Le marché immobilier de Ferrières-Les-Verreries se caractérise par une extrême modestie, avec seulement sept transactions enregistrées par la DGFiP en 2021. Le prix médian de 1 778 €/m² masque une forte dispersion, signe d'un parc hétérogène. Ce micro-marché, porté par la présence de résidences secondaires, est structurellement affecté par un déclin démographique aigu, ce qui en fait un territoire à risque pour l'investissement classique.
Faut-il investir à Ferrières-les-Verreries en 2026 ?
Perchée dans l'arrière-pays montpelliérain, membre de la CC du Grand Pic Saint-Loup, Ferrières-Les-Verreries est une commune rurale de 47 habitants en forte décroissance démographique. Son marché immobilier, minuscule et composé à 95,7 % de maisons, est tiraillé entre une attractivité touristique certaine et un déclin résidentiel prononcé. Dans ce contexte, l'opportunité d'investissement nécessite un examen sans concession.
Avec un rendement brut de 8,0 % pour les maisons et un prix d'entrée parmi les plus bas de l'Hérault, la commune offre un point d'accès rare au Grand Pic Saint-Loup, mais dans un contexte démographique critique.
Verdict
➤ Opportunité de rendement locatif isolée, réservée aux investisseurs aguerris acceptant un risque de liquidité élevé et un déclin territorial avéré.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif pour les maisons
- ✓ Parc immobilier très performant énergétiquement
- ✓ Faible pression immobilière et prix d'entrée bas
- ⚠ Déclin démographique le plus prononcé du territoire (-30,9 %)
- ⚠ Marché illiquide avec seulement 7 ventes annuelles
- ⚠ Taux de vacance et de résidences secondaires très élevés
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² est inférieur de plus de 50 % à la moyenne nationale.
- Il se positionne dans le bas du classement des prix de l'Hérault, avec un accès au parc naturel régional.
- Le rendement locatif des maisons est deux fois supérieur à celui des grandes métropoles.
Données du marché immobilier à Ferrières-les-Verreries
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Ferrières-Les-Verreries, tel que révélé par les données DVF 2021, est un archétype de micro-marché rural en contraction. Avec seulement sept transactions annuelles, la liquidité est quasiment nulle, rendant toute stratégie de rotation à court terme impossible. La dispersion des prix, avec une fourchette médiane allant de 1 289 à 3 878 €/m², reflète un parc très hétérogène, où la valeur d'un bien dépendra avant tout de son état, de sa vue et de son isolation plutôt que d'une dynamique de quartier.
La composition du parc est éloquente : 95,7 % de maisons, un tiers de résidences secondaires et un taux de vacance inquiétant de 15,6 %. Cette structure indique un marché tourné vers la villégiature et délaissé par la résidence principale, une dépendance problématique dans un contexte de renchérissement des coûts énergétiques et de mobilité. Néanmoins, le parc est globalement très performant énergétiquement (classe DPE B dominante), un atout rare dans l'ancien.
La proximité relative du pôle d'emplois de Montpellier (à une trentaine de kilomètres) ne suffit pas à enrayer la tendance, comme en témoigne la chute de 30,9 % de la population en dix ans. L'investissement ici ne peut donc s'appuyer sur des indicateurs démographiques ou économiques locaux solides, mais doit plutôt jouer sur un effet de levier prix et une niche de demande très spécifique.
Construction neuve à Ferrières-les-Verreries (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve est à l'arrêt (0 logement autorisé en 2024, tendance -100 %). Dans une commune de 47 habitants, ce signal indique une faible pression foncière et aucun risque de sur-offre nouvelle à court terme. Cela peut contribuer à préserver la valeur du parc existant, mais reflète aussi les possibles contraintes (disponibilité foncière, raccordements) ou une faible demande des promoteurs. Pour un acheteur, cela signifie que l'offre se concentre sur l'ancien, avec les contraintes et le charme que cela comporte.
Fourchettes de loyers à Ferrières-les-Verreries
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Ferrières-les-Verreries
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,72 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net est la vraie rentabilité. À partir du brut, déduisez systématiquement la taxe foncière, à 40,72 % à Ferrières. Ajoutez les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les réparations, et anticipez une période de vacance : 15,6 % des logements sont vacants ici. L'absence de copropriété simplifie la gestion, mais le parc ancien (21,7 % construits après 2006 seulement) peut engendrer des travaux. Cela explique l'écart entre le brut à 8 % et le net estimé à 4,8 %.
Performance énergétique du parc à Ferrières-les-Verreries
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 diagnostics analysés (ADEME)
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local affiche une performance énergétique remarquable, avec une classe dominante B (124 kWh/m²/an) et 0,0 % de passoires thermiques (F/G). Ceci s'explique par une part importante de constructions récentes (21,7 % après 2006). Pour un acheteur, le risque réglementaire lié aux interdictions de location des passoires (loi Climat) est donc nul. C'est un atout pour la valorisation du bien et la maîtrise des charges. Vérifiez toutefois le DPE individuel, car seuls 6 diagnostics ont été réalisés.
Calculateur de rendement à Ferrières-les-Verreries
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Ferrières-les-Verreries
Pour une maison type de 60 m² à Ferrières (valeur : ~106 680 €), le loyer moyen atteint environ 708 € par mois (11,8 €/m²). Cela génère un rendement brut de 8,0 %. Après déduction de la taxe foncière, de la gestion et d'une provision pour vacance (15,6 %), le rendement net tombe autour de 4,8 %. Avec un crédit, l'effort mensuel résiduel peut être faible si l'apport est conséquent.
Erreurs à éviter quand on investit à Ferrières-les-Verreries
- Négliger la taxe foncière, élevée à 40,72 %.
- Oublier le taux de vacance local de 15,6 %.
- Surévaluer les loyers, le marché est étroit.
- Ne pas prévoir de budget travaux pour l'ancien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Ferrières-les-Verreries suit une saisonnalité classique des zones résidentielles. Le printemps et le début de l'automne sont propices aux visites, avec un climat agréable. L'été peut être calme (33,3 % de résidences secondaires), mais aussi attirer des acquéreurs en vacances. Pour un vendeur, mettre en ligne son bien en mars-avril maximise la visibilité. Acheter en fin d'année peut permettre des négociations, les vendeurs étant parfois motivés par le calendrier fiscal (taxe foncière payable en septembre).
Le saviez-vous ?
- La commune compte 45 logements pour seulement 47 habitants.
- 0,0 % de passoires thermiques, une rareté statistique.
- Son score numérique est de 2/100 selon l'INSEE.
S'installer à Ferrières-les-Verreries : cadre de vie et logement
S'installer à Ferrières-Les-Verreries, c'est choisir un mode de vie rural et isolé, au cœur des paysages du Grand Pic Saint-Loup. Le cadre naturel est préservé, avec une altitude moyenne de 289 mètres et une qualité environnementale élevée (ISE à 8,1/10). Le village offre une tranquillité absolue, mais cette quiesse a un prix : une dépendance totale à la voiture pour tous les services de base, les commerces et l'accès aux soins, avec seulement six équipements recensés sur la commune.
Le profil des habitants est majoritairement composé de propriétaires âgés, avec un âge médian de 53,2 ans. La faible connectivité numérique (score de 2/100) et l'éloignement des pôles d'emplois en font un choix difficile pour les actifs, sauf en cas de télétravail bien établi. C'est un havre de paix pour les retraités ou les personnes en recherche de retrait radical, à condition d'accepter un certain isolement et des services collectifs minimalistes.
Carte du marché immobilier à Ferrières-les-Verreries
Ferrières-Les-Verreries et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Ferrières-les-Verreries
45 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le marché est ultra-dominé par les maisons (95,7 %), dans une commune de 45 logements. La forte proportion de propriétaires (79,2 %) et de résidences secondaires (33,3 %) indique un ancrage résidentiel fort et une attractivité pour un cadre de vie paisible. Le taux de vacance élevé (15,6 %) suggère un marché étroit où chaque transaction compte. Cela peut stabiliser les prix mais allonger les délais de vente. Le profil acheteur typique est un ménage ou un acquéreur de résidence secondaire.
Ancienneté du parc à Ferrières-les-Verreries
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 23 logements).
- Avant 1919 26,1 % 6 logts
- 1971-1990 21,7 % 5 logts
- 1991-2005 34,8 % 8 logts
- 2006-2019 21,7 % 5 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Ferrières-les-Verreries
6 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Ferrières-les-Verreries
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est exposée à 8 risques naturels recensés (inondation, feu de forêt…) et a connu 2 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est faible et le radon classé faible. Avant tout achat, consultez obligatoirement le dossier départemental des risques (DDRM) et le plan de prévention des risques (PPR) pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance. Cette vigilance est indispensable pour un bien souvent isolé en milieu rural.
Cas pratique : un achat type à Ferrières-les-Verreries
Pour acquérir une maison de 60 m² au prix médian (106 680 €), comptez environ 116 000 € frais de notaire inclus. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité s'élèverait à près de 600 €. Dans une commune où l'âge médian est de 53,2 ans, ce projet correspond souvent à une acquisition pour retraite ou résidence secondaire.
Erreurs à éviter quand on achète à Ferrières-les-Verreries
- Omettre de vérifier les risques naturels (8 recensés).
- Surestimer la connectivité (score numérique 2/100).
- Négliger l'éloignement des services (3 commerces/services).
- Oublier que 33,3 % des voisins sont en résidence secondaire.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Ferrières-les-Verreries : passer à l'action
Les données tracent un portrait sans fard : un rendement brut alléchant mais un territoire en contraction. Transformer cette analyse en décision d'achat requiert une expertise locale pour identifier les rares biens à potentiel et anticiper les risques de vacance. Une connaissance intime du tissu bâti et de la demande réelle est indispensable.
Le potentiel de rendement existe, mais sa concrétisation dépend d'une sélection minutieuse du bien et d'une analyse fine de la demande résiduelle.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Ferrières-Les-Verreries grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine de ce micro-marché.
- Analyse basée sur les 7 ventes réelles (DVF 2021)
- Évaluation du risque lié au déclin démographique
- Mise en relation avec un professionnel du Grand Pic Saint-Loup
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Ferrières-les-Verreries
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Ferrières-les-Verreries
Quel est le prix immobilier moyen à Ferrières-Les-Verreries ?
Le prix médian est de 1 778 €/m², mais il cache de grandes disparités. Les prix peuvent varier de 1 289 à plus de 3 878 €/m² selon l'état et la situation exacte du bien, dans un marché composé presque exclusivement de maisons.
Est-ce le bon moment pour investir à Ferrières-Les-Verreries ?
Seulement pour un investisseur averti recherchant du rendement locatif brut, acceptant un risque de liquidité élevé et un horizon long terme. Le déclin démographique prononcé (-30,9 % en 10 ans) en fait un marché spéculatif et risqué.
Ferrières-Les-Verreries est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est nettement moins chère que les communes littorales de l'Hérault, mais ses prix sont comparables à ceux d'autres villages ruraux en déclin de l'arrière-pays montpelliérain. Son accessibilité est son principal argument prix.
Quel rendement locatif espérer à Ferrières-Les-Verreries ?
Le rendement brut médian pour une maison est de 8,0 %, mais après charges (gestion, vacance, taxe foncière à 40,72 %), le rendement net tombe autour de 4,8 %. La demande locative annuelle est faible et saisonnière.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Ferrières-Les-Verreries ?
Les principaux risques sont la très faible liquidité du marché (7 ventes/an), le déclin démographique structurel, un taux de vacance élevé (15,6 %) et une forte dépendance à la voiture. La revente peut être longue et difficile.
Communes limitrophes de Ferrières-les-Verreries
Ferrières-Les-Verreries est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Nos analyses du marché immobilier — Hérault
Études approfondies et classements par thématique d'investissement.
- Investissement locatif dans l'Hérault : les 15 communes où placer son argent en 2026
- Où vit-on le mieux dans l'Hérault ? Notre classement 2026
- Où acheter pas cher dans l'Hérault ? Notre analyse des communes accessibles en 2026
- Acheter à la campagne dans l'Hérault : les bons compromis et les pièges à éviter
- Où prendre sa retraite dans l'Hérault ? Notre analyse des 115 communes pour les seniors
- Où vivre dans l'Hérault en 2026 ? Le palmarès des communes les plus vertes et écologiques
- Immobilier dans l'Hérault : un marché sous tension, entre littoral saturé et arrière-pays en retrait
- Où s'installer dans l'Hérault ? Les communes qui gagnent des habitants et celles qui en perdent