01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 031 logements dont 5 096 résidences principales, 460 résidences secondaires et 475 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 096 | 84,5 % |
| Résidences secondaires | 460 | 7,6 % |
| Logements vacants | 475 | 7,9 % |
Parmi les 6 031 logements du parc, 84 % assurent la fonction de résidence principale, contre 8 % de secondaires et 8 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 444 | 28,6 % |
| 1919-1945 | 483 | 9,6 % |
| 1946-1970 | 490 | 9,7 % |
| 1971-1990 | 1 183 | 23,4 % |
| 1991-2005 | 781 | 15,5 % |
| 2006-2019 | 670 | 13,3 % |
Structure du bâti par époque: 29 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (29 %), 13 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 110 | 2,2 % |
| 2 pièces | 338 | 6,6 % |
| 3 pièces | 769 | 15,1 % |
| 4 pièces | 1 250 | 24,5 % |
| 5 pièces ou plus | 2 629 | 51,6 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 52 % du parc, contre 9 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,6 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 877 | 5 951 | 6 031 |
| Rés. principales | 4 861 | 4 942 | 5 096 |
| Rés. secondaires | 457 | 431 | 460 |
| Vacants | 559 | 577 | 475 |
La part de propriétaires atteint 34,8 % à Sablé-sur-Sarthe, commune de 12 326 hab. à 37 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 510 | 68,9 % |
| Locataires (privé) | 845 | 16,6 % |
| Locataires HLM | 665 | 13,0 % |
| Logés gratuitement | 76 | 1,5 % |
La répartition du parc occupé: 68,9 % de propriétaires, 29,6 % de locataires, dont 13 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 748 | 14,7 % |
| Fioul | 551 | 10,8 % |
| Électricité | 1 905 | 37,4 % |
| Gaz bouteille | 237 | 4,7 % |
| Autre (bois…) | 1 654 | 32,5 % |
Répartition des modes de chauffage: 37 % au électricité, 32 % pour autres sources (bois notamment), 15 % pour gaz de ville.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 491 |
| 2 à 4 ans | 933 |
| 5 à 9 ans | 879 |
| 10 ans ou plus | 2 793 |
| Total ménages | 5 096 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 579 |
| Sous-occupation modérée | 1 079 |
| Sous-occupation accentuée | 1 303 |
| Suroccupation modérée | 187 |
| Suroccupation accentuée | 3 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 500 | 9,8 % |
| 1 voiture | 2 236 | 43,9 % |
| 2 voitures ou plus | 2 360 | 46,3 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 10 % sans, 44 % à une voiture, 46 % multi-motorisés. Par ailleurs, 73,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 958 | 3 363 | 165 | 430 |
| 1975 | 4 195 | 3 365 | 321 | 509 |
| 1982 | 4 588 | 3 616 | 452 | 520 |
| 1990 | 4 764 | 3 713 | 498 | 553 |
| 1999 | 5 013 | 4 125 | 481 | 407 |
| 2006 | 5 442 | 4 513 | 483 | 445 |
| 2011 | 5 877 | 4 861 | 457 | 559 |
| 2016 | 5 951 | 4 942 | 431 | 577 |
| 2022 | 6 031 | 5 096 | 460 | 475 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 3 958 logements, le total atteint 6 031 en 2022 (+52 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 646 | 707 | 600 | 826 | 1 064 | 571 |
| Dont vacants > 2 ans | 330 | 342 | 339 | 346 | 294 | 365 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 60 | 2,8 % |
| Classe B | 164 | 7,7 % |
| Classe C | 548 | 25,7 % |
| Classe D | 715 | 33,5 % |
| Classe E | 340 | 15,9 % |
| Classe F | 200 | 9,4 % |
| Classe G | 107 | 5,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (34 %), 36 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 387 | 18,1 % |
| Classe B | 599 | 28,1 % |
| Classe C | 516 | 24,2 % |
| Classe D | 357 | 16,7 % |
| Classe E | 161 | 7,5 % |
| Classe F | 89 | 4,2 % |
| Classe G | 25 | 1,2 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 28 %, 70 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 265 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 223 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 178 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 153 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 141 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 74 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 265 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 74 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 57 | 3 |
| Classe B | 132 | 32 |
| Classe C | 353 | 195 |
| Classe D | 565 | 150 |
| Classe E | 271 | 69 |
| Classe F | 160 | 40 |
| Classe G | 96 | 11 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (216 kWh/m²/an) et appartements en classe C (198).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 14 |
| T2 | 71 |
| T3 | 234 |
| T4 | 258 |
| T5+ | 63 |
Faut-il investir à Baugé-en-Anjou en 2026 ?
Ancienne capitale du Baugeois, Baugé-en-Anjou combine un patrimoine historique préservé et une fonction de pôle de services pour son territoire. Malgré une légère érosion démographique, la commune maintient une activité économique et immobilière soutenue. Faut-il y investir en 2026 ? L'analyse des données DVF 2024 livre un verdict nuancé.
Avec un marché qui a résisté à la correction nationale, affichant une hausse de 5,9 % en 2024, Baugé-en-Anjou confirme son statut de valeur refuge au cœur de l'Anjou.
Verdict
➤ Investir ici reste pertinent pour un profil locatif classique, à condition de sélectionner un bien récent et bien placé, en anticipant un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé (6,5 %) pour les maisons
- ✓ Correction limitée après le pic de 2022
- ✓ Densité d'équipements et de services supérieure à la moyenne
- ⚠ Démographie en recul depuis dix ans
- ⚠ Revenu médian parmi les plus bas du département
- ⚠ Parc immobilier ancien (38 % d'avant 1945)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian de 1 556 €/m², bien en deçà des grandes agglomérations françaises.
- Une accessibilité supérieure à celle des communes périurbaines d'Angers comme Les Ponts-de-Cé ou Saint-Barthélemy-d'Anjou.
- Un rendement locatif brut de 6,5 % pour les maisons, nettement supérieur à celui des métropoles.
Analyse du marché immobilier à Baugé-en-Anjou
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,5/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,2/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 5,1 %.
Indices immobiliers de Baugé-en-Anjou
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,5
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée (4,5/10) : le marché n'est pas sous tension excessive, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée (4,5/10) : le marché n'est pas sous tension excessive, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée (4,7/10) : l'effort d'achat est significatif pour les revenus locaux, le marché dépend en partie d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée (4,7/10) : l'effort d'achat est significatif pour les revenus locaux, le marché dépend en partie d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,9/10) : la demande locative est soutenue, portée par un parc locatif limité et des loyers accessibles.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,9/10) : la demande locative est soutenue, portée par un parc locatif limité et des loyers accessibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (5,4/10) : un potentiel saisonnier existe, mais ne constitue pas le moteur principal du marché.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (5,4/10) : un potentiel saisonnier existe, mais ne constitue pas le moteur principal du marché.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1622,7 — Percentile dept : 22/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 5,4 — Percentile dept : 28/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 7,6 — Percentile dept : 84/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -0,8 — Percentile dept : 31/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1301,3 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 5,4 — Percentile dept : 72/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 58,2 — Percentile dept : 20/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 11,0 — Percentile dept : 18/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 31,1 — Percentile dept : 79/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,6 — Percentile dept : 84/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -0,8 — Percentile dept : 31/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 24/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1622,7 — Percentile dept : 78/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 7,6 — Percentile dept : 84/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 24/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,9 — Percentile dept : 70/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1301,3 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Baugé-en-Anjou : opportunités et risques
Baugé-en-Anjou présente un profil intéressant pour l'investissement locatif annuel. Le rendement brut de 6,5 % sur les maisons, supérieur à la moyenne des métropoles, est soutenu par une demande locative structurelle dans un parc locatif privé limité. Néanmoins, l'investisseur doit intégrer la charge de la taxe foncière, qui s'élève à 45,57 % du revenu cadastral, ainsi que le coût potentiel des travaux de rénovation énergétique pour se conformer aux futures interdictions de location.
La stratégie de plus-value, quant à elle, semble plus conditionnelle. Si les prix ont globalement progressé depuis 2020, la baisse démographique (-1,4 % sur dix ans) et un revenu médian parmi les plus bas du département (rang 27/31 dans sa catégorie) constituent des freins à une appréciation rapide. L'effet de levier réside plutôt dans l'écart de valorisation avec les communes voisines mieux cotées comme Brissac Loire Aubance.
Le segment de la location saisonnière, évalué par l'indice IPTI à 5,4/10, offre un complément d'opportunité sans être dominant. La présence de monuments historiques et d'hébergements touristiques crée une attractivité modérée, pouvant justifier une stratégie mixte (location annuelle complétée par des locations courtes durées en été) pour optimiser la rentabilité.
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Données du marché immobilier à Baugé-en-Anjou
DVF, loyers, permis, analyse expertLes données DVF 2024 confirment la résilience du marché baugéen. Le prix médian a regagné 5,9 % en un an, effaçant une partie de la correction de 2023. Cette reprise, dans un contexte national de fléchissement, s'explique par des indicateurs locaux solides : une offre de services et d'équipements remarquable pour une commune de cette taille, avec 468 équipements recensés par l'INSEE, et une connectivité numérique excellente (fibre à 91,6 %).
Le parc immobilier est toutefois marqué par son ancienneté, avec 38,2 % des logements construits avant 1945. Cette caractéristique, source de charme, implique une vigilance accrue sur la performance énergétique, d'autant que 14,5 % du parc est encore classé F ou G. Les transactions récentes montrent que les biens rénovés ou neufs captent une prime significative.
Enfin, la dynamique de construction neuve (+96 % d'autorisations sur cinq ans) témoigne d'une attractivité renouvelée, notamment pour les ménages en provenance d'Angers, située à une trentaine de minutes. Cette nouvelle offre pourrait progressivement revaloriser l'ensemble du marché, à condition que la demande locale et extérieure suive.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Baugé-en-Anjou Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian à Baugé-en-Anjou a progressé de 34 % entre 2020 et 2022, dépassant les 1 660 €/m², avant une correction de -6 % en 2023. La reprise de 5,9 % en 2024 suggère que le marché a trouvé un plancher. Cette trajectoire, moins volatile que dans certaines communes périurbaines d'Angers, dessine un marché mature. Pour un acheteur en 2026, cela signifie qu'un achat au prix médian actuel n'est probablement pas suivi d'une forte dépréciation à court terme, mais que les marges de plus-value express sont limitées. La stabilité relative est un atout pour l'investisseur en location.
Évolution du marché immobilier de Baugé-en-Anjou
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 556 €/m² de prix médian pour 185 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +14,1 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Avec un prix médian de 1 604 €/m² pour une maison de 98 m², l'acquisition type représente un investissement de 157 192 €. Avec un taux d'emprunt estimé à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine les 950 €. Le loyer médian de 8,7 €/m²/mois génère un revenu locatif d'environ 850 €, couvrant une large partie de la mensualité. L'effort net mensuel résiduel se situe autour de 100 €, pour un rendement brut de 6,5 %. Ce montage reste viable pour un investisseur disposant d'une trésorerie d'appoint.
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
94,6 % de maisons et 5,4 % d'appartements parmi les 185 transactions enregistrées.
94,6 % maisons, 5,4 % appartements sur 185 ventes: le collectif pèse 5,4 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 185 | 175 | 10 |
| Prix médian/m² | 1 556 € | 1 547 € | 2 247 € |
| Prix moyen/m² | 1 738 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 243 | 1 364 € |
| 2022 | 211 | 1 520 € |
| 2023 | 166 | 1 443 € |
| 2024 | 154 | 1 500 € |
| 2025 | 185 | 1 556 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Baugé-en-Anjou est vigoureuse, avec 336 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 96 %. Cette accélération répond à une pression démographique modérée mais indique la confiance des promoteurs dans l'attractivité résidentielle du pôle. Le risque de sur-offre à court terme est limité par le faible volume de logements vacants (7,9 %). Ces nouveaux programmes, souvent mieux isolés, pourraient exercer une pression à la hausse sur les prix de l'ancien très énergivore, tout en offrant des opportunités d'investissement locatif clé en main.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 154 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 194 autorisations pour 586 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Baugé-en-Anjou
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Baugé-en-Anjou (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 400 logements ont été autorisés à à Baugé-en-Anjou, +135 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Baugé-en-Anjou
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Baugé-en-Anjou
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,57 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute de près de moitié par rapport au brut. La taxe foncière de Baugé-en-Anjou (45,57 % du taux national) pèse : sur une maison de 100 m², comptez environ 600–900 €/an. S'ajoutent les frais de gestion (env. 5–8 % du loyer), les travaux d'entretien annuels (1 % du prix du bien) et, pour les appartements, les charges de copropriété. Pour le rendement net d'environ 3,8 % sur une maison, cela signifie qu'il faut viser une rentabilité brute élevée pour que l'opération reste intéressante après impôts.
Performance énergétique du parc à Baugé-en-Anjou
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 134 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Baugé-en-Anjou: classe D en tête, 14,4 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc affiche une classe D moyenne (210 kWh/m²/an), typique des villes anciennes. Les passoires thermiques (F/G) représentent 14,5 % du parc, ce qui est légèrement inférieur à la moyenne nationale. Attention à la loi Climat : à partir de 2025, les logements classés G seront interdits à la location. Vérifier le DPE avant d'acheter un bien ancien est donc crucial. Pour un bien construit avant 1945 (38,2 % du parc), prévoir un budget rénovation énergétique substantiel pour sécuriser sa valeur et sa louabilité futures.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons, qui représentent l'essentiel du parc (91 %) et de la demande. Les T2/T3 dans l'ancien, avec jardin, correspondent au mieux aux attentes locales. Méfiez-vous des passoires thermiques (14,5 % du parc est en classe F/G) qui deviendront interdites à la location. Le neuf, avec 336 logements autorisés sur 5 ans, pourrait à terme créer une sur-offre locative.
Quelles zones cibler à Baugé-en-Anjou ?
Le centre-bourg, avec ses 9 monuments historiques et ses commerces de proximité, offre la meilleure attractivité locative. La périphérie, plus résidentielle, convient aux familles. Aucune zone en développement majeur n'émerge clairement, mais la proximité de l'aéroport d'Angers-Marcé (15,8 km) peut constituer un atout pour attirer certains locataires travaillant dans le secteur.
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Risques à connaître avant d'investir à Baugé-en-Anjou
Le principal risque est la vacance locative, dans un marché où 7,9 % des logements sont vacants et la démographie décroît légèrement. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 9,3 %) est un facteur de sensibilité. Enfin, la loi Climat implique des travaux de rénovation énergétique pour près d'un bien sur sept, ce qui peut grever la rentabilité.
Erreurs à éviter quand on investit à Baugé-en-Anjou
- Négliger la taxe foncière, avec un taux local de 45,57 %.
- Oublier de provisionner pour les travaux sur un parc ancien (38,2 % d'avant 1945).
- Surestimer le loyer dans un marché locatif modeste (9,6 €/m² pour un appartement).
- Ignorer la future interdiction de louer les passoires thermiques (F/G).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché angevin suit un rythme classique : les meilleures affaires se négocient parfois en hiver (moins de concurrence), mais l'offre est plus riche au printemps. Vendre entre avril et juin permet de valoriser jardins et extérieurs. L'automne est également actif avant la trêve de fin d'année. Notez que la taxe foncière est exigible en septembre ; certains vendeurs peuvent être plus motivés en fin d'été pour s'en décharger. La faible activité touristique limite l'impact saisonnier sur les prix.
Le saviez-vous ?
- Baugé-en-Anjou compte 9 monuments historiques protégés pour seulement 9 km² de superficie.
- L'aéroport d'Angers-Marcé n'est qu'à 15,8 km, un atout pour les voyageurs.
- Le score numérique de la commune est de 8/100, malgré une couverture fibre de 91,6%.
S'installer à Baugé-en-Anjou : cadre de vie et logement
S'installer à Baugé-en-Anjou, c'est choisir le cadre paisible d'une petite ville angevine dotée d'un patrimoine historique remarquable, avec neuf monuments protégés. Le tissu commercial et de services est dense pour une population de 11 700 habitants, offrant une autonomie quotidienne. La proximité de l'aéroport d'Angers-Marcé (à 16 km) et des gares relie le territoire aux grands axes, un atout pour les actifs mobiles ou les télétravailleurs bénéficiant d'une fibre très largement déployée.
Le profil démographique, avec un âge médian de 45,4 ans et un indice de vieillissement élevé (168,9), dessine une communauté plutôt sédentaire et installée. L'environnement est globalement préservé, malgré la présence de 15 risques naturels recensés, principalement inondations et mouvements de terrain, couverts par 25 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Un diagnostic de géorisques est donc recommandé avant tout achat.
Carte du marché immobilier à Baugé-en-Anjou
Baugé-en-Anjou et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Baugé-en-Anjou
Avec 12,1°C de moyenne annuelle et 745 mm de pluie, le climat angevin est doux et modéré. Les hivers sont moins rigoureux qu'en moyenne nationale, mais l'humidité peut être présente. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant une transition en douceur depuis des régions plus froides ou humides, et aux actifs supportant mal les étés caniculaires. La faible altitude (75 m) et la proximité de la Loire atténuent les extrêmes, offrant un cadre agréable pour la vie au jardin, courant d'avril à octobre.
À qui s'adresse Baugé-en-Anjou ?
La commune s'adresse principalement aux familles et aux retraités recherchant la tranquillité et un accès facilité aux services de base. Les primo-accédants peuvent y trouver des opportunités, le revenu médian local étant de 21 170 €. En revanche, les actifs travaillant quotidiennement à Angers ou au-delà devront composer avec des temps de trajet significatifs.
Avantages et limites à Baugé-en-Anjou
✓ Points forts
- Prix au m² attractif (1 659 €) vs. moyenne départementale.
- Cadre de vie paisible avec 9 monuments historiques.
- Équipements et services complets (468 équipements).
- Très bon taux de couverture fibre (91,6 %).
- Proximité relative de l'aéroport d'Angers-Marcé (15,8 km).
− À prendre en compte
- Démographie légèrement en baisse (-0,8 % en 5 ans).
- Éloignement des grands axes ferroviaires (gare TGV à 35 km).
- Parc de logements assez ancien (38,2 % d'avant 1945).
Composition du parc immobilier à Baugé-en-Anjou
6 031 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
5 430 maisons pour 538 appartements: le parc à Baugé-en-Anjou est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc est ultra-majoritairement composé de maisons (91 %), ce qui indique un marché de maisons individuelles très liquide et un marché des appartements plus restreint. Le taux de propriétaires (68,9 %) est solide, signe d'une population ancrée. Cependant, un taux de logements vacants de 7,9 % et une légère décroissance démographique (-0,8 % sur 5 ans) peuvent créer des opportunités de négociation sur des biens à rénover. L'acheteur typique est un ménage propriétaire-occupant, souvent local, privilégiant l'espace au cadre urbain dense.
Ancienneté du parc à Baugé-en-Anjou
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 050 logements).
- Avant 1919 28,6 % 1 444 logts
- 1919-1945 9,6 % 483 logts
- 1946-1970 9,7 % 490 logts
- 1971-1990 23,4 % 1 183 logts
- 1991-2005 15,5 % 781 logts
- 2006-2019 13,3 % 670 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Baugé-en-Anjou
468 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Baugé-en-Anjou
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est classée en risque radon faible et en sismicité faible, ce qui est rassurant. En revanche, 15 risques naturels sont recensés (inondations, mouvements de terrain) et 25 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Consultez le Plan de Prévention des Risques (PPR) en mairie pour savoir si le bien convoité est en zone rouge ou bleue. Cela peut impacter l'assurance, la constructibilité et, à terme, la revente. Une due diligence sur ce point est indispensable, surtout pour les maisons avec cave ou proches des cours d'eau.
Cas pratique : un achat type à Baugé-en-Anjou
Pour une maison de 98 m² (valeur médiane 157 192 €), un ménage au revenu médian local (21 170 €) devrait y consacrer l'équivalent de 7,4 années de revenus. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 780 €, soit un taux d'effort de 44 % du revenu médian – nécessitant souvent deux salaires.
Erreurs à éviter quand on achète à Baugé-en-Anjou
- Se fier uniquement au prix au m², sans vérifier le DPE et les risques.
- Omettre de vérifier la connectivité fibre, pourtant critique en télétravail.
- Sous-estimer le coût des travaux dans une maison ancienne.
- Négliger la proximité des 15 écoles si vous avez des enfants.
Points clés à retenir à Baugé-en-Anjou
- Prix médian au m² : 1 556 €, en hausse de 5,9 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 6,5 % pour une maison, 6,2 % pour un appartement.
- Climat doux angevin : moyenne de 12,1°C et 745 mm de pluie par an.
- Marché vendeur : prix en hausse de près de 6 % sur un an.
- Les maisons représentent 91 % du parc de 6 031 logements.
- Taxe foncière élevée : taux de 45,57 % à intégrer au calcul net.
- Parc immobilier très stable : 68,9 % de propriétaires occupants.
- La performance énergétique (DPE) devient un critère majeur de valorisation.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Baugé-en-Anjou ?
À Baugé-en-Anjou, la valeur dépend moins de la surface brute que de l'état et de la performance énergétique. Un DPE C peut justifier une majoration de 5 à 10 % par rapport à un DPE E, surtout pour la location. La proximité des 15 écoles ou du centre-bourg historique (9 monuments) est valorisée. Pour une maison, la taille du terrain compte, mais son entretien aussi. Un jardin de 1000 m² bien aménagé pèse plus qu'un terrain vague de 2000 m². L'étage n'est pas un critère majeur dans une commune à 91 % de maisons. Enfin, la fibre (disponible à 91,6 %) est désormais un standard attendu.
Estimation indicative d'une maison à Baugé-en-Anjou
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
149 376 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute entraîne une stagnation prolongée du bien (le taux de vacance est de 7,9 %). Une estimation trop basse vous prive d'une partie de votre capital. À Baugé-en-Anjou, où la fourchette de prix (Q1-Q3) est large (1 143 – 2 105 €/m²), se fier à une simple moyenne est risqué. Seule une analyse fine, croisant les données DVF avec les spécificités de votre bien (surface, année de construction, état), permet de se positionner stratégiquement sur un marché où la construction neuve (336 logements autorisés en 5 ans) peut modifier l'équilibre offre/demande.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique ne capture pas la réalité du terrain. Un professionnel local connaît la différence de valeur entre un quartier près de la gare de La Ménitré (20,6 km) et un lotissement récent. Il évalue l'état réel, l'exposition aux risques, la qualité des matériaux. Surtout, il sait négocier avec les acheteurs sérieux de la CC Baugeois Vallée. En 2024, avec un marché en hausse de 5,9 %, une erreur d'estimation de 5 % représente près de 8 000 € sur une maison médiane. L'expertise humaine maximise votre prix de vente et réduit le délai de transaction.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer un bien rénové avec des passoires thermiques sans ajustement.
- Ne pas tenir compte de la vue sur un monument historique protégé.
- Oublier de mentionner la fibre optique, un argument de vente majeur.
- Viser un prix trop haut malgré un taux de vacance local de 7,9 %.
Investir à Baugé-en-Anjou : passer à l'action
Identifier une opportunité nécessite de croiser les données macro avec la réalité micro-locale : état du bien, quartier, potentiel de valorisation. Notre réseau d'experts du Baugeois vous aide à passer de l'analyse à l'acquisition en minimisant les risques.
Les données posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le choix précis du bien et du quartier.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Baugé-en-Anjou
Quel est le prix moyen d'une maison à Baugé-en-Anjou ?
Le prix médian d'une maison était de 1 547 €/m² en 2024. Pour une surface médiane de 98 m², le budget d'acquisition type s'élève à environ 157 000 €.
Le marché est-il en baisse ou en hausse à Baugé-en-Anjou ?
Après une correction en 2023, les prix ont repris 5,9 % en 2024, atteignant un médian de 1 556 €/m². Le marché montre donc des signes de résilience après la forte hausse post-Covid.
Baugé-en-Anjou est-elle plus chère que Sablé-sur-Sarthe ?
Non, Baugé-en-Anjou est environ 15 % plus chère que Sablé-sur-Sarthe (1 411 €/m²), mais nettement plus accessible que Brissac Loire Aubance (+28 %) ou les communes proches d'Angers.
Est-ce intéressant pour un investissement locatif ?
Oui, le rendement locatif brut est attractif (6,5 % pour les maisons) et l'indice d'opportunité locative est élevé (6,9/10). La demande locative est soutenue par un parc locatif limité.
Quels sont les points de vigilance avant d'acheter ?
Il faut vérifier la performance énergétique du bien (14,5 % de passoires), les risques naturels (15 recensés) et l'état du parc ancien. La taxe foncière, à 45,57 %, est aussi à intégrer au budget.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Brissac Loire Aubance affiche un prix au mètre carré supérieur de 28 %, Baugé-en-Anjou offre des indicateurs locatifs similaires et un effet de levier plus intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Baugé-en-Anjou.
Communes limitrophes de Baugé-en-Anjou
Baugé-en-Anjou est entourée de 14 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Baugé-en-Anjou se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 1 556 € sur la base de 185 transactions enregistrées en 2026.
Progression modérée: ++14,1 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 959 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +3,7 %.
Le marché penche nettement côté maisons (94,6 %), vendues autour de 1 547 €/m² pour des surfaces médianes de 96 m². Le bien médian (96 m² à 148 512 €) équivaut à 7,0 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Baugé-en-Anjou: 9,6 €/m²/mois pour un appartement, 8,7 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,1 % — dans la moyenne française. Les résidences secondaires représentent 7,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 400 logements autorisés au permis de construire à Baugé-en-Anjou — un rythme moyen de 80 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Côté contexte, Baugé-en-Anjou est au cœur de la plaine ligérienne ou du bocage vendéen, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est dans la plaine, à une altitude de 78 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).