En 2024, le prix médian de l'immobilier à Fondettes s'établit à 2 905 €/m², selon les données DVF/DGFiP. Ce niveau de prix, en repli de 5,1 % sur un an, se situe au-dessus des communes voisines comme Amboise (2 463 €/m²) ou Montlouis-sur-Loire (2 436 €/m²). Ce chapitre analyse les tendances récentes et les dynamiques à l'œuvre dans cette commune de Tours Métropole.
Comment se porte le marché immobilier à Fondettes
Le marché foncettois enregistre 133 transactions sur la dernière année, dominées à 90 % par les maisons individuelles. Cette prédominance explique en partie un prix médian des appartements (3 183 €/m²) supérieur à celui des maisons (2 885 €/m²), car le petit volume de 13 ventes d'appartements, souvent de petite surface (45 m² médian), est plus sensible aux spécificités. La baisse générale de 5,1 % intervient dans un contexte national de correction, mais Fondettes conserve un prix élevé pour sa catégorie, porté par sa proximité avec Tours. La fourchette interquartile (2 500 – 3 399 €/m²) indique une dispersion modérée des valeurs.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 5,1 % du prix médian sur un an marque un net infléchissement après des années de hausse soutenue par la dynamique démographique (+5,8 % en 5 ans). Nous sommes dans une phase de correction du marché, typique d'un contexte de remontée des taux. Pour un acheteur, cela peut ouvrir des opportunités de négociation, surtout sur les biens mal positionnés. Pour un vendeur, il faut viser une mise en prix réaliste et valoriser les atouts objectifs (DPE, emplacement) pour sortir du lot.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Fondettes
Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons (84 % des logements), reflet d'un cadre de vie périurbain familial. Ceci se traduit dans les transactions : 120 ventes de maisons contre seulement 13 d'appartements. Le taux de logements sociaux (12 %) est légèrement inférieur à la moyenne nationale, et le faible taux de résidences secondaires (1,7 %) indique un marché principalement occupé par des résidents principaux. Les acheteurs sont vraisemblablement des ménages en recherche de maisons avec jardins, attirés par la proximité de la métropole tourangelle.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec un volume de transactions stable et un prix en correction modérée, le marché tend vers un équilibre entre vendeurs et acheteurs. Le faible taux de logements vacants (4,1 %) et la dynamique démographique positive (+5,8 % en 5 ans) soutiennent la demande, mais la construction neuve (362 logements autorisés sur 5 ans) pourrait, avec une baisse de 22 % des autorisations récentes, limiter l'offre future. La vente reste donc possible dans des délais raisonnables, à condition de respecter les prix du marché, désormais moins tendus qu'en période de forte hausse.
Dernières ventes enregistrées à Fondettes
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Fondettes
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Fondettes
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Fondettes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Fondettes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Fondettes: 362 logements autorisés sur 5 ans, 18 pour la dernière année (-22 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Le rythme de construction neuve ralentit sensiblement : 362 logements autorisés sur les cinq dernières années, mais seulement 18 en 2024, soit une baisse de 22 % par rapport à la période quinquennale précédente. Ce tassement suggère une prudence des promoteurs et pourrait, à moyen terme, limiter l'offre et soutenir le marché de l'ancien. Il n'y a pas de risque de sur-offre massive à court terme sur Fondettes.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Fondettes suit un rythme saisonnier classique. Le printemps et le début de l'automne sont les périodes les plus actives, avec une offre étoffée. L'été peut être propice aux négociations, l'activité étant plus calme. La date de la taxe foncière (septembre) n'influence que marginalement les décisions de vente. Aucun afflux touristique majeur ne vient perturber le calendrier des transactions.
Le saviez-vous ?
- Fondettes compte 5 monuments historiques protégés.
- L'indice de vieillissement de la commune est de 194,4.
- 17 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris depuis 1982.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Fondettes
- Prix médian à 2 905 €/m², en baisse de 5,1 % sur un an.
- Écart modéré entre maisons (2 885 €/m²) et appartements (3 183 €/m²).
- Revenu médian local de 28 030 €, classé 2e/17 dans sa catégorie.
- Dette communale modérée à 1 288 € par habitant.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Fondettes
Quel est le prix au m² à Fondettes ?
En 2024, le prix médian au mètre carré à Fondettes est de 2 905 €. Il fluctue entre 2 500 € et 3 399 € pour la majorité des biens, selon leur typologie et leur localisation.
Le prix immobilier à Fondettes est-il en hausse ou en baisse ?
Les données DVF indiquent une baisse de 5,1 % sur un an. Cette correction suit une tendance nationale observée après une période de forte croissance des prix.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
Une maison se négocie en médiane à 2 885 €/m² (surface type 103 m²), tandis qu'un appartement atteint 3 183 €/m², sur un parc très minoritaire (12 % des logements).
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