01 Le parc de logements
Le parc comprend 70 logements dont 45 résidences principales, 19 résidences secondaires et 6 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 45 | 64,3 % |
| Résidences secondaires | 19 | 27,1 % |
| Logements vacants | 6 | 8,6 % |
Sur les 70 logements recensés, 64 % sont occupés à l'année, 27 % servent de résidence secondaire et 9 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 10 | 21,3 % |
| 1919-1945 | 3 | 6,4 % |
| 1946-1970 | 10 | 21,3 % |
| 1971-1990 | 8 | 17,0 % |
| 1991-2005 | 11 | 23,4 % |
| 2006-2019 | 5 | 10,6 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1991-2005 arrive en tête avec 24 %, devant les constructions récentes (11 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 1 | 2,2 % |
| 3 pièces | 7 | 15,6 % |
| 4 pièces | 16 | 35,6 % |
| 5 pièces ou plus | 21 | 46,7 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,8 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (47 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 68 | 74 | 70 |
| Rés. principales | 41 | 47 | 45 |
| Rés. secondaires | 26 | 25 | 19 |
| Vacants | 1 | 2 | 6 |
Monthaut (37 hab., à 9 km) présente 48,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 36 | 80,0 % |
| Locataires (privé) | 9 | 20,0 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 1 | 2,2 % |
Occupation des résidences principales — 78,7 % appartiennent à leurs occupants, 19,1 % sont louées, avec 0 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 4 | 8,9 % |
| Électricité | 19 | 42,2 % |
| Gaz bouteille | 2 | 4,4 % |
| Autre (bois…) | 20 | 44,4 % |
Le autres sources (bois notamment) équipe 44 % des résidences principales, devant électricité (42 %) et fioul (9 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 3 |
| 2 à 4 ans | 9 |
| 5 à 9 ans | 9 |
| 10 ans ou plus | 25 |
| Total ménages | 45 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 0 |
| Sous-occupation modérée | 22 |
| Sous-occupation accentuée | 5 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 | 11,1 % |
| 1 voiture | 25 | 55,6 % |
| 2 voitures ou plus | 15 | 33,3 % |
Équipement automobile des ménages: 11 % sans voiture, 56 % avec une voiture et 33 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 51,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 51 | 40 | 0 | 11 |
| 1975 | 54 | 38 | 0 | 16 |
| 1982 | 62 | 37 | 1 | 24 |
| 1990 | 65 | 38 | 12 | 15 |
| 1999 | 53 | 35 | 11 | 7 |
| 2006 | 64 | 40 | 20 | 4 |
| 2011 | 68 | 41 | 26 | 1 |
| 2016 | 74 | 47 | 25 | 2 |
| 2022 | 70 | 45 | 19 | 6 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 51 logements, le total atteint 70 en 2022 (+37 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 18 | 17 | 16 | 15 | 17 | 14 |
| Dont vacants > 2 ans | 16 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 7,1 % |
| Classe B | 2 | 14,3 % |
| Classe C | 4 | 28,6 % |
| Classe D | 4 | 28,6 % |
| Classe E | 1 | 7,1 % |
| Classe F | 2 | 14,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
La classe C domine avec 29 % des diagnostics, et 50 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 35,7 % |
| Classe B | 3 | 21,4 % |
| Classe C | 5 | 35,7 % |
| Classe D | 1 | 7,1 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 36 % des diagnostics et 93 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 219 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 202 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 113 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 56 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 219 kWh/m²/an, contre 56 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 163 kWh/m²/an selon l'époque.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Fenouillet-du-Razès (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
La vocation saisonnière du parc de Fenouillet-du-Razès est nette: 27,1 % des 70 logements sont des résidences secondaires. L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 92,9 % de maisons individuelles. Pour mémoire, Fenouillet-du-Razès est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc, en contexte de collines, à une altitude moyenne de 293 m, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Parc très largement détenu par ses occupants: 78,7 % de propriétaires contre 19,1 % de locataires.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 22,2 % du parc date d'avant 1919, 11,1 % d'après 2006. Bilan énergétique intermédiaire: classe C et consommation moyenne (188 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). Sur le parc diagnostiqué, 14,3 % sont des passoires thermiques (F+G). Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) (44,4 %).
Le parc a diminué de -5,4 % entre les millésimes 2016 et 2022. Répartition équilibrée de la motorisation: 11,1 % de ménages sans voiture, 33,3 % à au moins deux voitures.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc. Topographie et environnement: en contexte de collines, à une altitude moyenne de 293 m — autant de critères qui shapent le parc.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Le marché immobilier de Fenouillet-du-Razès a bondi de +36,7 % en un an, signal rare sur une commune de 78 habitants.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,5 %
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 20 % du Aude
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Prix en forte hausse : +36,7 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Fenouillet-du-Razès
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Fenouillet-du-Razès
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Fenouillet-du-Razès s'établit à 2 075 €, sur la base de 1 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Fenouillet-du-Razès se positionne dans le top 20 % des communes les plus chères du Aude.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 68,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Fenouillet-du-Razès Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Fenouillet-du-Razès
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 1 transactions en 2025 et affiche une évolution de +506,7 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 075 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 160 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 075 € | 2 075 € |
| Prix moyen/m² | 2 075 € | |
| Surface médiane | – | 160 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 3 | 342 € |
| 2022 | 3 | 1 175 € |
| 2023 | 2 | 1 376 € |
| 2024 | 3 | 1 518 € |
| 2025 | 1 | 2 075 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
8 logements autorisés cumulés, 8 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Fenouillet-du-Razès (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul SITADEL 5 ans: 1 logements autorisés à à Fenouillet-du-Razès (0 en 2025).
Fourchettes de loyers à Fenouillet-du-Razès
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fenouillet-du-Razès
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (68,34 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Performance énergétique du parc à Fenouillet-du-Razès
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 14 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Fenouillet-du-Razès: classe C en tête, 14,3 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Fenouillet-du-Razès
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S'installer à Fenouillet-du-Razès : cadre de vie et logement
Fenouillet-du-Razès compte 78 habitants, à 320 m d'altitude. Le climat local affiche 14,0 °C de moyenne annuelle et 674 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 15 appellations d'origine rattachées au terroir local et 3 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Fenouillet-du-Razès
Fenouillet-du-Razès et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fenouillet-du-Razès
Composition du parc immobilier à Fenouillet-du-Razès
70 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
65 maisons pour 4 appartements: le parc à Fenouillet-du-Razès est résolument pavillonnaire.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Fenouillet-du-Razès
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 45 logements).
- Avant 1919 22,2 % 10 logts
- 1919-1945 6,7 % 3 logts
- 1946-1970 22,2 % 10 logts
- 1971-1990 17,8 % 8 logts
- 1991-2005 24,4 % 11 logts
- 2006-2019 11,1 % 5 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Fenouillet-du-Razès
3 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Fenouillet-du-Razès
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Fenouillet-du-Razès
Pour une maison de 160 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
332 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fenouillet-du-Razès
Quel est le prix de l'immobilier à Fenouillet-du-Razès ?
Le prix médian au m² à Fenouillet-du-Razès est de 2 075 € (données DVF, 1 transactions). Pour une maison de 160 m² (surface médiane locale), compter environ 332 000 €.
Comment Fenouillet-du-Razès se situe-t-elle dans le Aude ?
Fenouillet-du-Razès se classe au 85ᵉ rang sur 423 communes du Aude — dans le top 20 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Fenouillet-du-Razès ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Fenouillet-du-Razès est de 4,5 % (loyer de 7,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Communes limitrophes de Fenouillet-du-Razès
Fenouillet-du-Razès est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Fenouillet-du-Razès (2 075 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de +20,6 % par rapport dans l'Aude.
Entre 2021 et 2025, Fenouillet-du-Razès a vu son prix médian au m² progresser de +506,7 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 12 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +36,7 % sur le prix médian.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 2 075 €/m².
Loyers observés à Fenouillet-du-Razès: 10,9 €/m²/mois pour un appartement, 7,7 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,5 %, un niveau intermédiaire. Le parc de Fenouillet-du-Razès compte 27,1 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Le flux de permis reste marginal (1 logement autorisé entre 2021 et 2025), caractéristique d'un marché où les ventes portent principalement sur l'ancien. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Fenouillet-du-Razès est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: en contexte de collines, à une altitude moyenne de 293 m.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.