01 Le parc de logements
Le parc comprend 45 logements dont 23 résidences principales, 15 résidences secondaires et 7 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 23 | 51,1 % |
| Résidences secondaires | 15 | 33,3 % |
| Logements vacants | 7 | 15,6 % |
Parmi les 45 logements du parc, 51 % assurent la fonction de résidence principale, contre 33 % de secondaires et 16 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 6 | 25,0 % |
| 1919-1945 | 0 | 0,0 % |
| 1946-1970 | 0 | 0,0 % |
| 1971-1990 | 5 | 20,8 % |
| 1991-2005 | 8 | 33,3 % |
| 2006-2019 | 5 | 20,8 % |
Structure du bâti par époque: 26 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1991-2005 (35 %), 22 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 1 | 4,2 % |
| 3 pièces | 5 | 20,8 % |
| 4 pièces | 5 | 20,8 % |
| 5 pièces ou plus | 13 | 54,2 % |
Le parc compte 5,1 pièces en moyenne par logement, avec 54 % de logements de cinq pièces ou plus et 4 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 45 | 51 | 45 |
| Rés. principales | 26 | 26 | 23 |
| Rés. secondaires | 13 | 14 | 15 |
| Vacants | 6 | 11 | 7 |
Vissec, commune de taille similaire à 28 km, affiche 35,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 19 | 82,6 % |
| Locataires (privé) | 4 | 17,4 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 1 | 4,3 % |
La répartition du parc occupé: 79,2 % de propriétaires, 16,7 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 4,2 % |
| Fioul | 4 | 16,7 % |
| Électricité | 10 | 41,7 % |
| Gaz bouteille | 2 | 8,3 % |
| Autre (bois…) | 7 | 29,2 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 42 %. autres sources (bois notamment) pèse 29 %, fioul 17 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 0 |
| 2 à 4 ans | 5 |
| 5 à 9 ans | 6 |
| 10 ans ou plus | 13 |
| Total ménages | 23 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 |
| Sous-occupation modérée | 10 |
| Sous-occupation accentuée | 0 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 0 | 0,0 % |
| 1 voiture | 11 | 47,8 % |
| 2 voitures ou plus | 13 | 56,5 % |
Motorisation des ménages: 0 % n'ont aucune voiture, 48 % en ont une et 57 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 73,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 11 | 5 | 1 | 5 |
| 1975 | 15 | 5 | 4 | 6 |
| 1982 | 21 | 11 | 4 | 6 |
| 1990 | 19 | 13 | 5 | 1 |
| 1999 | 27 | 20 | 6 | 1 |
| 2006 | 42 | 26 | 12 | 4 |
| 2011 | 45 | 26 | 13 | 6 |
| 2016 | 51 | 26 | 14 | 11 |
| 2022 | 45 | 23 | 15 | 7 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 11 à 45, soit +309 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | ||||||
| Dont vacants > 2 ans | 0 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 14,3 % |
| Classe B | 2 | 28,6 % |
| Classe C | 2 | 28,6 % |
| Classe D | 2 | 28,6 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Lecture de la performance énergétique: B concentre 29 % des logements et 71 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 57,1 % |
| Classe B | 3 | 42,9 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 57 %, 100 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 173 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 133 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 77 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 173 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 77 (2001-2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 2 | 0 |
| Classe C | 1 | 1 |
| Classe D | 1 | 1 |
| Classe E | 0 | 0 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette B à 120 kWh/m²/an côté maisons, C à 170 côté appartements.
Faut-il investir à Ferrières-les-Verreries en 2026 ?
Perchée dans l'arrière-pays montpelliérain, membre de la CC du Grand Pic Saint-Loup, Ferrières-Les-Verreries est une commune rurale de 47 habitants en forte décroissance démographique. Son marché immobilier, minuscule et composé à 95,7 % de maisons, est tiraillé entre une attractivité touristique certaine et un déclin résidentiel prononcé. Dans ce contexte, l'opportunité d'investissement nécessite un examen sans concession.
Avec un rendement brut de 8,0 % pour les maisons et un prix d'entrée parmi les plus bas de l'Hérault, la commune offre un point d'accès rare au Grand Pic Saint-Loup, mais dans un contexte démographique critique.
Verdict
➤ Opportunité de rendement locatif isolée, réservée aux investisseurs aguerris acceptant un risque de liquidité élevé et un déclin territorial avéré.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif pour les maisons
- ✓ Parc immobilier très performant énergétiquement
- ✓ Faible pression immobilière et prix d'entrée bas
- ⚠ Déclin démographique le plus prononcé du territoire (-30,9 %)
- ⚠ Marché illiquide avec seulement 1 ventes annuelles
- ⚠ Taux de vacance et de résidences secondaires très élevés
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² est inférieur de plus de 50 % à la moyenne nationale.
- Il se positionne dans le bas du classement des prix de l'Hérault, avec un accès au parc naturel régional.
- Le rendement locatif des maisons est deux fois supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Ferrières-les-Verreries
La pression touristique pèse fortement sur le marché (IPTI 8,6/10). Résidences secondaires et locations saisonnières restreignent l'offre pour les résidents permanents, mais offrent des opportunités en meublé touristique.
Indices immobiliers de Ferrières-les-Verreries
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,2
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobilière très faible : le marché est atone, sans tension sur les prix, ce qui laisse le temps à la négociation.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobilière très faible : le marché est atone, sans tension sur les prix, ce qui laisse le temps à la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande existe mais le marché est étroit, nécessitant un bien parfaitement calibré.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande existe mais le marché est étroit, nécessitant un bien parfaitement calibré.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
8,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevé
Pression touristique très élevée : la forte proportion de résidences secondaires (33,3 %) indique un marché porté par la demande de loisirs, non par les résidents permanents.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très élevéPression touristique très élevée : la forte proportion de résidences secondaires (33,3 %) indique un marché porté par la demande de loisirs, non par les résidents permanents.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1778,0 — Percentile dept : 20/100 - Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
-
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 33,3 — Percentile dept : 82/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -4,1 — Percentile dept : 10/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 3,0 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 17,4 — Percentile dept : 7/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 33,3 — Percentile dept : 82/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -4,1 — Percentile dept : 10/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 77/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1778,0 — Percentile dept : 80/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 33,3 — Percentile dept : 82/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 77/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 15,6 — Percentile dept : 94/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 3,0 — Percentile dept : 98/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Ferrières-les-Verreries : opportunités et risques
Investir à Ferrières-Les-Verreries relève d'une stratégie de niche, axée sur le rendement locatif brut immédiat plutôt que sur la plus-value. Le rendement brut de 8,0 % pour les maisons est objectivement attractif, mais il est impératif de le nuancer. La taxe foncière, élevée à 40,72 %, vient immédiatement grever ce revenu. Couplée aux charges de gestion et à un taux de vacance structurellement haut, le rendement net tombe à environ 4,8 %, soit un niveau simplement correct pour un risque aussi marqué.
La demande locative annuelle est ténue, portée par une population résiduelle vieillissante (indice de vieillissement de 316,7) et très propriétaire (79,2 %). L'opportunité se nicherait donc dans la location de maisons bien rénovées à des néo-ruraux ou télétravailleurs acceptant l'isolement, un profil de demandeur rare et exigeant. La stratégie de location saisonnière, suggérée par le fort taux de résidences secondaires, est également risquée car le territoire ne compte qu'un seul hébergement touristique recensé, signe d'une offre de loisirs limitée.
Enfin, l'horizon doit impérativement être long terme. La revente sera complexe et longue, dans un marché sans liquidité. L'investisseur doit être prêt à conserver le bien et à absorber des périodes de vacance, sans compter sur une valorisation rapide du fait du déclin territorial avéré.
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Données du marché immobilier à Ferrières-les-Verreries
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Ferrières-Les-Verreries, tel que révélé par les données DVF 2021, est un archétype de micro-marché rural en contraction. Avec seulement sept transactions annuelles, la liquidité est quasiment nulle, rendant toute stratégie de rotation à court terme impossible. La dispersion des prix, avec une fourchette médiane allant de 1 289 à 3 878 €/m², reflète un parc très hétérogène, où la valeur d'un bien dépendra avant tout de son état, de sa vue et de son isolation plutôt que d'une dynamique de quartier.
La composition du parc est éloquente : 95,7 % de maisons, un tiers de résidences secondaires et un taux de vacance inquiétant de 15,6 %. Cette structure indique un marché tourné vers la villégiature et délaissé par la résidence principale, une dépendance problématique dans un contexte de renchérissement des coûts énergétiques et de mobilité. Néanmoins, le parc est globalement très performant énergétiquement (classe DPE B dominante), un atout rare dans l'ancien.
La proximité relative du pôle d'emplois de Montpellier (à une trentaine de kilomètres) ne suffit pas à enrayer la tendance, comme en témoigne la chute de 30,9 % de la population en dix ans. L'investissement ici ne peut donc s'appuyer sur des indicateurs démographiques ou économiques locaux solides, mais doit plutôt jouer sur un effet de levier prix et une niche de demande très spécifique.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Ferrières-les-Verreries Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Ferrières-les-Verreries
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2022, le prix médian passe de 2 339 €/m² à 3 591 €/m² (+53,5 %), pour 1 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 137 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 3 591 € | 3 591 € |
| Prix moyen/m² | 3 591 € | |
| Surface médiane | – | 137 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 | 2 339 € |
| 2022 | 1 | 3 591 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Ferrières-Les-Verreries est à l'arrêt complet, avec zéro logement autorisé en 2024 et une tendance de -100 % sur cinq ans selon les données SITADEL. Cette absence totale de nouveaux permis indique un territoire où l'attractivité résidentielle nouvelle est inexistante, en cohérence avec le déclin démographique. Pour un investisseur, cela signifie qu'il n'y a aucun risque de sur-offre nouvelle venant concurrencer l'ancien, mais cela confirme aussi l'absence de dynamisme et de projets d'urbanisation susceptibles de redonner de la valeur au parc existant.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 4 autorisations et 2 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 50 %.
Construction neuve à Ferrières-les-Verreries (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Ferrières-les-Verreries: 1 logements autorisés sur 5 ans, 1 pour la dernière année (0 %).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Ferrières-les-Verreries
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Ferrières-les-Verreries
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,72 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net est la vraie rentabilité. À partir du brut, déduisez systématiquement la taxe foncière, à 40,72 % à Ferrières. Ajoutez les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les réparations, et anticipez une période de vacance : 15,6 % des logements sont vacants ici. L'absence de copropriété simplifie la gestion, mais le parc ancien (21,7 % construits après 2006 seulement) peut engendrer des travaux. Cela explique l'écart entre le brut à 8 % et le net estimé à 4,8 %.
Performance énergétique du parc à Ferrières-les-Verreries
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Ferrières-les-Verreries: majorité classée B, part de passoires thermiques à 0,0 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local affiche une performance énergétique remarquable, avec une classe dominante B (124 kWh/m²/an) et 0,0 % de passoires thermiques (F/G). Ceci s'explique par une part importante de constructions récentes (21,7 % après 2006). Pour un acheteur, le risque réglementaire lié aux interdictions de location des passoires (loi Climat) est donc nul. C'est un atout pour la valorisation du bien et la maîtrise des charges. Vérifiez toutefois le DPE individuel, car seuls 6 diagnostics ont été réalisés.
Calculateur de rendement à Ferrières-les-Verreries
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Ferrières-les-Verreries
Pour une maison type de 60 m² à Ferrières (valeur : ~106 680 €), le loyer moyen atteint environ 708 € par mois (11,8 €/m²). Cela génère un rendement brut de 8,0 %. Après déduction de la taxe foncière, de la gestion et d'une provision pour vacance (15,6 %), le rendement net tombe autour de 4,8 %. Avec un crédit, l'effort mensuel résiduel peut être faible si l'apport est conséquent.
Erreurs à éviter quand on investit à Ferrières-les-Verreries
- Négliger la taxe foncière, élevée à 40,72 %.
- Oublier le taux de vacance local de 15,6 %.
- Surévaluer les loyers, le marché est étroit.
- Ne pas prévoir de budget travaux pour l'ancien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Ferrières-les-Verreries suit une saisonnalité classique des zones résidentielles. Le printemps et le début de l'automne sont propices aux visites, avec un climat agréable. L'été peut être calme (33,3 % de résidences secondaires), mais aussi attirer des acquéreurs en vacances. Pour un vendeur, mettre en ligne son bien en mars-avril maximise la visibilité. Acheter en fin d'année peut permettre des négociations, les vendeurs étant parfois motivés par le calendrier fiscal (taxe foncière payable en septembre).
Le saviez-vous ?
- La commune compte 45 logements pour seulement 47 habitants.
- 0,0 % de passoires thermiques, une rareté statistique.
- Son score numérique est de 2/100 selon l'INSEE.
S'installer à Ferrières-les-Verreries : cadre de vie et logement
S'installer à Ferrières-Les-Verreries, c'est choisir un mode de vie rural et isolé, au cœur des paysages du Grand Pic Saint-Loup. Le cadre naturel est préservé, avec une altitude moyenne de 289 mètres et une qualité environnementale élevée (ISE à 8,1/10). Le village offre une tranquillité absolue, mais cette quiesse a un prix : une dépendance totale à la voiture pour tous les services de base, les commerces et l'accès aux soins, avec seulement six équipements recensés sur la commune.
Le profil des habitants est majoritairement composé de propriétaires âgés, avec un âge médian de 53,2 ans. La faible connectivité numérique (score de 2/100) et l'éloignement des pôles d'emplois en font un choix difficile pour les actifs, sauf en cas de télétravail bien établi. C'est un havre de paix pour les retraités ou les personnes en recherche de retrait radical, à condition d'accepter un certain isolement et des services collectifs minimalistes.
Carte du marché immobilier à Ferrières-les-Verreries
Ferrières-les-Verreries et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Ferrières-les-Verreries
Avec une température moyenne de 14,5°C et 1159 mm de pluie annuels, le climat est typique des contreforts du Pic Saint-Loup. Les hivers sont frais (altitude 289 m) et les étés chauds, avec des précipitations plus marquées qu'en plaine littorale. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un rythme de saisons marqué, loin de la canicule estivale du littoral, et appréciant la verdure. Prévoyez un chauffage efficace pour les quelques semaines les plus froides.
Composition du parc immobilier à Ferrières-les-Verreries
45 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Ferrières-les-Verreries: 95,7 % de maisons, 4,3 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le marché est ultra-dominé par les maisons (95,7 %), dans une commune de 45 logements. La forte proportion de propriétaires (79,2 %) et de résidences secondaires (33,3 %) indique un ancrage résidentiel fort et une attractivité pour un cadre de vie paisible. Le taux de vacance élevé (15,6 %) suggère un marché étroit où chaque transaction compte. Cela peut stabiliser les prix mais allonger les délais de vente. Le profil acheteur typique est un ménage ou un acquéreur de résidence secondaire.
Ancienneté du parc à Ferrières-les-Verreries
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 23 logements).
- Avant 1919 26,1 % 6 logts
- 1971-1990 21,7 % 5 logts
- 1991-2005 34,8 % 8 logts
- 2006-2019 21,7 % 5 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Ferrières-les-Verreries
6 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Ferrières-les-Verreries
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est exposée à 8 risques naturels recensés (inondation, feu de forêt…) et a connu 2 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est faible et le radon classé faible. Avant tout achat, consultez obligatoirement le dossier départemental des risques (DDRM) et le plan de prévention des risques (PPR) pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance. Cette vigilance est indispensable pour un bien souvent isolé en milieu rural.
Cas pratique : un achat type à Ferrières-les-Verreries
Pour acquérir une maison de 60 m² au prix médian (106 680 €), comptez environ 116 000 € frais de notaire inclus. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité s'élèverait à près de 600 €. Dans une commune où l'âge médian est de 53,2 ans, ce projet correspond souvent à une acquisition pour retraite ou résidence secondaire.
Erreurs à éviter quand on achète à Ferrières-les-Verreries
- Omettre de vérifier les risques naturels (8 recensés).
- Surestimer la connectivité (score numérique 2/100).
- Négliger l'éloignement des services (3 commerces/services).
- Oublier que 33,3 % des voisins sont en résidence secondaire.
Points clés à retenir à Ferrières-les-Verreries
- Prix médian des maisons : 3 591 €/m² (DVF 2021).
- Rendement net estimé : 4,8 % après charges.
- Cadre de vie : 47 habitants pour 17 km².
- Marché de propriétaires : 79,2 % des ménages.
- Rendement brut locatif moyen : 8,0 % pour les maisons.
- Taux de vacance élevé : 15,6 % des logements.
- Altitude moyenne : 289 mètres.
- Une transaction sur trois concerne une résidence secondaire.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Ferrières-les-Verreries ?
À Ferrières-les-Verreries, la valeur d'un bien dépend d'abord de son état et de son exposition. Dans un parc à 95,7 % de maisons, la surface du terrain et la vue sont primordiales. L'état général et la performance énergétique (classe B dominante) pèsent lourd, surtout avec 26,1 % du parc antérieur à 1945. La proximité des services (3 équipements de service) est un plus, mais l'éloignement des grands pôles (gare à 31 km) est un frein. Un bien rénové, bien exposé et avec un terrain soigné se démarquera nettement.
Estimation indicative d'une maison à Ferrières-les-Verreries
Pour une maison de 137 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
491 967 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² médian.
- Oublier l'impact d'un DPE dégradé sur la valeur.
- Ne pas valoriser un terrain ou une vue exceptionnelle.
- Minimiser l'état du bâti (26,1 % pré-1945).
Investir à Ferrières-les-Verreries : passer à l'action
Les données tracent un portrait sans fard : un rendement brut alléchant mais un territoire en contraction. Transformer cette analyse en décision d'achat requiert une expertise locale pour identifier les rares biens à potentiel et anticiper les risques de vacance. Une connaissance intime du tissu bâti et de la demande réelle est indispensable.
Le potentiel de rendement existe, mais sa concrétisation dépend d'une sélection minutieuse du bien et d'une analyse fine de la demande résiduelle.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Ferrières-Les-Verreries grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine de ce micro-marché.
- Analyse basée sur les 1 ventes réelles (DVF 2021)
- Évaluation du risque lié au déclin démographique
- Mise en relation avec un professionnel du Grand Pic Saint-Loup
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Ferrières-les-Verreries
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Ferrières-les-Verreries
Quel est le prix immobilier moyen à Ferrières-Les-Verreries ?
Le prix médian est de 3 591 €/m², mais il cache de grandes disparités. Les prix peuvent varier de 1 289 à plus de 3 878 €/m² selon l'état et la situation exacte du bien, dans un marché composé presque exclusivement de maisons.
Est-ce le bon moment pour investir à Ferrières-Les-Verreries ?
Seulement pour un investisseur averti recherchant du rendement locatif brut, acceptant un risque de liquidité élevé et un horizon long terme. Le déclin démographique prononcé (-30,9 % en 10 ans) en fait un marché spéculatif et risqué.
Ferrières-Les-Verreries est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est nettement moins chère que les communes littorales de l'Hérault, mais ses prix sont comparables à ceux d'autres villages ruraux en déclin de l'arrière-pays montpelliérain. Son accessibilité est son principal argument prix.
Quel rendement locatif espérer à Ferrières-Les-Verreries ?
Le rendement brut médian pour une maison est de 8,0 %, mais après charges (gestion, vacance, taxe foncière à 40,72 %), le rendement net tombe autour de 4,8 %. La demande locative annuelle est faible et saisonnière.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Ferrières-Les-Verreries ?
Les principaux risques sont la très faible liquidité du marché (1 ventes/an), le déclin démographique structurel, un taux de vacance élevé (15,6 %) et une forte dépendance à la voiture. La revente peut être longue et difficile.
Communes limitrophes de Ferrières-les-Verreries
Ferrières-les-Verreries est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 591 €/m², Ferrières-les-Verreries se place parmi les communes chères de l'Hérault, au-dessus de la médiane départementale. Dans l'Hérault, Ferrières-les-Verreries se classe parmi les 20 % de communes les plus accessibles (69e rang le moins cher sur 339).
Le marché de Ferrières-les-Verreries connaît une hausse prononcée: +53,5 % sur le prix médian entre 2021 et 2022. Au total, 3 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +53,5 %.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 3 591 €/m² pour 137 m².
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,7 €/m² pour un appartement et 11,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 4,0 % sur un bien médian. Le parc local comporte 33,3 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Très peu de permis délivrés sur 2021-2025 — le parc évolue principalement par mutation de l'ancien. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Ferrières-les-Verreries est au cœur de la garrigue languedocienne. Contexte physique: perchée à 252 m d'altitude, dans un relief de collines.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).