01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 875 logements dont 6 231 résidences principales, 145 résidences secondaires et 499 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 231 | 90,6 % |
| Résidences secondaires | 145 | 2,1 % |
| Logements vacants | 499 | 7,3 % |
Parmi les 6 875 logements du parc, 91 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 63 | 1,0 % |
| 1919-1945 | 87 | 1,4 % |
| 1946-1970 | 2 968 | 48,8 % |
| 1971-1990 | 1 565 | 25,7 % |
| 1991-2005 | 523 | 8,6 % |
| 2006-2019 | 878 | 14,4 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 49 %, devant les constructions récentes (14 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 780 | 12,5 % |
| 2 pièces | 1 225 | 19,7 % |
| 3 pièces | 1 371 | 22,0 % |
| 4 pièces | 1 284 | 20,6 % |
| 5 pièces ou plus | 1 571 | 25,2 % |
Le parc compte 3,4 pièces en moyenne par logement, avec 25 % de logements de cinq pièces ou plus et 32 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 994 | 6 530 | 6 875 |
| Rés. principales | 5 724 | 5 967 | 6 231 |
| Rés. secondaires | 60 | 80 | 145 |
| Vacants | 209 | 482 | 499 |
En comparaison, Marly-Le-Roi (à 6 km) enregistre 63,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 485 | 55,9 % |
| Locataires (privé) | 1 330 | 21,3 % |
| Locataires HLM | 1 322 | 21,2 % |
| Logés gratuitement | 93 | 1,5 % |
La répartition du parc occupé: 55,9 % de propriétaires, 42,6 % de locataires, dont 21 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 469 | 71,7 % |
| Fioul | 283 | 4,5 % |
| Électricité | 1 252 | 20,1 % |
| Gaz bouteille | 39 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 188 | 3,0 % |
Le gaz de ville équipe 72 % des résidences principales, devant électricité (20 %) et fioul (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 733 |
| 2 à 4 ans | 1 570 |
| 5 à 9 ans | 1 221 |
| 10 ans ou plus | 2 707 |
| Total ménages | 6 231 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 832 |
| Sous-occupation modérée | 1 394 |
| Sous-occupation accentuée | 885 |
| Suroccupation modérée | 1 056 |
| Suroccupation accentuée | 114 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 991 | 15,9 % |
| 1 voiture | 3 550 | 57,0 % |
| 2 voitures ou plus | 1 689 | 27,1 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 16 % sans voiture, 57 % à une voiture et 27 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 70,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 223 | 3 489 | 130 | 604 |
| 1975 | 4 843 | 4 434 | 83 | 326 |
| 1982 | 4 868 | 4 559 | 111 | 198 |
| 1990 | 5 420 | 5 063 | 88 | 269 |
| 1999 | 5 693 | 5 196 | 98 | 399 |
| 2006 | 5 826 | 5 545 | 57 | 225 |
| 2011 | 5 994 | 5 724 | 60 | 209 |
| 2016 | 6 530 | 5 967 | 80 | 482 |
| 2022 | 6 875 | 6 231 | 145 | 499 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 4 223 logements à l'origine, 6 875 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 341 | 343 | 435 | 450 | 435 | 267 |
| Dont vacants > 2 ans | 41 | 32 | 37 | 51 | 60 | 91 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0,1 % |
| Classe B | 10 | 0,4 % |
| Classe C | 1 160 | 41,7 % |
| Classe D | 767 | 27,6 % |
| Classe E | 656 | 23,6 % |
| Classe F | 144 | 5,2 % |
| Classe G | 45 | 1,6 % |
Le graphique décompose les 2 784 diagnostics par étiquette énergétique: 42 % en C, 42 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 112 | 4,0 % |
| Classe B | 292 | 10,5 % |
| Classe C | 1 050 | 37,7 % |
| Classe D | 580 | 20,8 % |
| Classe E | 588 | 21,1 % |
| Classe F | 139 | 5,0 % |
| Classe G | 23 | 0,8 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (38 %), et 52 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 299 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 230 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 187 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 217 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 140 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 96 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 299 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 96 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 1 |
| Classe B | 2 | 8 |
| Classe C | 54 | 1 106 |
| Classe D | 100 | 667 |
| Classe E | 62 | 594 |
| Classe F | 34 | 110 |
| Classe G | 15 | 30 |
Côté maisons, la dominante est D (239 kWh/m²/an); côté appartements, C (195).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 120 |
| T2 | 380 |
| T3 | 445 |
| T4 | 356 |
| T5+ | 175 |
Faut-il investir à Fontenay-le-Fleury en 2026 ?
À 20 km de Versailles, Fontenay-Le-Fleury bénéficie de la dynamique de l'ouest parisien tout en conservant un caractère résidentiel. Avec une population en croissance et un taux de chômage à 9,6 %, la commune présente un profil contrasté. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 7,2 % sur les appartements, Fontenay-Le-Fleury affiche une opportunité locative supérieure à la moyenne régionale.
Verdict
➤ Investissement locatif rentable sur les appartements, à condition de bien sélectionner le bien et de viser le moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé : 7,2 % sur appartements
- ✓ Correction limitée : -0,4 % en 2024 après pic 2022
- ✓ Accessibilité TGV et gare proche
- ⚠ Solvabilité locale limitée : revenu médian 26 260 €
- ⚠ Fragilité territoriale élevée : indice 6,6/10
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 733 €/m², Fontenay-Le-Fleury se situe en deçà de la moyenne des villes comparables des Yvelines.
- Inférieure de 8 % au prix médian des communes de même catégorie dans les Yvelines.
- Rendement locatif brut de 7,2 %, supérieur aux standards des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Fontenay-le-Fleury
Le marché immobilier de Fontenay-le-Fleury affiche une pression notable (IPI 5,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Fontenay-le-Fleury
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,3
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, permettant une négociation sereine.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, permettant une négociation sereine.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, rendant le marché dépendant des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, rendant le marché dépendant des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative soutenue permet de bonnes conditions de mise en location.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative soutenue permet de bonnes conditions de mise en location.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : peu d'effet saisonnier, le marché locatif est essentiellement annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : peu d'effet saisonnier, le marché locatif est essentiellement annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3431,7 — Percentile dept : 50/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,1 — Percentile dept : 68/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 28/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 42/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2280,0 — Percentile dept : 87/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,1 — Percentile dept : 32/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 50,7 — Percentile dept : 10/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 19,2 — Percentile dept : 11/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 44,1 — Percentile dept : 91/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 28/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,4 — Percentile dept : 42/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3431,7 — Percentile dept : 50/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,1 — Percentile dept : 28/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 73/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2280,0 — Percentile dept : 13/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Fontenay-le-Fleury : opportunités et risques
L'opportunité locative est réelle, avec un rendement brut de 7,2 % pour les appartements, d'après la carte des loyers du ministère. Ce chiffre, supérieur à la moyenne régionale, s'explique par des prix d'acquisition modérés et une demande locative soutenue par la proximité des pôles d'emploi. Un investisseur peut ainsi viser un cash-flow positif sur des biens compacts, typiques du parc local.
Plusieurs risques doivent être intégrés. La taxe foncière élevée (28,67 %) vient rogner le rendement net, estimé autour de 4,8 %. Le parc, bien que majoritairement classé C en DPE, compte encore 6,7 % de passoires thermiques (F/G), soumises à des interdictions de location progressives. Enfin, la fragilité territoriale indiquée par l'indice IFE indique une dépendance aux acheteurs et locataires extérieurs, rendant le marché sensible aux retournements conjoncturels.
La stratégie recommandée est donc le locatif annuel sur appartement, avec un horizon de moyen terme (5-10 ans). La faible construction neuve (-47 % de permis) limite les risques de sur-offre et préserve la valeur de l'ancien. Une sélection rigoureuse du bien, privilégiant les DPE performants et la proximité immédiate de la gare, est indispensable pour garantir la liquidité à la revente.
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Données du marché immobilier à Fontenay-le-Fleury
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global se stabilise à 3 733 €/m² en 2024, selon les données DVF, après une correction de -0,4 % par rapport à 2023. Cette légère baisse suit le pic de 2022 (3 769 €/m²) et traduit un marché en phase d'ajustement, typique de l'après-crise inflationniste. L'écart significatif entre maisons (4 477 €/m²) et appartements (3 462 €/m²) révèle une demande distincte, les petites surfaces captant l'essentiel des transactions.
Comparée aux communes voisines, Fontenay-Le-Fleury affiche un décote notable : -20 % par rapport à Voisins-Le-Bretonneux et -54 % face à Marly-Le-Roi. Cet écart s'explique par une attractivité moins affirmée, mais il constitue un point d'entrée avantageux pour les investisseurs en quête d'effet de levier. Toutefois, la proximité avec des pôles mieux cotés limite le risque de décrochage et offre une marge de progression à moyen terme.
Le contexte territorial, marqué par une fragilité socio-économique (indice IFE à 6,6/10) et un revenu médian modeste (26 260 €), pèse sur la demande locale. Néanmoins, la commune bénéficie de la dynamique de l'intercommunalité Versailles Grand Parc et d'une desserte ferroviaire directe (gare à 0,6 km), atouts qui soutiennent l'attractivité résidentielle pour les actifs travaillant dans le bassin parisien.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Fontenay-le-Fleury Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix médians ont progressé de 5,6 % entre 2020 et 2024, avec un pic à 3 769 €/m² en 2022. La correction de 2024 (-0,4 %) est modérée comparée à la hausse précédente. Les maisons, moins nombreuses, affichent un prix médian de 4 477 €/m², en hausse de 10,5 % depuis 2020, tandis que les appartements à 3 462 €/m² ont gagné 4,2 %. Cette évolution place Fontenay-Le-Fleury en retrait par rapport à des voisines comme Les Clayes-sous-Bois (+8 %), signe d'une attractivité relative mais aussi d'une marge de progression.
Évolution du marché immobilier de Fontenay-le-Fleury
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 111 transactions en 2025 et affiche une évolution de +1,9 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 733 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Pour acquérir une maison type de 99 m² à 416 592 €, il faut 15,9 années de revenu médian, soit un effort important. Le loyer estimé de 19,3 €/m²/mois couvre partiellement la mensualité d'un crédit, laissant un effort net mensuel d'environ 400 €. En appartement, le rendement brut de 7,2 % et un loyer de 1 047 € pour un bien à 175 000 € permettent souvent un cash-flow positif, sous réserve d'un financement optimisé.
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 111 transactions ont été enregistrées, un volume en baisse par rapport aux années 2021-2022 mais stable par rapport à 2023. Les appartements dominent (81 ventes, 72 % du total) avec une surface médiane de 56 m², traduisant une demande de logements compacts. Le marché est équilibré, sans tension excessive, avec des prix négociables autour de la médiane.
Répartition des ventes
27,0 % de maisons et 73,0 % d'appartements parmi les 111 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 73,0 % des mutations, pour un prix médian de 4 477 €/m² (maisons) contre 3 462 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 111 | 30 | 81 |
| Prix médian/m² | 3 733 € | 4 477 € | 3 462 € |
| Prix moyen/m² | 3 778 € | ||
| Surface médiane | – | 95 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 153 | 3 663 € |
| 2022 | 149 | 3 769 € |
| 2023 | 94 | 3 657 € |
| 2024 | 110 | 3 667 € |
| 2025 | 111 | 3 733 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La construction neuve ralentit nettement : seulement 5 logements autorisés en 2024, après 156 sur les 5 dernières années, soit une baisse de 47 %. Cette faible offre neuve limite les risques de surproduction et soutient la valeur de l'ancien, mais révèle aussi un essoufflement de la dynamique constructive, peut-être dû à la saturation du foncier.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 4 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 238 sur 2013 — soit -98,3 %.
Vacance longue durée à Fontenay-le-Fleury
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Fontenay-le-Fleury (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 153 logements ont été autorisés à à Fontenay-le-Fleury, -47 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Fontenay-le-Fleury
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fontenay-le-Fleury
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (28,67 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,7 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net, environ 4,8 % pour un appartement, est la vraie marge après frais. Il faut déduire la taxe foncière (28,67 % à Fontenay), les charges de copropriété, les provisions pour travaux et un taux de vacance locative. Avec seulement 7,3 % de logements vacants, le risque de vacance est contenu, mais la gestion locative reste un poste à budgétiser pour un investissement serein.
Performance énergétique du parc à Fontenay-le-Fleury
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 784 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Fontenay-le-Fleury: classe C en tête, 6,8 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique C domine, une performance honorable pour l'ancien. Seulement 6,7 % de passoires (F/G) selon l'ADEME, un taux bas qui réduit le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Pour les biens classés D ou E, anticipez des travaux de rénovation pour rester conforme aux interdictions de location prévues pour 2028 et 2034.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite à moyenne surface (T2, T3), qui représentent l'essentiel de la demande locative et offrent le meilleur rendement brut (7,2 %). Les maisons, plus rares (16,6 % du parc), ciblent un public familial avec un rendement net inférieur (3,7 %). L'ancien rénové peut être un bon compromis, mais attention aux 6,7 % de passoires thermiques (DPE F/G) qui deviendront interdites à la location.
Quelles zones cibler à Fontenay-le-Fleury ?
La zone la plus attractive est sans doute le secteur de la gare, pour sa connectivité. Le centre-bourg, avec ses 25 commerces et 169 services, offre également une bonne assise locative. Aucun grand projet de développement n'est signalé, mais la rénovation du parc ancien est un enjeu. La faible densité de population (2 280 hab/km²) évite les phénomènes de surchauffe locative.
Calculateur de rendement à Fontenay-le-Fleury
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Risques à connaître avant d'investir à Fontenay-le-Fleury
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 7,3 % qui dépasse la moyenne nationale. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 9,6 %) limite la résilience en cas de crise. La réglementation énergétique est un autre écueil : un bien classé F ou G devra être rénové avant 2028. Enfin, la taxe foncière élevée (28,67 %) pèse sur le rendement net.
Cas pratique : un investissement type à Fontenay-le-Fleury
Pour un T2 de 55 m², le prix médian s'établit autour de 172 000 €. Avec un loyer estimé à 18,7 €/m², vous percevrez environ 1 029 € par mois. Le rendement brut avoisine 7,2 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 1 100 €/an) et des charges, le rendement net tombe à près de 4,8 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Fontenay-le-Fleury
- Oublier la taxe foncière à 28,67 %.
- Négliger les charges de copropriété ancienne.
- Surévaluer le loyer face à la concurrence.
- Ne pas provisionner pour la rénovation énergétique.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit le rythme francilien : forte activité de mars à juin, ralentissement estival. Vendre au printemps maximise la visibilité. L'automne (septembre-octobre) connaît un rebond avant la trêve hivernale. Évitez de mettre en vente en décembre. L'encaissement de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à conclure avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- L'âge médian des Fleuryfontains est de 38,5 ans, 4 ans de moins que la moyenne nationale.
- La commune compte 11 établissements scolaires pour moins de 14 000 habitants.
- 87,9 % du territoire est couvert par la fibre optique, un taux élevé.
S'installer à Fontenay-le-Fleury : cadre de vie et logement
Fontenay-Le-Fleury offre un cadre de vie résidentiel à une vingtaine de kilomètres de Versailles et à moins de 30 minutes en train de Paris. La présence d'une gare en cœur de ville facilite les déplacements quotidiens, tandis que l'accès au TGV à Massy (18 km) ouvre des perspectives de mobilité plus large. La commune est intégrée à la communauté d'agglomération Versailles Grand Parc, bénéficiant ainsi des services et équipements intercommunaux.
Avec 345 équipements recensés par l'INSEE, dont 169 services et 81 établissements de santé, la commune dispose d'une offre quotidienne complète. Le taux de couverture en fibre (87,9 %) et la présence de la 5G répondent aux besoins des télétravailleurs. Le parc de logements, composé à 16,6 % de maisons individuelles, conserve un caractère familial, renforcé par la présence de 11 établissements scolaires.
Le profil démographique, avec un âge médian de 38,5 ans et 37,9 % de moins de 30 ans, est plutôt jeune et dynamique. Cet équilibre générationnel, couplé à une croissance démographique stable (+1,4 % sur 5 ans), assure une demande résidentielle constante. Le cadre est cependant marqué par une certaine fragilité économique, avec un taux de chômage (9,6 %) supérieur à la moyenne régionale.
Carte du marché immobilier à Fontenay-le-Fleury
Fontenay-le-Fleury et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fontenay-le-Fleury
Un climat tempéré avec 11,3°C de moyenne annuelle et 655 mm de pluie, proche des normes franciliennes. Les résidents apprécient cette douceur relative, avec des étés moins étouffants que Paris intra-muros et des hivers modérés. Idéal pour ceux qui cherchent un équilibre entre quatre saisons marquées et l'absence d'extrêmes climatiques pénalisants.
À qui s'adresse Fontenay-le-Fleury ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes ménages actifs cherchant un pied-à-terre propriétaire en Île-de-France sans exploser leur budget. Les familles y trouvent des écoles et un environnement calme, mais l'offre culturelle et de loisirs reste limitée. Les retraités (21 % de 60 ans et plus) peuvent y apprécier la tranquillité et les services de proximité.
Avantages et limites à Fontenay-le-Fleury
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur aux communes voisines (ex : -18% vs Voisins-Le-Bretonneux).
- Proximité immédiate d'une gare pour les navetteurs (0,6 km).
- Environnement résidentiel peu dense (2 280 hab/km²).
- Parc de logements relativement récent (14,4% construits après 2006).
- Nombreux équipements et services de proximité (345 au total).
− À prendre en compte
- Rendement locatif faible pour les maisons (3,7% net).
- Score numérique très bas (9/100), potentiel frein pour le télétravail.
- Taux de chômage local élevé (9,6%), indice d'une fragilité économique.
Composition du parc immobilier à Fontenay-le-Fleury
6 875 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
5 620 appartements pour 1 118 maisons: le parc à Fontenay-le-Fleury relève d'un tissu urbain collectif.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Un parc marqué par une majorité de propriétaires (55,9 %) et une part limitée de maisons individuelles (16,6 %). Cette structure indique un marché ancré, peu spéculatif, où la demande se concentre sur l'accession en appartement. Le faible taux de résidences secondaires (2,1 %) confirme une vocation résidentielle principale, stable et familiale.
Ancienneté du parc à Fontenay-le-Fleury
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 085 logements).
- Avant 1919 1,0 % 63 logts
- 1919-1945 1,4 % 87 logts
- 1946-1970 48,8 % 2 968 logts
- 1971-1990 25,7 % 1 565 logts
- 1991-2005 8,6 % 523 logts
- 2006-2019 14,4 % 878 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Fontenay-le-Fleury
345 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Fontenay-le-Fleury
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente une sismicité très faible et un risque radon faible. Quatre arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, principalement pour des mouvements de terrain liés à la sécheresse. Consultez systématiquement le géorisque du bien pour vérifier d'éventuels sinistres passés, un élément qui peut influencer l'assurabilité et la valeur.
Cas pratique : un achat type à Fontenay-le-Fleury
Une maison de 100 m² se négocie autour de 421 000 €. Avec un apport de 10 %, un emprunt de 379 000 € sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité d'environ 2 200 €. Cela représente environ 8,4 années du revenu médian local (26 260 €), un effort d'accession caractéristique de la petite couronne.
Erreurs à éviter quand on achète à Fontenay-le-Fleury
- Zapper la vérification du DPE avant offre.
- Négliger la copro : carnet d'entretien, fonds travaux.
- Surestimer les potentiels de rénovation rapide.
- Oublier les frais de notaire (8% dans l'ancien).
Points clés à retenir à Fontenay-le-Fleury
- Prix médian : 3 733 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut appartement : 7,2 %.
- Climat tempéré, 11,3°C de moyenne.
- Marché stable, négociation possible.
- Maisons 29 % plus chères que les appartements.
- Taxe foncière élevée à 28,67 %.
- 87,9 % des logements fibrés.
- DPE classe C dominant, peu de passoires.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Fontenay-le-Fleury ?
À Fontenay, la valeur dépend fortement de la proximité de la gare (0,6 km) et des commerces (25 équipements recensés). Pour un appartement, un DPE performant (classe A, B ou C) devient un argument majeur. Pour une maison, la taille du terrain et son orientation pèsent lourd. L'étage dans les petites copropriétés influence peu, contrairement à l'état général des parties communes, reflet de la santé financière du syndic.
Estimation indicative d'une maison à Fontenay-le-Fleury
Pour une maison de 95 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
354 635 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Sous-évaluer, c'est se priver de milliers d'euros. Surévaluer, c'est risquer une stagnation de plusieurs mois sur un marché où 7,3 % des logements sont déjà vacants. L'estimation experte croise les données DVF récentes, la localisation exacte, l'état du bien (attention aux 6,7 % de passoires) et les tendances de demande. À Fontenay-Le-Fleury, où le prix médian global masque une fourchette de 2 581 à 4 339 €/m², cette rigueur est indispensable pour une vente réussie.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local valorisera la différence entre un appartement rénové près de la gare et un bien identique rue plus éloignée, une nuance que les algorithmes nationaux lissent. Il connaît l'état réel du parc, les copropriétés à problèmes et la demande spécifique des Fleuryfontains. Son estimation sert aussi de base de négociation crédible face aux acheteurs, souvent bien informés sur les prix DVF.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier au seul prix médian au m².
- Cacher des désordres (fissures, humidité).
- Survaloriser des aménagements personnels.
- Négliger l'impact d'un DPE F ou G.
Investir à Fontenay-le-Fleury : passer à l'action
Transformer ces données en décision concrète nécessite une expertise locale. Notre réseau de professionnels connaît les spécificités de chaque quartier et peut vous guider vers les opportunités réelles.
Les données posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fontenay-le-Fleury
Quel est le prix immobilier moyen à Fontenay-Le-Fleury ?
Le prix médian global est de 3 733 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 4 477 €/m² et les appartements à 3 462 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Fontenay-Le-Fleury ?
Le marché présente une opportunité locative intéressante avec un rendement brut de 7,2 % sur les appartements. La légère correction des prix (-0,4 % en 2024) peut constituer un point d'entrée favorable pour un investissement à moyen terme.
Fontenay-Le-Fleury est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
La commune est moins chère que la majorité de ses voisines : -8 % par rapport à Les Clayes-sous-Bois, -20 % par rapport à Voisins-Le-Bretonneux et -54 % face à Marly-Le-Roi.
Quel rendement locatif espérer à Fontenay-Le-Fleury ?
Le rendement brut locatif est estimé à 7,2 % pour un appartement et 5,5 % pour une maison. Après charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net approche 4,8 % pour les appartements.
Quels sont les quartiers à privilégier à Fontenay-Le-Fleury ?
Les secteurs les plus demandés sont généralement ceux à proximité immédiate de la gare, pour la commodité des transports, et les zones plus résidentielles avec des maisons individuelles. La sélection doit prioriser la performance énergétique du bien.
Marché immobilier des communes voisines
Fontenay-Le-Fleury affiche un prix au m² inférieur de 20 % à Voisins-Le-Bretonneux pour des indicateurs similaires, offrant un effet de levier significatif pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fontenay-le-Fleury.
Communes limitrophes de Fontenay-le-Fleury
Fontenay-le-Fleury est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Fontenay-le-Fleury est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 3 733 €/m² en 2026, soit -1,9 % de plus que la médiane des Yvelines (3 804 €/m²).
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Fontenay-le-Fleury varie peu (+1,9 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 617 transactions (source DGFiP/DVF).
La ventilation des ventes associe 27,0 % de maisons et 73,0 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (95 m² à 425 315 €) équivaut à 16,2 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Fontenay-le-Fleury: 18,7 €/m²/mois pour un appartement, 19,3 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 6,5 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 2,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 31 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 73 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Fontenay-le-Fleury est une commune de la couronne périurbaine francilienne. Contexte physique: à 121 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.