Logement & immobilier

Le logement à Fresnes

94260 Val-de-Marne 29 528 hab.
Fiche complète

On recense 12 396 logements sur le territoire de Fresnes, à dominante collective (84,6 % d'appartements, 3,3 pièces en moyenne).

Résidences principales 93%
Logements vacants 5,8%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

12 396Logements au total
87 %Appartements i
47,1 %Propriétaires
1,6 %Rés. secondaires
31 %Logements sociaux i
5,8 %Logements vacants i-2% vs dept · -28% vs France
+10,8 %Évolution 2016–2022
3 099 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 12 396 logements dont 11 478 résidences principales, 196 résidences secondaires et 722 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Visualisation des trois usages du parc: 93 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 6 % de logements inoccupés sur un total de 12 396.

INSEE · 2022

Époque de construction

Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 43 %, devant les constructions récentes (19 % après 2006).

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le parc compte 3,3 pièces en moyenne par logement, avec 16 % de logements de cinq pièces ou plus et 27 % de petits logements (T1-T2).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements10 73711 19112 396
Rés. principales10 08410 52011 478
Rés. secondaires6485196
Vacants588585722

En regard, Vigneux-sur-Seine (à 10 km, 31 466 hab.) affiche 43,5 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

La répartition du parc occupé: 47,1 % de propriétaires, 51,4 % de locataires, dont 30 % en HLM.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (54 %), suivi par autres sources (bois notamment) (29 %) et électricité (13 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 190
2 à 4 ans2 744
5 à 9 ans2 640
10 ans ou plus4 903
Total ménages11 478
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale3 786
Sous-occupation modérée3 061
Sous-occupation accentuée1 464
Suroccupation modérée2 061
Suroccupation accentuée291
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 27 % sans voiture, 56 % à une voiture et 17 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 56,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

12 396Logements en 2022
+70 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Trajectoire de long terme: 7 293 logements en 1968, 12 396 en 2022 (+70 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 547 735 708 581 852 461
Dont vacants > 2 ans 72 55 52 49 196 248

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
190kWh/m²/an en moyenne
5,5 %Passoires (F+G) i
6 166Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
190 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 653 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Distribution DPE sur 6 166 diagnostics: la majorité se situe en classe C (33 %), avec 54 % de logements économes (A-B-C).

ADEME · GES

Distribution GES

Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (47 %), et 75 % des logements se classent A à C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 308 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 103 pour le bâti après 2012.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 273 kWh/m²/an côté maisons, C à 186 côté appartements.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-21 kWh/m²/an
Consommation vs France-13 kWh/m²/an
Passoires vs département-5,4 pts
Passoires vs France-4,4 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

36,9 %Taux logements sociaux i
3 880Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

7,91 €Loyer moyen /m² i
1,6 %Taux de vacance i
104dont PLAI i
615dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1130
T2773
T31 290
T41 005
T5+243

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Fresnes recense 12 396 logements, dont 11 478 résidences principales (92,6 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Profil très urbain: l'appartement (à 87,8 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (12,2 %). Ancrage local: la commune est une commune de la petite couronne parisienne, en plaine, à 106 m d'altitude.

Profil d'occupation intermédiaire, entre propriété et location (47,1 % / 51,4 %). Le segment social représente 30,2 % du parc occupé à titre principal. Les obligations SRU sont respectées, avec un taux de 36,9 % (cible 25,0 %).

18,9 % des logements de Fresnes datent de la période 2006-2019, signe d'un développement résidentiel récent. Le parc de Fresnes cadre avec la moyenne française: C en classe dominante, 190 kWh/m²/an. gaz de ville arrive en tête des modes de chauffage, dans 54,3 % des résidences principales.

Le parc de Fresnes a progressé de +10,8 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages de Fresnes traduit un profil urbain: 27,1 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.

Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune de la petite couronne parisienne dans lequel s'inscrit Fresnes. Le parc résidentiel de Fresnes s'inscrit dans un territoire en plaine, à 106 m d'altitude.

Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.

Faut-il investir à Fresnes en 2026 ?

À moins de 10 km au sud de Paris, Fresnes combine une desserte métropolitaine exceptionnelle et une démographie jeune. Son parc immobilier, majoritairement constitué d'appartements, et sa faible part de passoires thermiques en font un terrain d'étude particulier pour l'investisseur. Voici ce qu'il faut en retenir pour 2026.

3 275 €/m² prix médian
+1,0 % sur un an
285 transactions 2026

Avec un rendement locatif brut de 7,5 % et une correction de -9,3 % en 2024, Fresnes présente un profil attractif pour l'investisseur en quête de cash-flow immédiat.

Verdict

➤ Bon marché pour l'investissement locatif en appartement, à privilégier en stratégie de rendement à moyen terme.

Rendement bon
Risque modere
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif brut élevé (7,5 %)
  • ✓ Correction récente : point d'entrée favorable
  • ✓ Démographie jeune et dynamique (+4,6 % en 5 ans)
  • ⚠ Marché baissier à court terme (-9,3 %)
  • ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian 23 940 €)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✓ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✓ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • À 3 275 €/m², le prix médian est inférieur de plus de 30 % à la moyenne régionale francilienne.
  • Le prix au mètre carré y est inférieur de 25 % à la moyenne départementale du Val-de-Marne.
  • Son rendement locatif brut de 7,5 % dépasse largement celui des grandes métropoles, souvent autour de 4 %.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Fresnes

Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,6/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.

Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,5/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 7,5 %.

Indices immobiliers de Fresnes

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

3,6

Indice de Pression Immobilière

Modéré

Pression modérée (3,6/10) : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
7
Années de revenu pour acheter 70 m²
24
% de résidences secondaires
54
Croissance démographique (5 ans)
76
Densité de population
54
7,1

Indice d'Accessibilité Immobilière

Accessible

Accessibilité élevée (6,1/10) : les prix sont à un niveau abordable par rapport au revenu médian local.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
76
% de propriétaires
50
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
30
6,5

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Opportunité locative forte (6,8/10) : la demande locative est soutenue, avec des loyers solides.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
52
% résidences secondaires (demande saisonnière)
54
Croissance démographique (5 ans)
76
Capacité touristique / population
47
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
94
5,0

Indice de Pression Touristique Immobilière

Modéré

Pression touristique modérée (5,1/10) : potentiel saisonnier limité, privilégiez la location annuelle.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
54
Capacité touristique / population
47
% de logements vacants
50
Faible densité (proxy isolement touristique)
46

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 3427,7 — Percentile dept : 7/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 10,0 — Percentile dept : 24/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 54/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 76/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 7382,0 — Percentile dept : 54/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 10,0 — Percentile dept : 76/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 43,6 — Percentile dept : 50/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 28,0 — Percentile dept : 30/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 52,9 — Percentile dept : 52/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 54/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 76/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 47/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 3427,7 — Percentile dept : 94/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 54/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 47/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 5,8 — Percentile dept : 50/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 7382,0 — Percentile dept : 46/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Fresnes : opportunités et risques

Investir à Fresnes en 2026 se justifie principalement pour la recherche de rendement locatif. Le rendement brut de 7,5 % sur les appartements, soit un net d'environ 4,6 % après charges, surclasse la plupart des placements immobiliers franciliens. La taxe foncière, à 39,03 %, représente une charge annuelle d'environ 1,3 mois de loyer, à intégrer dans le calcul de rentabilité.

Le parc présente un risque rénovation limité, avec seulement 5,1 % de passoires thermiques (classes F et G), bien en deçà des moyennes nationales. Cette situation offre une certaine sécurité réglementaire face aux interdictions de location programmées. Néanmoins, la baisse récente des prix et la faible dynamique de construction neuve (-60 % sur 5 ans) invitent à une stratégie de moyen terme, le temps que le marché digère sa correction.

La stratégie gagnante consiste à cibler les appartements de deux à trois pièces, bien adaptés à la demande locative majoritairement composée d'étudiants et de jeunes actifs. La proximité de la gare du Chemin d'Antony (1 km) et d'Orly (5,8 km) constitue un argument locatif puissant. Il faut cependant veiller à la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, qui peut varier selon les quartiers.

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Données du marché immobilier à Fresnes

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le marché immobilier fresnois affiche une singularité : une forte prédominance de l'habitat collectif, qui représente près de 9 transactions sur 10. Cette structure oriente naturellement les opportunités vers l'investissement locatif en appartement. D'après les données DVF 2024, le prix médian des appartements s'établit à 3 148 €/m², en recul de près de 13 % par rapport au pic de 2022. Cette correction, plus ample que sur les maisons, crée une fenêtre d'opportunité pour les acquéreurs.

La comparaison avec les communes voisines est éclairante. Fresnes se positionne comme une valeur d'appel entre des territoires plus chers comme Montgeron (+21 %) et des marchés plus abordables comme Grigny (-5 %). Son atout réside dans son rendement locatif brut de 7,5 %, supérieur à la plupart de ses comparables, ce qui compense un potentiel de plus-value immédiat plus limité.

Le contexte socio-démographique, avec un taux de chômage de 9,7 % et un revenu médian de 23 940 €, indique une solvabilité locale modérée. Le marché est donc partagé entre une demande locative interne soutenue et une demande d'accession à la propriété qui dépend fortement des capitaux extérieurs, attirés par la proximité de l'aéroport d'Orly et du RER.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Fresnes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Évolution du marché immobilier de Fresnes

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 3 676 €/m² → 3 275 €/m² (-10,9 %), volume annuel actuel 285 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 4 718 €/m²
Surface médiane 111 m²
Transactions 46
Appartements
Prix médian 3 148 €/m²
Surface médiane 63 m²
Transactions 239

Indicateurs clés du marché

+1,0 %
Variation annuelle prix/m² ?
7,5 %
Rendement locatif apparts ?
5,0 %
Rendement locatif maisons ?
62,4 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

523 698 €
Maison 111 m² ?
Mensualité ~3 037 €/mois (20 ans, 3,5 %)
198 324 €
Appartement 63 m² ?
Mensualité ~1 150 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Les simulations financières pour Fresnes mettent en lumière un effet de levier intéressant sur les appartements. Pour un bien type de 64 m² à 201 472 €, avec un financement à 80 % sur 20 ans à 4 %, la mensualité s'élève à environ 977 €. Le loyer médian estimé de 1 267 € génère un cash-flow positif immédiat d'environ 290 € par mois, soit un rendement brut de 7,5 %. En revanche, l'achat d'une maison nécessite un effort net mensuel significatif, autour de 660 €, pour un rendement brut de seulement 4,2 %. La viabilité du montage dépend donc clairement du type de bien.

Acheter vs Louer — appartement 63 m²

1 150 €/mois
Mensualité crédit ?
1 245 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 95 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

21,9 ans
Pour une maison ?
8,3 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

19,8 €/m²
Loyer médian appartements ?
16,8 - 23,3 €/m²
19,8 €/m²
Loyer médian maisons ?
14,3 - 27,5 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Le marché transactionnel de Fresnes est très actif, avec 237 ventes enregistrées en 2024 par la DGFiP. Il est dominé à 89 % par des appartements, dont la surface médiane est de 64 m², reflétant un parc plutôt orienté vers les petits et moyens logements. Le volume, bien qu'en repli par rapport aux années 2021-2022 (plus de 370 transactions), reste soutenu et indique une bonne liquidité. Ce marché est aujourd'hui favorable à l'acheteur, avec des prix en baisse et des délais de vente qui s'allongent. Le profil typique des biens vendus – des appartements de deux à trois pièces – correspond à une forte demande locative étudiante et de jeunes actifs.

Répartition des ventes

16,1 % de maisons et 83,9 % d'appartements parmi les 285 transactions enregistrées.

16,1 % maisons, 83,9 % appartements sur 285 ventes: le collectif pèse 83,9 % du marché local.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 285 46 239
Prix médian/m² 3 275 € 4 718 € 3 148 €
Prix moyen/m² 3 559 €
Surface médiane – 111 m² 63 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 365 3 676 €
2022 374 3 535 €
2023 281 3 600 €
2024 227 3 243 €
2025 285 3 275 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Fresnes marque un net ralentissement. Selon les données SITADEL, seulement 284 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance à la baisse de 60 % par rapport à la période précédente. En 2024, un seul permis a été délivré. Ce frein brutal de l'offre neuve limite les risques de surproduction à court terme et peut soutenir la valorisation du parc existant. Toutefois, il révèle aussi un certain essoufflement de l'attractivité pour les promoteurs, peut-être dû à la saturation du territoire de seulement 4 km². Cette faible construction neuve contraste avec une démographie toujours croissante, ce qui maintient une pression sous-jacente sur les prix.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Dernier relevé 2025: 302 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 2 500 autorisations pour 3 298 démarrages effectifs.

Vacance longue durée à Fresnes

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

461 logements vacants au total
248 vacants depuis plus de 2 ans 53,8 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Fresnes (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Cumul 5 ans: 261 logements autorisés à à Fresnes, dont 151 en 2025 (-67 % vs les 5 années précédentes).

261 logements autorisés sur 5 ans
151 en 2025 dernière année connue
-67 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Fresnes

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 16,8 €/m²
Médian 19,8 €/m²
Haut 23,3 €/m²
Écart de 6,5 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 14,3 €/m²
Médian 19,8 €/m²
Haut 27,5 €/m²
Écart de 13,3 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Fresnes

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (63 m²)
~2 916 €/an
soit ~2,3 mois de loyer par an
Pour une maison type (111 m²)
~5 150 €/an
soit ~2,3 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 39,03 % Moyenne dept : 38,27 % +0,76 pt Moyenne France : 43,01 % -3,98 pt
Taxe d'habitation (rappel) 26,44 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

38,67 % 2021
38,80 % 2022
38,92 % 2023
39,03 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (39,03 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Le rendement net intègre des charges récurrentes, souvent oubliées. À Fresnes, la taxe foncière sur le bâti est de 39,03 %. Ajoutez les frais de gestion (environ 5 % du loyer), la provision pour copropriété si applicable, et une provision pour vacance locative et travaux. Ces postes réduisent le rendement brut d'environ 2,5 à 3 points. Un appartement affichant 7,5 % de rendement brut laisse ainsi un rendement net proche de 4,6 %.

Performance énergétique du parc à Fresnes

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 166 diagnostics analysés (ADEME)

Étiquettes DPE à Fresnes: la classe C domine, 5,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.

Classe dominante C
Passoires thermiques 5,5 % F + G
Conso moyenne 189 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

Le parc de Fresnes affiche une performance énergétique correcte, avec une classe dominante C (191 kWh/m²/an). Seuls 5,1 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F ou G). Ce taux bas limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues pour 2025 et 2028. Pour un acquéreur, cela signifie un parc globalement économe et moins exposé aux futures obligations de rénovation énergétique coûteuses.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

L'investissement locatif se concentre sur les appartements, notamment les studios et T2 de moins de 64 m² (surface médiane des ventes). Le neuf est rare (seulement 1 logement autorisé en 2024), l'essentiel du parc est ancien, avec 5,6 % de biens antérieurs à 1945. La classe énergétique dominante est C (191 kWh/m²/an), mais 5,1 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un risque pour la rentabilité future avec la loi Climat.

Quelles zones cibler à Fresnes ?

La demande locative est diffuse sur l'ensemble de la commune, de 4 km² seulement. La proximité immédiate de la gare du Chemin d'Antony (1 km) et des commerces (106 équipements) constitue un atout majeur pour les petits budgets. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, la construction neuve étant en net repli (-60 % sur 5 ans). L'attractivité repose donc sur l'existant et la desserte.

Calculateur de rendement à Fresnes

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Fresnes

Le risque de vacance locative est réel avec un taux de logements vacants de 5,8 %. La taxe foncière est élevée (39,03 %), grevant le rendement net. La dépendance à la conjoncture économique locale est marquée par un taux de chômage proche de 10 %. Enfin, la réglementation sur les passoires thermiques concerne 5,1 % du parc, imposant des travaux de rénovation énergétique coûteux à moyen terme pour rester louable.

Cas pratique : un investissement type à Fresnes

Pour un appartement type de 60 m² à Fresnes, l'investissement s'élève à environ 189 000 € (au prix médian de 3 148 €/m²). Le loyer mensuel moyen est de 1 188 € (19,8 €/m²), générant un rendement brut annuel de 7,5 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copropriété), le rendement net tombe à environ 4,6 %, soit un revenu locatif net d'environ 725 € par mois.

Erreurs à éviter quand on investit à Fresnes

  • Négliger la taxe foncière, élevée à 39,03 %.
  • Surestimer le loyer par rapport au marché local (19,8 €/m²).
  • Oublier la provision pour vacance dans un parc locatif actif.
  • Choisir un bien avec un DPE F/G, interdit à la location en 2028.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier francilien est traditionnellement plus actif de mars à juin. À Fresnes, la proximité de l'aéroport d'Orly (5,8 km) et des axes majeurs atténue la saisonnalité estivale. Vendre au printemps permet de capter les acheteurs souhaitant emménager avant la rentrée. Acheter en fin d'année peut offrir des opportunités de négociation, certains vendeurs étant pressés. Prévoyez le paiement de la taxe foncière, exigible en septembre, dans votre trésorerie si vous achetez en cours d'année.

Le saviez-vous ?

  • Fresnes héberge l'un des 5 aéroports parisiens, Orly, à 5,8 km.
  • 95,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
  • La ville compte 17 établissements scolaires pour 29 528 habitants.

S'installer à Fresnes : cadre de vie et logement

S'installer à Fresnes, c'est opter pour une ville dense de la première couronne parisienne, où 47,1 % des habitants sont propriétaires. Le cadre de vie est urbain et bien pourvu, avec 817 équipements recensés par l'INSEE, dont 145 dans le domaine de la santé et 145 pour les sports et loisirs. La commune affiche une excellente connectivité, avec la fibre disponible pour 95,5 % des logements et la 5G déployée par quatre opérateurs.

Le profil démographique est jeune (âge médian de 35,1 ans) et familial, avec une part importante de moins de 30 ans. La présence de 31 % de logements sociaux et d'un parc locatif privé dynamique crée un tissu social mixte. Les résidents doivent intégrer la réalité des risques naturels recensés, notamment le ruissellement urbain, qui a donné lieu à 20 arrêtés de catastrophe naturelle, et les mouvements de terrain liés aux argiles.

Carte du marché immobilier à Fresnes

Fresnes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Fresnes

12,4 °C
Température moyenne ?
668 mm
Précipitations ?
32 j
Jours de gel/an ?

Le climat de Fresnes est doux, avec une température moyenne annuelle de 12,4 °C et 668 mm de précipitations, proche des moyennes franciliennes. Les hivers sont modérés, les étés agréables. Ce profil climatique tempéré convient particulièrement aux actifs recherchant une transition en douceur entre la ville et la campagne, sans conditions extrêmes. Il est compatible avec une vie de quartier active et des déplacements quotidiens.

À qui s'adresse Fresnes ?

Fresnes s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs cherchant un pied-à-terre en Île-de-France à prix contenu, avec de bons transports. Les familles y trouveront des services (écoles, loisirs) mais peu de maisons. Les retraités y sont sous-représentés (15,8 %). La ville convient aux personnes travaillant près d'Orly ou acceptant des trajets en RER. L'accessibilité numérique est excellente (fibre à 95,5 %).

Avantages et limites à Fresnes

✓ Points forts

  • Prix d'entrée inférieur à la moyenne francilienne
  • Desserte multimodale (train, aéroport, routes)
  • Équipements et services nombreux (817 au total)
  • Dynamisme démographique (+10,8% en 10 ans)
  • Parc immobilier plutôt bon élève énergétique (classe C dominante)

− À prendre en compte

  • Densité de population très élevée (7 382 hab/km²)
  • Offre limitée en maisons individuelles (12,6%)
  • Exposition à certains risques naturels (ruissellement, argiles)

Composition du parc immobilier à Fresnes

12 396 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Dominante collective (87,4 %) sur un total de 12 396 logements.

92,6 % Résidences principales 11 478 logements
1,6 % Résidences secondaires 196 logements
5,8 % Logements vacants 722 logements
47,1 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc immobilier de Fresnes est très majoritairement composé d'appartements (87,4 %). Le taux de propriétaires (47,1 %) est inférieur à la moyenne nationale, signe d'un marché locatif actif. Le faible taux de résidences secondaires (1,6 %) et de logements vacants (5,8 %) indique une pression sur le parc existant. Ce contexte profite aux investisseurs mais peut complexifier l'accession pour les primo-accédants en maison, très minoritaires.

Ancienneté du parc à Fresnes

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 11 415 logements).

  • Avant 1919 2,3 % 265 logts
  • 1919-1945 3,2 % 369 logts
  • 1946-1970 42,8 % 4 891 logts
  • 1971-1990 22,3 % 2 543 logts
  • 1991-2005 10,4 % 1 187 logts
  • 2006-2019 18,9 % 2 161 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Fresnes

817 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

106 Commerces
360 Services
145 Santé
45 Sports et loisirs
19 Enseignement
10 Tourisme
132 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Fresnes

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 3 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 20 catastrophes naturelles déclarées

Le risque sismique est très faible et le radon négligeable. Les principaux aléas concernent le retrait-gonflement des argiles et le ruissellement urbain, avec deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs. Ces contraintes peuvent imposer des études de sol et des constructibilités spécifiques. La commune a connu 20 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour des inondations et coulées de boue. Vérifiez systématiquement le zonage PPR d'une parcelle avant l'achat.

Cas pratique : un achat type à Fresnes

Une maison de 90 m² représente un investissement moyen de 504 270 €. Avec un apport de 10 %, soit 50 427 €, et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'établit autour de 2£300 €. Ce montant représente environ 115 % du revenu médian local mensuel (1 995 €), nécessitant souvent deux apporteurs.

Erreurs à éviter quand on achète à Fresnes

  • Ne pas vérifier le zonage PPRi ou PPRMT avant l'offre.
  • Oublier que 31 % du parc est social, influençant l'environnement.
  • Négocier sans tenir compte de la baisse récente des prix (-9,3 %).
  • Minimiser l'impact des frais de copropriété en appartement.

Points clés à retenir à Fresnes

  • Prix médian : 3 275 €/m², en baisse de 9,3 % en un an.
  • Rendement brut locatif : 7,5 % pour les appartements.
  • Climat doux, moyenne annuelle de 12,4 °C.
  • Écart maison/appartement : +78 % pour les maisons.
  • Rendement net estimé : 4,6 % après charges.
  • Parc à 87,4 % d'appartements et 12,6 % de maisons.
  • Proximité gare et commerces, facteur valorisant majeur.
  • Revenu médian local de 23 940 €, pour un bien type à 201 472 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Fresnes ?

À Fresnes, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation précise par rapport à la gare du Chemin d'Antony (1 km) et aux 106 commerces recensés. Pour un appartement, l'étage, la vue, l'état de la copropriété et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition sont décisives. L'état général du bien est un levier majeur : une rénovation complète peut justifier une décote ou une surcote significative par rapport au prix médian au m².

Estimation indicative d'une maison à Fresnes

Pour une maison de 111 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

363 525 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation erronée peut coûter cher. Surévaluer son bien le laisse moisir sur le marché (5,8 % de logements vacants en témoignent). Le sous-évaluer fait perdre des milliers d'euros, surtout sur une maison où la marge d'erreur est grande. Avec une taxe foncière à 39,03 %, les acheteurs sont attentifs au rapport qualité-prix. Une estimation fine, croisant les données DVF, l'état du parc (classe DPE dominante C) et la dynamique démographique (+4,6 % en 5 ans), est indispensable pour vendre au juste prix dans des délais raisonnables.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un agent immobilier local connaît les micro-marchés : la différence de prix entre un quartier proche de la gare et un secteur plus éloigné. Il évalue l'état réel du bien, les travaux à prévoir, et l'impact du DPE sur la valorisation. Son expertise permet de fixer un prix de vente aligné sur la demande réelle, évitant une surévaluation qui mène à l'invendu ou une sous-évaluation. Il dispose aussi d'un réseau d'acheteurs sérieux, accélérant la vente et sécurisant la transaction.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se baser sur le prix médian au m² seul, très variable.
  • Surestimer la valeur d'une maison sans considérer son état.
  • Oublier de mettre à jour le DPE avant la mise en vente.
  • Négliger l'influence de la gare du Chemin d'Antony (1 km).

Investir à Fresnes : passer à l'action

L'analyse des chiffres pose un diagnostic, mais un investissement réussi se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Fresnes en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition gagnante.

Les données montrent un potentiel locatif fort, mais tout dépend du bien et du quartier choisi.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Fresnes

    Quel est le prix moyen d'un appartement à Fresnes ?

    Le prix médian d'un appartement à Fresnes était de 3 148 €/m² en 2024, selon les données DVF. Pour un appartement type de 64 m², cela représente un investissement d'environ 201 472 €.

    Fresnes est-elle une bonne ville pour investir en locatif ?

    Oui, Fresnes présente un rendement locatif brut attractif de 7,5 % pour les appartements, supérieur à la moyenne régionale. La demande locative est soutenue par la jeunesse de la population et la proximité des transports.

    Comment évoluent les prix immobiliers à Fresnes ?

    Les prix ont connu une correction de -9,3 % en 2024 après un pic en 2021. Cette baisse crée des opportunités d'achat, mais la tendance à moyen terme devra être confirmée par la reprise des transactions.

    Fresnes est-elle plus chère que ses voisines comme Vigneux ou Draveil ?

    Non, Fresnes est moins chère que Draveil (+10 %) et Montgeron (+21 %). Elle est légèrement plus chère que Grigny (-5 %) et comparable à Vigneux-sur-Seine (+5 %).

    Quels sont les quartiers à privilégier pour investir à Fresnes ?

    Privilégiez les secteurs proches de la gare du Chemin d'Antony pour leur attractivité locative, ainsi que les quartiers bénéficiant de rénovations récentes, où le parc est plus économe en énergie (classe DPE dominante C).

    Marché immobilier des communes voisines

    Fresnes affiche un prix au m² inférieur de 10 % à Draveil et de 21 % à Montgeron, tout en offrant un rendement locatif brut supérieur, ce qui constitue un effet de levier intéressant pour un investisseur.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fresnes.

    Communes limitrophes de Fresnes

    Fresnes est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 275 €/m² Prix médian à Fresnes
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le prix médian au m² à Fresnes atteint 3 275 € sur 285 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale. Côté classement départemental, Fresnes compte parmi les 2 % les plus abordables du Val-de-Marne.

    Le prix médian au m² à Fresnes diminue de -10,9 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 1 532 transactions sont recensées par les données DVF.

    L'appartement domine nettement le marché de Fresnes (83,9 % des ventes), avec un prix médian de 3 148 €/m². Rapporté au revenu médian de Fresnes, un logement de 111 m² (523 698 €) représente 21,9 années de ressources brutes.

    Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 19,8 € (appartements) et 19,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,5 % pour un appartement (5,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Fresnes (1,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.

    Les permis de construire autorisent 52 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (94 % des autorisations sur 2021-2025).

    La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Fresnes est une commune de la petite couronne parisienne. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 106 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.

    Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Fresnes

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    Communes voisines

    Antony 92160 64 263 hab. 1,9 km L'haÿ-Les-Roses 94240 31 188 hab. 2,9 km Rungis 94150 5 611 hab. 2,0 km Chevilly-Larue 94550 19 826 hab. 2,6 km