Étampes, ville moyenne de l'Essonne au riche patrimoine (16 monuments historiques), propose un cadre de vie entre urbanité et espaces naturels. Avec un prix au m² inférieur de 20 à 30 % à ceux des communes voisines comme Morsang-sur-Orge, elle attire principalement les primo-accédants et les familles en quête de surface. La gare en cœur de ville relie Paris en environ 45 minutes, un atout majeur pour les navetteurs. La commune connaît une croissance démographique soutenue (+9,6 % en 10 ans).
Carte du marché immobilier à Étampes
Étampes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Étampes
12 388 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 33,6 % de maisons, 66,4 % d'appartements sur un total de 12 388 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est stable, avec 43,7 % de propriétaires occupants et seulement 0,8 % de résidences secondaires. La part élevée de logements vacants (10,5 %) indique un marché détendu où la négociation est possible. La domination des appartements (66,4 % du parc) et la présence de 23 % de logements sociaux orientent le marché vers les primo-accédants et les investisseurs, moins vers les grandes maisons familiales.
Évolution démographique à Étampes
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Étampes
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Étampes
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Employés 23,0 %
- Retraités 20,2 %
- Autres sans activité professionnelle 17,9 %
- Ouvriers 15,2 %
- Professions intermédiaires 14,8 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 6,4 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,2 %
- Agriculteurs exploitants 0,2 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Étampes
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Étampes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 808 logements).
- Avant 1919 17,0 % 1 839 logts
- 1919-1945 6,7 % 729 logts
- 1946-1970 25,6 % 2 765 logts
- 1971-1990 24,1 % 2 607 logts
- 1991-2005 9,2 % 995 logts
- 2006-2019 17,3 % 1 872 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Étampes
1 053 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Étampes
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Étampes
Une maison de 100 m² coûte environ 263 800 € (2 638 €/m²), soit près de 13 années du revenu médian local (20 480 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s’élève à 1£300 €. Cela représente un taux d’effort de 38 % pour un ménage au revenu médian.
Erreurs à éviter quand on achète à Étampes
- Ne pas consulter le PPR pour les risques d’inondation.
- Omettre de vérifier l’état de la copropriété avant offre.
- Surenchérir sans connaître le prix au m² du quartier.
- Ignorer le DPE et son impact sur la future facture énergétique.
Le saviez-vous ?
- Étampes compte 16 monuments historiques protégés.
- La fibre couvre 94,4 % des logements.
- L’âge médian des habitants n’est que de 35,7 ans.
Performance énergétique du parc à Étampes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 494 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Étampes: majorité classée D, part de passoires thermiques à 10,6 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D dominante (220 kWh/m²/an) révèle un parc de logements moyens en performance. Attention aux 10,6 % de passoires (F/G), dont la location sera interdite en 2028. Un achat sur ce segment exige un plan de rénovation immédiat. Pour les biens classés E, anticipez des travaux d’isolation pour rester louable et éviter une décote à la revente.
Risques naturels et géorisques à Étampes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La sismicité est très faible et le radon négligeable, selon Géorisques. Deux risques naturels sont recensés, ayant donné lieu à 5 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement liés au ruissellement ou aux mouvements de terrain. Consultez le Plan de Prévention des Risques (PPR) communal pour identifier les zones soumises à contraintes constructives, notamment près des cours d’eau.
Cadre de vie à Étampes
Le climat est tempéré (11,5 °C de moyenne) avec des précipitations modérées (666 mm/an). La ville offre une gamme complète de services avec plus de 1 000 équipements recensés par l'INSEE, dont 224 en santé et 74 en sports-loisirs. La connexion est excellente (fibre à 94,4 %). L'environnement est marqué par un risque sismique très faible et un faible potentiel radon. Deux risques naturels sont recensés, nécessitant une vérification en mairie. La densité modérée (583,8 hab./km²) et la part de maisons (33,6 %) préservent une certaine tranquillité.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 50 m², il faut prévoir environ 122 000 € (médiane à 2 438 €/m²). Une maison de 91 m² représente un investissement moyen de 240 000 €. Le marché étant favorable aux acheteurs (prix en baisse, vacance élevée), les délais de vente peuvent être allongés, offrant des opportunités de négociation. Le revenu médian local étant de 20 480 €, l'accession à la propriété pour un appartement type nécessite l'équivalent de 6 ans de revenus, contre 11,7 ans pour une maison.
À qui s'adresse Étampes ?
La ville s'adresse en priorité aux primo-accédants et aux jeunes familles attirés par des prix d'entrée plus accessibles qu'en petite couronne parisienne, malgré un taux de pauvreté relativement élevé (rang 4/20 dans sa catégorie). Les navetteurs travaillant dans le sud francilien y trouvent un bon compromis temps/coût. En revanche, les retraités (18,6 % de 60 ans et +) pourraient être sensibles à l'offre de soins mais aussi au dynamisme démographique jeune.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur aux communes voisines
- Gare en centre-ville pour Paris (environ 45 min)
- Équipements et services nombreux et variés
- Dynamisme démographique et population jeune
- Patrimoine historique et cadre préservé
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (13,5 %)
- Qualité énergétique moyenne du parc (classe D dominante)
- Marché immobilier en correction (-7,4 % sur 1 an)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Étampes est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Étampes
- Climat tempéré : 11,5°C de moyenne, 666 mm de pluie par an.
- Parc locatif : 66,4 % d’appartements, 23 % de logements sociaux.
- 43,7 % de propriétaires, stabilité du tissu résidentiel.
- Gare à 200 m, liaison directe avec Paris en 45 minutes.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Étampes
Quel budget pour acheter une maison à Étampes ?
Le prix médian d'une maison à Étampes est de 2 638 €/m². Pour une surface médiane de 91 m², le budget à prévoir est d'environ 240 000 €.
Étampes est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la gare d'Étampes est en centre-ville. L'aéroport d'Orly est à 35,5 km et la gare TGV de Massy à 33,2 km.
Quelle est la qualité des logements à Étampes ?
Le parc est plutôt ancien (23,8 % d'avant 1945) et la classe énergétique dominante est D (220 kWh/m²/an). 10,6 % des logements sont des passoires thermiques (F/G).
Vous envisagez d'acheter à Étampes ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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