4 angles pour comprendre le marché immobilier à Saint-Cyr-l'École
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Faut-il investir à Saint-Cyr-l'École en 2026 ?
En lisière de la forêt de Versailles et à 5 minutes à pied de la gare, Saint-Cyr-L'École bénéficie d'une attractivité géographique indéniable. Portée par une dynamique démographique vive (+17,6 % en 10 ans), la commune a vu ses prix flamber jusqu'en 2022 avant une correction récente. Faut-il y voir une opportunité d'achat ?
Avec une correction de -8,6 % en 2024, la commune offre un point d'entrée plus accessible qu'au pic de 2023, dans un marché locatif dynamique.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel en misant sur le retournement après correction, avec une sélection rigoureuse pour éviter les passoires.
Points clés
- ✓ Correction de -8,6 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut élevé (5,9 %)
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+11,9 % en 5 ans)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (IAI 1,1)
- ⚠ Effort financier élevé pour les primo-accédants
- ⚠ Parc ancien : 9,9 % de passoires thermiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur à 75 % des communes françaises de même taille.
- Plus chère de 8 % que la médiane des Yvelines, mais bien en deçà des villes huppées voisines.
- Rendement locatif brut (5,9 %) nettement supérieur à celui de l'immobilier parisien ou littoral.
Analyse du marché immobilier à Saint-Cyr-l'École
Le marché de Saint-Cyr-l'École est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,4/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 5,4 %.
Indices immobiliers de Saint-Cyr-l'École
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,6
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Prix sous pression (7,6/10) : les transactions sont nombreuses et le marché est très actif, négociez fermement.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPrix sous pression (7,6/10) : les transactions sont nombreuses et le marché est très actif, négociez fermement.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très faible accessibilité (1,1/10) : le prix du mètre carré a dépassé la capacité d'achat médiane locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès faible accessibilité (1,1/10) : le prix du mètre carré a dépassé la capacité d'achat médiane locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,4
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,8/10) : la demande locative est soutenue, idéal pour un investissement en location.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,8/10) : la demande locative est soutenue, idéal pour un investissement en location.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (4,1/10) : la location saisonnière n'est pas le moteur principal du marché.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (4,1/10) : la location saisonnière n'est pas le moteur principal du marché.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4161,9 — Percentile dept : 72/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,9 — Percentile dept : 83/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 50/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 11,9 — Percentile dept : 91/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 4253,6 — Percentile dept : 97/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,9 — Percentile dept : 17/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 38,9 — Percentile dept : 4/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 25,1 — Percentile dept : 7/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 56,0 — Percentile dept : 95/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 50/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 11,9 — Percentile dept : 91/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 45/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4161,9 — Percentile dept : 28/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 50/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 45/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,1 — Percentile dept : 84/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 4253,6 — Percentile dept : 3/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Saint-Cyr-l'École : cadre de vie et logement
Saint-Cyr-l'École, ville jeune et dense des Yvelines, offre un cadre de vie urbain et connecté. Avec un prix d'entrée aux alentours de 2 745 €/m², elle attire des acheteurs en quête d'accessibilité, notamment vers Versailles et Paris. La commune, qui a gagné 17,6 % d'habitants en dix ans, mise sur ses transports (gare en centre-ville), ses 549 équipements et son parc de logements majoritairement récents pour séduire.
Tout savoir pour acheter et vivre à Saint-Cyr-l'ÉcoleInvestir à Saint-Cyr-l'École : passer à l'action
L'analyse chiffrée pose le cadre, mais un investissement réussi se joue sur la qualité spécifique du bien et son adresse. Le risque de passoire thermique (9,9 % du parc) et la diversité des copropriétés nécessitent une expertise de terrain pour transformer cette étude en achat rentable.
Les données DVF établissent le diagnostic. Sa mise en œuvre dépend d'une connaissance fine des rues et des copropriétés.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Cyr-L'École grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saint-Cyr-L'École
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Cyr-l'École
Quel est le prix moyen d'un appartement à Saint-Cyr-L'École ?
Le prix médian d'un appartement est de 3 995 €/m², soit environ 255 680 € pour un modèle de 64 m² type. Les prix dans la fourchette centrale (50 % des ventes) varient entre 2 745 et 4 839 €/m², selon l'état, la localisation et l'année de construction.
Saint-Cyr-L'École est-elle une ville chère pour acheter ?
Oui, comparée aux communes similaires des Yvelines. Son prix médian global (4 238 €/m²) est 8 % supérieur à celui des Clayes-sous-Bois, mais 33 % inférieur à celui de Marly-Le-Roi. L'accessibilité pour un ménage local au revenu médian est très faible.
Est-ce le bon moment pour investir en location à Saint-Cyr-L'École ?
La correction des prix de -8,6 % en 2024 ouvre une fenêtre d'opportunité pour acquérir à un prix plus accessible, tandis que la demande locative reste solide. Le rendement brut de 5,9 % est attractif, sous réserve de bien choisir son bien pour éviter les passoires énergétiques.
Quels sont les quartiers à éviter ou privilégier ?
Il n'existe pas de quartier à éviter en soi, mais la valeur varie fortement avec la proximité de la gare et l'état de la copropriété. Les secteurs les plus proches de la gare et du centre-ville sont les plus prisés. Il est crucial de vérifier si le bien est situé en zone PPRn, ce qui peut imposer des contraintes.
La ville se dépeuple-t-elle ou attire-t-elle de nouveaux habitants ?
Saint-Cyr-L'École attire : sa population a augmenté de 11,9 % en cinq ans, soit une croissance très dynamique. Cette poussée démographique, portée par les jeunes actifs, soutient la demande en logement, tant à l'achat qu'à la location.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec Marly-Le-Roi (+33 %) ou Garches (+121 %) est considérable, alors que les indicateurs de desserte (gare SNCF à 500 m) et d'équipements sont proches, créant un effet de levier intéressant pour une stratégie de rattrapage.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Cyr-l'École.
Communes limitrophes de Saint-Cyr-l'École
Saint-Cyr-l'École est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Saint-Cyr-l'École atteint 4 441 € sur 234 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale.
Le prix médian de Saint-Cyr-l'École reste globalement stable sur la période 2021-2025. 1 242 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +4,8 %.
Le marché est principalement collectif: 77,8 % des ventes portent sur des appartements, à 4 386 €/m² pour 63 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Saint-Cyr-l'École, un logement de 92 m² (438 472 €) représente 16,4 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Saint-Cyr-l'École avoisinent 19,6 €/m² pour les appartements et 19,9 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,4 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 3,4 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 097 logements autorisés, soit 219/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 97 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Saint-Cyr-l'École est dans la grande couronne parisienne. Sur le plan physique, la commune est dans un relief de plaine, à 130 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.