En 2024, le marché immobilier de Gonesse affiche un prix médian de 3 074 €/m², en léger repli de 2,5 % sur un an. Cette ville moyenne du Val-d'Oise, en croissance démographique (+6,5 % en 5 ans), présente un parc de logements équilibré entre maisons (34 %) et appartements. Avec 156 transactions enregistrées, l'activité y est modérée. Cette page détaille la valeur des biens, la dynamique du marché et son positionnement face aux communes limitrophes.
Comment se porte le marché immobilier à Gonesse
Le prix médian global à Gonesse s'établit à 3 074 €/m² selon les données DVF 2024. On observe une tendance à la baisse de 2,5 % sur un an, qui reflète un marché en phase de correction. La fourchette de prix intermédiaire (Q1-Q3) va de 2 578 à 3 592 €/m², indiquant une dispersion modérée des valeurs. Les appartements (56 m² médians) se négocient en moyenne à 3 000 €/m², tandis que les maisons (89 m² médians) atteignent 3 182 €/m². Avec seulement 156 transactions annuelles, le volume d'échanges reste limité, suggérant un marché peu liquide. Comparée à ses voisines, Gonesse se positionne en deçà de Montmorency (4 567 €/m²) mais au niveau de Clichy-sous-Bois (3 176 €/m²).
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a enregistré une correction de 2,5 % sur un an, s'établissant à 3 074 €/m². Cette baisse modérée peut refléter un ajustement après une période de croissance, dans un contexte national de hausse des taux. La dynamique démographique (+6,5 % en 5 ans) et la faible construction neuve (-60 % d'autorisations sur 5 ans) soutiennent structurellement la demande. Pour un acheteur, ce moment peut présenter des opportunités de négociation, surtout sur les biens nécessitant des travaux. Un vendeur doit viser un prix réaliste, aligné sur les dernières transactions du quartier.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Gonesse
Le parc immobilier de Gonesse est mixte : 33,8 % de maisons individuelles et une majorité d'appartements. Les transactions récentes sont d'ailleurs majoritairement des appartements (95 ventes contre 61 pour les maisons). Le taux de propriétaires atteint 42,5 %, un chiffre inférieur à la moyenne nationale, tandis que les logements sociaux représentent 44 % du parc. Le profil d'acheteur semble orienté vers les primo-accédants, attirés par des prix plus accessibles qu'à Paris intra-muros, et des investisseurs locatifs, compte tenu d'un rendement brut estimé à 7,3 % pour les appartements.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché gonessien penche légèrement en faveur des acheteurs. La baisse des prix de 2,5 % et un taux de logements vacants de 3,9 % (légèrement supérieur à la moyenne) offrent une marge de négociation. Toutefois, la construction neuve ralentit (-60 % d'autorisations sur 5 ans), ce qui pourrait, à terme, limiter l'offre. La vente d'un bien nécessite donc un prix ajusté à la réalité du marché, d'autant que les délais d'écoulement peuvent être longs dans un contexte de faible volume transactionnel (156 ventes annuelles pour plus de 10 000 logements).
Vacance longue durée à Gonesse
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Gonesse (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 290 logements ont été autorisés à à Gonesse, -60 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve ralentit nettement : 290 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en baisse de 60 %. Seulement 72 logements ont été autorisés en 2024. Ce faible volume n'entraînera pas de sur-offre, ce qui stabilise le parc existant. Cela indique aussi une moindre attractivité pour les promoteurs, peut-être due à la disponibilité foncière limitée ou aux coûts. Pour les acquéreurs, l'offre de neuf restera rare, orientant la demande vers l'ancien, où la rénovation devient un enjeu clé.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Gonesse suit le rythme francilien : une reprise nette en mars-avril après l'hiver, et une seconde vague à la rentrée de septembre. Vendre au printemps permet de toucher les familles souhaitant emménager avant la nouvelle année scolaire. L'automne attire plutôt les investisseurs et les primo-accédants. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant cette échéance. L'activité ralentit significativement en juillet-août.
Le saviez-vous ?
- Gonesse est à 2 km seulement de l'aéroport du Bourget.
- La ville compte 4 monuments historiques protégés.
- L'âge médian de la population est de 34,6 ans, bien en dessous de la moyenne nationale.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Gonesse
- Prix médian de 3 074 €/m² en 2024.
- Une maison coûte en moyenne 283 198 €.
- Le marché a reculé de 2,5 % sur un an.
- Seulement 72 logements neufs autorisés en 2024.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Gonesse
Quel est le prix au m² à Gonesse en 2024 ?
Le prix médian du mètre carré à Gonesse est de 3 074 € selon les données DVF 2024. Les appartements se vendent en moyenne 3 000 €/m² et les maisons 3 182 €/m².
Le prix immobilier à Gonesse est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 2,5 % sur un an à Gonesse. Cette tendance à la correction place le marché dans une phase plus favorable aux acheteurs.
Combien coûte une maison à Gonesse ?
Une maison à Gonesse coûte en médiane 3 182 €/m². Pour une surface médiane de 89 m², le budget médian approche les 283 000 €. La fourchette de prix est large, de 2 578 à 3 592 €/m².
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