01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 990 logements dont 2 796 résidences principales, 42 résidences secondaires et 152 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 796 | 93,5 % |
| Résidences secondaires | 42 | 1,4 % |
| Logements vacants | 152 | 5,1 % |
Le graphique détaille la structure des 2 990 logements: 94 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 5 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 104 | 4,7 % |
| 1919-1945 | 70 | 3,1 % |
| 1946-1970 | 411 | 18,4 % |
| 1971-1990 | 597 | 26,8 % |
| 1991-2005 | 375 | 16,8 % |
| 2006-2019 | 673 | 30,2 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 30 % des logements relèvent de la période 2006-2019, le segment d'avant 1919 restant à 5 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 285 | 10,2 % |
| 2 pièces | 534 | 19,1 % |
| 3 pièces | 721 | 25,8 % |
| 4 pièces | 582 | 20,8 % |
| 5 pièces ou plus | 674 | 24,1 % |
Le parc compte 3,5 pièces en moyenne par logement, avec 24 % de logements de cinq pièces ou plus et 29 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 989 | 2 400 | 2 990 |
| Rés. principales | 1 887 | 2 222 | 2 796 |
| Rés. secondaires | 18 | 18 | 42 |
| Vacants | 83 | 159 | 152 |
Pour référence, Douvres-La-Délivrande (16 km) affiche 58,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 942 | 33,7 % |
| Locataires (privé) | 1 121 | 40,1 % |
| Locataires HLM | 703 | 25,1 % |
| Logés gratuitement | 30 | 1,1 % |
Visualisation des quatre statuts — 33,7 % de propriétaires occupants, 65,2 % de locataires et 25 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 793 | 64,1 % |
| Fioul | 87 | 3,1 % |
| Électricité | 729 | 26,1 % |
| Gaz bouteille | 12 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 176 | 6,3 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 64 %. électricité pèse 26 %, autres sources (bois notamment) 6 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 766 |
| 2 à 4 ans | 663 |
| 5 à 9 ans | 495 |
| 10 ans ou plus | 872 |
| Total ménages | 2 796 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 945 |
| Sous-occupation modérée | 722 |
| Sous-occupation accentuée | 390 |
| Suroccupation modérée | 335 |
| Suroccupation accentuée | 15 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 445 | 15,9 % |
| 1 voiture | 1 526 | 54,6 % |
| 2 voitures ou plus | 824 | 29,5 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 16 % sans, 55 % à une voiture, 29 % multi-motorisés. Par ailleurs, 72,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 796 | 771 | 9 | 16 |
| 1975 | 929 | 841 | 9 | 79 |
| 1982 | 1 255 | 1 177 | 12 | 66 |
| 1990 | 1 330 | 1 287 | 18 | 25 |
| 1999 | 1 715 | 1 631 | 33 | 51 |
| 2006 | 1 794 | 1 721 | 2 | 71 |
| 2011 | 1 989 | 1 887 | 18 | 83 |
| 2016 | 2 400 | 2 222 | 18 | 159 |
| 2022 | 2 990 | 2 796 | 42 | 152 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 796 à 2 990 logements, soit +276 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 231 | 214 | 172 | 270 | 250 | 98 |
| Dont vacants > 2 ans | 40 | 47 | 40 | 30 | 30 | 49 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 0,7 % |
| Classe B | 104 | 7,0 % |
| Classe C | 833 | 55,8 % |
| Classe D | 366 | 24,5 % |
| Classe E | 127 | 8,5 % |
| Classe F | 35 | 2,3 % |
| Classe G | 19 | 1,3 % |
Le graphique décompose les 1 494 diagnostics par étiquette énergétique: 56 % en C, 63 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 135 | 9,0 % |
| Classe B | 226 | 15,1 % |
| Classe C | 736 | 49,3 % |
| Classe D | 269 | 18,0 % |
| Classe E | 94 | 6,3 % |
| Classe F | 22 | 1,5 % |
| Classe G | 12 | 0,8 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (49 %), et 73 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 269 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 209 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 140 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 164 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 134 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 107 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 269 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 107 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 1 |
| Classe B | 22 | 82 |
| Classe C | 195 | 638 |
| Classe D | 218 | 148 |
| Classe E | 89 | 38 |
| Classe F | 23 | 12 |
| Classe G | 15 | 4 |
Performance comparée: maisons classées D (191), appartements classés C (139), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 41 |
| T2 | 148 |
| T3 | 332 |
| T4 | 263 |
| T5+ | 73 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Fleury-sur-Orne (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
2 990 logements sont décomptés dans le parc de Fleury-sur-Orne au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. Parc mixte: 43,8 % de maisons et 56,2 % d'appartements cohabitent. La commune est dans la tradition normande, en plaine, à 67 m d'altitude, à 24 km du littoral du Calvados.
La structure d'occupation de Fleury-sur-Orne penche nettement du côté du locatif (65,2 %). Le logement social occupe une place de 25,1 % dans le parc de résidences principales. La commune respecte les obligations SRU avec 33,5 % de logements sociaux (cible 20,0 %).
Selon l'INSEE, 30,2 % du parc de Fleury-sur-Orne remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 159 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Mode de chauffage dominant: gaz de ville (64,1 %).
Fleury-sur-Orne a vu son parc croître de +24,6 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 15,9 % sans voiture et 29,5 % avec deux voitures ou plus.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Fleury-sur-Orne est dans la tradition normande. Le parc résidentiel de Fleury-sur-Orne s'inscrit dans un territoire en plaine, à 67 m d'altitude, à 24 km du littoral du Calvados.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 2 796 résidences principales de Fleury-sur-Orne et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Correction marquée sur le marché à Fleury-sur-Orne : -5,4 % en un an, dans un contexte de seulement 63 transactions annuelles.
Verdict
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Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,0 %
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 22 % du Calvados
Analyse du marché immobilier à Fleury-sur-Orne
Acheter demande un effort important : 9,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Fleury-sur-Orne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Fleury-sur-Orne s'établit à 2 794 €, sur la base de 63 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Fleury-sur-Orne se positionne dans le top 22 % des communes les plus chères du Calvados.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 61,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,0 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Fleury-sur-Orne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Fleury-sur-Orne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 717 €/m² → 2 794 €/m² (+2,8 %), volume annuel actuel 63 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
58,7 % de maisons et 41,3 % d'appartements parmi les 63 transactions enregistrées.
Sur 63 transactions enregistrées, 58,7 % portent sur des maisons (2 772 €/m²) et 41,3 % sur des appartements (2 824 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 63 | 37 | 26 |
| Prix médian/m² | 2 794 € | 2 772 € | 2 824 € |
| Prix moyen/m² | 3 103 € | ||
| Surface médiane | – | 97 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 73 | 2 717 € |
| 2022 | 70 | 2 923 € |
| 2023 | 43 | 3 000 € |
| 2024 | 71 | 2 954 € |
| 2025 | 63 | 2 794 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 4 202 logements ont été autorisés et 3 080 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 73 %.
Vacance longue durée à Fleury-sur-Orne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Fleury-sur-Orne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 105 logements autorisés à à Fleury-sur-Orne, dont 160 en 2025 (+34 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Fleury-sur-Orne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fleury-sur-Orne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (61,28 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Fleury-sur-Orne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 494 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Fleury-sur-Orne: la classe C domine, 3,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Fleury-sur-Orne
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S'installer à Fleury-sur-Orne : cadre de vie et logement
Fleury-sur-Orne, commune de 5 941 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 28 m d'altitude.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 236 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Fleury-sur-Orne
Fleury-sur-Orne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fleury-sur-Orne
Composition du parc immobilier à Fleury-sur-Orne
2 990 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (44,4 %) et collectif (55,6 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Fleury-sur-Orne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 230 logements).
- Avant 1919 4,7 % 104 logts
- 1919-1945 3,1 % 70 logts
- 1946-1970 18,4 % 411 logts
- 1971-1990 26,8 % 597 logts
- 1991-2005 16,8 % 375 logts
- 2006-2019 30,2 % 673 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Fleury-sur-Orne
236 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Fleury-sur-Orne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Fleury-sur-Orne
Pour une maison de 97 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
271 018 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fleury-sur-Orne
Quel est le prix de l'immobilier à Fleury-sur-Orne ?
Le prix médian au m² à Fleury-sur-Orne est de 2 794 € (données DVF, 63 transactions). Pour une maison de 97 m² (surface médiane locale), compter environ 269 000 €.
Comment Fleury-sur-Orne se situe-t-elle dans le Calvados ?
Fleury-sur-Orne se situe dans le top 22 % des communes les plus chères du Calvados.
Quel rendement locatif espérer à Fleury-sur-Orne ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Fleury-sur-Orne est de 5,1 % (loyer de 11,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fleury-sur-Orne.
Communes limitrophes de Fleury-sur-Orne
Fleury-sur-Orne est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Fleury-sur-Orne ressort à 2 794 € (source DVF, 63 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel du Calvados.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+2,8 %). Sur l'ensemble de la période, 320 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -5,4 % du prix médian.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 2 772 €/m² (surface médiane 97 m²) et celui des appartements à 2 824 €/m² (60 m²). Le bien médian (97 m² à 268 884 €) équivaut à 12,3 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,2 € (appartements) et 11,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 6,0 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Fleury-sur-Orne (1,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux de permis restent élevés: 1 105 logements autorisés et 726 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 79 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Fleury-sur-Orne est dans la tradition normande. Sur le plan physique, la commune est à 24 km du littoral du Calvados, en plaine, à 67 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).