En 2024, le prix médian du mètre carré à Fresnes s'établit à 3 279 €, selon les données DVF du Ministère de l'Économie. Cette valeur recule de 9,3 % sur un an, un ajustement notable dans un marché francilien sous tension. Sur les 237 transactions enregistrées, les appartements dominent largement (210 ventes). Une lecture fine des prix et des volumes s'impose pour se positionner correctement, que l'on souhaite vendre ou acheter.
Comment se porte le marché immobilier à Fresnes
Le marché fresnois affiche une correction nette en 2024, avec une baisse des prix de 9,3 %. Le volume de transactions (237) reste soutenu, signe d'une liquidité correcte. L'écart entre le premier et le troisième quartile est important (2 655 – 4 091 €/m²), révélant une forte hétérogénéité des biens. Les appartements, avec un prix médian de 3 148 €/m², constituent l'offre majoritaire et animent le marché. Néanmoins, le parc local comprend 12,6 % de maisons, dont la valeur s'envole à 5 603 €/m², soit un différentiel de près de 80 % avec les appartements.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian au m² a connu une correction de -9,3 % sur un an, reflétant le recalibrage du marché national après la hausse des taux. Cette baisse suit une période de croissance soutenue, avec une démographie en hausse de +4,6 % en 5 ans. Le marché semble en phase d'ajustement. Pour un acheteur, c'est une fenêtre de négociation potentielle. Pour un vendeur, cela exige un prix réaliste et un bien en excellent état pour se distinguer.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Fresnes
L'offre est très majoritairement composée d'appartements (210 ventes sur 237), ce qui reflète un parc logement où les maisons individuelles ne représentent que 12,6 %. Les surfaces médianes vendues sont de 64 m² pour les appartements et 90 m² pour les maisons. Le taux de propriétaires (47,1 %) est légèrement inférieur à la moyenne nationale, tandis que les logements sociaux représentent 31 % du parc. Les acheteurs sont probablement des primo-accédants et des investisseurs attirés par des prix d'entrée plus accessibles que dans les communes limitrophes comme Vélizy-Villacoublay (6 487 €/m²).
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec 5,8 % de logements vacants et un volume d'échanges stable, le marché n'est pas en pénurie aiguë. La baisse des prix de 9,3 % donne un avantage relatif aux acheteurs, qui peuvent négocier. Toutefois, la proximité d'Orly (5,8 km) et de la gare du Chemin d'Antony (1 km) maintient une demande de fond. La vente d'une maison, plus rare, peut être plus rapide. Pour un appartement type, le délai dépendra fortement de son état et de sa conformité DPE, seulement 5,1 % du parc étant classé F ou G.
Vacance longue durée à Fresnes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Fresnes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 261 logements autorisés à à Fresnes, dont 151 en 2025 (-67 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve marque un net ralentissement : seulement 1 logement autorisé en 2024, une tendance en baisse de 60 % sur 5 ans. Ce faible volume (284 logements autorisés sur les 5 dernières années) évite un risque de sur-offre qui ferait baisser les prix de l'ancien. Il indique aussi une possible tension future sur l'offre, au regard de la croissance démographique, pouvant soutenir les prix à moyen terme une fois le marché stabilisé.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier francilien est traditionnellement plus actif de mars à juin. À Fresnes, la proximité de l'aéroport d'Orly (5,8 km) et des axes majeurs atténue la saisonnalité estivale. Vendre au printemps permet de capter les acheteurs souhaitant emménager avant la rentrée. Acheter en fin d'année peut offrir des opportunités de négociation, certains vendeurs étant pressés. Prévoyez le paiement de la taxe foncière, exigible en septembre, dans votre trésorerie si vous achetez en cours d'année.
Le saviez-vous ?
- Fresnes héberge l'un des 5 aéroports parisiens, Orly, à 5,8 km.
- 95,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La ville compte 17 établissements scolaires pour 29 528 habitants.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Fresnes
- Prix médian : 3 279 €/m², en baisse de 9,3 % en un an.
- Écart maison/appartement : +78 % pour les maisons.
- Revenu médian local de 23 940 €, pour un bien type à 201 472 €.
- Densité modérée pour le département, rang 14/21.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Fresnes
Quel est le prix au m² à Fresnes en 2024 ?
Le prix médian global à Fresnes est de 3 279 €/m² selon DVF 2024. Il varie fortement selon le type : 5 603 €/m² pour une maison, 3 148 €/m² pour un appartement.
Le prix immobilier à Fresnes est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix reculent de 9,3 % sur un an, une correction significative. Cette baisse suit une période de croissance démographique (+10,8 % en 10 ans), qui pourrait limiter l'ampleur du recul à moyen terme.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
La fourchette centrale (Q1–Q3) est de 2 655 à 4 091 €/m². Pour une maison de 90 m² (médiane), il faut compter environ 504 k€. Un appartement de 64 m² coûte environ 201 k€.
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