Le marché immobilier d'Étampes se situe dans la moyenne — prix médian 2 490 €/m², dans la ligne de la médiane de l'Essonne. La fourchette centrale des ventes s'étale de 1 934 à 2 948 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd. Côté classement départemental, Étampes compte parmi les 18 % les plus abordables de l'Essonne.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2020 et 2024 (+0,6 %). Au total, 2 091 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -7,4 % du prix médian.
Les maisons (35,1 % des transactions, 2 638 €/m²) et les appartements (64,9 %, 2 438 €/m²) se partagent le marché. Le bien médian (91 m² à 240 058 €) équivaut à 11,7 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,9 €/m² pour un appartement et 12,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,3 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 0,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2020-2024: 1 006 logements autorisés, soit 201/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 83 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier d'Étampes s'interprète dans un contexte plus large — Étampes est une commune de la couronne périurbaine francilienne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (en plaine, à 128 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Étampes
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Faut-il investir à Étampes en 2026 ?
Carrefour historique au sud de l'Essonne, Étampes bénéficie d'une gare SNCF en centre-ville et d'une démographie dynamique. Son marché immobilier, après une période de hausse, connaît un réajustement en 2024. Cette correction, couplée à des indicateurs locatifs solides, dessine un profil spécifique pour l'investisseur.
Avec un rendement locatif brut de 7,3 % pour les appartements, Étampes se place dans le top quart des communes franciliennes pour la rentabilité brute.
Verdict
➤ Investissement locatif rentable à condition de sélectionner des biens énergétiquement performants.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé : 7,3 %
- ✓ Correction récente de -7,4 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Accessibilité ferroviaire : gare en centre-ville
- ⚠ Taux de chômage élevé : 13,5 %
- ⚠ Part de passoires thermiques : 10,6 % à rénover
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 490 €/m², Étampes est 30 % moins chère que la moyenne des communes comparables en Essonne.
- Le prix au mètre carré est inférieur de 23 % à celui de Brétigny-sur-Orge, pourtant géographiquement proche.
- Le rendement locatif brut des appartements (7,3 %) dépasse largement celui des grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Étampes
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,1/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,8/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 7,3 %.
Indices immobiliers d'Étampes
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très faible accessibilité : les prix dépassent la capacité d'achat des ménages locaux, risque de liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès faible accessibilité : les prix dépassent la capacité d'achat des ménages locaux, risque de liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,8
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Demande locative soutenue : adapté à un investissement locatif classique avec faible vacance.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableDemande locative soutenue : adapté à un investissement locatif classique avec faible vacance.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Faible pression touristique : le marché locatif saisonnier n'est pas développé, privilégier la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleFaible pression touristique : le marché locatif saisonnier n'est pas développé, privilégier la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Étampes : cadre de vie et logement
Étampes, ville moyenne de l'Essonne au riche patrimoine (16 monuments historiques), propose un cadre de vie entre urbanité et espaces naturels. Avec un prix au m² inférieur de 20 à 30 % à ceux des communes voisines comme Morsang-sur-Orge, elle attire principalement les primo-accédants et les familles en quête de surface. La gare en cœur de ville relie Paris en environ 45 minutes, un atout majeur pour les navetteurs. La commune connaît une croissance démographique soutenue (+9,6 % en 10 ans).
Tout savoir pour acheter et vivre à ÉtampesInvestir à Étampes : passer à l'action
Le potentiel locatif d'Étampes est réel, mais sa concrétisation dépend d'une expertise fine des secteurs et du parc, notamment face aux enjeux énergétiques. Notre analyse des transactions réelles et du contexte local identifie les opportunités et les écueils à éviter pour votre projet.
Les données DVF révèlent un marché locatif porteur, mais la sélection du bien et du quartier est cruciale.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Étampes
Quel est le prix moyen d'un appartement à Étampes ?
Le prix médian des appartements à Étampes est de 2 438 €/m² en 2024, pour une surface médiane de 50 m². Un appartement type coûte donc environ 121 900 €.
Étampes est-elle une bonne ville pour un investissement locatif ?
Oui, le rendement locatif brut des appartements y est de 7,3 %, ce qui est élevé en Île-de-France. La demande est soutenue par la desserte ferroviaire et une population jeune.
Les prix immobiliers ont-ils baissé à Étampes ?
Oui, le prix médian global a reculé de 7,4 % entre 2023 et 2024, pour s'établir à 2 490 €/m². Cette correction fait suite à une forte hausse en 2021-2022.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Étampes ?
Les principaux risques sont le taux de chômage local élevé (13,5 %) et la part de logements énergivores (10,6 % de passoires). La taxe foncière est aussi élevée, à 50,8 %.
Comment se compare Étampes à ses villes voisines comme Brétigny-sur-Orge ?
Étampes est nettement plus accessible, avec un prix au m² inférieur de 30 % à celui de Brétigny-sur-Orge (3 237 €/m²), tout en offrant des rendements locatifs comparables.
Marché immobilier des communes voisines
Étampes affiche un prix médian inférieur de 30 % à celui de voisines comme Brétigny-sur-Orge ou Les Ulis, créant un effet de levier remarquable pour un investisseur visant un rendement locatif élevé avec des indicateurs territoriaux similaires.
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