01 Le parc de logements
Le parc comprend 158 logements dont 143 résidences principales, 8 résidences secondaires et 8 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 143 | 90,5 % |
| Résidences secondaires | 8 | 5,1 % |
| Logements vacants | 8 | 5,1 % |
Sur les 158 logements recensés, 91 % sont occupés à l'année, 5 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 19 | 13,6 % |
| 1919-1945 | 5 | 3,6 % |
| 1946-1970 | 12 | 8,6 % |
| 1971-1990 | 42 | 30,0 % |
| 1991-2005 | 23 | 16,4 % |
| 2006-2019 | 39 | 27,9 % |
La période 1971-1990 concentre 30 % du parc, tandis que 14 % datent d'avant 1919 et 28 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 3 | 2,1 % |
| 3 pièces | 17 | 11,9 % |
| 4 pièces | 31 | 21,7 % |
| 5 pièces ou plus | 92 | 64,3 % |
Distribution par taille: 2 % de petits logements (T1-T2), 64 % de grands (5p+), moyenne à 5,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 143 | 156 | 158 |
| Rés. principales | 121 | 137 | 143 |
| Rés. secondaires | 12 | 13 | 8 |
| Vacants | 10 | 5 | 8 |
À Saint-Clément (10 km, 364 hab.), la part de propriétaires s'élève à 64,2 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 115 | 80,4 % |
| Locataires (privé) | 26 | 18,2 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 2 | 1,4 % |
La répartition du parc occupé: 80,6 % de propriétaires, 18,1 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 15 | 10,5 % |
| Électricité | 94 | 65,7 % |
| Gaz bouteille | 8 | 5,6 % |
| Autre (bois…) | 26 | 18,2 % |
Répartition des modes de chauffage: 66 % au électricité, 18 % pour autres sources (bois notamment), 10 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 |
| 2 à 4 ans | 30 |
| 5 à 9 ans | 24 |
| 10 ans ou plus | 84 |
| Total ménages | 143 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 |
| Sous-occupation modérée | 14 |
| Sous-occupation accentuée | 38 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 | 0,7 % |
| 1 voiture | 59 | 41,3 % |
| 2 voitures ou plus | 82 | 57,3 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 1 % sans, 41 % à une voiture, 57 % multi-motorisés. Par ailleurs, 80,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 29 | 29 | 0 | 0 |
| 1975 | 45 | 25 | 6 | 14 |
| 1982 | 55 | 47 | 7 | 1 |
| 1990 | 83 | 71 | 7 | 5 |
| 1999 | 94 | 78 | 8 | 8 |
| 2006 | 115 | 92 | 7 | 16 |
| 2011 | 143 | 121 | 12 | 10 |
| 2016 | 156 | 137 | 13 | 5 |
| 2022 | 158 | 143 | 8 | 8 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 29 logements à l'origine, 158 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 15 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 10,2 % |
| Classe B | 12 | 24,5 % |
| Classe C | 24 | 49,0 % |
| Classe D | 2 | 4,1 % |
| Classe E | 5 | 10,2 % |
| Classe F | 1 | 2,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (49 %), 84 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 33 | 67,3 % |
| Classe B | 8 | 16,3 % |
| Classe C | 7 | 14,3 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 1 | 2,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (67 %), et 98 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 178 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 136 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 121 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 125 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 113 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 83 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 178 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 83 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0 |
| Classe B | 2 | 10 |
| Classe C | 12 | 12 |
| Classe D | 2 | 0 |
| Classe E | 4 | 1 |
| Classe F | 1 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante C (156 kWh/m²/an), les appartements C (129) — l'écart typologique est marqué.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Fontanès (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
158 logements sont décomptés dans le parc de Fontanès au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. Pavillonnaire à très forte intensité: 94,9 % du parc se compose de maisons (150 unités). Ancrage local: la commune est dans le tissu communal du Languedoc historique, en contexte de plaine (altitude moyenne: 126 m).
Le parc est quasi exclusivement en propriété occupante: 80,6 % des ménages possèdent leur résidence principale.
Entre héritage et modernité: 13,7 % de logements d'avant 1919 et 28,1 % postérieurs à 2006. Bonne tenue énergétique du parc de Fontanès: classe C en tête et consommation moyenne (143 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. Le chauffage principal est dominé par électricité (65,7 % des résidences principales).
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements varie peu (+1,3 %). 57,3 % des ménages de Fontanès disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ancrée régionalement, la commune est dans le tissu communal du Languedoc historique: les attentes résidentielles s'y calquent. Le contexte naturel (en contexte de plaine (altitude moyenne: 126 m)) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 143 résidences principales de Fontanès et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Fontanès en 2026 ?
Niché dans le Grand Pic Saint-Loup, à une vingtaine de kilomètres de Montpellier, Fontanès attire par son cadre de vie rural et sa démographie positive (+8,8 % en 10 ans). Son marché immobilier, très concentré sur la maison individuelle, a connu un récent retournement. Analyse des indicateurs pour évaluer l'opportunité en 2026.
Avec une correction de -33,7 % en un an et une accessibilité classée dans le top quart du département, Fontanès représente une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs patients.
Verdict
➤ Marché de correction à surveiller pour une stratégie de plus-value à moyen terme, peu adapté au locatif classique.
Points clés
- ✓ Correction récente de -33,7 %
- ✓ Accessibilité immobilière très élevée
- ✓ Cadre de vie sain et environnement préservé
- ⚠ Rendement locatif net faible (2,9 %)
- ⚠ Marché étroit avec seulement 6 ventes annuelles
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian des maisons (2 792 €/m²) est inférieur de 23 % à la moyenne nationale des communes de moins de 500 habitants.
- Fontanès se situe dans le quart supérieur des communes héraultaises pour l'accessibilité au logement (IAI 7,6/10).
- Le rendement locatif brut des maisons (4,8 %) dépasse la moyenne des grandes métropoles françaises (environ 3,5 %).
Analyse du marché immobilier à Fontanès
Acheter demande un effort important : 7,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Fontanès
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier fontanais, scruté à travers les données DVF 2024, révèle un choc de correction sans précédent. Le prix médian a chuté de 33,7 % en un an, effaçant les gains de la période 2021-2023. Cette volatilité extrême, sur un volume annuel stagnant d'une dizaine de transactions, est le signe d'un marché non liquide, où quelques ventes atypiques peuvent fausser les indices. La structure du parc, presque exclusivement composé de maisons individuelles, en fait un marché familial et résidentiel, peu exposé aux aléas du locatif.
Cette correction ramène les prix à un niveau proche de celui de 2021, soit autour de 3 070 €/m². Une analyse fine des transactions montre une fourchette de prix très étendue (de 2 512 à 3 583 €/m² pour les 50 % centraux), indiquant que la valorisation dépend encore fortement de l'état, de la localisation exacte et du charme du bien. Dans un tel contexte, la moyenne a moins de sens que la médiane.
Néanmoins, cette baisse doit être relativisée. Elle intervient après un pic spéculatif qui avait porté les prix à des niveaux difficilement soutenables (4 630 €/m² en 2023), déconnectés des indicateurs économiques locaux, comme le revenu médian de 27 330 €. La proximité de Montpellier (21 km) et la qualité de vie restent des atouts structurels, mais ils ne suffisent plus à justifier une prime excessive. La commune retrouve ainsi un profil plus conforme à celui d'un village rural de l'Hérault.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Fontanès Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Fontanès est marquée par une forte volatilité sur les cinq dernières années. Après une stabilité autour de 2 890 €/m² en 2020, le marché a connu une surchauffe significative, avec un pic à 4 630 €/m² en 2023, soit une hausse de plus de 60 % en trois ans. La correction de 2024 est brutale (-33,7 %), ramenant le prix médian à 3 071 €/m², un niveau proche de celui de 2021. Cette trajectoire en dents de scie, amplifiée par le faible volume de transactions (6 à 6 ventes par an), traduit un marché non mature, réactif aux cycles économiques mais peu liquide. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique indique que la phase de correction pourrait ne pas être totalement achevée, mais que les prix se rapprochent d'une zone d'équilibre plus soutenable, inférieure à ceux de communes voisines comme Saint-Clément.
Évolution du marché immobilier de Fontanès
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 6 transactions en 2024 et affiche une évolution de -25,9 % sur 2021–2024 (prix médian à 2 792 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 134 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 6 | 6 |
| Prix médian/m² | 2 792 € | 2 792 € |
| Prix moyen/m² | 2 788 € | |
| Surface médiane | – | 134 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 6 | 3 768 € |
| 2022 | 1 | 7 200 € |
| 2023 | 4 | 3 474 € |
| 2024 | 6 | 2 792 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Fontanès est atone, indiquant un marché résidentiel arrivé à maturité. Selon les données SITADEL, seulement 10 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance à la baisse de 17 % par rapport à la période quinquennale précédente. Aucun permis n'a été délivré en 2024. Cette faible production nouvelle, dans une commune où près de 30 % du parc a été construit après 2006, indique que les réserves foncières urbanisables sont probablement limitées. Cela peut soutenir à terme la valeur du parc existant en limitant l'offre, mais témoigne aussi d'une attractivité nouvelle modérée. Pour un investisseur, cela signifie un risque de sur-offre quasi nul, mais aussi l'absence d'un catalyseur de valorisation par le neuf. La pression démographique positive (+3,2 % sur 5 ans) pourrait à moyen terme ranimer la demande pour de la construction, sous réserve de la disponibilité de terrains.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 2 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 52 autorisations pour 40 démarrages effectifs.
Construction neuve à Fontanès (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 10 logements autorisés à à Fontanès, dont 1 en 2025 (-17 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Fontanès
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fontanès
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,06 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut de 4,8 % pour les maisons doit être nuancé. À Fontanès, la taxe foncière s'élève à 39,06 % du taux de base. Il faut également anticiper les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les travaux d'entretien annuels (1 % de la valeur du bien) et une éventuelle vacance locative. Dans un village où seulement 5,1 % des logements sont vacants, ce risque est modéré. Ces charges expliquent l'écart entre le rendement brut et le net estimé à 2,9 %.
Performance énergétique du parc à Fontanès
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 49 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Fontanès: la classe C domine, 2,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier de Fontanès présente une performance énergétique correcte, avec une classe dominante C (145 kWh/m²/an). Seulement 2,2 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Ce bon résultat, lié à une part importante de constructions récentes (28,1 % après 2006), limite le risque réglementaire lié aux interdictions de location (loi Climat). Vérifiez néanmoins le DPE individuel du bien.
Calculateur de rendement à Fontanès
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Cas pratique : un investissement type à Fontanès
Pour une maison de 100 m² à Fontanès, le prix médian d'achat est d'environ 307 100 €. Le loyer moyen attendu serait de 1 230 € par mois (12,3 €/m²), générant un rendement brut annuel de 4,8 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 1 200 €/an pour ce bien), des charges et de la vacance, le rendement net tombe aux alentours de 2,9 %, soit un cash-flow mensuel net potentiellement faible voire négatif selon le financement.
Erreurs à éviter quand on investit à Fontanès
- Négliger la taxe foncière, élevée à 39,06 % à Fontanès.
- Tabler sur le rendement brut sans déduire les charges.
- Oublier de vérifier la conformité du bien au PPR Inondation.
- Surestimer les loyers dans un marché de maisons familiales.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Fontanès suit une saisonnalité méditerranéenne. Le printemps et le début d'automne sont propices aux visites sous un climat agréable. La période estivale peut être plus calme, malgré la faible pression touristique. Notez que l'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant l'automne. Pour acheter, le début d'année peut offrir moins de concurrence, tandis que vendre au printemps maximise la visibilité.
Le saviez-vous ?
- Fontanès a enregistré 8 arrêtés de catastrophe naturelle.
- Le village compte 25 entreprises pour 358 habitants.
- 28,1 % des logements ont été construits après 2006.
S'installer à Fontanès : cadre de vie et logement
S'installer à Fontanès, c'est opter pour un cadre de vie rural et préservé, bénéficiant d'une santé environnementale exceptionnelle (indice ISE à 8,5/10). Le village, entouré de garrigues, offre calme et proximité avec la nature, avec un accès rapide à Montpellier et son aéroport via la RD 986. Ce double avantage explique la progression démographique constante de la commune, qui a gagné près de 9 % d'habitants en dix ans.
Le quotidien y est néanmoins marqué par une dépendance certaine aux pôles voisins pour les services. Avec seulement 14 équipements recensés (dont 2 commerces et 1 service de santé), les Fontanais doivent se déplacer pour la plupart des achats et soins. La connectivité numérique est également un point faible, avec un taux de couverture fibre très bas (23,6 %) et un score numérique de 4/100, un frein pour le télétravail.
Le profil des habitants est équilibré, avec un âge médian de 43 ans et une majorité de propriétaires occupants. La vie communautaire s'organise autour des quelques équipements sportifs et associatifs. La fiscalité locale, avec une taxe foncière dans la moyenne basse du département, et l'absence de logements sociaux, confèrent à la commune un caractère résidentiel familial et paisible, à l'écart des tumultes urbains.
Carte du marché immobilier à Fontanès
Fontanès et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fontanès
Le climat de Fontanès est typiquement méditerranéen, avec une température moyenne annuelle de 14,5°C et des précipitations concentrées (980 mm/an). Ce profil, avec des hivers doux et des étés chauds, convient aux acheteurs cherchant un cadre de vie agréable sans rigueur hivernale prononcée. L'altitude modeste (119 m) et la proximité du Pic Saint-Loup offrent un équilibre entre ensoleillement et légère fraîcheur. Un atout pour les projets de vie à l'année ou de résidence secondaire.
Composition du parc immobilier à Fontanès
158 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 94,9 % du parc à Fontanès, 5,1 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le marché de Fontanès est très stable et ancré dans la propriété, avec 80,6 % de propriétaires occupants. La quasi-totalité du parc (94,9 %) est composée de maisons, ce qui en fait un village de maisons individuelles. La part faible de résidences secondaires (5,1 %) et de logements vacants (5,1 %) indique une faible pression touristique et une demande locale soutenue pour l'habitat principal. Ciblez un bien adapté aux familles ou aux couples établis durablement.
Ancienneté du parc à Fontanès
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 139 logements).
- Avant 1919 13,7 % 19 logts
- 1919-1945 3,6 % 5 logts
- 1946-1970 8,6 % 12 logts
- 1971-1990 30,2 % 42 logts
- 1991-2005 16,5 % 23 logts
- 2006-2019 28,1 % 39 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Fontanès
14 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Fontanès
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Fontanès est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR). Huit arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés. La sismicité et le radon sont classés faibles. Consultez systématiquement le PPR en mairie et le diagnostic obligatoire pour connaître les contraintes exactes sur le bien (zones inconstructibles, obligations de travaux). Cette vigilance est essentielle pour l'assurabilité et la valorisation à long terme du patrimoine.
Cas pratique : un achat type à Fontanès
Pour acquérir une maison type de 141 m² (correspondant au prix total médian de 433 011 €) à Fontanès, un ménage local au revenu médian (27 330 €) aurait besoin d'environ 15,8 années de revenus. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 900 €, soit un taux d'effort conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Fontanès
- Oublier de consulter le PPR Inondation en mairie.
- Ne pas vérifier le DPE réel du bien avant l'offre.
- Sous-estimer les travaux dans les 17,3 % de biens d'avant 1945.
- Négliger la couverture réelle du réseau fibre (23,6 %).
Points clés à retenir à Fontanès
- Prix médian des maisons : 2 792 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut locatif maison : 4,8 % (loyer 12,3 €/m²).
- Climat méditerranéen : 14,5°C de moyenne annuelle.
- Marché très propriétaire : 80,6 % d'occupants-propriétaires.
- Correction significative des prix sur un an : -33,7 %.
- Taxe foncière élevée : taux de 39,06 % en 2024.
- 94,9 % de maisons individuelles dans le parc.
- Part importante de biens récents : 28,1 % construits après 2006.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Fontanès ?
À Fontanès, la valeur d'une maison dépend fortement de son état et de sa performance énergétique, le parc étant globalement récent. Une rénovation complète peut justifier une décote limitée. La surface du terrain, la vue sur les vignes ou le Pic Saint-Loup, et la proximité des 14 équipements du village (commerces, services) sont des atouts valorisants. Un DPE dégradé (classe E ou pire) représente un risque de décote future. L'exposition sud et la qualité de la construction post-2006 sont particulièrement recherchées.
Estimation indicative d'une maison à Fontanès
Pour une maison de 134 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
374 128 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Le prix au m² médian (3 071 €) masque d'importantes variations selon la rue, la vue, l'état et la génération du bien. Un professionnel local de la CC du Grand Pic Saint-Loup connaît ces micro-marchés. Il évalue l'impact réel d'un DPE, d'un risque inondation localisé ou d'une vue dégagée. Son expertise permet de fixer un prix de vente aligné sur la demande réelle et d'attirer des acheteurs sérieux, facilitant une négociation au plus juste. Il anticipe aussi les attentes des financeurs.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur la moyenne au m² (-33,7 % de variation).
- Ignorer l'impact d'un DPE F/G sur la valorisation future.
- Ne pas tenir compte de la vue et de l'exposition au soleil.
- Oublier que 94,9 % du parc sont des maisons individuelles.
Investir à Fontanès : passer à l'action
La volatilité des prix et la faible liquidité du marché font de Fontanès un territoire où l'expertise locale est cruciale. Une transaction réussie dépend d'une connaissance fine des biens et des vendeurs, que seul un professionnel du secteur peut apporter.
Les chiffres révèlent un marché en correction. Identifier le bon bien au bon prix nécessite une expertise locale.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Fontanès grâce à l'analyse des 10 dernières transactions et à la dynamique précise du marché.
- Analyse basée sur les données DVF 2024 de Fontanès
- Compréhension de la correction récente des prix
- Mise en relation avec un pro connaissant le secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Fontanès
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fontanès
Quel est le prix des maisons à Fontanès ?
En 2024, le prix médian des maisons à Fontanès est de 2 792 €/m², pour une surface médiane de 141 m². Le prix total d'une maison type avoisine donc 433 000 €. La fourchette des prix les plus fréquents s'étend de 2 512 à 3 583 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Fontanès ?
Le marché connaît une forte correction (-33,7 % en 2024), ramenant les prix près de leur niveau de 2021. Cette baisse crée une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs, notamment les primo-accédants, mais le marché reste étroit et volatile. Une sélection rigoureuse et une négociation serrée sont indispensables.
Fontanès est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Fontanès est généralement moins chère. Son prix médian (3 071 €/m²) est inférieur de 10 % à celui de Carnas (3 391 €/m²) et de 12 % à celui de Saint-Clément (3 448 €/m²). Seule Brouzet-Lès-Quissac affiche un prix notablement plus bas (-17 %).
Peut-on investir en locatif à Fontanès ?
Le rendement locatif brut des maisons est de 4,8 %, mais le net estimé n'est que de 2,9 % après charges. Avec une demande locative limitée (IOL faible), l'investissement locatif classique n'est pas optimal. Il est plus adapté à une stratégie de résidence principale ou de plus-value à moyen terme.
Quels sont les risques naturels à Fontanès ?
Fontanès est concernée par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI). Huit arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés. La sismicité et le radon sont classés faibles. Il est crucial de vérifier la situation d'un bien par rapport au zonage du PPR avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² 17 % moins élevé qu'à Brouzet-Lès-Quissac pour des indicateurs similaires, Fontanès offre un effet de levier supérieur, mais son marché bien moins liquide exige une sélection rigoureuse.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fontanès.
Communes limitrophes de Fontanès
Fontanès est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 6 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 792 €/m² à Fontanès, niveau conforme à la médiane départementale.
Repli du prix médian: -25,9 % entre 2021 et 2024 à Fontanès. Sur l'ensemble de la période, 17 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (12 mois): -19,6 %.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 2 792 €/m² pour une surface médiane de 134 m². Rapporté au revenu médian de Fontanès, un logement de 134 m² (374 128 €) représente 13,7 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,7 € (appartements) et 12,3 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 5,3 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Fontanès (5,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Flux de construction neuve intermédiaire: 10 logements autorisés sur 2021-2025, dont 13 commencés. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 60 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Fontanès est dans le tissu communal du Languedoc historique. Fontanès est en contexte de plaine (altitude moyenne: 126 m), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.