Le marché immobilier étampois affiche un prix médian de 2 490 €/m² sur l'ensemble des 325 transactions enregistrées par la base DVF/DGFiP en 2024. Cette valeur, en repli de 7,4 % sur un an, positionne la commune en deçà de ses voisines de l'Essonne comme Brétigny-sur-Orge (3 237 €/m²) ou Les Ulis (3 182 €/m²). La lecture des quartiles (1 934 – 2 948 €/m²) révèle une dispersion modérée des prix, signe d'un marché diversifié.
Comment se porte le marché immobilier à Étampes
Le marché subit une correction avec une baisse des prix de 7,4 % sur un an, tendance qui suit le reflux national mais reste plus marquée que dans certaines communes alentour. Le volume de transactions (325) reste substantiel pour une ville de cette taille, indiquant une liquidité acceptable. La typologie des ventes est équilibrée : 211 appartements (médiane à 2 438 €/m²) et 114 maisons (2 638 €/m²). Un taux de logements vacants de 10,5 %, supérieur à la moyenne nationale, peut expliquer en partie la pression à la baisse et suggère un marché localement détendu.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La correction récente de -7,4 % sur un an suit un cycle haussier antérieur. Elle indique un marché en phase de consolidation, typique après des années de forte croissance. Pour un acheteur, c’est une fenêtre de négociation potentielle. Pour un vendeur, une mise en prix réaliste est impérative. La dynamique démographique (+9,6 % en 10 ans) et la baisse des taux de construction neuve (-11 %) pourraient stabiliser les prix à moyen terme.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Étampes
Le parc de logements vendus est majoritairement constitué d'appartements (65 % des transactions), typique d'une ville moyenne avec un centre historique. La surface médiane des appartements (50 m²) et des maisons (91 m²) dessine un marché adapté aux primo-accédants et aux petites familles. Avec seulement 43,7 % de propriétaires occupants, le taux de mobilité potentiel est plus élevé que la moyenne, ce qui peut alimenter l'offre. Le poids des logements sociaux (23 %) et du parc locatif privé influe sur la dynamique des prix.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec 10,5 % de logements vacants et un indice de pression immobilière (IPI) modéré, le marché penche en faveur de l'acheteur. Les délais de vente peuvent y être plus longs, offrant une marge de négociation. Toutefois, la proximité de la gare d'Étampes (0,2 km) et la dynamique démographique (+9,6 % en 10 ans) constituent des amortisseurs à une baisse prolongée. Pour un vendeur, une estimation précise et réaliste au regard des dernières transactions DVF 2024 est donc cruciale pour réussir sa vente dans ce contexte.
Vacance longue durée à Étampes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Étampes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Étampes: 1 068 logements autorisés sur 5 ans, 280 pour la dernière année (-8 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Les 1 006 logements autorisés sur 5 ans montrent une attractivité confirmée, mais la tendance est à la baisse (-11 % vs la période précédente). Cela limite le risque de sur-offre à court terme. Les 99 permis de 2024 indiquent un ralentissement, probablement lié au coût du crédit. Le neuf reste un segment dynamique, tiré par la demande de logements mieux isolés (classe D dominante du parc ancien).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché d’Étampes suit le rythme francilien : offre abondante au printemps, demande forte en septembre. Vendre entre mars et juin capitalise sur l’afflux de familles. Acheter en novembre-décembre permet parfois de négocier sur des biens en vente depuis l’été. La taxe foncière, payable en septembre, peut motiver certains vendeurs à conclure avant l’été pour la reporter à l’acquéreur.
Le saviez-vous ?
- Étampes compte 16 monuments historiques protégés.
- La fibre couvre 94,4 % des logements.
- L’âge médian des habitants n’est que de 35,7 ans.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Étampes
- Prix médian à 2 490 €/m², en baisse de 7,4 % sur un an.
- Maisons à 2 638 €/m², appartements à 2 438 €/m².
- Un bien type coûte 121 900 € (appart) ou 240 058 € (maison).
- Revenu médian local de 20 480 €, classé 17/20 dans le département.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Étampes
Quel est le prix au m² à Étampes en 2024 ?
Le prix médian à Étampes est de 2 490 €/m², selon les données DVF 2024. Les maisons se vendent en moyenne 2 638 €/m² et les appartements 2 438 €/m².
Le prix immobilier à Étampes est-il en hausse ou en baisse ?
Le marché est en baisse de 7,4 % sur un an. Cette correction place Étampes en dessous des prix pratiqués dans plusieurs communes voisines de l'Essonne.
Combien de transactions immobilières à Étampes ?
On compte 325 transactions notariées en 2024, dont 211 pour les appartements et 114 pour les maisons, selon la base DGFiP.
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