01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 169 logements dont 1 110 résidences principales, 5 résidences secondaires et 54 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 110 | 95,0 % |
| Résidences secondaires | 5 | 0,4 % |
| Logements vacants | 54 | 4,6 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 95 % de résidences principales, 0 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 1 169 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 14 | 1,3 % |
| 1919-1945 | 18 | 1,6 % |
| 1946-1970 | 71 | 6,4 % |
| 1971-1990 | 474 | 42,8 % |
| 1991-2005 | 283 | 25,5 % |
| 2006-2019 | 248 | 22,4 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 43 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 11 | 1,0 % |
| 2 pièces | 40 | 3,6 % |
| 3 pièces | 66 | 5,9 % |
| 4 pièces | 237 | 21,3 % |
| 5 pièces ou plus | 757 | 68,1 % |
Le parc compte 5,0 pièces en moyenne par logement, avec 68 % de logements de cinq pièces ou plus et 5 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 020 | 1 101 | 1 169 |
| Rés. principales | 982 | 1 057 | 1 110 |
| Rés. secondaires | 10 | 6 | 5 |
| Vacants | 28 | 38 | 54 |
Commune voisine de taille comparable, Étel (25 km) affiche 37,3 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 868 | 78,2 % |
| Locataires (privé) | 142 | 12,8 % |
| Locataires HLM | 95 | 8,6 % |
| Logés gratuitement | 5 | 0,5 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 78,2 % de propriétaires face à 21,3 % de locataires (dont 9 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 352 | 31,7 % |
| Fioul | 118 | 10,6 % |
| Électricité | 442 | 39,8 % |
| Gaz bouteille | 26 | 2,3 % |
| Autre (bois…) | 173 | 15,6 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (40 %), 32 % pour gaz de ville et 16 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 110 |
| 2 à 4 ans | 153 |
| 5 à 9 ans | 137 |
| 10 ans ou plus | 710 |
| Total ménages | 1 110 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 101 |
| Sous-occupation modérée | 201 |
| Sous-occupation accentuée | 236 |
| Suroccupation modérée | 11 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 47 | 4,2 % |
| 1 voiture | 440 | 39,6 % |
| 2 voitures ou plus | 623 | 56,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 4 % sans véhicule, 40 % mono-motorisés, 56 % multi-motorisés. Par ailleurs, 89,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 161 | 152 | 3 | 6 |
| 1975 | 227 | 218 | 5 | 4 |
| 1982 | 462 | 434 | 11 | 17 |
| 1990 | 588 | 560 | 28 | 0 |
| 1999 | 749 | 722 | 12 | 15 |
| 2006 | 894 | 874 | 6 | 14 |
| 2011 | 1 020 | 982 | 10 | 28 |
| 2016 | 1 101 | 1 057 | 6 | 38 |
| 2022 | 1 169 | 1 110 | 5 | 54 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 161 logements, le total atteint 1 169 en 2022 (+626 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 59 | 45 | 35 | 51 | 54 | 16 |
| Dont vacants > 2 ans | 11 | 13 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 4,4 % |
| Classe B | 17 | 6,8 % |
| Classe C | 147 | 59,0 % |
| Classe D | 56 | 22,5 % |
| Classe E | 15 | 6,0 % |
| Classe F | 1 | 0,4 % |
| Classe G | 2 | 0,8 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 59 % des logements et 70 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 77 | 30,9 % |
| Classe B | 61 | 24,5 % |
| Classe C | 80 | 32,1 % |
| Classe D | 24 | 9,6 % |
| Classe E | 5 | 2,0 % |
| Classe F | 2 | 0,8 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (32 %), et 88 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 197 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 178 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 181 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 130 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 146 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 70 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 197 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 70 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 11 | 0 |
| Classe B | 13 | 4 |
| Classe C | 91 | 56 |
| Classe D | 48 | 8 |
| Classe E | 15 | 0 |
| Classe F | 1 | 0 |
| Classe G | 2 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (157 kWh/m²/an) et appartements en classe C (137).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 28 |
| T3 | 39 |
| T4 | 56 |
| T5+ | 9 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gestel (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Gestel est la commune ayant le moins de résidences secondaires du département Morbihan. (sur 249 communes) Voir le classement
- Gestel est la commune ayant le moins de passoires thermiques du département Morbihan. (sur 249 communes) Voir le classement
Résumé
La commune compte 1 169 logements au total, presque tous dédiés à l'habitation principale (95,0 %). La maison individuelle domine très largement, avec 93,1 % du parc. Ancrage local: la commune est dans la tradition du bocage breton, à basse altitude (45 m), dans un relief de plaine, à une trentaine de kilomètres du littoral morbihannais (41 km).
L'accession à la propriété est la norme à Gestel, avec 78,2 % de propriétaires occupants. Le logement social occupe une place de 8,6 % dans le parc de résidences principales.
Construction récente dynamique: 22,4 % des logements de Gestel ont été bâtis depuis 2006. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 152 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Le électricité est la première source de chauffage du parc (39,8 %).
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+6,2 %). 56,1 % des ménages de Gestel disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Gestel est dans la tradition du bocage breton. Gestel est à basse altitude (45 m), dans un relief de plaine, à une trentaine de kilomètres du littoral morbihannais (41 km), autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Prix médian au m² à 2 630 € à Gestel, dans un marché de 20 transactions annuelles.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 7,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,5 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Morbihan (78ᵉ rang sur 249 communes)
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
Analyse du marché immobilier à Gestel
Acheter demande un effort important : 7,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Gestel
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Gestel s'établit à 2 630 €, sur la base de 20 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 8,5 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gestel Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Gestel
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Gestel évolue de +9,5 %, passant de 2 401 à 2 630 €/m²; 20 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 49 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
95,0 % de maisons et 5,0 % d'appartements parmi les 20 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (95,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 651 €/m² pour les maisons et 1 618 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 20 | 19 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 630 € | 2 651 € | 1 618 € |
| Prix moyen/m² | 2 655 € | ||
| Surface médiane | – | 107 m² | 49 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 34 | 2 401 € |
| 2022 | 32 | 2 730 € |
| 2023 | 22 | 2 921 € |
| 2024 | 20 | 2 615 € |
| 2025 | 20 | 2 630 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
514 logements autorisés cumulés, 246 commencés: la dynamique récente affiche 4 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Gestel (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 127 logements autorisés à à Gestel, dont 2 en 2025 (+55 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Gestel
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Gestel
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,73 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Gestel
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 249 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Gestel: la classe C domine, 1,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Gestel
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Gestel : cadre de vie et logement
Gestel, commune de 2 601 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 42 m d'altitude.
Le territoire abrite 7 appellations d'origine rattachées au terroir local et 70 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Gestel
Gestel et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gestel
Composition du parc immobilier à Gestel
1 169 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 93,1 % du parc à Gestel, 6,9 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Gestel
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 108 logements).
- Avant 1919 1,3 % 14 logts
- 1919-1945 1,6 % 18 logts
- 1946-1970 6,4 % 71 logts
- 1971-1990 42,8 % 474 logts
- 1991-2005 25,5 % 283 logts
- 2006-2019 22,4 % 248 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Gestel
70 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Gestel
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Gestel
Pour une maison de 107 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
281 410 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Gestel
Quel est le prix de l'immobilier à Gestel ?
Le prix médian au m² à Gestel est de 2 630 € (données DVF, 20 transactions). Pour une maison de 107 m² (surface médiane locale), compter environ 284 000 €.
Comment Gestel se situe-t-elle dans le Morbihan ?
Gestel se situe au 78ᵉ rang du Morbihan sur 249 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Gestel ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Gestel est de 5,2 % (loyer de 11,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gestel.
Communes limitrophes de Gestel
Gestel est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Gestel ressort à 2 630 € (source DVF, 20 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel du Morbihan.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Gestel a augmenté de +9,5 %. Sur l'ensemble de la période, 128 transactions sont recensées par les données DVF.
La maison individuelle domine les ventes de Gestel (95,0 % des transactions), à un prix médian de 2 651 €/m². Rapporté au revenu médian de Gestel, un logement de 107 m² (283 657 €) représente 11,3 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,5 € (appartements) et 11,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,5 % pour un appartement (5,2 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (0,4 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à Gestel: l'équivalent de 25 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les résidences (services, étudiantes, seniors), qui concentrent environ 72 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Gestel s'interprète dans un contexte plus large — Gestel est dans la tradition du bocage breton, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral morbihannais (41 km), à basse altitude (45 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.