4 angles pour comprendre le marché immobilier aux Ulis
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Faut-il investir aux Ulis en 2026 ?
Ville nouvelle de l'Essonne intégrée à la dynamique Paris-Saclay, Les Ulis présente un visage contrasté : un parc immobilier majoritairement collectif et social, une population jeune, mais un taux de chômage élevé. Pour l'investisseur, cette dichotomie entre potentiel locatif et fragilités économiques locales dessine un paysage particulier. Analyse des indicateurs pour 2026.
Avec un rendement locatif brut avoisinant 8,7 %, Les Ulis se positionne dans le top 30 % des communes franciliennes pour la rentabilité locative.
Verdict
➤ Investir ici exige une stratégie locative rigoureuse pour compenser un marché de revente moins liquide, mais le rendement brut est attractif.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé (8,7 %)
- ✓ Opportunité locative forte (IOL 7,2/10)
- ✓ Correction récente de -8,7 % : point d'entrée potentiel
- ⚠ Accessibilité très faible (IAI 1,6/10)
- ⚠ Taux de chômage élevé (13,3 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de près de 30 % à la moyenne nationale (environ 3 500 €/m²).
- Se situe à près de 30 % sous la moyenne départementale de l'Essonne.
- Rendement locatif brut supérieur de plus de 3 points à la moyenne des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier aux Ulis
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,9/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 8,8 %.
Indices immobiliers des Ulis
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,9
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est pas en surchauffe, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est pas en surchauffe, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Très faible accessibilité : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenTrès faible accessibilité : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs recherchant un rendement.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs recherchant un rendement.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : la stratégie doit être axée sur la location annuelle, pas sur le saisonnier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : la stratégie doit être axée sur la location annuelle, pas sur le saisonnier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2490,9 — Percentile dept : 15/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,7 — Percentile dept : 72/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 33/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,5 — Percentile dept : 67/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 5177,2 — Percentile dept : 96/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,7 — Percentile dept : 28/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 37,9 — Percentile dept : 4/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 36,9 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 59,6 — Percentile dept : 97/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 33/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,5 — Percentile dept : 67/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 63/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2490,9 — Percentile dept : 85/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 33/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 63/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,5 — Percentile dept : 22/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 5177,2 — Percentile dept : 4/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer aux Ulis : cadre de vie et logement
Les Ulis, ville de l'Essonne de 25 886 habitants, offre un cadre de vie urbain et dense (5 177 hab/km²) à seulement 8 km du cluster Paris-Saclay. Le marché immobilier, dominé par les appartements (93 % du parc), est accessible avec un prix médian de 2 462 €/m², en baisse de -8,7 % sur un an. La commune, jeune (âge médian 35,5 ans) et dynamique (+4,5 % de croissance démographique en 5 ans), dispose de 772 équipements dont 123 commerces et 126 services de santé.
Tout savoir pour acheter et vivre aux UlisInvestir aux Ulis : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux fournit une carte, mais pas le parcours. Identifier le bon bien dans une commune aux multiples visages demande une connaissance fine des quartiers et de la demande locative effective, que seul un professionnel du terrain possède.
Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur la sélection précise du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien aux Ulis grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) aux Ulis
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Questions fréquentes sur l'immobilier aux Ulis
Quel est le prix moyen d'un appartement aux Ulis ?
En 2024, le prix médian d'un appartement aux Ulis était de 2 417 €/m². Pour un appartement type de 68 m², l'investissement total s'élève à environ 164 000 €.
Les Ulis est-elle une bonne ville pour un investissement locatif ?
Oui, pour le rendement brut. Avec un loyer médian de 17,5 €/m²/mois et un prix d'achat contenu, le rendement locatif brut atteint 8,7 %. Toutefois, le rendement net est plus modeste, autour de 5,5 %, après déduction des charges.
Comment évoluent les prix immobiliers aux Ulis ?
Après une hausse continue jusqu'en 2023, les prix ont corrigé de -8,7 % en 2024. Le marché actuel est donc en phase de réajustement, offrant potentiellement des opportunités de négociation.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir aux Ulis ?
Privilégiez les secteurs bien desservis par les transports et proches des commerces du centre-ville. Les zones proches des équipements sportifs et culturels, ainsi que les résidences récentes ou rénovées, sont généralement plus faciles à louer.
Les Ulis est-elle moins chère que ses villes voisines ?
Oui, de façon significative. Le prix médian des Ulis (2 462 €/m²) est inférieur de 29 % à celui de Saint-Michel-sur-Orge et de 48 % à celui de Morsang-sur-Orge, pour des services et une desserte comparables.
Marché immobilier des communes voisines
Les Ulis affiche un écart de valorisation de près de 50 % avec une voisine comme Morsang-sur-Orge, pour des indicateurs démographiques et de services comparables, offrant un effet de levier significatif à l'achat.
Explorez le marché immobilier des communes comparables aux Ulis.
Communes limitrophes des Ulis
Les Ulis est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² aux Ulis s'établit à 2 458 € sur 157 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Essonne (3 280 €/m²). Côté classement départemental, Les Ulis compte parmi les 18 % les plus abordables de l'Essonne.
Le marché immobilier des Ulis est en hausse progressive: +3,7 % entre 2021 et 2025. 965 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +3,5 %.
Le marché est principalement collectif: 88,5 % des ventes portent sur des appartements, à 2 377 €/m² pour 66 m² en surface médiane. Le bien médian (94 m² à 329 470 €) équivaut à 16,5 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce des Ulis avoisinent 17,5 €/m² pour les appartements et 15,9 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,8 % pour un appartement (5,4 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires aux Ulis (1,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 208 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Le gros des permis concerne des résidences (services, étudiantes, seniors) (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Les Ulis est dans les paysages contrastés de la grande couronne. Contexte physique: en contexte de collines, à une altitude moyenne de 154 m.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).