Acheter à Fresnes, c'est opter pour une ville de taille moyenne (4 km²) à la densité élevée (7 382 hab/km²), bien reliée à Paris et à l'aéroport d'Orly. Le marché, en correction (-9,3 %), offre des opportunités, surtout pour les petits budgets. Avec un revenu médian local de 23 940 €, l'accession à la propriété y est plus réaliste que dans bien des communes franciliennes, mais le parc de maisons individuelles est limité (12,6 %).
Carte du marché immobilier à Fresnes
Fresnes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Fresnes
12 396 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (87,4 %) sur un total de 12 396 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier de Fresnes est très majoritairement composé d'appartements (87,4 %) et de logements sociaux (31 %). Le taux de propriétaires (47,1 %) est inférieur à la moyenne nationale, signe d'un marché locatif actif. Le faible taux de résidences secondaires (1,6 %) et de logements vacants (5,8 %) indique une pression sur le parc existant. Ce contexte profite aux investisseurs mais peut complexifier l'accession pour les primo-accédants en maison, très minoritaires.
Évolution démographique à Fresnes
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Fresnes
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Fresnes
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Autres sans activité professionnelle 23,8 %
- Employés 18,6 %
- Professions intermédiaires 17,9 %
- Retraités 17,3 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 12,7 %
- Ouvriers 7,9 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 1,8 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Fresnes
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Fresnes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 11 415 logements).
- Avant 1919 2,3 % 265 logts
- 1919-1945 3,2 % 369 logts
- 1946-1970 42,8 % 4 891 logts
- 1971-1990 22,3 % 2 543 logts
- 1991-2005 10,4 % 1 187 logts
- 2006-2019 18,9 % 2 161 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Fresnes
817 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Fresnes
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Fresnes
Une maison de 90 m² représente un investissement moyen de 504 270 €. Avec un apport de 10 %, soit 50 427 €, et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'établit autour de 2£300 €. Ce montant représente environ 115 % du revenu médian local mensuel (1 995 €), nécessitant souvent deux apporteurs.
Erreurs à éviter quand on achète à Fresnes
- Ne pas vérifier le zonage PPRi ou PPRMT avant l'offre.
- Oublier que 31 % du parc est social, influençant l'environnement.
- Négocier sans tenir compte de la baisse récente des prix (-9,3 %).
- Minimiser l'impact des frais de copropriété en appartement.
Le saviez-vous ?
- Fresnes héberge l'un des 5 aéroports parisiens, Orly, à 5,8 km.
- 95,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La ville compte 17 établissements scolaires pour 29 528 habitants.
Performance énergétique du parc à Fresnes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 166 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Fresnes: la classe C domine, 5,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc de Fresnes affiche une performance énergétique correcte, avec une classe dominante C (191 kWh/m²/an). Seuls 5,1 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F ou G). Ce taux bas limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues pour 2025 et 2028. Pour un acquéreur, cela signifie un parc globalement économe et moins exposé aux futures obligations de rénovation énergétique coûteuses.
Risques naturels et géorisques à Fresnes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le risque sismique est très faible et le radon négligeable. Les principaux aléas concernent le retrait-gonflement des argiles et le ruissellement urbain, avec deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs. Ces contraintes peuvent imposer des études de sol et des constructibilités spécifiques. La commune a connu 20 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour des inondations et coulées de boue. Vérifiez systématiquement le zonage PPR d'une parcelle avant l'achat.
Cadre de vie à Fresnes
Le climat est tempéré (12,4°C de moyenne) avec des précipitations modérées (668 mm). Fresnes bénéficie d'une desserte correcte : gare du Chemin d'Antony à 1 km, aéroport d'Orly à 5,8 km et accès rapide à la TGV Massy. La commune compte 817 équipements, dont 106 commerces et 145 services de santé, assurant un quotidien pratique. Le risque sismique est très faible, mais la ville est concernée par des plans de prévention des risques (PPRi ruissellement urbain, argiles). L'environnement est urbain, avec un monument historique et seulement 2 hébergements touristiques.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 64 m², comptez environ 201 000 € (3 148 €/m²). Une maison de 90 m² requiert un budget médian de 504 000 €. La fourchette de prix est large (2 655 – 4 091 €/m²), reflétant la diversité des biens. Les prix sont inférieurs à ceux de Montgeron (3 979 €/m²) mais supérieurs à Grigny (3 111 €/m²). La baisse récente des prix (-9,3 %) peut allonger les délais de vente, sauf pour les biens bien prix et en bon état DPE (classe C dominante).
À qui s'adresse Fresnes ?
Fresnes s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs cherchant un pied-à-terre en Île-de-France à prix contenu, avec de bons transports. Les familles y trouveront des services (écoles, loisirs) mais peu de maisons. Les retraités y sont sous-représentés (15,8 %). La ville convient aux personnes travaillant près d'Orly ou acceptant des trajets en RER. L'accessibilité numérique est excellente (fibre à 95,5 %).
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne francilienne
- Desserte multimodale (train, aéroport, routes)
- Équipements et services nombreux (817 au total)
- Dynamisme démographique (+10,8% en 10 ans)
- Parc immobilier plutôt bon élève énergétique (classe C dominante)
− À prendre en compte
- Densité de population très élevée (7 382 hab/km²)
- Offre limitée en maisons individuelles (12,6%)
- Exposition à certains risques naturels (ruissellement, argiles)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Fresnes est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Fresnes
- Climat doux, moyenne annuelle de 12,4 °C.
- Parc à 87,4 % d'appartements et 12,6 % de maisons.
- DPE majoritairement classe C, seulement 5,1 % de passoires.
- 417 équipements de services et santé à proximité.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Fresnes
Quel budget prévoir pour acheter un appartement à Fresnes ?
Pour un appartement de taille médiane (64 m²), le budget médian est de 201 000 €, soit 3 148 €/m². Des biens plus petits ou à rénover peuvent se trouver sous les 2 655 €/m².
Fresnes est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 17 établissements scolaires et 45 équipements sportifs. Cependant, l'offre de maisons est rare (12,6% du parc) et les jardins souvent limités en raison de la forte densité.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Fresnes ?
Avantages : prix accessibles, transports pratiques, services complets. Inconvénients : densité urbaine forte, peu de maisons, et des risques de ruissellement à prendre en compte.
Vous envisagez d'acheter à Fresnes ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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