | 109 | 2,7 % |
La classe D domine avec 36 % des diagnostics, et 30 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 212 | 5,2 % |
| Classe B | 677 | 16,6 % |
| Classe C | 1 107 | 27,2 % |
| Classe D | 1 114 | 27,3 % |
| Classe E | 635 | 15,6 % |
| Classe F | 281 | 6,9 % |
| Classe G | 49 | 1,2 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe D dominante (27 %), 49 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 258 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 234 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 178 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 198 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 148 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 92 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 92 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 258 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 1 |
| Classe B | 26 | 12 |
| Classe C | 196 | 969 |
| Classe D | 364 | 1 108 |
| Classe E | 337 | 564 |
| Classe F | 185 | 192 |
| Classe G | 74 | 35 |
Les maisons affichent une classe dominante D (242 kWh/m²/an), les appartements D (205) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 48 |
| T2 | 443 |
| T3 | 597 |
| T4 | 295 |
| T5+ | 108 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Douarnenez (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Douarnenez dispose d'un parc de 10 389 logements mêlant résidences principales (76,9 %), secondaires (13,7 %) et vacants (9,4 %). 60,1 % de maisons pour 39,9 % d'appartements: la typologie penche nettement côté pavillonnaire. Douarnenez se situe dans un environnement une commune bretonne du maillage armoricain, dans un relief de plaine, à 82 m d'altitude en moyenne, à une trentaine de kilomètres du littoral du Finistère sud (29 km).
Douarnenez présente un profil majoritairement propriétaire — 63,5 % des ménages possèdent leur résidence principale. Part du parc social: 19,7 % des résidences principales.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 10,6 % du parc date d'avant 1919, 8,3 % d'après 2006. DPE: classe D en tête et 216 kWh/m²/an en moyenne — un niveau comparable à la moyenne nationale (203). 11,9 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (55,0 %).
Stabilité du parc résidentiel sur la période 2016–2022. La motorisation des ménages est classique: 18,4 % sans voiture et 27,0 % avec deux voitures ou plus.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Douarnenez est une commune bretonne du maillage armoricain. La commune est dans un relief de plaine, à 82 m d'altitude en moyenne, à une trentaine de kilomètres du littoral du Finistère sud (29 km): un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Douarnenez en 2026 ?
Port de pêche légendaire du Finistère, Douarnenez affiche une attractivité résidentielle réelle, portée par un cadre de vie très bien doté en services. Cependant, un taux de chômage élevé (15,3 %) et un vieillissement prononcé de la population imposent de nuancer le potentiel. L'analyse des chiffres immobiliers révèle un marchà à un tournant.
Avec une correction de -5,6 % sur l'année et une pression immobilière encore élevée, Douarnenez offre une fenêtre de négociation inédite depuis le pic de 2023.
Verdict
➤ Investir suppose de cibler un bien rénové pour un rendement locatif moyen terme, dans un marché soutenu par l'extérieur.
Points clés
- ✓ Correction de -5,6 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut attractif à 5,7 %
- ✓ Équipements et services exceptionnels (9,2/10)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian 22 000 €)
- ⚠ Fragilité économique et démographique
- ⚠ DPE dégradé : 11,7 % de passoires
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian global (2 367 €/m²) inférieur à la moyenne nationale.
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour l'attractivité et la pression immobilière.
- Rendement locatif brut (5,7 %) supérieur aux grandes métropoles et au littoral breton très coté.
Analyse du marché immobilier à Douarnenez
Le marché immobilier de Douarnenez affiche une pression notable (IPI 6,7/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Douarnenez
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Marché encore tendu (6,7/10) : une négociation serrée est indispensable en 2026.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéMarché encore tendu (6,7/10) : une négociation serrée est indispensable en 2026.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Très faible accessibilité (1,6/10) : le marché est porté par les acquéreurs extérieurs, pas par la solvabilité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenTrès faible accessibilité (1,6/10) : le marché est porté par les acquéreurs extérieurs, pas par la solvabilité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (5,8/10) : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (5,8/10) : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (4,4/10) : le potentiel saisonnier existe mais n'est pas dominant.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (4,4/10) : le potentiel saisonnier existe mais n'est pas dominant.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2345,9 — Percentile dept : 69/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,5 — Percentile dept : 79/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 13,7 — Percentile dept : 59/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 34/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 541,1 — Percentile dept : 95/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,5 — Percentile dept : 21/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 48,8 — Percentile dept : 14/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 15,1 — Percentile dept : 0/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 36,5 — Percentile dept : 97/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 13,7 — Percentile dept : 59/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 34/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 49/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2345,9 — Percentile dept : 31/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 13,7 — Percentile dept : 59/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 49/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 9,4 — Percentile dept : 76/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 541,1 — Percentile dept : 5/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Douarnenez : opportunités et risques
L'investissement locatif à Douarnenez repose sur un rendement brut correct, autour de 5,7 % pour les appartements. Toutefois, le rendement net estimé à 3,4 % après charges est rongé par la taxe foncière (43,95 %) et un taux de vacance potentiel. Le profil à privilégier est le petit appartement rénové, en centre-ville ou proche des commerces, pour cibler une demande locative active de la part des travailleurs, des étudiants ou des jeunes ménages.
Le risque majeur est lié au parc énergétique dégradé : 11,7 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). La loi Climat et Résilience rendra ces biens progressivement interlopes à la location, imposant des travaux de rénovation lourds. Investir dans un bien ancien impose donc un audit énergétique préalable et un budget travaux intégré.
La stratégie de plus-value à court ou moyen terme semble hasardeuse dans le contexte actuel de correction. En revanche, la dynamique de construction neuve (+260 % de permis) peut créer des opportunités en Pinel, malgré un marchà locatif local qui n'est pas en tension extrême.
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Données du marché immobilier à Douarnenez
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Douarnenez a franchi la barre des 2 300 €/m² en 2022, une hausse de 37 % en deux ans selon les données DVF. Cette appréciation fulgurante, typique des bourgs littoraux bretons durant la période post-Covid, a placé la commune à un niveau de valorisation proche de Guipavas ou Plouzané. L'écart avec Le Relecq-Kerhuon, mieux connecté à Brest, reste cependant significatif et pourrait offrir une marge de rattrapage à long terme.
Le marchà est structuré par une forte proportion de maisons individuelles (61,2 % du parc) et un stock important de résidences secondaires (13,7 %), qui soutient les prix mais limite la liquidité du parc principal. Le taux de logements vacants (9,4 %) est élevé, un signal qui peut traduire à la fois un parc dégradé et une spéculation, notamment dans le centre historique.
La proximité de la gare de Quimper (20,7 km) et de l'aéroport, combinée à un très haut niveau d'équipements (663 au total), explique en partie cette attractivité. Néanmoins, le vieillissement de la population (42,6 % de 60 ans et plus) et la fragilité économique constituent des freins structurels à une hausse continue des prix.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Douarnenez Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'envolée des prix à Douarnenez entre 2020 et 2023 (+48 %) a été spectaculaire, portée par l'exode urbain et la recherche de cadre de vie. Le pic de 2023 (2 482 €/m²) a été suivi d'une correction de -5,6 % en 2024, un mouvement qui contraste avec la stabilité relative observée dans certaines communes voisines comme Plouzané. Cette baisse, plus marquée pour les maisons, ouvre une phase de négociation favorable. Pour un acheteur en 2026, cela signifie une opportunité de positionnement sur un marchà ayant déjà absorbé une partie de sa surchauffe, selon les données DVF.
Évolution du marché immobilier de Douarnenez
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 856 €/m² à 2 367 €/m² (+27,5 %), pour 205 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acquérir une maison type de 99 m² à Douarnenez nécessite un budget de 227 000 €, soit plus de 10 années de revenu médian local. Le loyer potentiel (environ 9,4 €/m²/mois) ne couvrirait qu'une partie de la mensualité d'emprunt, laissant un effort résiduel net significatif. L'appartement, avec un prix total inférieur (130 626 €) et un loyer au m² plus élevé, offre une meilleure viabilité financià à l'investisseur, avec un rendement brut de 5,7 %. Toutefois, ces projections doivent intégrer la taxe foncière à 43,95 % et le risque de vacance locative.
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 205 transactions en 2024, le marchà de Douarnenez reste actif, même si le volume a reculé depuis le pic de 2021 (422 ventes). La répartition est équilibree entre maisons (121 ventes) et appartements (84 ventes), signe d'une demande diversifiée. Les biens vendus sont de taille modeste (99 m² pour les maisons, 54 m² pour les appartements), reflétant le parc ancien et les besoins de primo-accédants ou d'investisseurs. Ce marchà est aujourd'hui en faveur de l'acheteur, avec un temps de négociation allongé et une plus grande sensibilité aux défauts des biens.
Répartition des ventes
59,0 % de maisons et 41,0 % d'appartements parmi les 205 transactions enregistrées.
Sur 205 transactions enregistrées, 59,0 % portent sur des maisons (2 333 €/m²) et 41,0 % sur des appartements (2 398 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 205 | 121 | 84 |
| Prix médian/m² | 2 367 € | 2 333 € | 2 398 € |
| Prix moyen/m² | 2 747 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 339 | 1 856 € |
| 2022 | 327 | 2 220 € |
| 2023 | 240 | 2 323 € |
| 2024 | 247 | 2 310 € |
| 2025 | 205 | 2 367 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Douarnenez est robuste, avec 536 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance à la hausse de +260 % par rapport à la période précédente. Cette accélération, couplée à une démographie en légère croissance sur 5 ans (+0,4 %), révèle une attractivité persistante et une réponse à la demande. Elle concentre cependant le risque de voir une offre neuve concurrencer le parc ancien, particulièrement dans les segments petits et moyens. L'urbanisation se poursuit, notamment dans les secteurs bien reliés au centre et aux services.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 472 autorisations et 1 312 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 89 %.
Vacance longue durée à Douarnenez
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Douarnenez (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Douarnenez totalise 507 logements sur 5 ans, soit +183 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Douarnenez
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Douarnenez
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,95 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 5,7 % pour un appartement est à convertir en net. Déduisez d'abord la taxe foncière, à 43,95 % à Douarnenez. Ajoutez les charges de copropriété (courantes dans le parc ancien), les frais de gestion locative (environ 6-8 % du loyer) et une provision pour vacance locative et travaux. Le taux de logements vacants (9,4 %) indique un risque de turnover à considérer. Au final, le rendement net moyen plafonne autour de 3,4 %, un chiffre plus réaliste pour votre business plan.
Performance énergétique du parc à Douarnenez
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 075 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Douarnenez est D, avec 11,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc immobilier local est vieillissant, avec une classe énergétique dominante D et une consommation moyenne de 214 kWh/m²/an. Près de 11,7 % des logements sont classés F ou G, des passoires thermiques. Pour un acheteur, cela implique un risque réglementaire : l'interdiction de location pour les logements les plus énergivores à partir de 2025 (G), 2028 (F) et 2034 (E). Un bien mal classé nécessitera des travaux de rénovation, un coût à intégrer dès l'achat pour sécuriser votre investissement sur le long terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 (surface médiane 54 m²) en centre-ville, plus faciles à louer et affichant le meilleur rendement brut (5,7 %). Les maisons, souvent plus anciennes, conviennent pour de la location familiale longue durée, mais le rendement net (2,9 %) est moins attractif. Évitez les logements classés F ou G (11,7 % du parc) qui deviendront interdits à la location.
Quelles zones cibler à Douarnenez ?
Le centre-ville historique et le quartier du Port-Rhu concentrent la demande locative permanente et touristique. La proximité immédiate de la gare de Quimper (20,7 km) est un atout pour les actifs mobiles. Les lotissements récents en périphérie, où la construction neuve a été dynamique (536 logements autorisés en 5 ans), peuvent être exposés à une concurrence locative accrue.
Calculateur de rendement à Douarnenez
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Douarnenez
Le risque de vacance est réel (9,4 % de logements vacants), amplifié par la saisonnalité touristique. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage élevé) rend la solvabilité des locataires fragile. Enfin, le parc ancien (23,9 % d'avant 1945) expose à des travaux de rénovation énergétique coûteux, une charge à intégrer dans le calcul de rentabilité nette.
Cas pratique : un investissement type à Douarnenez
Pour un appartement de 55 m² (proche de la surface médiane), le prix d'achat tourne autour de 130 626 €. Avec un loyer de 11,6 €/m², cela génère environ 638 € mensuels. Le rendement brut est de 5,7 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision, le rendement net tombe à près de 3,4 %, soit un cash-flow net mensuel faible, voire négatif selon le crédit. Un apport conséquent est nécessaire pour dégager une rentabilité nette positive.
Erreurs à éviter quand on investit à Douarnenez
- Négliger la taxe foncière élevée (43,95 %) dans le calcul de rentabilité.
- Oublier de provisionner pour les travaux sur un parc ancien (24 % avant 1945).
- Surestimer les loyers en périphérie éloignée des commerces et du port.
- Ne pas vérifier la classe DPE et le risque d'interdiction de location.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Douarnenez connaît une saisonnalité marquée par le tourisme. Le printemps et le début d'été sont propices aux ventes, avec l'afflux de visiteurs potentiels. La période post-rentrée (septembre-octobre) est aussi active, avant le règlement de la taxe foncière qui peut inciter certains vendeurs à se séparer d'un bien. L'hiver est plus calme, offrant parfois des opportunités de négociation. Pour un achat, visiter un bien sous la pluie et le vent d'hiver donne une idée plus juste des conditions réelles.
Le saviez-vous ?
- Douarnenez compte 8 monuments historiques protégés, dont l'île Tristan.
- La commune dispose de 5 campings offrant près de 589 emplacements touristiques.
- 97,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Douarnenez : cadre de vie et logement
S'installer à Douarnenez, c'est choisir une petite ville au patrimoine maritime exceptionnel, dotée d'un niveau de services rare pour une commune de cette taille. Les 14 établissements scolaires, les 190 équipements de santé et les 242 services publics assurent une autonomie quotidienne remarquable. La connexion numérique est excellente, avec une couverture fibre de 97,2 %, un atout pour les télétravailleurs.
Le cadre naturel, entre baie et rias, est évidemment l'atout maître, avec une capacité d'accueil touristique notable (5 campings, 16 hébergements). Il faut néanmoins composer avec un climat océanique marqué (1 214 mm de pluie par an) et un risque radon significatif, à vérifier à l'achat. La présence de plans de prévention des risques (PPRmt) sur la commune implique de se renseigner scrupuleusement sur l'exposition du bien convoité aux submersions marines.
Carte du marché immobilier à Douarnenez
Douarnenez et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Douarnenez
Douarnenez affiche un climat océanique tempéré, avec une moyenne annuelle de 12,1°C et des précipitations annuelles de 1214 mm, supérieures à la moyenne nationale. Les hivers sont doux, les étés frais, avec un ensoleillement modéré. Ce profil convient à ceux qui fuient les extrêmes, mais l'humidité et le vent sont des constantes. Un futur résident apprécie cette douceur pour les activités littorales, mais doit prévoir une isolation performante et un chauffage adapté à l'humidité ambiante.
À qui s'adresse Douarnenez ?
La ville s'adresse prioritairement aux retraités (42,6 % des habitants ont 60 ans et plus) en quête de calme et de patrimoine. Les ménages actifs travaillant sur le bassin d'emploi de Quimper ou en télétravail (score numérique 9/100) y trouvent aussi leur compte, tout comme les amateurs de voile et de pêche. L'offre scolaire (14 établissements) est correcte pour les familles.
Avantages et limites à Douarnenez
✓ Points forts
- Cadre de vie maritime unique avec port historique.
- Prix d'entrée inférieur aux grandes villes côtières bretonnes.
- Équipements et services nombreux (663 au total) pour une ville de cette taille.
- Très bon déploiement de la fibre (97,2 %).
- Proximité relative du TGV Quimper (20 minutes en voiture).
− À prendre en compte
- Marché immobilier en baisse (-5,6 %), risque de moins-value à court terme.
- Taux de chômage élevé (15,3 %) et revenu médian bas (22 000 €).
- Présence de risques naturels (radon, inondation) et d'un parc vieillissant.
Composition du parc immobilier à Douarnenez
10 389 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Douarnenez combine 61,2 % de maisons et 38,8 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de Douarnenez est majoritairement constitué de maisons individuelles (61,2 %), reflétant un habitat traditionnel breton. La part de propriétaires-occupants (63,5 %) et le faible taux de résidences secondaires (13,7 %) indiquent un marché ancré dans la vie locale, relativement stable. Un taux de vacance de 9,4 % suggère toutefois une certaine rotation, peut-être concentrée dans certains segments. L'acheteur type est souvent en recherche d'une maison de caractère pour une installation durable, loin de la pression spéculative des stations balnéaires très touristiques.
Ancienneté du parc à Douarnenez
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 950 logements).
- Avant 1919 10,6 % 844 logts
- 1919-1945 13,3 % 1 055 logts
- 1946-1970 33,0 % 2 620 logts
- 1971-1990 26,5 % 2 105 logts
- 1991-2005 8,4 % 669 logts
- 2006-2019 8,3 % 657 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Douarnenez
663 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Douarnenez
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPRmt) actif, notamment lié au littoral. Le radon, un gaz naturel radioactif, y présente un potentiel significatif, nécessitant une vigilance lors de l'achat (mesurage obligatoire en zone 3). La sismicité est faible. Onze arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Consultez toujours le cadastre des risques (Géorisques) et le dossier de diagnostic technique pour évaluer les contraintes constructives et les éventuelles obligations d'assurance spécifiques.
Cas pratique : un achat type à Douarnenez
Une maison de 100 m² coûte environ 229 500 €. Avec un revenu médian local de 22 000 €, cela représente plus de 10 années de revenus. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1¢400 €, soit un taux d'effort proche de 45 % pour un ménage aux revenus médians. L'accès à la propriété reste difficile sans apport familial ou double revenu.
Erreurs à éviter quand on achète à Douarnenez
- Oublier de vérifier le classement en zone à risque radon significatif.
- Négliger l'impact de l'humidité et des embruns sur l'état des façades.
- Acheter sans consulter le PPRmt actif qui peut limiter les travaux.
- Sous-estimer le coût du chauffage dans un bien mal isolé (classe D moyenne).
Points clés à retenir à Douarnenez
- Prix médian au m² : 2 367 €, en baisse de 5,6 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 5,7 % pour un appartement, 4,9 % pour une maison.
- Climat doux mais humide : 12,1°C de moyenne et 1214 mm de pluie par an.
- Une maison type coûte environ 227 205 €, un appartement 130 626 €.
- Rendement net estimé après charges : environ 3,4 % et 2,9 %.
- 61,2 % des logements sont des maisons, 63,5 % de propriétaires occupants.
- La localisation près du port ou du centre-ville est un important facteur de valeur.
- Taxe foncière sur le bâti à 43,95 % en 2024.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Douarnenez ?
À Douarnenez, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation intra-urbaine et de son état. La proximité du port, du centre-ville historique et des commerces (131 équipements recensés) prime. Pour une maison, la taille du terrain et la vue sur mer sont des plus-values majeures. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec 23,9 % du parc antérieur à 1945. Un bien rénové avec des matériaux adaptés au climat humide se valorise mieux. Un appartement avec place de parking et exposition sud-ouest résistera mieux aux fluctuations du marché.
Estimation indicative d'une maison à Douarnenez
Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
224 865 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute, dans un contexte de baisse des prix, condamne votre bien à une longue invendabilité. Trop basse, elle vous prive de milliers d'euros. À Douarnenez, où 9,4 % des logements sont vacants, se positionner correctement dès l'annonce est vital. Une estimation experte, qui intègre la saisonnalité du marché, l'état exact du DPE (le parc est en classe D dominante) et la dynamique démographique (-4,6 % en 10 ans), fait la différence entre une vente rapide et un échec coûteux.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes (2 344 €/m²) qui ne rendent pas compte des écarts entre le quartier du Port-Rhu, de Tréboul et des zones périphériques. Un professionnel local évalue l'état réel, l'exposition aux embruns, la qualité de la rénovation et la conformité aux règles d'urbanisme de la CC Douarnenez Communauté. Son expertise permet de justifier un prix auprès d'acheteurs sérieux et de négocier en connaissance de cause. Il anticipe aussi les coûts de travaux pour remettre aux normes un bien ancien, évitant une surévaluation qui bloquerait la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très variable selon les quartiers.
- Ne pas tenir compte de la baisse récente des prix (-5,6 %) pour une vente rapide.
- Oublier de valoriser les travaux de rénovation énergétique effectués.
- Négliger l'impact d'une vue dégagée ou de la proximité de la mer sur la valeur.
Investir à Douarnenez : passer à l'action
Les tendances du marché indiquent une fenêtre d'opportunité en 2026. Pour la saisir, une connaissance fine des quartiers, de l'état du bâti et des dynamiques de demande locative est cruciale. Seul un expert du bassin douarneniste peut vous guider vers la bonne opération.
Ces données dessinent un profil d'investissement spécifique. Le bon bien au bon prix fait toute la différence.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Douarnenez grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse du marché local.
- Analyse basée sur les 285 ventes récentes à Douarnenez
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Douarnenez
Quel est le prix immobilier moyen à Douarnenez ?
Le prix médian global est de 2 367 €/m² en 2024. Les maisons se vendent en moyenne 2 333 €/m² et les appartements 2 398 €/m². Une correction de -5,6 % par rapport à 2023 est observée.
Est-ce le bon moment pour investir à Douarnenez ?
La baisse récente des prix ouvre une fenêtre de négociation. L'investissement locatif est pertinent pour les petits appartements rénovés, avec un rendement brut de 5,7 %. La stratégie de plus-value à court terme est en revanche risquée.
Douarnenez est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Douarnenez est moins chère que Plougastel-Daoulas (+8 %) et très inférieure à Le Relecq-Kerhuon (+22 %). Elle est légèrement plus chère que Landerneau (-7 %) et comparable à Plouzané et Guipavas.
Quel rendement locatif espérer à Douarnenez ?
Le rendement locatif brut moyen est de 5,7 % pour un appartement et de 4,9 % pour une maison. Après déduction des charges (taxe foncière à 43,95 %, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,4 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Douarnenez ?
Le centre historique (Port-Rhu, rue du Docteur-Mével) et les secteurs proches des commerces et des services sont les plus demandés pour la location. Les zones en hauteur, avec vue sur la baie, sont très prisées mais aussi les plus chères.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² inférieur de 22 % à Le Relecq-Kerhuon et des indicateurs locatifs solides, Douarnenez offre un effet de levier supérieur à ses voisines directes comme Plougastel-Daoulas (+8 %).
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Douarnenez.
Communes limitrophes de Douarnenez
Douarnenez est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Douarnenez s'établit à 2 367 € sur 205 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale du Finistère (2 246 €/m²).
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Douarnenez a enregistré une hausse de +27,5 % du prix médian au m². 1 358 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Marché mixte à Douarnenez: maisons à 2 333 €/m² et appartements à 2 398 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 95 m² revient à environ 221 635 €, soit 10,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Douarnenez avoisinent 11,6 €/m² pour les appartements et 9,4 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 5,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Avec 13,7 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 507 logements autorisés, soit 101/an en moyenne.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Douarnenez est une commune bretonne du maillage armoricain. Sur le plan physique, la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral du Finistère sud (29 km), dans un relief de plaine, à 82 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).