Acheter à Éragny, c'est opter pour une ville active de 18 436 habitants, bien reliée à Paris via sa gare et offrant une palette complète de services. Le prix médian de 3 226 €/m², en baisse, ouvre une fenêtre d'opportunité, notamment pour les primo-accédants. La commune, jeune (âge médian de 35,7 ans) et dynamique, présente un profil résidentiel marqué par une forte proportion de propriétaires (61,3%).
Carte du marché immobilier à Éragny
Éragny et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Éragny
7 626 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 41,2 % de maisons, 58,8 % d'appartements sur un total de 7 626 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements, à 61,3 % occupé par des propriétaires, indique un marché ancré et stable, moins soumis à la spéculation que les villes à forte location. La part minoritaire de résidences secondaires (0,8 %) confirme cette vocation résidentielle principale. Avec 41,2 % de maisons et un parc social représentant 28 % des logements, Éragny présente un visage mixte : une demande familiale pour l'accession en maison et un parc locatif social important. Le taux de vacance, à 4,4 %, est légèrement supérieur à la moyenne nationale, indiquant peut-être une rotation ou des biens moins facilement commercialisables.
Évolution démographique à Éragny
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Éragny
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Éragny
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Professions intermédiaires 19,4 %
- Employés 19,1 %
- Retraités 19,0 %
- Autres sans activité professionnelle 15,1 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 13,9 %
- Ouvriers 10,5 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,9 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Éragny
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Éragny
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 212 logements).
- Avant 1919 2,1 % 149 logts
- 1919-1945 1,6 % 118 logts
- 1946-1970 10,5 % 756 logts
- 1971-1990 58,1 % 4 192 logts
- 1991-2005 10,6 % 764 logts
- 2006-2019 17,1 % 1 233 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Éragny
599 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Éragny
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Éragny
Une maison type de 98 m² (335 454 € / 3 423 €/m²) représente environ 13,8 années du revenu médian local (24 320 €). Avec un apport de 10 % (33 545 €) et un prêt sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 830 €. Ajoutez à cela la taxe foncière (environ 1 700 €/an soit 140 €/mois) et les charges, pour un effort mensuel total dépassant les 2 000 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Éragny
- Oublier de vérifier le zonage du PPRI Vallée de l'Oise.
- Ne pas comparer le prix au m² avec l'état réel et le DPE du bien.
- Sous-estimer le coût des travaux dans un parc où 3,7 % des logements sont antérieurs à 1945.
- Négliger la proximité de la gare, critère majeur de revente.
Le saviez-vous ?
- 92,1 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune a autorisé 224 % de logements neufs en plus sur 5 ans.
- L'indice de vieillissement est de 81,9, une population plutôt jeune.
Performance énergétique du parc à Éragny
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 682 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Éragny: majorité classée C, part de passoires thermiques à 3,8 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier d'Éragny est plutôt performant, avec une classe énergétique dominante C (184 kWh/m²/an). Seulement 3,8 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Cela limite le risque réglementaire immédiat pour les acheteurs. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Même minoritaires, ces biens voient leur valeur décroître. Pour un investissement durable, viser un DPE C ou mieux reste un impératif.
Risques naturels et géorisques à Éragny
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Éragny est soumis à un Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI) pour la vallée de l'Oise. Cela implique des contraintes constructives spécifiques (niveau de plancher, matériaux) dans les zones identifiées. La sismicité est très faible et le radon, un gaz naturel radioactif, y est classé en potentiel faible. Six arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement prononcés, principalement pour des inondations et coulées de boue. Consulter le zonage précis du PPRI et le diagnostic du vendeur est une étape obligatoire avant tout achat en secteur concerné, pour connaître les éventuelles obligations d'assurance.
Cadre de vie à Éragny
Le climat est tempéré (12,5°C de moyenne) avec des précipitations modérées (666 mm/an). La vie quotidienne est facilitée par 599 équipements, dont 124 dans le domaine de la santé et 34 en sports et loisirs. La gare Éragny - Neuville en cœur de ville permet des déplacements aisés. Le cadre est essentiellement urbain et pavillonnaire, avec une densité élevée (3 687 hab/km²). Deux hébergements touristiques indiquent un attrait visiteur limité, préservant un caractère résidentiel. Le risque naturel majeur est l'inondation (PPRI Vallée de l'Oise), mais la sismicité est très faible et le radon faible.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 64 m², comptez environ 189 000 € (médiane à 2 948 €/m²). Une maison de 98 m² requiert un budget proche de 335 000 € (3 423 €/m²). Le parc est majoritairement énergétiquement performant (classe DPE dominante C, 184 kWh/m²/an), un atout face à la flambée des coûts de l'énergie. Les délais de vente se sont allongés avec le ralentissement du marché, offrant davantage de temps pour la négociation.
À qui s'adresse Éragny ?
La commune s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles avec enfants, attirés par les écoles et les équipements de proximité. Les acheteurs sont souvent des Franciliens en recherche d'un meilleur rapport surface/prix que dans Paris ou la proche banlieue. Le faible taux de résidences secondaires (0,8%) et l'indice de vieillissement bas (81,9) confirment cette attractivité auprès des populations actives.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire pratique (gare en centre-ville).
- Large panel de services et commerces de proximité.
- Parc immobilier globalement performant énergétiquement.
- Dynamisme démographique (+10,4% en 10 ans).
- Environnement numérique très bien déployé (fibre à 92,1%).
− À prendre en compte
- Densité urbaine élevée (3 687 hab/km²).
- Exposition au risque d'inondation (PPRI en vigueur).
- Marché immobilier en phase de correction (-8,5% sur un an).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Éragny est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Éragny
- Climat tempéré : 12,5 °C de moyenne et 666 mm de pluie.
- Ville jeune : âge médian de 35,7 ans.
- Gare SNCF dans la commune (Éragny - Neuville).
- Parc énergétique performant : seulement 3,8 % de passoires.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Éragny
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Éragny ?
Le prix médian au m² pour une maison est de 3 423 €. Pour une surface médiane de 98 m², le budget d'entrée est d'environ 335 000 €. Près de 25% des ventes se font en dessous de 2 620 €/m², ouvrant des opportunités.
Éragny est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 14 établissements scolaires, 41,7% de moins de 30 ans et 41,2% de maisons individuelles. L'indice de sécurité (ISE) et l'indice familial (IFE) sont tous deux à 5,7/10, indiquant un environnement adapté.
Quels sont les transports à Éragny ?
La commune est desservie par la gare Éragny - Neuville (0,1 km du centre). Elle compte 75 équipements de transport et bénéficie d'un accès rapide à l'aéroport du Bourget (26 km) et à Paris Saint-Lazare (23,3 km).
Vous envisagez d'acheter à Éragny ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
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