01 Le parc de logements
Le parc comprend 108 logements dont 99 résidences principales, 5 résidences secondaires et 3 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 99 | 91,7 % |
| Résidences secondaires | 5 | 4,6 % |
| Logements vacants | 3 | 2,8 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 92 % de résidences principales, 5 % de secondaires et 3 % de vacants pour un total de 108 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 22 | 22,4 % |
| 1919-1945 | 1 | 1,0 % |
| 1946-1970 | 7 | 7,1 % |
| 1971-1990 | 10 | 10,2 % |
| 1991-2005 | 26 | 26,5 % |
| 2006-2019 | 32 | 32,7 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2019 domine (32 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 22 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 4 | 4,0 % |
| 3 pièces | 8 | 8,1 % |
| 4 pièces | 42 | 42,4 % |
| 5 pièces ou plus | 45 | 45,5 % |
Taille moyenne: 4,7 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 45 %, les T1-T2 4 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 79 | 83 | 108 |
| Rés. principales | 67 | 75 | 99 |
| Rés. secondaires | 9 | 3 | 5 |
| Vacants | 2 | 5 | 3 |
À Brouzet-Lès-Quissac (8 km, 301 hab.), la part de propriétaires s'élève à 57,8 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 74 | 74,7 % |
| Locataires (privé) | 24 | 24,2 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 1 | 1,0 % |
Structure d'occupation: propriétaires 74,7 %, locataires 24,2 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 15 | 15,0 % |
| Électricité | 61 | 61,0 % |
| Gaz bouteille | 1 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 23 | 23,0 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (61 %), 23 % pour autres sources (bois notamment) et 15 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 16 |
| 2 à 4 ans | 25 |
| 5 à 9 ans | 15 |
| 10 ans ou plus | 44 |
| Total ménages | 99 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 21 |
| Sous-occupation modérée | 21 |
| Sous-occupation accentuée | 26 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 | 3,0 % |
| 1 voiture | 29 | 29,3 % |
| 2 voitures ou plus | 67 | 67,7 % |
Ventilation par équipement automobile: 3 % sans véhicule, 29 % mono-motorisés, 68 % multi-motorisés. Par ailleurs, 71,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 41 | 31 | 3 | 7 |
| 1975 | 44 | 27 | 4 | 13 |
| 1982 | 45 | 30 | 2 | 13 |
| 1990 | 49 | 33 | 8 | 8 |
| 1999 | 51 | 45 | 3 | 3 |
| 2006 | 63 | 57 | 1 | 5 |
| 2011 | 79 | 67 | 9 | 2 |
| 2016 | 83 | 75 | 3 | 5 |
| 2022 | 108 | 99 | 5 | 3 |
Trajectoire de long terme: 41 logements en 1968, 108 en 2022 (+163 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 12 | 12 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 33,3 % |
| Classe B | 1 | 11,1 % |
| Classe C | 2 | 22,2 % |
| Classe D | 1 | 11,1 % |
| Classe E | 2 | 22,2 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique décompose les 9 diagnostics par étiquette énergétique: 33 % en A, 67 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 55,6 % |
| Classe B | 3 | 33,3 % |
| Classe C | 1 | 11,1 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 56 % des diagnostics et 100 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 239 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 125 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 43 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 60 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 239 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 43 (1989-2000).
Le parc de logements structure le marché immobilier de Garrigues (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Sur les 108 logements recensés à Garrigues, 99 servent de résidence principale (91,7 %) — une structure résolument résidentielle. L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 89,8 % de maisons individuelles. L'environnement communal: entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc, à 41 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Majorité de propriétaires à Garrigues (74,7 %), complétée par 24,2 % de locataires.
La structure par époque du parc est contrastée — 22,2 % avant 1919 et 32,3 % depuis 2006. Sur le plan énergétique, de Garrigues, le parc tient mieux que la moyenne — classe A dominante, 145 kWh/m²/an. Le électricité équipe 61,0 % des logements occupés à titre principal.
Hausse marquée du parc de Garrigues: +30,1 % entre 2016 et 2022. 67,7 % des ménages de Garrigues disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Garrigues est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc. Le cadre géographique à 41 m d'altitude, sur un relief peu marqué nuance les caractéristiques du parc local.
Le détail du parc (99 résidences principales de Garrigues) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Garrigues en 2026 ?
Niché dans l'arrière-pays lunellois, le petit village de Garrigues affiche une transformation démographique spectaculaire, sa population ayant bondi de 38 % en dix ans. Cette attractivité résidentielle, couplée à un parc immobilier neuf et économe, dessine un marché très spécifique. Faut-il pour autant y investir en 2026 ? Le verdict repose sur l'arbitrage entre un potentiel de plus-value solide et une rentabilité locative aujourd'hui absente.
Avec une attractivité territoriale dans le top 20 % des communes de l'Hérault, Garrigues séduit davantage par son cadre de vie que par sa rentabilité locative immédiate.
Verdict
➤ Opportunité de plus-value à long terme pour un investisseur patient, mais marché à éviter pour le locatif classique.
Points clés
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (IOT 8,7/10)
- ✓ Croissance démographique explosive (+22,9 % en 5 ans)
- ✓ Parc immobilier récent et performant énergétiquement
- ⚠ Marché extrêmement étroit (1 transactions/an)
- ⚠ Rendement locatif brut quasi nul
- ⚠ Accession difficile pour les locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian légèrement supérieur à la moyenne nationale des villages de cette catégorie.
- Se positionne dans le haut de la fourchette des communes rurales comparables de l'Hérault.
- Prix inférieur de plus de 20 % aux communes littorales de l'Hérault comme Montpellier.
Analyse du marché immobilier à Garrigues
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Investir à Garrigues : opportunités et risques
Investir à Garrigues en 2026 relève moins d'une stratégie de rendement locatif que d'un pari sur la plus-value à long terme. Les loyers, estimés à 11,1 €/m²/mois pour les maisons par la carte des loyers du ministère, génèrent un rendement brut inférieur à 4,5 %. Une fois déduites la taxe foncière (30,61 % en 2024) et les charges de gestion, la rentabilité nette devient anecdotique, voire négative en l'absence d'apport conséquent. Le profil démographique vieillissant (indice de vieillissement de 196,2) n'annonce pas non plus un boom de la demande locative locale.
Le levier d'investissement réside donc dans la dynamique territoriale. La commune affiche des indices d'attractivité (IAT 8,4/10) et d'opportunité territoriale (IOT 8,7/10) parmi les plus élevés de sa catégorie, selon les calculs villagesfrancais.fr. Cette performance s'appuie sur une santé économique solide (taux de chômage à 13,8 %, inférieur à la moyenne régionale) et un cadre de vie très bien noté. L'investisseur doit viser une durée de détention longue, le temps que la pression démographique continue de valoriser son bien.
Attention cependant aux risques spécifiques. Le PPR Inondation actif sur la commune impose de vérifier scrupuleusement la situation du bien, sous peine de difficultés d'assurance et de revente. Par ailleurs, le marché étroit rend la sortie (revente) potentiellement longue. L'investisseur doit disposer d'une trésorerie robuste pour supporter cette illiquidité et l'effort mensuel net si le bien est loué.
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Données du marché immobilier à Garrigues
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Garrigues est d'abord caractérisé par sa faible liquidité. Avec seulement trois transactions annuelles en moyenne, l'analyse des prix selon les données DGFiP doit être interprétée avec une grande prudence. Cette rareté crée un environnement où la valorisation est davantage portée par l'attractivité résidentielle du territoire que par un marché dynamique. La croissance démographique de +22,9 % en cinq ans, l'un des plus forts taux du département, agit comme un puissant moteur sous-jacent, maintenant une demande soutenue pour un parc de logements très limité.
Le parc immobilier présente un profil atypique et moderne. Près d'un tiers des résidences principales (32,3 %) ont été construites après 2006, et la classe énergétique dominante est A, selon les diagnostics disponibles. Cela signifie que les acquéreurs trouvent majoritairement des biens aux normes, éloignant le risque coûteux de rénovation énergétique dicté par la loi Climat et Résilience. Cette performance est un atout majeur dans un contexte de renchérissement des coûts de l'énergie.
Néanmoins, cette modernité a un coût. Le prix médian au m², établi à 3 741 € d'après les données DVF 2020, est déjà élevé pour une commune rurale de cette taille. Il reflète la valeur accordée à un cadre de vie préservé, à la proximité des axes de communication vers Montpellier (gare TGV à 23 km), et à un habitat économe. Le marché est ainsi dominé par les maisons individuelles (90,7 % du parc), dessinant un profil d'acquéreur prioritairement tourné vers la résidence principale familiale.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Garrigues Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Garrigues
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2024, le prix médian passe de 1 754 €/m² à 3 741 €/m² (+113,3 %), pour 1 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 160 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 3 741 € | 3 741 € |
| Prix moyen/m² | 3 741 € | |
| Surface médiane | – | 160 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 | 1 754 € |
| 2022 | 1 | 3 816 € |
| 2024 | 1 | 3 741 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Garrigues, bien que modeste en volume, révèle un territoire attractif et en mutation. Selon les données SITADEL, 6 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, dont 2 en 2024. Cependant, la tendance est à un net ralentissement, avec une baisse de 71 % par rapport aux cinq années précédentes. Cette décélération pourrait signaler une saturation des terrains constructibles ou un alignement sur la faible demande locative. Ce rythme de construction limité, face à une poussée démographique vigoureuse, exerce une pression à la hausse sur les prix de l'ancien et réduit les risques de sur-offre.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
64 logements autorisés cumulés, 52 commencés: la dynamique récente affiche 2 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Garrigues (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 7 logements ont été autorisés à à Garrigues, -59 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Garrigues
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Garrigues
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (30,61 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut est un premier indicateur, mais le net détermine votre rentabilité réelle. À Garrigues, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 30,61 % (2024). Il faut lui ajouter les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les travaux d'entretien, et l'assurance. Dans un parc composé à 90,7 % de maisons, les charges de copropriété sont rares, mais prévoyez un budget pour l'entretien des espaces extérieurs. Ces charges peuvent réduire le rendement brut affiché de 30 à 40 %.
Performance énergétique du parc à Garrigues
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Garrigues: classe A en tête, 0,0 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc de Garrigues présente une performance énergétique globalement bonne, avec une classe dominante A et aucune passoire thermique (F/G) recensée sur les 9 diagnostics. Cette situation, rare, limite fortement le risque réglementaire pour un acquéreur (interdiction de location des logements les plus énergivores prévue par la loi Climat). Près d'un tiers des logements (32,3 %) a été construit après 2006, ce qui explique en partie cette performance. Vérifiez toujours le DPE individuel du bien, car cette donnée agrégée ne garantit pas chaque cas.
Calculateur de rendement à Garrigues
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Garrigues
- Oublier la taxe foncière, élevée à 30,61 % à Garrigues.
- Négliger la spécificité d'un marché de maisons (90,7 %).
- Surévaluer les loyers sans vérifier les annonces locales.
- Ne pas provisionner pour l'entretien du jardin.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Garrigues, village résidentiel, suit une saisonnalité classique. L'automne (septembre-octobre) est souvent actif après la trêve estivale, mais la perspective du paiement de la taxe foncière (échéance en septembre) peut inciter certains vendeurs à finaliser avant l'été. Le printemps reste la période la plus propice pour vendre, avec une meilleure présentation des extérieurs. L'absence de forte activité touristique (4,6 % de résidences secondaires) limite les effets de pic saisonnier marqués.
Le saviez-vous ?
- Garrigues compte 13 équipements de proximité pour seulement 236 habitants.
- La fibre n'est déployée que chez 51,8 % des foyers (score numérique 6/100).
- L'épargne brute communale s'élève à 1 227 € par habitant en 2024.
S'installer à Garrigues : cadre de vie et logement
S'installer à Garrigues, c'est opter pour le calme d'un village de moins de 250 âmes tout en bénéficiant d'une relative proximité avec les pôles d'emploi et de services. La commune est intégrée à la Communauté de Communes du Pays de Lunel, et la gare TGV de Montpellier Sud de France est accessible en moins d'une demi-heure, un atout décisif pour les actifs mobiles. Le tissu économique local, bien que modeste (27 entreprises), montre un bon dynamisme avec un taux de renouvellement de 18,5 %.
Le cadre de vie est celui d'un village paisible, bien équipé pour sa taille avec 13 équipements recensés par l'INSEE, incluant des services de base, des activités sportives et un établissement scolaire. La connexion numérique est en revanche perfectible, avec un taux de couverture fibre de 51,8 %. La dominante de maisons récentes et performantes énergétiquement offre un confort moderne, dans un environnement où le risque de déclin territorial est faible (IDT 0,9/10). La présence d'un PPR Inondation nécessite toutefois une vigilance particulière lors du choix du terrain ou de la maison.
Carte du marché immobilier à Garrigues
Garrigues et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Garrigues
Le climat méditerranéen de Garrigues, avec une température moyenne de 14,9 °C et des précipitations annuelles de 761 mm, offre des hivers doux et des étés chauds. Ce profil, avec 108 m d'altitude moyenne, convient particulièrement aux acheteurs cherchant un ensoleillement généreux pour un mode de vie tourné vers l'extérieur, tout en étant à l'abri des excès de la côte. Il attire une population active travaillant dans le bassin de Montpellier, à 23,4 km de la gare TGV.
Composition du parc immobilier à Garrigues
108 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
97 maisons pour 10 appartements: le parc à Garrigues est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Garrigues est ultra-majoritairement composé de maisons individuelles (90,7 %), avec une très forte proportion de propriétaires occupants (74,7 %). Seulement 4,6 % sont des résidences secondaires. Cette structure indique un marché résidentiel stable et ancré, peu spéculatif, où la demande est portée par des ménages souhaitant s'installer durablement. Le faible taux de logements vacants (2,8 %) suggère une tension sur l'offre, confirmée par la dynamique démographique (+38 % en 10 ans).
Ancienneté du parc à Garrigues
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 99 logements).
- Avant 1919 22,2 % 22 logts
- 1919-1945 1,0 % 1 logts
- 1946-1970 7,1 % 7 logts
- 1971-1990 10,1 % 10 logts
- 1991-2005 26,3 % 26 logts
- 2006-2019 32,3 % 32 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Garrigues
13 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Garrigues
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Garrigues est soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPR) Inondation actif, avec 8 risques naturels recensés et 6 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité et le radon sont classés faibles. Tout projet d'achat doit intégrer une consultation obligatoire du dossier DDTM pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance spécifiques. Ces éléments sont à croiser avec l'observation du terrain et l'histoire du bien.
Erreurs à éviter quand on achète à Garrigues
- Omettre de consulter le PPR Inondation de la commune.
- Se fier uniquement au DPE moyen du parc, et pas au bien.
- Sous-estimer les trajets vers Montpellier (23,4 km).
- Négocier sans connaître la dynamique démographique (+38 %).
Points clés à retenir à Garrigues
- Prix médian de 3 741 €/m² (source DVF 2020).
- Loyer médian des maisons : 11,1 €/m²/mois.
- Climat méditerranéen avec 14,9 °C de moyenne annuelle.
- Marché stable avec 74,7 % de propriétaires occupants.
- Revenu médian des habitants : 24 840 €/an.
- Taux de vacance locative structurel de 2,8 %.
- Gare TGV Montpellier à 23,4 km en voiture.
- DPE classe A dominant pour le parc local.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Garrigues
Pour une maison de 160 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
598 560 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local de la CC du Pays de Lunel apporte une lecture fine des micro-marchés que les algorithmes nationaux ne captent pas. Il peut ajuster l'estimation en fonction de l'exposition réelle au risque inondation, de la qualité réelle des matériaux ou de l'insertion dans le voisinage. Il connaît la demande spécifique pour ce village en croissance démographique (+22,9 % en 5 ans). Son expertise permet de justifier le prix auprès d'acheteurs sérieux et de négocier sur des bases solides, maximisant votre vente dans un délai raisonnable.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix/m² moyen sans pondérer par l'état du bien.
- Ignorer la valeur d'un bon DPE dans un parc globalement performant.
- Oublier de valoriser la proximité de la gare TGV.
- Ne pas tenir compte de la faible construction neuve.
Investir à Garrigues : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux donne une photographie du marché, mais la rareté des transactions exige une connaissance intime du terrain pour identifier la bonne opportunité. Notre réseau de professionnels locaux peut vous aider à décrypter cette dynamique singulière et à transformer ces insights en stratégie d'acquisition pertinente.
Les données posent un diagnostic. Sa traduction en opportunité concrète dépend d'une expertise fine du terrain.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Garrigues grâce à l'analyse des dernières transactions DVF et de la dynamique locale.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF)
- Connaissance fine du marché de Garrigues
- Mise en relation avec un pro du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Garrigues
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Garrigues
Quel est le prix immobilier moyen à Garrigues ?
Le prix médian au mètre carré à Garrigues était de 3 741 € en 2020, selon les données DVF. Toutefois, ce chiffre est à considérer avec prudence car il ne repose que sur 1 transactions annuelles, ce qui en fait un marché très peu actif.
Est-ce le bon moment pour investir à Garrigues ?
Pour un investisseur en quête de plus-value à long terme, oui, grâce à la forte croissance démographique et à l'attractivité territoriale élevée. Pour un investissement locatif recherchant un rendement immédiat, le moment est moins favorable en raison de loyers bas et de rendements faibles.
Garrigues est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Garrigues est dans la fourchette haute des villages comparables de son secteur. Son prix au m² (3 741 €) est identique à Fontanès, légèrement supérieur à Sardan (3 050 €) mais inférieur à Saint-Clément (3 448 €).
Quel rendement locatif espérer à Garrigues ?
Le rendement locatif brut est faible, estimé autour de 4,3 % pour une maison. Après déduction de la taxe foncière (30,61 %) et des charges de gestion, le rendement net devient marginal, voire négatif sans un apport personnel important.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Garrigues ?
Le principal risque est la faible liquidité du marché, qui peut rendre la revente longue. Il faut aussi vérifier si le bien est en zone inondable (PPR Inondation actif) et tenir compte de la connectivité numérique encore partielle (fibre à 51,8 %).
Marché immobilier des communes voisines
Garrigues affiche un prix au m² identique à Fontanès et très proche de Sardan, mais son essor démographique (+38 % en 10 ans contre +12 % pour Saint-Clément) lui offre un effet de levier supérieur pour la plus-value à long terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Garrigues.
Résumé
Côté prix, Garrigues est un marché tendu — 3 741 €/m² sur 1 ventes récentes, +8,3 % par rapport au reste de l'Hérault.
Forte valorisation observée: le m² médian de Garrigues gagne +113,3 % sur la période 2021-2024. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2024 atteint 3 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 3 741 €/m². Un bien type de 160 m² revient à environ 598 560 €, soit 24,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Garrigues: 12,7 €/m²/mois pour un appartement, 11,1 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 3,5 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 4,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les permis de construire autorisent 1 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Garrigues est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc. Contexte physique: à 41 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.