01 Le parc de logements
Le parc comprend 12 388 logements dont 10 990 résidences principales, 95 résidences secondaires et 1 304 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 10 990 | 88,7 % |
| Résidences secondaires | 95 | 0,8 % |
| Logements vacants | 1 304 | 10,5 % |
Sur les 12 388 logements recensés, 89 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 11 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 839 | 17,0 % |
| 1919-1945 | 729 | 6,7 % |
| 1946-1970 | 2 765 | 25,6 % |
| 1971-1990 | 2 607 | 24,1 % |
| 1991-2005 | 995 | 9,2 % |
| 2006-2019 | 1 872 | 17,3 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 26 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 17 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 981 | 8,9 % |
| 2 pièces | 2 371 | 21,6 % |
| 3 pièces | 3 059 | 27,8 % |
| 4 pièces | 2 410 | 21,9 % |
| 5 pièces ou plus | 2 168 | 19,7 % |
Le parc compte 3,3 pièces en moyenne par logement, avec 20 % de logements de cinq pièces ou plus et 31 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 10 592 | 11 145 | 12 388 |
| Rés. principales | 9 672 | 9 986 | 10 990 |
| Rés. secondaires | 112 | 102 | 95 |
| Vacants | 808 | 1 058 | 1 304 |
37,9 % de part de propriétaires à Les Ulis, commune de population comparable à 29 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 799 | 43,7 % |
| Locataires (privé) | 3 942 | 35,9 % |
| Locataires HLM | 2 047 | 18,6 % |
| Logés gratuitement | 202 | 1,8 % |
Visualisation des quatre statuts — 43,7 % de propriétaires occupants, 54,5 % de locataires et 19 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 813 | 43,8 % |
| Fioul | 727 | 6,6 % |
| Électricité | 4 949 | 45,0 % |
| Gaz bouteille | 58 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 443 | 4,0 % |
Répartition des modes de chauffage: 45 % au électricité, 44 % pour gaz de ville, 7 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 526 |
| 2 à 4 ans | 2 708 |
| 5 à 9 ans | 2 435 |
| 10 ans ou plus | 4 320 |
| Total ménages | 10 990 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 708 |
| Sous-occupation modérée | 2 552 |
| Sous-occupation accentuée | 1 439 |
| Suroccupation modérée | 1 863 |
| Suroccupation accentuée | 334 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 837 | 25,8 % |
| 1 voiture | 5 691 | 51,8 % |
| 2 voitures ou plus | 2 462 | 22,4 % |
Équipement automobile des ménages: 26 % sans voiture, 52 % avec une voiture et 22 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 55,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 5 186 | 4 947 | 77 | 162 |
| 1975 | 6 698 | 6 147 | 92 | 459 |
| 1982 | 7 283 | 6 632 | 134 | 517 |
| 1990 | 8 424 | 7 701 | 149 | 574 |
| 1999 | 9 369 | 8 370 | 182 | 817 |
| 2006 | 9 968 | 9 073 | 147 | 748 |
| 2011 | 10 592 | 9 672 | 112 | 808 |
| 2016 | 11 145 | 9 986 | 102 | 1 058 |
| 2022 | 12 388 | 10 990 | 95 | 1 304 |
Trajectoire de long terme: 5 186 logements en 1968, 12 388 en 2022 (+139 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 157 | 1 189 | 1 229 | 1 332 | 1 311 | 923 |
| Dont vacants > 2 ans | 270 | 285 | 280 | 277 | 336 | 451 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 36 | 0,5 % |
| Classe B | 202 | 2,9 % |
| Classe C | 1 823 | 26,1 % |
| Classe D | 2 947 | 42,1 % |
| Classe E | 1 251 | 17,9 % |
| Classe F | 435 | 6,2 % |
| Classe G | 298 | 4,3 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 42 % des logements et 29 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 839 | 12,0 % |
| Classe B | 1 989 | 28,4 % |
| Classe C | 1 397 | 20,0 % |
| Classe D | 1 786 | 25,5 % |
| Classe E | 648 | 9,3 % |
| Classe F | 241 | 3,4 % |
| Classe G | 92 | 1,3 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (28 %), et 60 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 272 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 241 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 194 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 195 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 157 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 97 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 97 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 272 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 21 |
| Classe B | 53 | 149 |
| Classe C | 242 | 1 581 |
| Classe D | 362 | 2 585 |
| Classe E | 171 | 1 080 |
| Classe F | 84 | 351 |
| Classe G | 70 | 228 |
Les maisons affichent une classe dominante D (223 kWh/m²/an), les appartements D (220) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 127 |
| T2 | 615 |
| T3 | 1 011 |
| T4 | 688 |
| T5+ | 197 |
Faut-il investir à Étampes en 2026 ?
Carrefour historique au sud de l'Essonne, Étampes bénéficie d'une gare SNCF en centre-ville et d'une démographie dynamique. Son marché immobilier, après une période de hausse, connaît un réajustement en 2024. Cette correction, couplée à des indicateurs locatifs solides, dessine un profil spécifique pour l'investisseur.
Avec un rendement locatif brut de 7,3 % pour les appartements, Étampes se place dans le top quart des communes franciliennes pour la rentabilité brute.
Verdict
➤ Investissement locatif rentable à condition de sélectionner des biens énergétiquement performants.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé : 7,3 %
- ✓ Correction récente de -7,4 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Accessibilité ferroviaire : gare en centre-ville
- ⚠ Taux de chômage élevé : 13,5 %
- ⚠ Part de passoires thermiques : 10,6 % à rénover
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 490 €/m², Étampes est 30 % moins chère que la moyenne des communes comparables en Essonne.
- Le prix au mètre carré est inférieur de 23 % à celui de Brétigny-sur-Orge, pourtant géographiquement proche.
- Le rendement locatif brut des appartements (7,3 %) dépasse largement celui des grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Étampes
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,1/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 7,8 %.
Indices immobiliers d'Étampes
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Très faible accessibilité : les prix dépassent la capacité d'achat des ménages locaux, risque de liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenTrès faible accessibilité : les prix dépassent la capacité d'achat des ménages locaux, risque de liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Demande locative soutenue : adapté à un investissement locatif classique avec faible vacance.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableDemande locative soutenue : adapté à un investissement locatif classique avec faible vacance.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Faible pression touristique : le marché locatif saisonnier n'est pas développé, privilégier la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleFaible pression touristique : le marché locatif saisonnier n'est pas développé, privilégier la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2508,2 — Percentile dept : 16/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 68/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 78/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 583,8 — Percentile dept : 65/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 32/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 38,7 — Percentile dept : 4/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 16,5 — Percentile dept : 17/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 56,3 — Percentile dept : 96/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 7/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,2 — Percentile dept : 78/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 20/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2508,2 — Percentile dept : 84/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 7/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 20/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 10,5 — Percentile dept : 93/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 583,8 — Percentile dept : 35/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Étampes : opportunités et risques
Investir à Étampes en 2026 se justifie prioritairement pour la rentabilité locative brute, particulièrement sur les appartements (7,3 %). Ce rendement, supérieur à la moyenne régionale, compense partiellement la faible perspective de plus-value immédiate dans un marché en correction. La stratégie gagnante consiste à cibler des biens de petite surface, bien situés près de la gare ou des commerces, et déjà aux normes énergétiques ou facilement rénovables.
Il faut toutefois intégrer des charges significatives dans le calcul de rentabilité nette. La taxe foncière s'élève à 50,8 %, et la part non négligeable de logements vacants (10,5 %) suggère une possible vacance locative plus élevée dans certains segments. La loi Climat et Résilience rend aussi impératif d'éviter les passoires thermiques (classes F/G), sous peine d'interdiction de location.
La construction neuve ralentit, limitant les risques de sur-offre, mais l'accession à la propriété reste difficile pour les ménages locaux (revenu médian de 20 480 €). Cette tension structure une demande locative résiliente, notamment de la part des jeunes ménages et des actifs modestes travaillant en proche couronne. Un investissement réussi implique donc une sélection rigoureuse et un horizon de détention d'au moins 5 à 10 ans pour amortir les coûts et profiter d'une revalorisation liée à la rénovation du parc.
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Données du marché immobilier à Étampes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Étampes s'établit à 2 490 €/m² en 2024, selon les données DVF. Cette valeur marque un net repli après les sommets de 2021-2022, ramenant le marché à un niveau proche de celui de 2020. Cette correction de -7,4 % sur un an est plus prononcée que dans de nombreuses communes franciliennes, creusant un écart de valorisation intéressant avec les voisines de l'Orge.
L'analyse du parc, dont près d'un quart est antérieur à 1945, explique en partie cette dynamique. Les enjeux de rénovation énergétique, avec 10,6 % de passoires thermiques, pèsent sur la valorisation de certains biens, créant une opportunité pour les investisseurs prêts à engager des travaux. La proximité immédiate de la gare d'Étampes, connectée au réseau Transilien, reste un atout majeur pour la demande locative, notamment étudiante ou de jeunes actifs.
Enfin, la démographie vigoureuse (+9,6 % en 10 ans, INSEE) et la densité d'équipements (plus de 1 000 commerces et services) structurent une demande solide. Néanmoins, le taux de chômage élevé (13,5 %) rappelle que ce marché est partiellement porté par des acheteurs et locataires venus de l'extérieur, ce qui peut induire une certaine volatilité en période de ralentissement économique.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Étampes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Étampes sur les cinq dernières années révèle un cycle caractéristique : une forte poussée en 2021-2022, avec un pic à 2 800 €/m², suivie d'une correction progressive ramenant le médian à 2 490 €/m² en 2024 (-7,4 % sur un an). Cette baisse contraste avec la stabilité relative des communes voisines mieux cotées, creusant l'écart de valorisation. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique suggère un marché en phase de consolidation, offrant des opportunités de négociation, notamment sur les appartements dont le prix a moins résisté que celui des maisons.
Évolution du marché immobilier d'Étampes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 334 transactions en 2025 et affiche une évolution de -8,2 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 355 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 51 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 334 transactions enregistrées en 2024, le marché d'Étampes montre une liquidité correcte, en repli par rapport aux années record 2021-2022. Les appartements dominent les ventes (211 contre 114 maisons), reflétant une demande d'investisseurs et de petits ménages. Les prix médians révèlent un marché segmenté : les maisons (2 560 €/m²) résistent mieux que les appartements (2 280 €/m²). Ce profil indique un marché devenant plus favorable aux acquéreurs, avec des opportunités sur les biens nécessitant une remise aux normes énergétiques.
Répartition des ventes
34,1 % de maisons et 65,9 % d'appartements parmi les 334 transactions enregistrées.
34,1 % maisons, 65,9 % appartements sur 334 ventes: le collectif pèse 65,9 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 334 | 114 | 220 |
| Prix médian/m² | 2 355 € | 2 560 € | 2 280 € |
| Prix moyen/m² | 2 556 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 51 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 458 | 2 564 € |
| 2022 | 457 | 2 658 € |
| 2023 | 330 | 2 563 € |
| 2024 | 299 | 2 438 € |
| 2025 | 334 | 2 355 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Étampes, avec 1 006 logements autorisés sur les cinq dernières années, témoigne d'une attractivité résidentielle soutenue par la pression démographique. Toutefois, la tendance est au ralentissement (-11 % par rapport à la période précédente), et seulement 99 logements ont été autorisés en 2024. Cette décélération pourrait limiter les risques de sur-offre à court terme, mais elle indique aussi un ajustement des promoteurs face au renchérissement des coûts et à la correction des prix. L'urbanisation se concentre vraisemblablement sur la requalification de friches ou la densification de secteurs bien desservis.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 5 346 autorisations et 3 990 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 75 %.
Vacance longue durée à Étampes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Étampes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Étampes: 1 068 logements autorisés sur 5 ans, 280 pour la dernière année (-8 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Étampes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Étampes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,80 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net se déduit du brut en soustrayant près de 3 points en moyenne. La taxe foncière, élevée à 50,8 % à Étampes, pèse lourd. Ajoutez 1 % à 2 % pour la gestion, les réparations et la vacance (le taux de logements vacants local est de 10,5 %). En copropriété, prévoyez 400 € à 800 € de charges annuelles supplémentaires selon l’état de l’immeuble.
Performance énergétique du parc à Étampes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 992 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Étampes: majorité classée D, part de passoires thermiques à 10,5 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D dominante (220 kWh/m²/an) révèle un parc de logements moyens en performance. Attention aux 10,6 % de passoires (F/G), dont la location sera interdite en 2028. Un achat sur ce segment exige un plan de rénovation immédiat. Pour les biens classés E, anticipez des travaux d’isolation pour rester louable et éviter une décote à la revente.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, dominant le parc (environ 66 % des logements), sont le cœur de cible pour l'investissement locatif, avec un loyer médian estimé à 14,9 €/m²/mois. Les studios et T2 dans l'ancien, bien que représentant 23,8 % du parc construit avant 1945, peuvent présenter des risques énergétiques (10,6 % de passoires F/G). Le neuf, en faible volume (99 logements autorisés en 2024), offre une alternative plus qualitative mais avec une rentabilité initiale souvent plus faible.
Quelles zones cibler à Étampes ?
La proximité immédiate de la gare d'Étampes et du centre-bourg, avec ses 154 commerces et services, constitue le secteur le plus porteur pour la location, minimisant les risques de vacance. Les quartiers périphériques, plus résidentiels et maison, correspondent à une demande familiale mais avec des rendements nets plus faibles. Aucune zone en forte expansion n'est signalée, la construction neuve étant en recul de 11 % sur 5 ans.
Calculateur de rendement à Étampes
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Risques à connaître avant d'investir à Étampes
Le principal risque est celui de la vacance, dans un marché où 10,5 % des logements sont vacants. La dépendance à l'économie locale, avec un tissu de 1 655 entreprises mais un taux de chômage élevé (13,5 %), limite la résilience du marché. La qualité énergétique du parc est un enjeu majeur : avec une classe D dominante et 10,6 % de passoires, les travaux de rénovation deviennent incontournables pour rester louable à moyen terme.
Cas pratique : un investissement type à Étampes
Pour un appartement de 50 m² à Étampes, le prix médian est d’environ 121 900 €. Le loyer mensuel espéré atteint 745 € (14,9 €/m²), soit un rendement brut de 7,3 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copropriété), le rendement net tombe à 4,1 %, nécessitant parfois un petit effort mensuel si le crédit est élevé.
Erreurs à éviter quand on investit à Étampes
- Négliger la taxe foncière, à 50,8 % à Étampes.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner les travaux.
- Oublier que 10,5 % des logements sont vacants.
- Choisir un bien avec un DPE F/G, interdit à la location en 2028.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché d’Étampes suit le rythme francilien : offre abondante au printemps, demande forte en septembre. Vendre entre mars et juin capitalise sur l’afflux de familles. Acheter en novembre-décembre permet parfois de négocier sur des biens en vente depuis l’été. La taxe foncière, payable en septembre, peut motiver certains vendeurs à conclure avant l’été pour la reporter à l’acquéreur.
Le saviez-vous ?
- Étampes compte 16 monuments historiques protégés.
- La fibre couvre 94,4 % des logements.
- L’âge médian des habitants n’est que de 35,7 ans.
S'installer à Étampes : cadre de vie et logement
S'installer à Étampes, c'est profiter des avantages d'une ville moyenne bien équipée, avec plus de 470 services et 224 établissements de santé recensés par l'INSEE. La commune offre un cadre de vie complet, renforcé par la présence de 16 monuments historiques qui animent le centre-ville. La desserte ferroviaire directe vers Paris est un atout majeur pour les navetteurs, compensant un éloignement relatif des grands pôles d'emploi franciliens.
Le territoire, peu dense (584 hab/km²), conserve des espaces de respiration. Le parc de logements, à dominante de maisons individuelles (33,6 %), et l'âge médian jeune (35,7 ans) dessinent un profil plutôt familial. La connectivité numérique est excellente (fibre à 94,4 %), facilitant le télétravail. En revanche, la fragilité économique locale (taux de chômage à 13,5 %) et un indice de fragilité territoriale élevé (6,9/10) rappellent que les dynamiques sociales sont contrastées, avec des inégalités sensibles entre quartiers.
Carte du marché immobilier à Étampes
Étampes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Étampes
Avec 11,5°C de moyenne annuelle et 666 mm de pluie, le climat d’Étampes est tempéré, légèrement plus sec que la moyenne francilienne. Les hivers modérés (gel peu intense) et les étés agréables conviennent aux acheteurs recherchant un équilibre, sans les excès de chaleur du sud ou la rigueur continentale. Idéal pour les familles appréciant les saisons marquées mais supportables.
À qui s'adresse Étampes ?
La ville s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux jeunes familles attirés par des prix d'entrée plus accessibles qu'en petite couronne parisienne, malgré un taux de pauvreté relativement élevé (rang 4/20 dans sa catégorie). Les navetteurs travaillant dans le sud francilien y trouvent un bon compromis temps/coût. En revanche, les retraités (18,6 % de 60 ans et +) pourraient être sensibles à l'offre de soins mais aussi au dynamisme démographique jeune.
Avantages et limites à Étampes
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur aux communes voisines
- Gare en centre-ville pour Paris (environ 45 min)
- Équipements et services nombreux et variés
- Dynamisme démographique et population jeune
- Patrimoine historique et cadre préservé
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (13,5 %)
- Qualité énergétique moyenne du parc (classe D dominante)
- Marché immobilier en correction (-7,4 % sur 1 an)
Composition du parc immobilier à Étampes
12 388 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 33,6 % de maisons, 66,4 % d'appartements sur un total de 12 388 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est stable, avec 43,7 % de propriétaires occupants et seulement 0,8 % de résidences secondaires. La part élevée de logements vacants (10,5 %) indique un marché détendu où la négociation est possible. La domination des appartements (66,4 % du parc) et la présence de 23 % de logements sociaux orientent le marché vers les primo-accédants et les investisseurs, moins vers les grandes maisons familiales.
Ancienneté du parc à Étampes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 808 logements).
- Avant 1919 17,0 % 1 839 logts
- 1919-1945 6,7 % 729 logts
- 1946-1970 25,6 % 2 765 logts
- 1971-1990 24,1 % 2 607 logts
- 1991-2005 9,2 % 995 logts
- 2006-2019 17,3 % 1 872 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Étampes
1 053 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Étampes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La sismicité est très faible et le radon négligeable, selon Géorisques. Deux risques naturels sont recensés, ayant donné lieu à 5 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement liés au ruissellement ou aux mouvements de terrain. Consultez le Plan de Prévention des Risques (PPR) communal pour identifier les zones soumises à contraintes constructives, notamment près des cours d’eau.
Cas pratique : un achat type à Étampes
Une maison de 100 m² coûte environ 263 800 € (2 638 €/m²), soit près de 13 années du revenu médian local (20 480 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s’élève à 1£300 €. Cela représente un taux d’effort de 38 % pour un ménage au revenu médian.
Erreurs à éviter quand on achète à Étampes
- Ne pas consulter le PPR pour les risques d’inondation.
- Omettre de vérifier l’état de la copropriété avant offre.
- Surenchérir sans connaître le prix au m² du quartier.
- Ignorer le DPE et son impact sur la future facture énergétique.
Points clés à retenir à Étampes
- Prix médian à 2 490 €/m², en baisse de 7,4 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 7,3 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 11,5°C de moyenne, 666 mm de pluie par an.
- Maisons à 2 560 €/m², appartements à 2 280 €/m².
- Rendement net estimé à 4,1 % après charges et taxe foncière.
- Parc locatif : 66,4 % d’appartements, 23 % de logements sociaux.
- La proximité de la gare peut valoriser un bien de +10 %.
- Un bien type coûte 121 900 € (appart) ou 240 058 € (maison).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Étampes ?
À Étampes, la valeur dépend fortement de la localisation intra-muros. La proximité de la gare (à 200 m) peut ajouter jusqu’à 10 % au prix au m². Un DPE amélioré (C ou mieux) devient un argument majeur. Pour une maison, la taille du terrain compte moins que son exposition et son intimité. Dans les appartements, l’étage et la vue priment. L’état de la copropriété (dettes, travaux programmés) est scruté. Enfin, la présence de commerces et des 34 établissements scolaires à proximité soutient la demande.
Estimation indicative d'une maison à Étampes
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
221 370 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés : le prix au m² diffère entre le centre historique près des 16 monuments et les quartiers récents. Il ajuste l’estimation selon l’état réel (finition, humidité, équipements) que les algorithmes ignorent. Son réseau lui permet de cibler des acheteurs sérieux, accélérant la vente. Il vous conseille aussi sur les travaux valorisants avant mise en vente, maximisant votre prix final.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m² de la ville.
- Cacher des défauts (humidité, nuisances) à l’expert.
- Comparer avec des biens neufs sans ajuster.
- Viser un prix trop haut malgré la correction en cours.
Investir à Étampes : passer à l'action
Le potentiel locatif d'Étampes est réel, mais sa concrétisation dépend d'une expertise fine des secteurs et du parc, notamment face aux enjeux énergétiques. Notre analyse des transactions réelles et du contexte local identifie les opportunités et les écueils à éviter pour votre projet.
Les données DVF révèlent un marché locatif porteur, mais la sélection du bien et du quartier est cruciale.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Étampes à partir des 325 ventes enregistrées en 2024 et des dernières tendances du marché.
- Évaluation basée sur les données DVF 2024
- Analyse de la dynamique locative et des prix
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Étampes
Quel est le prix moyen d'un appartement à Étampes ?
Le prix médian des appartements à Étampes est de 2 280 €/m² en 2024, pour une surface médiane de 50 m². Un appartement type coûte donc environ 121 900 €.
Étampes est-elle une bonne ville pour un investissement locatif ?
Oui, le rendement locatif brut des appartements y est de 7,3 %, ce qui est élevé en Île-de-France. La demande est soutenue par la desserte ferroviaire et une population jeune.
Les prix immobiliers ont-ils baissé à Étampes ?
Oui, le prix médian global a reculé de 7,4 % entre 2023 et 2024, pour s'établir à 2 490 €/m². Cette correction fait suite à une forte hausse en 2021-2022.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Étampes ?
Les principaux risques sont le taux de chômage local élevé (13,5 %) et la part de logements énergivores (10,6 % de passoires). La taxe foncière est aussi élevée, à 50,8 %.
Comment se compare Étampes à ses villes voisines comme Brétigny-sur-Orge ?
Étampes est nettement plus accessible, avec un prix au m² inférieur de 30 % à celui de Brétigny-sur-Orge (3 237 €/m²), tout en offrant des rendements locatifs comparables.
Marché immobilier des communes voisines
Étampes affiche un prix médian inférieur de 30 % à celui de voisines comme Brétigny-sur-Orge ou Les Ulis, créant un effet de levier remarquable pour un investisseur visant un rendement locatif élevé avec des indicateurs territoriaux similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Étampes.
Communes limitrophes d'Étampes
Étampes est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier d'Étampes se situe dans la moyenne — prix médian 2 355 €/m², dans la ligne de la médiane de l'Essonne. Côté classement départemental, Étampes compte parmi les 18 % les plus abordables de l'Essonne.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier d'Étampes a enregistré une baisse de -8,2 % du prix médian. Au total, 1 878 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -3,4 % du prix médian.
Les maisons (34,1 % des transactions, 2 560 €/m²) et les appartements (65,9 %, 2 280 €/m²) se partagent le marché. Le bien médian (94 m² à 240 640 €) équivaut à 11,8 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,9 €/m² pour un appartement et 12,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,8 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 0,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 068 logements autorisés, soit 214/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 84 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier d'Étampes s'interprète dans un contexte plus large — Étampes est une commune de la couronne périurbaine francilienne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (en plaine, à 122 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.