Le prix médian au m² à Amboise s'établit à 2 594 € sur 238 transactions enregistrées en 2024 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Indre-et-Loire (2 436 €/m²). La fourchette centrale des ventes s'étale de 2 116 à 3 199 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd. Dans l'Indre-et-Loire, Amboise appartient au top 10 % des communes les plus chères au m².
Entre 2020 et 2024, le marché immobilier d'Amboise a enregistré une hausse de +30,1 % du prix médian au m². 1 228 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Amboise — maisons à 2 463 €/m² pour 89 m² en surface médiane, appartements à 2 835 €/m² pour 46 m². Le bien médian (89 m² à 219 207 €) équivaut à 9,9 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce d'Amboise avoisinent 11,8 €/m² pour les appartements et 10,8 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,0 %, un niveau intermédiaire. Le poids limité des résidences secondaires (9,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 370 logements autorisés sur la période 2020-2024, soit 74 par an en moyenne.
Côté contexte, Amboise est au cœur de la région Centre-Val de Loire, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Amboise est dans la plaine, à une altitude de 102 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Amboise
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Faut-il investir à Amboise en 2026 ?
Perchée sur les rives de la Loire, Amboise combine patrimoine exceptionnel et desserte ferroviaire directe. Cette attractivité se traduit par un marché immobilier dynamique, mais où l'accessibilité pour les ménages locaux s'est fortement dégradée. Investir ici en 2026 demande une analyse fine des équilibres entre rentabilité et valorisation.
Amboise affiche l'un des meilleurs équilibres entre rendement locatif et attractivité territoriale du département, avec un prix médian toutefois en retrait de -4 % par rapport au pic de 2022.
Verdict
➤ Investir à Amboise reste une option solide pour un investisseur locatif averti, privilégiant le rendement moyen terme malgré un marché cher et une demande locale fragile.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5 %
- ✓ Attractivité et confort de services exceptionnels
- ✓ Parc ancien de qualité avec peu de passoires
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible
- ⚠ Taux de chômage local à 14 %
- ⚠ Construction neuve en net ralentissement
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Amboise se positionne dans le top 20 % des communes les plus attractives de sa catégorie.
- Son prix médian global est supérieur de 23 % à la moyenne du département d'Indre-et-Loire.
- Le rendement locatif brut dépasse celui des grandes métropoles comme Lyon ou Bordeaux.
Analyse du marché immobilier à Amboise
Le marché d'Amboise est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 5,0 %.
Indices immobiliers d'Amboise
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,1
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée (8,1/10) : les biens bien positionnés partent vite, préparez vos dossiers à l'avance.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée (8,1/10) : les biens bien positionnés partent vite, préparez vos dossiers à l'avance.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (0,5/10) : le marché est porté par des acquéreurs extérieurs, la solvabilité locale est limitée.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (0,5/10) : le marché est porté par des acquéreurs extérieurs, la solvabilité locale est limitée.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,1/10) : la demande locative est soutenue par l'attractivité résidentielle et touristique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,1/10) : la demande locative est soutenue par l'attractivité résidentielle et touristique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (3,9/10) : la location saisonnière n'est pas le moteur principal, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (3,9/10) : la location saisonnière n'est pas le moteur principal, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Amboise : cadre de vie et logement
Acheter à Amboise, c'est choisir une petite ville de caractère, adossée à la Loire et couronnée par son château royal. Avec 12 937 habitants et une densité modérée (315 hab/km²), la commune allie animation et tranquillité. Le marché immobilier, stable et actif, propose un prix médian de 2 594 €/m². Un budget accessible pour un cadre de vie remarquable, à 20 minutes de Tours en voiture.
Tout savoir pour acheter et vivre à AmboiseInvestir à Amboise : passer à l'action
L'analyse des données DVF pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : négociation, état du bien, conformité. Une expertise locale est indispensable pour identifier la perle rare dans un marché aussi spécifique et concurrentiel.
Ces données révèlent un potentiel, mais le succès dépend de la sélection précise du bien et du secteur.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Amboise
Quel est le prix immobilier moyen à Amboise ?
Le prix médian est de 2 594 €/m² en 2024. Les appartements se négocient autour de 2 835 €/m² et les maisons à 2 463 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Amboise ?
Le marché a connu une correction en 2023, offrant un point d'entrée plus accessible. Le rendement locatif brut d'environ 5 % et l'attractivité forte de la commune en font une option pertinente pour un investissement à moyen terme.
Amboise est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Amboise est 13 % moins chère que Saint-Avertin mais 8 % plus chère que Montlouis-sur-Loire. Elle occupe une position intermédiaire, justifiée par son patrimoine et ses services très développés.
Quel rendement locatif espérer à Amboise ?
Le rendement brut moyen est de 5,0 % pour les appartements et 5,2 % pour les maisons. Le loyer médian est de 11,8 €/m²/mois pour un appartement.
Quels sont les risques naturels à Amboise ?
La commune est concernée par un Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI) sur le Val de Cisse. Le radon et le risque sismique sont par contre considérés comme faibles.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian de 2 594 €/m², Amboise reste plus accessible que des voisines comme Saint-Avertin (+13 %) ou La Riche (+15 %), offrant un meilleur effet de levier pour des indicateurs d'attractivité similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Amboise.
Communes limitrophes d'Amboise
Amboise est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :