Le marché immobilier éragnien affiche un prix médian de 3 226 €/m² selon les données DVF/DGFiP 2024, en repli de 8,5% sur un an. Cette correction intervient dans un contexte national de resserrement du crédit. Les 145 transactions annuelles dessinent un marché actif, où la diversité du parc – 41,2% de maisons – crée des dynamiques de prix distinctes.
Comment se porte le marché immobilier à Éragny
Avec 3 226 €/m², Éragny se positionne en deçà de plusieurs communes voisines comme Montigny-lès-Cormeilles (4 154 €/m²). La baisse annuelle de 8,5% est significative, reflétant un réajustement des prix après des années de forte croissance. Cette correction profite aux acheteurs, mais le volume de transactions (145 ventes) et une vacance limitée à 4,4% montrent que la liquidité du marché demeure. L'indice de pression touristique (IPTI) très bas (1,5/10) indique l'absence de surchauffe saisonnière sur les prix.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse des prix de 8,5 % sur un an intervient après une période de forte croissance. Elle reflète un ajustement national au durcissement des conditions de crédit, et non un effondrement local. Le marché cherche un nouvel équilibre. Pour un vendeur, cela signifie qu'il faut viser un prix juste et réaliste, aligné sur les dernières transactions et non sur les espoirs de 2022. Pour un acheteur, c'est une fenêtre de négociation plus ouverte, surtout sur les biens mal positionnés (DPE faible, défauts). La dynamique démographique (+10,4 % en 10 ans) et le faible taux de résidences secondaires constituent des soutiens structurels à moyen terme.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Éragny
Le parc est mixte : 41,2% de maisons, qui se négocient en médiane à 3 423 €/m² pour 98 m², et 58,8% d'appartements à 2 948 €/m² (64 m²). Avec 61,3% de propriétaires-occupants, le marché de la résidence principale domine. Les acquéreurs sont majoritairement des ménages locaux ou franciliens attirés par un taux d'équipements (599) et une connectivité fibre (92,1%) supérieurs à la moyenne des petites villes.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est en phase de rééquilibrage en faveur des acheteurs, sous l'effet de la baisse des prix et d'une offre neuve dynamique (628 logements autorisés en 5 ans). La vente n'est plus aussi rapide qu'en période de forte tension, mais reste possible à condition de respecter les prix du marché. La fourchette interquartile (2 620 – 3 825 €/m²) donne une marge de négociation cruciale à considérer.
Vacance longue durée à Éragny
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Éragny (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Éragny: 630 logements autorisés sur 5 ans, 27 pour la dernière année (+207 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
L'activité de construction neuve est soutenue, avec 628 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance en hausse de 224 %. Ce volume, pour une commune de 5 km², est significatif. Il confirme l'attractivité résidentielle d'Éragny au sein de Cergy-Pontoise, répondant à une demande solide. Cela peut aussi créer, à terme, une concurrence pour l'ancien, surtout si les prix du neuf sont attractifs. Pour l'acheteur, c'est un choix élargi. Pour le vendeur d'un bien ancien, cela impose de soigner la présentation et de justifier son prix face à des produits neufs souvent mieux isolés (DPE A ou B).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier d'Éragny, familial et actif, suit le rythme scolaire. Les meilleures périodes pour vendre sont le printemps (mars-juin) et le début de l'automne (septembre-octobre), quand les familles visitent. L'été peut être plus calme. Pour acheter, la fin d'année (novembre-décembre) offre parfois des opportunités avec des vendeurs plus motivés. Notez que la taxe foncière est due en septembre, ce qui peut inciter certains propriétaires à vendre avant pour s'en décharger. La saisonnalité est toutefois moins marquée dans un marché ajusté comme l'actuel.
Le saviez-vous ?
- 92,1 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune a autorisé 224 % de logements neufs en plus sur 5 ans.
- L'indice de vieillissement est de 81,9, une population plutôt jeune.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Éragny
- Prix médian à 3 226 €/m², en baisse de 8,5 % sur un an.
- Écart maison/appartement : 475 €/m² de plus pour une maison.
- Revenu médian local de 24 320 €, rang 28/36 dans sa catégorie.
- Taux de chômage à 11 %, proche de la moyenne nationale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Éragny
Quel est le prix au m² à Éragny en 2024 ?
Le prix médian global est de 3 226 €/m² selon DVF. Les appartements se négocient autour de 2 948 €/m² et les maisons à 3 423 €/m². Une baisse de 8,5% sur un an est observée.
Le prix immobilier à Éragny est-il en hausse ou en baisse ?
Le marché est en baisse de 8,5% sur un an. Cette correction, couplée à une augmentation des autorisations de construire (+224%), crée un environnement plus favorable aux acheteurs en 2024.
Combien de temps pour vendre un bien à Éragny ?
Le délai de vente dépend du prix et du type de bien. Avec un marché en recalibration et 4,4% de logements vacants, une mise en prix précise, alignée sur la médiane de 3 226 €/m², est essentielle pour une vente rapide.
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